Parece que se confirma que la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial por parte de Inmobiliaria Habitat, le está pesando como una losa al pez pequeño que trató de engullir al pez grande. Ya comentamos a principios de Septiembre, que Habitat podría estar teniendo serios problemas para poder cumplir con las condiciones de financiación pactadas con los bancos. La parada en seco del sector inmobiliario español y el credit crunch están poniéndole la puntilla a una operación de adquisición terriblemente ambiciosa pero a la vez muy arriesgada por el alto grado de apalancamiento que comportaba.

Hoy leemos en La Vanguardia que Habitat está en contactos con la banca para adaptar las condiciones de devolución de la deuda contraída que asciende a 1.745 millones de euros. Dos son los principales problemas a los que se enfrenta la inmobiliaria. En primer lugar, uno de matiz contable, y es que a raíz  de la entrada en vigor de la nueva ley del Suelo, que obliga a valorar en rural el suelo que pueda estar en vías de urbanización, Habitat deberá provisionar una serie de activos que reducirán de forma significativa sus fondos propios, por lo que puede hacer necesaria una ampliación de capital para equilibrar el balance.

La segunda y más grave,  es que la financiación de la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial, venía condicionada a la venta de determinados activos para reducir la deuda. Concretamente, debía vender activos por 445 millones en el 2007, y otros 250 millones en el primer semestre del 2008, así como la venta de Don Piso.

Sin embargo, el parón en el sector ha provocado que todo intento por llevar a cabo dicha obligación con los bancos no ha tenido resultados, y ni ha podido vender Don Piso, ni gran parte de los solares, que tras pasar por las mesas de por las promotoras de media España, se están dando cuenta que sólo pueden colocar con rápidez el suelo realizando significativas rebajas.

De momento parece que los esfuerzos de Habitat van encaminados en convertir 400 millones de la deuda en un préstamo participativo, amortizar 295 millones con la venta de activos y no empezar a amortizar el resto hasta el 2009.

Creo que lo que está sucediendo con Habitat es una muestra clara de que el sector inmobiliario español, está pasando por un bache considerable, en donde incluso proyectos serios como el de Habitat pueden pasar serios apuros sin la decidida colaboración de la banca.

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Hasta no hace mucho pensabamos que el detonante de una potencial crisis en las empreas inmobiliarias de este país vendría provocada por la ralentalización actual de las ventas (o mejor dicho estancamiento) , que tras un periodo “cierta tranquilidad” motivado por el intento de sostener la situación por parte de las promotoras con rebajas disimuladas de precios mediante promociones comerciales de todo tipo (creo que estamos en esta fase), acabaría en un posterior descenso real de precio motivado por la necesidad de generar cash a toda costa para cubrir sus necesidades financieras, finalizando en muchos casos con el ahogo financiero de muchas de ellas y en algunos casos llegando a una situación de fallida.

Este proceso está siendo acelerado por la crisis del mercado de deuda que esta dificultando extremadamente la obtención de financiación en muchas promotoras, tanto para la compra de suelos (en donde la desconfiaza de los bancos crece día a día), como para desarrollar nuevas promociones o simplemente continuar las ya existentes, y que unido a la necesidad de autofinanciarse en gran parte por las propias ventas, que están paralizadas, está llevando a muchas de ellas a una situación límite de la que oiremos hablar los próximos meses. Además sólo recordar que muchos de los planes de negocios asociados a la compra de estos activos, hasta no hace mucho eran terriblemente optimistas, incluyendo en ellos alegremente fuertes incrementos de precios, y ritmos de ventas agresivos, nada más parecido con la realidad.

Dicho esto, nos encontramos con una situación también “inesperada”, como son los problemas de financiación de las grances operaciones corporativas realizadas hace pocas fechas. Tras los problemas de financiación de Inmobiliaria Colonial asociados al crédito sindicado utilizado para financiar la Opa sobre la antigua Colonial, comprar el 15% de FCC y lanzar otra OPA sobre Riofisa, ahora nos encontramos con los problemas de Habitat, que los podemos considerar bastante más graves, como queda reflejado con el despido de su consejero delegado.

Habitat, la inmobiliaria de Bruno Figueras, compró el año pasado a Ferrovial su división inmobiliaria por un importe total de 2.200 millones de euros, pasando a facturar 993 millones anuales, cuando sus ventas antes eran de 180 millones, con lo que de golpe se convertía en la primera promotora de Cataluña y multiplicaba por cinco su tamaño.

Todo esto parecía positivo para una empresa dinámica, con ambición, que crecía a consta de la compra de una mayor. Ahora nos encontramos con la cruda realidad, ya que los bancos que otorgaron inicialmente el crédito sindicado de 1.745 millnes para la realización de la operación, tienen dificultades para diversificar el riesgo de la operación, a causa de las crisis de liquidez provocada por los problemas del “subprime”, lo que ha supuesto un encarecimiento las condiciones del crédito, que ha disparado los costes financieros de la operación.

Esta operación venía además condicionada por la necesidad de venta de activos para reducir deuda, lo que hizo que Habitat pusiera a la venta Don Piso, la filial de compraventa de vivienda de segunda mano, y un paquete de suelo repartido por toda España que valoraba en 600 millones.

Todo intento por llevar a cabo dicha obligación con los bancos no ha tenido resultados, y ni ha podido vender Don Piso, ni gran parte de los solares, que tras pasar por las mesas de por las promotoras de media España, sólo ha podido vender suelos por valor de 70 millones, aumentando así la presión financiera sobre la empresa resultante, en un ciclo en el que como hemos comentado anteriormente se tarda mucho más tiempo en vender el stock de viviendas. Si la situación continúa así podemos en un futuro no muy lejano oir noticias nada halagüeñas de Habitat. Seguiremos su situación, como las de otras muchas promotoras cuyo empeoramiento está por venir…

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