En un artículo que publiqué en julio de 2010 hablaba sobre el número de años de sueldo íntegro que debía dedicar un español a la compra de una vivienda como forma de medir la sobre-valoración del precio de la misma en contraposición con el sistema que utiliza la revista británica The Economist, el ratio alquiler/precio del inmueble comparado a nivel internacional. Sin embargo, en aquel momento los cálculos, utilizando un sistema u otro, nos daba como resultado que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 50% aproximadamente.

Comentaba en ese artículo que el número de años que un español medio debe destinar a la compra de una vivienda también de tipo medio había pasado de unos 3,6 años a casi 8 en el pico de la burbuja inmobiliaria. Con la crisis, cabía esperar que los precios se adecuaran a un nivel “normal” al desaparecer el componente especulativo de su precio, y calculaba que regresaría a los niveles previos a la crisis. Al fin y al cabo, ese número de años 3,6 es justo lo que un alemán debe pagar por su vivienda en términos medios en todos estos años. Ese ratio ha permanecido a ese nivel en los últimos 15-20 años.

Precisamente el diario de economía Cinco Días nos informa sobre el descenso en el número de años de sueldo medio que un español debe destinar para la compra de una vivienda tipo medio. Ese número ha descendido a 6,2 años a fecha de diciembre de 2011.

Debemos pensar que también los ingresos han ido disminuyendo, lo que indica que el descenso del precio de la vivienda no se refleja al 100% en la disminución del número de años de sueldo empleado en la compra de la vivienda, aunque su traslado sí es mayoritario.

Si consideramos que la vivienda oficialmente ha bajado de precio un 18,4% en términos nominales (un 22% en términos reales, incluyendo inflación) desde los máximos de 2007 y pensamos que su precio debe pasar desde los casi 8 años de sueldo íntegro (7,7 para ser exactos) a los 3,6 que era su nivel pre-crisis, podemos hacer una simple inferencia estadística para acercarnos al precio que finalmente tendrán las viviendas si el ajuste fuera total. Ese resultado nos indica que la vivienda debe realizar un ajuste desde los precios de finales de 2011 un 34,22% adicional.

Esa cantidad, sumada al ajuste ya producido del 18,4% (al menos oficialmente), nos da un resultado final de 52,62% desde el pico producido en 2007, algo superior al porcentaje que indicaba en el artículo de julio de 2010. El motivo de ese pequeño desajuste lo podemos atribuir a que los ingresos medios de los españoles también se han visto reducidos.

Debo matizar algunas cuestiones:

1. Los ajustes de precios pueden estar influenciados por otras muchas cuestiones como nivel de desempleo, expectativas especulativas futuras, incorporación del valor riqueza y/o ahorro familiar sobre la vivienda, estabilidad laboral, cargas familiares, situación general de la economía, movilidad geográfico por motivos laborales, por supuesto el juego de oferta-demanda,… Eso puede hacer que el ajuste se produzca hasta el nivel de 3,6 años de renta, una cantidad superior, o también una cantidad inferior, si la crisis se prolonga durante mucho tiempo,…
2. La salida al mercado de numerosas viviendas en los balances de los bancos, como resultado de las nuevas exigencias del gobierno para la reestructuración del sistema financiero, hará que ese ajuste se acelere durante 2012 y 2013. Previsiblemente, el nivel de precio se mantendrá a partir de ese año en niveles bajos durante mucho tiempo, muy relacionado con la situación económica general de España, la Unión Europea y resto del mundo.
3. Aunque es determinante esta última cuestión, aún suponiendo un correcto saneamiento de nuestro sistema financiero, ese no quiere decir que los bancos facilitarán la concesión de créditos para la compra de la vivienda, es más, los esquemas de financiación de las familias deben cambiar a los existentes antes de la burbuja, es decir, financiar una parte más pequeña por la compra de la vivienda. Obviamente, un nivel de precios inferior ayuda a ese cambio de mentalidad.
4. Diversos problemas a nivel mundial van a influir sobre nuestra economía y nuestro mercado de trabajo, y por tanto sobre el nivel de precios de la vivienda. Me refiero básicamente a conflictos en Oriente Medio que afectarán al precio del petróleo y éste a su vez sobre la economía. También el nivel de desempleo elevado en otras economías del primer mundo, la ralentización del crecimiento de las mismas, problemas de recalentamiento en algunas economías emergentes, especialmente la economía china, aunque también brasileña. Esa influencia la sufrirá el mercado de trabajo y por tanto el inmobiliario.
5. La cuestión demográfica: a medida que avancemos en esta década veremos que la demanda final de viviendas irá descendiendo como consecuencia de la reducción del número de personas situadas en los tramos que mayoritariamente compran vivienda en España (alrededor de los 30 años se produce el pico). La matización viene por el lado de la demanda con fines de arrendamiento y compra por parte de ciudadanos extranjeros, aunque deduzco que este tipo de compras no serán muy relevantes dado que el mercado de alquiler está anquilosado por nuestra legislación deficiente y la compra por ciudadanos extranjeros se debieron durante la burbuja a motivos especulativos (que desaparecen una vez que los precios se estabilizan) e inmigrantes venidos a España precisamente a la sombra del importante crecimiento económico derivado de la propia burbuja.

La agencia de calificación Fitch, en enero de este año, indica que el ajuste se aproximará al 35% en los próximos dos años, y la revista The Economist (ya desde finales de 2009, aunque posteriormente en otros informes de 2010) que sería de un 55% según sus criterios de análisis. Ambas cantidades no difieren de nuestros cálculos utilizando el criterio del número de años de sueldo íntegro que debemos utilizar para la compra de una vivienda.

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Nadie detonó una bomba radiológica en España, ningún virus terrible ha afectado a nuestra país,  y no ha ocurrido ninguna catástrofe natural que haya dejado intactos los edificios y eliminado a las personas.

Simplemente es el resultado de una burbuja inmobiliaria estratosférica, y su posterior pinchazo, que ha dejado un buen puñado de ciudades fantasma y cientos de miles de pisos y solares en manos de la banca que se está empezando a dar cuenta que los pisos aunque estén construidos con ladrillo es una cosa que si no se habita se deteriora.

Aunque realmente el problema no son tanto los miles de pisos sin vender como las miles de hectáreas de suelo compradas a precio de oro, y que hoy en día no hay quien les ponga precio simplemente porque no existen compradores. Las ciudades fantasma de las que os dejamos algunas imágenes tomadas por Google Maps, es la parte que se ve de la crisis del ladrillo, el tema de los solares es más silencioso pero quizás aún más grave.

Estas son sólo algunas de las ciudades fantasma en España:

Valdeluz: 700 personas viven en una ciudad pensada para 30.000.

Seseña: 10.500 viviendas aún vacías.

Quer: 449 habitantes en una ciudad pensada para miles.

Yuncos (cerca de Toledo): 6.000 habitantes, estaba previsto triplicar la población.

La Serena Golf Resort: Con 20 kms de radio el complejo está casi vacío incluso en temporada alta.

Vía Business Insider y Basico Homes

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Muy interesante poder observar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en los EEUU en los últimos 100 años, ya que nos permite obtener varias lecciones interesantes. No hay nada como ver las cosas con perspectiva, es decir mirar el bosque en su conjunto en lugar de fijarnos en los árboles.

Para ello, y basados en el índice de evolución de precios de la vivienda elaborado por Robert J.Shiller (básicamente mide como evoluciona el precio de la vivienda basándose en las transacciones realizadas en una misma propiedad), el NYT elaboró un gráfico que recoge su evolución en los últimos 100 años y que posteriormente ha sido adaptado y actualizado por Steve Barry del blog The Big Picture, poco después  del estallido  de la crisis inmobiliaria.

Viendo cómo ha ido evolucionando el precio de la vivienda en los últimos 100 años en los EEUU (ajustada la inflación) podríamos llegar a las siguientes conclusiones a largo plazo.

1- Nadie debería esperar que la revalorización de la vivienda superara la inflación. Es decir a largo plazo los incrementos del precio de la vivienda sirven para compensar las subidas de precios en inflación pero nadie debería esperar revalorizaciones adicionales.

Si pagaste 100 mil dólares por una vivienda en 1890, entre las décadas de 1950 y 2000 el precio de esta misma vivienda valía entre 100 mil y 120 mil dólares (inflación ajustada)

2- El precio de la vivienda si puede caer. Esa misma vivienda comprada por 100 mil dólares en 1890, valía entre 70y 90 mil dólares entre 1915 y 1950 (inflación ajustada), casi 35 años por debajo del valor de compra.

3- El Boom inmobiliario que se inició en EEUU a principios del 2000 fue descomunal. Y parece que la ley de la gravedad siempre acaba funcionando. Observad el primer gráfico realizado en 2008, y la proyección que tenía la caída del precio de la vivienda y mirad el segundo gráfico, elaborado en 2010, donde la proyección se ha cumplido, salvo por un ligero repunte por temas de incentivos fiscales.

Parece que a largo plazo la gravedad empuja al precio de la vivienda a volver a su base 100. Por lo que aún quedaría un buen trecho por corregir en los EEUU, y ya no digamos en España donde la burbuja inmobiliaria fue de proporciones mucho más significativas y donde aparentemente los precios ha  corregido menos que en EEUU.

Evolución precio de la Vivienda EEUU (2008):

Evolución precio de la vivienda (2010)

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The Economist, utilizando el sistema que describo con todo lujo de detalles en varios de mis artículos (por ejemplo, “La correcta valoración del precio de la vivienda”) considera que la vivienda a fecha de hoy está sobrevalorada aún en un 40%.

Según el sistema de análisis que defiendo, y que también se explica en ese mismo artículo (ratio de esfuerzo medido en número de años de renta íntegra) está aproximadamente sobre la misma cantidad. Lo cual me alegra mucho porque por diversos sistemas llegamos a la misma conclusión: que la vivienda en España está aún fuertemente sobrevalorada.

Desde luego hay muchos autores, instituciones, empresas,… que dicen lo contrario. Pero una cosa es analizar la situación real, y otra bien distinta es expresar voluntades. No dudo que en algunas ocasiones sean incluso con buenas intenciones.Pero si en algunos países como Irlanda o Estados Unidos, el ajuste de precios a la baja se ha producido de forma importante (alrededor del 40% en ambos casos) y en un plazo de tiempo pequeño, y en España no, parece que debe haber algún elemento que nos diferencia de ellos: nuestro sistema financiero.

De acuerdo que la medida que adoptó el Banco de España en el año 2000 de dotar a la banca de un sistema de provisiones que obligada a ésta a acumular reservas frente a hipotéticas pérdidas futuras, ha servido de enorme colchón ante las pérdidas sufridas en los últimos años en sus activos inmobiliarios, a pesar de sus reticencias iniciales por el temor a perder competitividad en el exterior, donde no había dicho sistema.

Gracias al mismo “…esta norma de provisionamiento dinámico ha proporcionado a los bancos españoles un colchón de 400.000 millones de euros y una cobertura de más del 200% sobre préstamos en riesgo de mora a comienzos de 2008, mientras que el ratio de cobertura de sus homólogos europeos era del 56,6% en 2006, según los datos del Banco Central Europeo (BCE)”, según El Economista en un artículo de finales de 2008.

Gracias a ese sistema, la banca española comenzó la crisis en una posición mucho mejor que sus homólogas europeas, pero la crisis en España se está alargando más de lo previsto y el número de activos inmobiliarios que entran en los balances no se detiene. Supongo que inicialmente la banca pensaría que la crisis sería más corta y que el mercado inmobiliario se iría recuperando; de esa forma no estaría muy obligada a ajustar los precios de forma brusca y no “perder” mucho dinero en la operación. Inicialmente eran generalizadas las operaciones de daciones en pago con promotores e incluso con particulares. Pero pronto la banca pudo ver que tal estrategia no era buena para sus balances puesto que dichas propiedades bajaban de precio constantemente, sobre todo el suelo.  En estos momentos, se estima que la bajada de precios del suelo en España está alrededor del 65%, y hay zonas donde dichos precios han pasado a ser anecdóticos, según el diario Expansión en artículo de 25/02/2011.

Las Cajas parece que están en peor situación y actualmente el BdE cifra su exposición al sector inmobiliario en 217.000 millones de euros, de los cuales un 46% es potencialmente problemático, muy superior a la estimación anterior. Para que nos hagamos una idea de la importancia de estas cifras pensemos, a “grosso modo”, que el PIB español es de un billón de euros; pues bien, dicha cantidad representa el 21,7% del PIB. Así de sencillo.

Pero,  si una buena parte de las provisiones necesarias ya están realizadas, ¿por qué no se producen los ajustes necesarios en los precios, se liquida el stock acumulado, y se eliminan los activos tóxicos de los balances? Porque no hace falta liquidez adicional.

Y no hace falta liquidez adicional porque el BCE proporciona liquidez al sistema financiero a un tipo reducido del 1%. Esta medida establecida en el año 2009 era provisional, para solventar los enormes problemas de estancamiento de los mercados de capitales, pero Trichet y su equipo han visto que si la retiraran muchas entidades europeas entrarían en una situación compleja que arrastraría posiblemente al abismo al sistema financiero.

Eso está bien y ha sido imprescindible hasta ahora porque permite a la banca disponer de recursos baratos que pueden ofrecer a las empresas y particulares (no entro a valorar si lo hacen en cantidad suficiente), pero esta misma facilidad ocasiona que nuestras cajas y bancos no se vean en la obligación de vender activos inmobiliarios de forma forzosa para incrementar su liquidez.

Como se puede apreciar, este sistema ocasiona que no se vean en la necesidad de realizar importantes descuentos en los precios. Así lo ve también el equipo de analistas de idealista.com, muchos expertos inmobiliarios, y así lo veo yo. Sin duda.

La enorme cantidad de viviendas que está en manos de la banca (cifrada en más de 700.000) hace que todo el mercado contenga los precios. De ahí que el ajuste haya sido muy inferior que en otros países como Irlanda o Estados Unidos, donde la vivienda ha bajado más del 40% en los tres últimos años.

Esta situación tiene los días contados. El BCE dejará de ofrecer esta facilidad de liquidez en pocos meses según diferentes analistas. En ese momento se producirá un ajuste de precios importantes, derivara de la salida al mercado de las viviendas de las cajas de ahorros. Los bancos deberán hacer el ajuste pertinente tras las cajas. Y luego los particulares.

Así el mercado llegará al ajuste necesario.

Por cierto, que el BCE cerrará esta posibilidad durante 2011 según diversos analistas.

Manuel Caraballo Callero

Economista de Izadi AG

Autor del blog de Manuel Caraballo

Twitter @izadiAG

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Así es como lo ve Meredith Whitney, una de las analistas de Wall Street de más prestigio y considerada una de las “gurús” actuales de la economía, una persona a la que escuchan muy de cerca inversores y empresas: en algún momento y por diversos motivos se produce una reducción de los precios de la vivienda que conduce a una disminución de los ingresos fiscales; la administración pública para contrarrestar este problema incrementa los tipos impositivos al mismo tiempo que intenta reducir los gastos.

Esto genera una reducción general de la demanda (tanto de consumo como de inversión), lo que produce desempleo, que a su vez ocasiona morosidad y embargos hipotecarios; esto genera nuevas bajadas del precio de la vivienda y así sucesivamente en una espiral muy negativa para la economía y para el bienestar de la sociedad.

Pero a nadie se le tiene que escapar que antes de este círculo vicioso hubo uno virtuoso con los efectos contrarios. En ese círculo virtuoso se creaba empleo, se consumía más, había más recursos públicos, más inversión, más crédito, más endeudamiento,… y todo era muy agradable. El bienestar llegaba a casi todo el mundo y todos consumíamos más en buena parte debido unas tasas de desempleo muy pequeñas y porque nos podíamos endeudar aparentemente sin límite alguno. No sólo hablo de personas físicas, también de empresas y gobiernos.

Sin embargo, parece que esa situación en la que todo iba bien no podía continuar basándose en un incremento del endeudamiento permanente. Por algún motivo no era sostenible y ahora tenemos que devolver todo el dinero que hemos tomado prestado. No sólo no podemos seguir endeudándonos, sino que además hay que devolverlo con sus respectivos intereses.

La situación desde luego no es nueva, pero sí es interesante disponer del gráfico, publicado por Clusterstock (Business Insider) el 2 de Febrero, para verlo con total claridad.

El gráfico hace transparente el proceso, aunque no indica en dónde se produce el fallo de la espiral virtuosa que nos conduce de inmediato a otra espiral, en este caso bajista, que hunde cada vez más la economía. Tampoco indica cómo se puede salir de ese círculo vicioso, ni por supuesto cuándo.

Ese diagrama es tan válido para Estados Unidos como para España. En ambos ha habido una burbuja especulativa muy importante en el mercado inmobiliario, y en ambos ha explotado. Las repercusiones de ese hecho no hace falta explicarlas. Sólo que ahora estamos metidos de lleno en el círculo vicioso que crea más desempleo, menos recaudación de impuestos, menos consumo, más reducción del precio de la vivienda,… Lo que todos conocemos ya.

Un hecho muy relevante para poder valorar convenientemente el peligro de esa espiral: la enorme importancia que llegó a tener el sector inmobiliario dentro de nuestro PIB. Para el 2007 (pico de la burbuja) representaba el 17,9% del PIB, llegando a ocupar al 13% de la fuerza laboral total de España. Sin embargo, el peso real del sector fue mucho mayor ya que hay que contar con los sectores indirectos relacionados con ésta (servicios financieros, inmobiliarios, industrial, servicios varios,…). Algunos autores apuntan a que si contamos la producción indirecta, el porcentaje que representó en nuestra economía podía rondar el 40%. Es posible.

¿Por dónde se rompe el anterior círculo virtuoso? Casi en cualquier punto, aunque hay uno que tiene más probabilidades que el resto: la economía no se puede basar en un crecimiento constante y permanente del endeudamiento, así que el freno a esta “facilidad” ocasionó el cambio de una espiral virtuosa a otra viciosa.

No voy a echarle la culpa exclusivamente al sistema financiero, no. Si eso no hubiera ocurrido, estoy seguro que el círculo virtuoso se hubiera roto en cualquier otro punto; por ejemplo en el fin de la demanda al no haber nadie más para comprar.

En relación a la deuda alcanzada, el caso de Estados Unidos es especialmente dramático y algunos economistas ilustres alertan de su exorbitante e insostenible nivel.

Pero esa es otra preocupante historia. Y pronto estará comentada en otro artículo.

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El pinchazo de la burbuja inmobiliaria comportó la aparición de un nuevo fenómeno empresarial en España. Empresas a las que  podríamos denominar muerto viviente (Walking Dead), en donde el cocktail desplome de la actividad, reducción del precio de los activos y alto endeudamiento bancario, las ha dejado en una especie de limbo a medio camino entre la vida y la muerte y cuya principal actividad consiste en reestructurar préstamos con la banca, intercambiar activos por deuda o realizar extrañas ampliaciones de capital.

Fergo Aisa, no es un caso especial, sino uno más de muchos otros y nos sirve cómo ejemplo para ilustrar el fenómeno.

El pasado 27 de diciembre la Junta de Accionista aprobaba una ampliación de capital, que a parte de ser algo atípica se quedaba algo coja.

AMPLIACIÓN CAPITAL en FERGO AISA:

En primer lugar se  procedía a reducir el capital social de la compañía, pasando valor nominal de la acción de 1€ a 0,25€, vía amortización de reservas, es decir el capital social se reducía de 79,4M€ a 26,49M€ con el objetivo de restablecer el equilibrio patrimonial contable. Típico movimiento de una operación acordeón en una empresa que tenía unos fondos propios negativos antes de la ampliación de unos 80M€.

En segundo lugar estaba prevista una ampliación de capital de 390M€ que se desglosaba de las siguiente manera:

1)    Aportación de 46,7M€ vía compensación de créditos (básicamente con acreedores no financieros de la compañía)

2)    Aportación de inmuebles por 238,2M€

3)    Aportación de acciones o participaciónes sociales por 101,38M€, aunque se aportan acciones en sociedades parece que en el fondo es una aportación de inmuebles ya que es muy probable que sean sociedades inmobiliarias.

Finalmente la ampliación de capital ha sido de 217M€, un 56% de lo previsto.

A destacar:

a) Que las aportaciones realizadas en la ampliación de capital son aportaciones no dinerarias, por lo que no hay entrada de cash en la compañía. Es cierto que se refuerza el balance, pero se refuerza con activos que tienen el mismo problema que tienen los activos que ya tiene la compañía, es decir activos no líquidos.

b) Se indica que sólo se ha cubierto la ampliación de capital debido a la dificultad que se ha tenido para valorar muchos de los activos que se iban a aportar o a que estos al final tenían una valoración muy inferior a la esperada, lo cual es un signo claro de los problemas que afronta en general el sector inmobiliario y determinados activos inmobiliarios sobretodo terrenos, donde las valoraciones han caído en picado y su venta es más que complicada.

c) Desde mi punto de vista, la ampliación mejora la solvencia “contable” de la compañía pero no soluciona las posibles dificultades de liquidez que puede tener a corto o medio plazo. La clave estará en saber con que velocidad se podrán vender o liquidar los activos inmobiliarios existentes y aportados a la empresa en la ampliación de capital y que en su mayoría “parecen” activos de baja calidad, si hoy en día algún activo tiene calidad.

El Balance Fergo Aisa antes de la ampliación de capital:

Pero volvamos un paso atrás, antes de la ampliación de capital el principal activo de la compañía eran los 6M€ que tenía en caja y los 346 M€ en la partida de existencias, que son activos inmobiliarios. A los bancos les debía 361 M€ de los cuales 214M€ era a corto plazo (menos de un año) y a otros acreedores unos 147 M€. La situación obviamente no es buena y el parráfo nº 3 en el informe de auditoria de las cuentas consolidadas del 2009 ya lo dice todo:

“Considerando la evolución en general de las valoraciones de activos inmobiliarios en los últimos meses y muy especialmente en el caso del suelo rústico, que conforma una parte significativa del stock total del grupo, la existencia de muy pocas transacciones comparables, y la situación financiera del grupo mencionada en el párrafo 4 siguiente, que puede implicar la necesidad de realizar activos inmobiliarios en el corto plazo, entendemos que podrían existir minusválias adicionales en el valor de mercado de los activos inmobiliarios.”

Es decir que probablemente los 346M€ de existencias realmente hoy en día valen mucho menos, que valorar el suelo, sobretodo si es rústico es una tarea imposible y que vale una fracción de lo que se pagó por él. A esto le podemos añadir los motivos por los que no se ha cubierto el grueso de la ampliación (no se podían valorar los activos o se hacía a precios inferiores a lo esperado) nos da una composición de lugar de como esta el sector a día de hoy, como están las inmobiliarias y cada vez más directamente a que problema se enfrenta nuestro sector financiero.

Los ingresos de Fergo AISA:

Para saber como va la actividad comercial, nada como darle un vistazo a los ingresos que ha tenido la inmobiliaria en los primeros 6 meses del año.En total 32 M€, una cifra que no está mal dadas las circunstancia aunque represente una caída del 51% respecto el año anterior. La cosa se complica un poco más cuando indican que el grueso de los ingresos corresponden a la entrega de solares en Manilva como dación en pago de deudas y a la nueva actividad de construcción. Es decir que si no es entregando papelitos por deuda no se hubiera vendido nada.

Lo cierto es que en España algo se vende, pero imposible casi no hacerlo sin reconocer minusválias en el balance, y igual se venden promociones acabadas, en el cara opuesta de la moneda tenemos el suelo rústico, del que la banca ha acumulado un importante stock. Además con el grifo de la financiación cerrado a ver quien es el valiente que se pone a realizar nuevas promociones y además teniendo que competir con los nuevos amos y señores del ladrillo las entidades financieras, ahora convertidos en promotores y además en proveedores de financiación, eso si que es tener toda la cadena de valor de un sector, igual el tribunal de la competencia tendría que decir algo al respecto, pero mejor no demos ideas para no complicar más la situación.

¿Vale algo en Bolsa Fergo-AISA?

Pues por sorprendente que pueda parecer cotizando hoy a 0,21€ la acción la compañía para sus accionistas vale 22 M€, lejos quedan ya aquellos tiempos en los que valía más de 18€ por acción, quizás recordando esos precios hay algún incauto que aún compra acciones. Con este panorama, algún de vez en cuando alguien nos pregunta si es momento de comprar acciones de alguna inmobiliaria cotizada.

Pues bueno, para mi una compañía que en el fondo es de la banca, vale para sus accionistas cero euros. Si los tiempos cambian mucho o la banca opta por quitas de deuda en lugar de reestructuraciones puede que algún día con suerte la compañía llegue a valer algo para sus accionistas.

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Podríamos hablar largo y tendido de los problemas de nuestro sistema financiero derivados de una política crediticia inmobiliaria laxa, pero hay mucha literatura ya abordando esta cuestión. Yo también he escrito algunos artículos al respecto.

En mi último artículo hablaba de las posibilidades de que la banca española se encontrara en alguna ocasión, no sólo con un problema de solvencia, sino de liquidez, incluso para abordar la financiación de su propio stock de viviendas (¿Una banca sin liquidez?).

En el mismo argumentaba que, dado el alto número de viviendas que entran en los balances bancarios, y ante los problemas de financiación que crecen constantemente por parte de nuestro sistema financiero (para otros países también), a nuestros bancos y cajas de ahorros se les va venciendo el plazo de acceso a la “barra libre” del BCE, al verse con las puertas cerradas de los mercados de capitales privados, salvo para un par de bancos excepcionales. Al menos por ahora.

Este acceso fácil y barato a los fondos del BCE tiene los días contados. Lo dice el propio Trichet a menudo. Y es que desde la UE no se ve con buenos ojos lo que los norteamericanos practican últimamente: el “quantitative easing” (qe y qe2). Es decir, inyecciones masivas de liquidez al sistema económico para conseguir los niveles adecuados de reactivación que permita la reducción de una tasa de desempleo alarmante (para ellos) de casi el 10% de su población activa (aunque muchas fuentes indican que el porcentaje es muy superior dadas las peculiares características del sistema estadístico de ese país, que descarta a una serie de desempleados reales que no cumplen determinadas características). En fin.

El sistema norteamericano no está dando malos resultados por el momento. Si bien es cierto que el “quantitative easing” lo han tenido que repetir, y se trabaja para un tercer intento, de momento ha podido frenar el descenso en la recesión y alguna mejora en el crecimiento. Sin embargo, muchos indicadores hablan de una ralentización de las mejoras y se teme que el qe2 no haya dado los frutos convenientes.

Desde Europa dicha política se ve como un riesgo exacerbado de potencial chispa que prenda un proceso de hiperinflación. En U.S. de momento eso no ha ocurrido, y relevantes economistas como Paul Krugman y Joseph Stiglitz indican que se va por el buen camino y que Europa es la que está equivocada con sus políticas restrictivas.

Ya veremos quién tiene razón. De momento, el resto de los ciudadanos se quedan con la impresión de que la ciencia económica está en precario y que sus dirigentes políticos no saben qué tienen entre manos.

Pero volvamos a nuestro sistema financiero y su pesada digestión inmobiliaria.

Hace unos días, Banesto rompió el silencio que caracteriza a nuestros bancos en relación a la información relativa a este asunto. Reconoce la cartera de inmuebles del banco se ha disparado un 28% en los últimos doces meses hasta alcanzar los 2.950 millones de euros. Además ha entrado 1.082 millones y sólo ha salido 431 millones, es decir, que han entrado más viviendas que las que han sido capaces de vender durante 2010.

Por requerimientos del BdE, esta información debe hacerse pública por todo nuestro sistema financiero para el mes de febrero. Posiblemente los datos porcentuales del resto de bancos referidos a entradas y salidas de inmuebles en su inmensa mayoría no creo que difieran mucho de lo publicado por Banesto.

El 2011 va a ser una prolongación de esta tónica, sólo que acrecentada. Es la conclusión que obtienen destacados analistas del sector inmobiliario. Yo me atrevería a decir que será la tónica de los próximos años. No cabe en cabeza de nadie que tengamos un stock de viviendas nuevas de más de un millón (oficialmente) y que la demanda actual sea capaz de absorberla en menos de dos o tres años como indican algunas voces interesadas. Más bien, el período que se puede manejar en estos momentos es un ajuste del mercado que llevará al menos 5-7 años, siempre que se mantengan las condiciones actuales de actividad económica, restricción de los mercados de capitales y nivel de riesgo país disparado. Si estas condiciones empeoraran, el período se puede prolongar hasta finales de la década, al menos.

En un artículo publicado ayer 15/01/2011 en el diario especializado Cinco Días, “Pronóstico reservado para la banca española”, además de algunas informaciones muy interesantes sobre analistas expertos en la materia, hay varias ideas que me asombran que todavía se defiendan a estas alturas del problema, más concretamente las declaraciones de nuestro presidente del gobierno indicando que desea que “todas las entidades financieras mejoren lo antes posible su estructura de capital y la calidad del mismo para que se pueda normalizar el crédito”. ¿Normalizar el crédito?

¿Piensa acaso que lo “normal” en el mercado crediticio fue la situación vivida en España en los años 2003-2007 que nos ha llevado a un durísimo ajuste de balances privados y públicos únicos en nuestra Historia reciente.

¿Y si lo “normal” fuera la situación actual?

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Es muy probable que a los que seamos más jóvenes, la actual crisis financiera y de deuda soberana, nos parezca una acontecimiento totalmente fuera de lo normal. Sin embargo si echamos un vistazo a los dos últimos siglos podemos observar, que las crisis bancarias, monetarias de de deuda soberana han sido mucho más habituales de lo que pensamos.

Cómo podemos ver en el gráfico anterior elaborado por Reinhart y Rogoff de Radobank, el porcentaje de países que han sufrido alguna crisis financiera, monetaria o de deuda soberana ha sido tradicionalmente bastante elevados. Quizás en los últimos años es que nos habíamos acostumbrado que este tipo de crisis fueran cosas de países en vías de desarrollo, zona Latam, Asia y Rusia y los países desarrollados o “respetables” habían sido más o menos inmunes., cosa que no había sucedido en el pasado.

Por lo que parece que las crisis no son tanto una consecuencia de falta de organismos reguladores sino que van implícitas con la psicología humana y la mayoría de las grandes crisis internacionales han venido precedidas o por expansiones “anormales” del crédito o por pinchazos de burbujas inmobiliarias o de la bolsa.

La primera crisis financiera internacional que está bien documentada es la de 1825. Después que España se retirara de sus colonias en Lationamérica, y se abriera el comercio internacional a la región para el Reino Unido, los inversores destinaron enormes cantidades de dinero a financiar las infraestructuras, actividades empresariales y déficits públicos en la región. Esto provocó un boom en la Bolsa de Londres y el Banco de Inglaterra se vió obligado a subir tipo de interés para preservar sus reservas de oro. La subida de tipos estrangulo el flujo de dinero, colapsó la Bolsa de Londres y provocó impagos de deudas, pánicos bancarios y crisis monetarias en toda Latinoamerica.

Desde entonces, más o menos cada 30-50 años, el mundo ha sufrido algún tipo de crisis financiera global, 1873, colapso en Alemania y Austria y las inversiones ferroviarias en EEUU, 1890 con la insolvencia de la banca Baring por su exposición en Argentina, en 1907 con una caída la Bolsa en EEUU del 40%… y un largo etc más o menos conocido.

En consecuencia, como podemos observar en el siguiente gráfico, los impagos de deuda soberana no son nada nuevo sobre la faz de la tierra, tanto en países en vías de desarrollo como en los países desarrollados, aunque como ya comentamos anteriormente estos llevan 40 años relativamente estables.

De repente hace poco más de un año,parece que los inversores descubrieron que los países desarrollados también podían impagar sus deudas y que el impago no era sólo cosa de países en vías de desarrollo. Así que de repente de la noche a la mañana la probabilidad de impago de muchos países considerados “seguros” se ha disparado de un nivel de impago considerado nulo a entrar en rango del 30 al 70% de improbabilidad de impago en algunos países Europeos.

En el cuadro de la izquierda, número de impago de deudas por país (en azul deuda externa, en naranja deuda interna),  a la derecha la probabilidad del impago de deuda en % que actualmente asignan los mercados.

En fin, que al igual que el mito de que el precio de la vivienda nunca puede caer, que en bolsa invirtiendo a largo plazo siempre se gana, le podemos sumar un tercero, el de que la deuda soberana de un país desarrollado siempre se paga.

Por cierto, el paper de Reinhart y Rogoff es bastante completo y su lectura recomendable. “Asset Bubble, financial crisis and the role of human behaviour – pd – “

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Durante el boom inmobiliario los propietarios de suelo fueron uno de los grandes beneficiarios en esta situación irracional que hemos vivido durante casi una década. El suelo fue el principal combustible para la burbuja inmobiliaria, convirtiéndose en el “nuevo dorado” y los propietarios de este bien “único y preciado”  ganaron cifras realmente desorbitadas, y en muchos casos escandalosas en gran parte con el apoyo de las diferentes administraciones y entidades financieras.

En  ciudades como Barcelona o Madrid los propietarios de suelo exigían cifras desorbitadas por el suelo, y no aceptaban la permuta. Los promotores estaban ansiosos por empezar nuevas promociones, disponían de financiación ilimitada y cada vez pagaban el suelo más caro, con las consecuencias que todos conocemos.

Esto ha cambiado totalmente, y en el último año los pocos promotores que todavía existen y que quieren continuar realizando operaciones están planteando volver a adquirir suelo con permuta. Los motivos por los que esta figura ha vuelto con fuerza son básicamente:

1.- Los promotores no tienen liquidez y la banca no les da financiación para la compra de suelo. Cuando piden financiación la banca les ofrece que compren uno de sus múltiples solares que han tenido que tragarse con la crisis. Estos solares fueron los que la misma banca financió a precios de locura.

Pero para comprar suelo de terceros el grifo está cerrado, en este caso no hay financiación posible. En algún caso algún promotor la ha conseguido pero le han exigido tener un mínimo del 60 % de la promoción vendida.

2.- Los propietarios del suelo no encuentran quien pague en efectivo (dinero contante y sonante) por sus solares. Estos solares no dan ninguna renta, es más les cuestan dinero vía impuestos, como por ejemplo el ibi con el que las administraciones locales intentan financiar su elevado agujero financiero.

3.- Bastantes solares suelen estar en manos de familias. En muchos casos deciden aceptar una permuta ya que reciben unos pisos que luego pueden repartirse entre la misma familia.

En todo este tipo de operaciones la clave está en valorar cuanto vale el solar. Qué cantidad de pisos debe dar el promotor al propietario de suelo. En la època dorada se podía llegar a pagar barbaridades, hoy la realidad es diferente.

Actualmente en el centro de Barcelona o Madrid se está valorando el solar en un 35%, esto implicaría que en una permuta el promotor daría al vendedor del suelo un 35 % de los pisos resultantes.

Para que veamos la locura que existía hace unos años antes de la crisis, se había llegado a ver alguna operación de permuta (como hemos comentado antes eran pocas) que se valoraba el solar en un 60 %. Los propietarios del suelo eran los auténticos reyes!!!

Todos ya sabemos que el precio de los pisos ha bajado fuerte por más que se intente ocultar, pero lo que realmente ha caído de manera espectacular es el precio del suelo.

El sector inmobiliario está cambiando de manera radical y lo que es más importante realmente rápido, esto está provocando que volvamos a ver operaciones más creativas y donde la financiación no tenga tanta importancia, siendo la permuta una de las opciones con más “futuro”.

Los propietarios de suelo que no sean flexibles y no estén dispuestos a estudiar operaciones de permuta lo van a tener complicado. Y como ya deberían conocer los propietarios, cada día que pasa su solar vale menos…….

Nacho Castella, socio de Cat Real Estate

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Volvemos a los Domingos de rescates. Hoy con el anuncio de que Irlanda será finalmente rescatada por la UE y el FMI después de que el ministro de finanzas irlandés, Brian Lenihan, haya anunciado que recomendará al Gobierno Irlandés aceptar el paquete de rescate tanto para el Estado como para la banca irlandesa y que puede acender a unos 100.000 millones de euros. Recordemos que el rescate dado a Grecia ascendió a unos 110.000 millones de euros.

El paquete definitivo de ayuda a Irlanda, deberá ahora ser negociado. El ministro de finanzas irlandés ha dicho que será de varios miles de decenas de millones de euros pero que espera que no supere la cifra de 100 mil millones de euros y que aún se tienen que negociar la medidas y recortes que deberá tomar Irlanda, parece que el impuesto de sociedades irlandés del 12,5% no debería ser modificado y se espera que el martes Irlanda de a conocer un plan de recorte de gastos para reducir el déficit del gobierno irlandés en unos 15.000 millones de euros.

Los bancos irlandeses y el Test de Estrés:

A pesar de que el Gobierno Irlandés tenía cubiertas sus necesidades de financiación a corto plazo (una gran ventaja sobre otros países), el grueso de problema parece que está en su sistema bancario. Sin ir más lejos el pasado viernes el Allied Irish Banks comunicó que el gobierno irlandés debería dotarle con urgencia con más fondos para seguir cubriendo el agujero que están dejando las pérdidas derivadas de los créditos hipotecarios y préstamos a promotores concedidos durante la época del boom inmobiliario. Se estima que el sólo el paquete financiero de rescate al sistema bancario irlandés deberá ascender a unos 50.000 millones de euros. De momento el BCE había proporcionado unos 100 millones de euros en líneas de liquidez a la banca irlandesa y el gobierno irlandés unos 30.000 millones de euros.

Por cierto el pasado mes de Julio, ninguno de los bancos irlandeses, que ahora resultan que son un auténtico agujero negro, habían tenido ningún tipo de problema en pasar el test de estrés realizado a la banca europea. Cuatro meses después casi hunden a todo un país. Menos mal que pasaron el test de estrés.

Portugal, España e Italia:

Suponiendo que finalmente Irlanda acabe de cerrar un acuerdo con la UE y el FMI en los próximos días, ya serán 2 de los cinco PIIGS los que habrán tenido que ser rescatados por la UE. Con Grecia e Irlanda fuera de juego, después de un ligero suspiro lo normal es que el siguiente en caer sea Portugal, creo que los Portugueses no podrán resistir mucho tiempo en ser rescatados y que sólo es una cuestión de tiempo.

Con Grecia, Irlanda y Portugal rescatados, la siguiente pieza y en este caso de caza mayor será España. Francamente, el caso Español no es en el fondo muy diferente al problema Irlandés. Los dos tienen en común una descomunal burbuja inmobiliaria.

En el caso de Irlanda en el auge de la burbuja inmobiliaria el sector de la construcción llegó a representar el 12,6% de la mano de obra empleada y el 9,4% del PIB irlandés. En España el sector de la construcción llegó a representar el 17% del PIB y el 13% de la mano de obra empleada. El incremento de precio en los activos inmobiliarios fue similar en ambos países de 1997 a 2010 se incrementó un 162% en España y un 187% en Irlanda, y el incremento de los niveles de endeudamiento y préstamos ligados al sector inmobiliario sobre el total de activos bancarios es mas o menos similar.

Francamente, nos van a tumbar tarde o temprano, no se porque no solicitamos ya el rescate a la UE y el FMI y nos ahorramos estar unos meses más sufriendo los ataques de los mercados. Igual con la llegada de los fondos de la UE, nuestras entidades públicas se podrían empezar a plantear en pagar a tiempo sus facturas.

De momento, lo único seguro, salvo sorpresas,  es que los que han hecho un gran negocio han sido los que hayan comprado bonos irlandeses en las últimas dos semanas.

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El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

- Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

- A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

- Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

- La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas  al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

- El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

- La presión del  problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

- La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

- Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente  los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido  Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón),  Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.

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El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el Instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com  y en nuestro blog . Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en “ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

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Si tenemos en cuenta, que tarde o temprano, el deterioro de los préstamos al sector inmobiliario tendrán que acabar trasladándose a la cuenta de resultados de la banca y que actualmente el margen de intereses  se sigue estrechando debido al aumento del coste de captación de nuevo depósitos y la aparición de activos dudosos que no devengan intereses, es de esperar, que las cuentas de los bancos se sigan deteriorando en 2010 y 2011.

Bajo este escenario,  no os extrañe que, a parte de otra vuelta de tuerca en la reordenación de las cajas de ahorros, empecemos a ver fusiones y adquisiciones de bancos pequeños y medianos.

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Con la segunda ronda de Quantitative Easing a la vuelta de la esquina lista para ser disparada por la FED, muchos expertos se empiezan a cuestionar una estratégia de política monetaria que empieza a ser absurda y peligrosa.

Bernanke ha justificado esta segunda ronda de estímulo monetario adicional, indicando que la inflación está bajo control y que el desempleo sigue en niveles muy elevados. Así que parece claro que el principal objetivo de la actual política monetaria de la FED intentar crear empleo.

Para ello la FED ha decidido inyectar miles de millones de dólares en el sistema vía la compra de bonos de deuda del tesoro norteamericano. Los bonos, que en estos momentos ya están sufriendo una burbuja histórica, con la compra por parte de la FED seguirán aumentando de precio y por lo tanto bajando su tipo de interés.

El objetivo reducir aún más unos tipos de interés que ya están a casi cero, para reducir el coste de financiación de las empresas y que estás miren el futuro con más optimismo y contraten a más personal.

Si el objetivo es que las empresas contraten a más personal, no se sí reducir el coste de financiación es la medida más adecuada, teniendo en cuenta que a las empresas lo que les preocupa es la incertidumbre y la compra de bonos por parte de la FED pocas incertidumbres despeja.

Después tenemos el sentido financiero que pueda tener que la FED se dedique a comprar Bonos del tesoro a unos precios exorbitados en plena burbuja del precio de los bonos, y seguir hinchando aún más la burbuja de los bonos.

A este respecto Warren Buffett lo tiene bastante claro. En una entrevista concedida a la revista Fortune Buffett indicó que no puede imaginar en estos momentos a ningún inversor que tenga en su cartera bonos en este momento, debido a que están mucho más caros que las acciones.

Pues bien, la FED ha decidido meter en su balance miles de millones de dólares en bonos del tesoro, inversión que tiene el potencial de crear grandes pérdidas en el balance de la FED el día que decida deshacerse de estos bonos.

En definitiva, tenemos a la FED adquiriendo un activo claramente sobrevalorado, en una acción en la que tampoco está nada claro que sirva para crear empleo. ¿Ya puestos a perder dinero no sería mejor dedicarse a comprar otra tipo de activo?

Si los bonos están totalmente sobrevalorados, cómo indica Jeff  Matthews en los EEUU si hay un activo que quizás no sea un chollo pero si que está dando muchos quebraderos de cabeza,  donde al contrario que en el mercado de bonos tenemos a muchos vendedores y pocos compradores lo que ha dejado al mercado inmobiliario en EEUU totalmente destrozado. Si a esto le añadimos  la crisis económica y algunos factores legales, ytenemos un cocktail  que se le está atragantando a la banca y al sistema financiero   con cerca de 2,3 millones de hipotecas en proceso de ejecución.

Probablemente os pueda parecer una barbaridad, pero igual ya puestos a comprar bonos, la FED podría enfocarse en la compra de activos inmobiliarios en problemas, con varias ventajas respecto a la compra de bonos:

1) Seguro que el activo que compra no está tan sobrevalorado como los bonos.

2) Refinancia y da solvencia al sector financiero directamente.

3) Refinancia a los propietarios de vivienda en problemas.

4) Parece que si podría ser una medida que daría más confianza a la población y las empresas para que volvieran a consumir y a contratar más gente. Desde luego mucho más que rebajar unos tipos de interés ya próximos a cero.

5) En lugar de hinchar más la burbuja en los bonos, se ayudaría a estabilizar el precio de un activo que está destrozado.

Ya que se quiere reactivar la economía, parece más acertado, en lugar de dedicarse a comprar bonos sobrevalorados para bajar aún más los tipos de interés dedicar el dinero a crear un Banco “Malo” que se dedicara a limpiar el sector inmobiliario, que es la raíz del problema.

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Muchas pueden se las causas y las raíces de la crisis financiera que estalló a mitades del 2007. Burbuja inmobiliaria, política de bajos tipos de interés por parte de los bancos centrales, políticas laxas de crédito por parte de la banca, aparición de instrumentos financieros demasiado complejos y un largo etc.. Sin embargo, probablemente, una de las principales causas empezó hace ya unas cuantas décadas, cuando el sistema financiero pasó de desempeñar el papel tradicional que le corresponde a impregnar y dominar todos los recovecos de la economía.

Para ver cómo han cambiado las cosas en 3 décadas, sólo es necesario ver cual era la posición de los bancos y del sistema financiero en la economía y cual es su posición o relevancia ahora. Desde 1970 a 2007 el sector financiero creció y se expandió mucho más rápido que la economía real en general, señal clara de que algo se está desmadrando cuando el sector que debe financiar a la economía real esta creciendo más rápidamente que esta.

En 1980, los activos financieros, acciones, bonos, y depósitos bancarios, representaban de media, el 100% del PIB en los países desarrollados. En 2007 en Japón, los EEU o el UK los activos financieros superaban en valor al 400% del PIB de estos países. Durante las últimas décadas el crédito también se expandió rápidamente superan más del 300% del PIB en muchos países desarrollados.

En el Reino Unido, en 1970 el beneficio obtenido por los intermediarios financieros representaba el 1,5% del total de la economía. En 2008, está cifra superó el 15%.

Algo no funciona o no puede acabar bien cuando los que están financiando la economía crecen más rápido que ella durante un periodo sostenido de tiempo. En el fondo es como si le estás dando créditos a alguien y el ritmo al que le otorgas los créditos crece más rápido que sus ingresos. ûede tener sentido que esto pase durante unos años, pero no durante unas décadas. Al final el que recibe este flujo creciente y sostenido de créditos es imposible que tenga capacidad para devolverlos, sólo con nuevos créditos podrá cubrir el pago de los ya otorgados.

Un estudio reciente de Andy Haldane y otra gente del Banco de Inglaterra, pone de manifiesto que lo que ha pasado en las últimas 3 décadas es una total anomalía. En los últimos 160 años, el valor bruto agregado por el sector financiero ha crecido de media un 2% por encima del crecimiento de la economía real en su conjunto. Pero como suele pasar con las medias, este crecimiento superior no fue precisamente uniforme.

Durante las dos décadas anteriores a la Primera Guerra Mundial, el sector financiero creció casi cuatro veces más rápido que la economía, fue la primera ola de la de la globalización, pero desde 1918 hasta la década de 1970, las finanzas se expandieron menos rápidamente que el crecimiento económico medio. Sólo a partir de 1970 el sector financiero volvió a vivir una época dorada de crecimiento y expansión irracional.

El problema al que nos enfrentamos ahora es que debemos ser conscientes que gran parte del crecimiento aparente en el valor agregado que hemos vivido en las últimas décadas ha sido ilusorio y se ha basado en un incremento del apalancamiento, en la creación de productos financieros exóticos y en una percepción de que la búsqueda de mayores tasas de rentabilidad no tenían asociadas un mayor riesgo.

Hay que regular la banca … la respuesta es SI, hay que regular también los mercados OTC. Pero olvidemos regulaciones demasiado complicadas, al final ni los reguladores saben como aplicarlas y sólo hacen que crezcan las legiones de asesores que se estrujan la cabeza para evitarlas. Hay dos medidas muy simples y claras que creo que podrían funcionar.

1) Exigir mayores requisitos de capital a las entidades financieras (obligares que sean más solventes).

2) Limitar a un máximo la rentabilidad sobre el capital que pueden obtener. No tiene sentido que obtengan ROE superiores al 20% y acabemos todos metidos en semejante berenjenal. Con esta medida limitaríamos considerablemente la avaricia. Cualquier beneficio que supere un determinado nivel de ROE sería devuelto a la sociedad vía impuestos o imposiciones a un fondo de garantía.

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El sector inmobiliario en EEUU no se acaba de recuperar, y me parece que la recuperación tardará en llegar a pesar que al otro lado del Atlántico son bastante más agresivos que nosotros en reconocer los problemas y asumir pérdidas.

Encontramos un mapa donde se nos señala por cada Estado, la situación del mercado inmobiliario e indirectamente potenciales problemas para el sector financiero, indicándonos el porcentaje de viviendas cuyo valor a mayo del 2010 no supera el importe de su hipoteca.

El ranking lo encabeza Nevada con una tasa del 69,9%, le sigue Arizona con el 51,2% y Florida con el 47,7%. Con tasas aún elevadas encontramos también Michigan con el 38,6% de las viviendas con un valor por debajo del importe de su hipoteca y California con el 34,1%.

En fin durante muchos años la sabiduría popular nos ha indicado que invertir en ladrillo es una inversión segura. Es probable que así sea en épocas en las que no haya una burbuja inmobiliaria de por medio, pero generalmente las viviendas se adquieren con hipoteca, es decir se suele utilizar un elevado grado de apalancamiento y como en toda inversión apalancada, si la deuda es con recurso, variaciones moderadas en el precio del activo te pueden hacer perder todo el capital invertido.

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Muchos ven a China como el gran ganador de la actual crisis y como el país que asumirá inevitablemente el liderazgo económico mundial en las próximas décadas. Los avances en China han sido impresionantes, pero creo que es bueno recordar algunos de los desequilibrios que enfrenta la potencia asiática para no perder la perspectiva. Japón también parecía que se iba a comer el mundo en la década de los ochenta.

Simon Hunt, nos da su interesante visión sobre cuales son las principales amenazas que se ciernen sobre China

La burbuja inmobiliaria China:

Aunque el Gobierno Chino está intentando rebajar la euforia inmobiliaria, el grado de especulación en el sector inmobiliario Chino no tiene  nada que envidar al que hemos tenido en nuestras latitudes. En estos momentos en China hay cerca de 65 millones de apartamentos que han sido adquiridos pero no se encuentran habitados, una cifra que supera en 5 veces a la de los EEUU.

Desde el primer trimestre del 2007 los precios inmobiliarios en China se han incrementado un 140%. En el primer trimestre del 2010 un 41%. Este incremento de precio no ha sido provocada por una escasez de viviendas, en las principales ciudades, desde 1999 el número de nuevos viviendas construidas  supera claramente al de nuevos hogares formados.

En Beijing el precio del suelo se ha multiplicado por 8x desde 2003. Y desde 2007 los precios del suelo se han multiplicado 3x. En el precio de una vivienda de 2003 a hoy el precio del suelo ha pasado a representar del 30% al 60% del coste de la vivienda ¿os suena?

El ratio Precio vivienda / coste alquiler se ha incrementado del 30% al 70% lo que implica que el propietario de una vivienda que la alquila en China está obteniendo rentabilidades de entre el 2-3% sobre el precio actual de la vivienda, una rentabilidad que sólo se justifica si el propietario de la vivienda está esperando fuertes revalorizaciones futuras en el precio del activo.

Esta inflación en el precio de la vivienda, está provocando que ha pesar del dinero “barato” y la facilidad de crédito, la compra de una vivienda sea prácticamente imposible para aquellos que la quieren compran por primera vez. En Beijing la compra de una vivienda supone unas 18 veces el salario anual medio.

Los trabajadores piden salarios superiores:

La principal ventaja competitiva de China, los bajos salarios, puede empezar a estar en riesgo, con los precios de la vivienda por las nubes, con algunos enriqueciéndose con esta especie de sistema dual comunista-capitalista y sin sindicatos que representen a los trabajadores, ya son unos cuantos los casos que están trascendiendo de huelgas espontáneas, cuando no son formas de protesta más agresivas. Los trabajadores simplemente dejan de trabajar sin previo aviso.

Ver como el gobierno Chino puede lidiar con esta situación es una de las grandes incógnitas. La única vez en la que trabajadores y estudiantes se unieron en sus protestas fue en 1989 y aunque no se espera que la situación pueda volver a ser tan explosiva, lo que queda claro es que a medida que China progresa inevitablemente los trabajadores reclamaran mejores condiciones de trabajo y salarios más elevados, perdiendo el país el status de fabrica barata del mundo. Se espera que en los próximos 5 años los salarios en China se doblen.

Demografía China, la espada de Damocles:

La demografía probablemente es uno de los factores más determinantes y silenciosos que determina y configura el potencial y la posible prosperidad de un país. Con una baja tasa de natalidad, se estima que la fuerza laboral China llegó a su máximo potencial en 2008 con cerca de 770 millones de trabajadores y se espera que en 2025 se reduzca a 690 millones de trabajadores y quizás lo más importante, la franja de edad de entre los 20 y los 39 años, llegó a su pico en el año 2000 con una población de 458 millones de personas.

Esto ha permitido a China gozar de una mano de obra barata y joven. A medio largo plazo, su población en edad de trabajar se reducirá y quizás lo más importante, será mucho más vieja. La inflación en los salarios parece inevitable y la clave estará en saber si la pérdida en competitividad y reducción de las exportaciones podrá ser substituida por el consumo interno.

Igualmente, el Gobierno deberá lidiar con posibles escenarios inflacionarios debido al aumento de los salarios.

China y el Agua:

Otro de los riesgos a largo plazo a los que se enfrenta China es la escasez de materias primas. La mayoría se pueden comprar, pero el agua puede ser uno de los principales factores que constriñan el crecimiento en China. En el caso de los recursos hidráulicos, la capacidad China es 1/4 de la capacidad media mundial. Es decir el país cuenta con el 20% de la población mundial pero sólo cuenta con el 7% del agua dulce que hay en el mundo. Ademas dentro de China el reparto del agua esta muy desequilibrado. El aérea alrededor del río Yangtze es el 36,5% del territorio pero tiene el 81% de las reservas de agua dulce del país.

Un estudio del banco mundial, determinó que la mitad de las ciudades de China tenían un problema de escasez de agua y que el 75% de sus lagos y ríos están con elevados niveles de contaminación.

La escasez de agua, no sólo es una problema para la población, es un factor que limita considerablemente la capacidad productiva del país, ya que el agua suele utilizarse en la mayoría de los procesos industriales.

China y el endeudamiento:

A pesar que el país goza de un enorme superávit comercial, el endeudamiento de los entes locales es un misterio, per se estima que podría suponer el 71% del PIB del país. Igualmente se estima, que los bancos Chinos tendrán problemas en recuperar el 23% de los préstamos que han dado.

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Parece que la actual crisis económica y financiera no distingue entre ricos y pobres. Si en EEUU el inicio visible de la crisis fue el aumento de los impagos en la crisis subprime, hipotecas concedidas a la población denominada NINJA – No Income No Job, No Assets – (Sin ingresos, sin trabajo y sin activos), parece que la tasa de impagos se está elevando considerablemente entre la población que tienen o tenían más recursos.

En estos momentos 1 de cada 7 propietarios en los EEUU que tomaron una hipoteca superior al millón de dólares para adquirir una vivienda, ya fuera como primera vivienda, vivienda de recreo o porque decidieron invertir en bienes raíces comprando una vivienda han impagado el crédito.  La tasa de impago aún es más dramática para los que compraron una vivienda como inversión, y se está acercando a un ratio de 1 de cada 4.

Clickar imagen para ver con más definición

Fuente: NYT

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La burbuja inmobiliaria, uno de los orígenes de la actual crisis económica en los EEUU y Europa, parece que se está desplazando hacia el Este del Mundo.

En Singapur en el último año los precios la vivienda se han incrementado un 40% en el último año.

Australia, también parece que se está contagiando de la euforia especulativa en el sector inmobiliario. Los precios de la vivienda en el país de los canguros se han disparado un 20% en el último año, sin embargo en cuanto a parámetros de valoración parece que en Australia los precios de la vivienda aún son razonable si nos atendemos al ratio precio de la vivienda / renta de alquiler.

La rápida reacción del Banco Central Australiano, subiendo 6 veces los tipos de interés entre Octubre y Mayo parece que van a enfriar el calentamiento en el sector de los bienes raíces.

En China la burbuja inmobiliaria empezó a preocupar seriamente a los responsables económicos del país. En Abril anunciaron una batería de medidas destinadas a enfriar el mercado inmobiliario, el problema de China es que igual el daño ya está hecho y es muy probable que la banca China ya esté intoxicada con hipotecas y préstamos a promotores de bienes raíces que podrían tener dificultades en retornar sus créditos.

En Occidente, en términos de valoración, parece que en los EEUU, la rápida caída de los precios de los bienes raíces, habría permitido que las viviendas estuvieran otra vez con precio aceptable. Está corrección es importante, porque es el requisito fundamental para que el sector inmobiliario y indirectamente el sector financiero inicien su recuperación. Precios atractivos deberían permitir atraer de nuevo inversores.

Este no es el caso de Europa. En España, a pesar de que el sector inmobiliario esta prácticamente destrozado, la vivienda seguiría sobrevalorada en un 50%. Los bancos españoles no han querido reconocer el problema, y ante el impago de crédito de los promotores de bienes raíces han preferido quedarse las viviendas y terrenos en sus balances a cambio de los préstamos y no sacarlas al mercado con descuentos importantes para no tener que contabilizar pérdidas. El problema se extiende en menor medida un poco por toda Europa. En Irlanda la sobrevaloración sería del 24,5%, en Francia del 39,7%, en Bélgica del 30%. Sólo Alemania parece estar libre del cáncer inmobiliario.

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Caída o desplome récord en la venta de nuevas viviendas en el mes de Mayo en los EEUU de cerca del 33%, que nos puede servir de guía de lo que puede pasar en nuestro sector inmobiliario cuando a finales de año finalicen los estímulos fiscales.

Parecía que en los últimos meses el sector inmobiliario en los EEUU empezaba a recobrar poco a poco los signos vitales, ligeros incrementos en los números de viviendas vendidas (si se le puede llamar recobrar los signos vitales,  a empezar a vender algo más después de una gran debacle), pero ha sido finalizar el estímulo fiscal que otorgaba el Gobierno Federal a la compra de vivienda para que los niveles de venta volvieran a los peores niveles de la crisis.

En fin, un aviso para el sector inmobiliario español, que verá como en diciembre finalizan algunos de los estímulos fiscales concedidos por el Gobierno a la compra de vivienda. Si el sector inmobiliario en EEUU está tardando lo que está tardando en recuperarse, que nadie espere milagros en España donde la burbuja fue mayor y la corrección llegó más tarde en el tiempo.

Gráfico vía creditwritedowns

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Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría de clientes nos llaman solicitando gangas inmobiliarias ya que están convencidos que les podremos ofrecer operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

• Las principales inmobiliarias de este país son a dia de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.

Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:

• Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?
• En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
• La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.
• La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.
• En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.
• Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.

La Banca les ha recortado sus canales de financiación.

En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.

En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.

A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

• Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.

• Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial  necesita desesperádamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

Los últimos meses hemos intervenido en operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarial. En estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

Son compras no para especular, sinó para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actuan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!

Nacho Castella, socio de Cat Real Estate

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Nouriel Roubini es profesor de economía por la Stern School of Business, conocido con el sobrenombre de Dr. Doom (Perdición) por haber predicho en 2006 la crisis financiera. Michael Milken, fue considerado el rey de los bonos basura a mediados de los 80 principios de los 90. Después de pasar 2 años en prisión (acusado de fraude y uso de información privilegiada entre otros) y superar un cáncer de próstata, se ha dedicado a la filantropía creando el prestigios Milken Institute.

Ambos nos ofrecen  un interesante debate-charla sobre la situación actual de la economía.

Roubini tiene claro que históricamente el incremento de deuda soberana al que estamos asistiendo, en el caso que los estados no puedan empezar a controlar sus déficit suele tener dos posibles resultados, o bien un default de la deuda, o bien se produce una una monetarización de dichos déficits hasta que la inflación amortigua en un futuro el valor de la deuda. Es decir o impago si eres un Estado “débil” o inflación alta si eres un Estado “fuerte”.

Según Roubini, Grecia es sólo la punta del iceberg o el canario en la mina, de la segunda fase de la crisis, donde será la deuda pública la que estará en el ojo de huracán.

Milken es un poco más optimista, aunque se centra más en los EEUU, al indicar que la crisis actual en EEUU le recuerda bastante a la del periodo 1973-77. En 1973 parecía que el mundo se iba a acabar, de hecho se había estimado que en 1974 el 25% de las compañías norteamericanas estarían en quiebra y obviamente la situación no fue tan desastrosa como se había esperado y los mercados de valores tuvieron una impresionante recuperación y la lección que deberíamos aprender es que en medio de las crisis los riesgos se suelen exagerar.

Así, que en el corto plazo Milken es relativamente optimista. Sin embargo en el largo plazo Milken ve las cosas más complicadas y se pregunta si el sistema económico tal como lo conocemos hoy en día es realmente sostenible (pensiones, energía, salud, medioambiente, educación etc)

Para intentar solucionar el desastre de déficit público en el que se han metido algunos países, Roubini aconseja para los países de la zona euro (con ya elevadas tasas impositivas) incidir en la reducción de costes y no intentar subir los impuestos. Hablando sobre el déficit de EEUU , Roubini hace un comentario que me parece interesante…. “al menos Grecia, Portugal o España, tienen la suerte, que será el mercado el que los forzará a reducir sus déficit”

La charla dura unos 81 minutos, así que es bastante larga y en inglés pero si tenéis tiempo y os interesa el tema, vale la pena verla. Os dejo el enlace al vídeo “Global Financial Markets: Nouriel Roubini and Mike Milken Debate Where We’ve Been – Where We’re Going“

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El pasado viernes tuvimos el placer de ser invitados por la gente del Idealista.com a un desayuno coloquio que bajo el titulo “Quo Vadis, Vivienda” tenía el objetivo de debatir sobre el estado actual del sector inmobiliario y que podemos esperar en el futuro próximo.

Entre los asistentes, estaban cómo  anfitriones al evento por parte de Idealista.com,  Fernando Encinar, María Martínez, Daniel Montero y Francisco Iñareta, y cómo invitados “externos”, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, acompañado por Carmen Naranjo, responsable de comunicación de la entidad, Enrique Utrera, de lainformacion.com; Miquel Roig de Expansion.com; Jesús Pérez,  especulacion.org y alma mater de FinancialRed , Rubén J. Lapetra,  de Cotizalia,  Vicente Varó de Unience y un servidor en representación de Gurusblog.

La charla fue especialmente amena y distendida se alargó bastante más de lo previsto, pero el tema obviamente daba bastante de si, y sobretodo al poder contar con la visión sincera del mercado inmobiliario de la gente del idealista.com y sobre todo la de Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación aportaba sin duda un valor extra a la reunión.

Se que muchas empresas que se dedican a la tasación de inmuebles, justa o injustamente no se han labrado una buena reputación, pero francamente a mi el Director General de Sociedad de Tasación me causó una impresión excelente. Más transparencia y sinceridad no se puede pedir.

Cómo mi formación no es la de periodista, se me hace complicado resumir las conclusiones que salieron en el debate, creo que esto lo han hecho mucho mejor los compañeros con los que compartía mesa y de los que os adjunto al final del post los links a los artículos que se han escrito hasta el día de hoy.

Dicho esto, si que os puedo dejar cuales son mis conclusiones sobre la situación actual del mercado inmobiliario, compartidas con Onda de Elliot, uno de los escritores del blog que si está muy encima de lo que se cuece en el sector, estás son nuestras principales conclusiones:

Ningún factor ayuda a la recuperación del mercado inmobiliario:

1) Tenemos un importante sobrestock de viviendas en nuestro país, no se si es de 500 mil, 1 millón o 2 millones de viviendas, lo que queda claro es que en nuestro país de media se construyeron del 2002 al 2008 cerca de entre 700 a 800 mil viviendas año. En Italia se construyen 170 mil viviendas al año y en Alemania algo menos de 300 mil viviendas al año con el doble de habitantes que en nuestro país. Cuando se habla de stock de viviendas por vender, no se cuenta que muchas de las vendidas están en manos de gente que las compraron cómo inversión y que ahora no saben que hacer con ellas.

2) Situación económica actual y paro del 20% no ayudan precisamente a vender viviendas. El stop en la entrada de inmigrantes y la pirámide de edad de la poblaciónl tampoco son factores que ayuden.

3) El inversor extranjero institucional, ha desaparecido del mapa. No quiere saber nada de invertir en ladrillo en España.

4) Restricción del crédito no facilita el acceso a la compra de vivienda. Por contra tenemos al euribor en mínimos históricos, este factor en el mejor de los casos se mantendrá igual, y en el más probable se incrementará en los próximos años, encareciendo el acceso a la vivienda.

Precios:

Aquí me quedo con una gráfica que vi publicada en el idealista.com. Es el ratio Precio Vivienda / Renta familiar disponible.

En el momento álgido de precios, en España dicho ratio se aproximó a las 8x, históricamente siempre había estado por debajo de 4x, al igual que en otros países como USA o UK. En estos dos países los precios ya han corregido hasta volver a ratios más normales, en España a pesar de la reciente caída de precios aún estamos en un ratio de 6,5x…. nos queda mucho recorrido a la baja aún para que el ratio vuelva a niveles normales y esto sólo se puede lograr o bien incrementando la renta de las familias (lo veo complicado) o con caídas en el precio de la vivienda.

En mi opinión queda aún mucho que corregir en cuanto a precios.  Sobretodo cuando el Euribor vuelva a niveles normales.

¿Porque no han bajado tanto los precios en nuestro país?

La banca sigue acumulando stock inmobiliario en sus balances, hasta el día de hoy acumula activos por valor de 59.700 millones de euros en daciones en pago. Sin embargo, hasta el día de hoy no tienen presión para liquidar estos activos a pérdidas…. el time to market no se aplica y el cambio de ley realizado por el Gobierno para prorrogar el plazo legal para construir en un terreno sin que se convierta en suelo rústico ha pasado de 3 a 6 años.

Sin embargo la situación de la banca no es sostenible a medio plazo, ya que seguirán acumulando activos inmobiliarios y en algún momento, necesitarán liquidez con lo que es previsible que en algún momento empiecen a liquidar activos en pérdidas.  Esta probable salida masiva de activos al mercado será la puntilla al sector y acabará de hundir los precios.

Dadas mis impresiones sobre el sector, os dejo los artículos  de algunos de los compañeros de mesa que tienen mucha más capacidad que yo para exponer correctamente lo que se debatió en la charla:

Expansión.com ( Sociedad de Tasación: “Cuando el euribor, la vivienda caerá con fuerza)

Blog Unience ( “El equilibrio inestable en el infierno” del mercado inmobiliario“)

Especulación.org ( Quo vadis vivienda )

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Con la crisis mundial azotando los mercados en España teníamos un sentimiento de doble crisis, ¿aún lo tenemos, no?. Este sentimiento de crisis sistémica se fundamenta, sobre todo, en la caída de el que era uno de nuestros sectores más importantes durante los últimos años: la construcción y el sector inmobiliario. Pero, ¿estamos ya en un punto normalizado o aún falta que baje más dicho sector?

Según los últimos datos, conocidos hoy, y procedentes de la Sociedad de Tasación indican que el precio de la vivienda nueva en España se redujo un 6% durante el año 2009. Por otro lado, sin embargo, las estimaciones del Instituto Juan de Mariana, indican que todavía existe una sobrevaloración en el precio de venta y el de alquiler de aproximadamente un 20% sobre su valor fundamental.

Si estáis intentando alquilar o vender una vivienda, es clave tener esto en cuenta; armaros de paciencia por que tendréis que seguir, seguramente, bajando el precio.

Como siempre los más perjudicados por esta cuestión son los contrayentes de una hipoteca en momentos anteriores a la crisis, teniendo que pagar “el precio antiguo” por un bien que en la actualidad está bastante depreciado y, según estás conclusiones del Instituto Juan de Mariana, su valor es aún un 20% menor.

Evidentemente uno de los puntos fundamentales en los que podemos basar este hecho es la gran cantidad de viviendas en stock que hay en la actualidad. Entre vivienda de obra nueva sin vender y vivienda que se han quedado los bancos a causa de la morosidad, el nivel de vivienda vacía es bastante grande.

Las previsiones de estas dos instituciones es que, para finales de 2011, el precio de la vivienda vuelva a subir y se sitúe en el mismo punto que justo antes de que se produjese el colapso de la burbuja inmobiliaria. La pregunta entonces es, ¿qué hemos aprendido de este pinchazo del mercado? Algo que aún está por ver…

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El mito económico Chino empieza a mostrar alguna que otra grieta, por donde se podría empezar a resquebrajar y parece que el sistema bancario chino está empezando a mostrar algo más que signos de sobrecalentamiento.

En 2009, impulsados por el gobierno Chino, con el fin de ayudar a superar la crisis, la banca de ese país había incrementado los préstamos otorgados en un 95,3% llegando a los 9,6 trillones de yuanes o el 50% del PIB Chino.

¿Con este dato alguien se extraña que China tuviese crecimiento del PIB en 2009 a pesar de que las exportaciones se desplomaran un 20%? Esto es desacoplar una economía a lo bestia !! y lo demás son tonterías.

En vistas de la magnitud de la borrachera de dinero, a finales del 2009 el Gobierno Chino ha empezado a ser consciente que el tema se les estaba escapando de las manos, y ha impulsado una política monetaria más restrictiva, con orden directa a los bancos que moderaran drásticamente su concesión de créditos.

Sin embargo hay inercias que son difíciles de parar de golpe, incluso para una economía tan controlada como la China. Ya en Enero del 2010, sigue el ritmo acelerado de concesión de créditos. En concreto la banca China ha concedido en Enero, créditos por importe de unos 203.500 millones de dólares, casi 4 veces más que el monto concedido en el mes de Diciembre.

Obviamente estos incrementos repentinos de crédito tienen sus consecuencias, como ya hemos notado en nuestras carnes en nuestro país. Los precios inmobiliarios en China siguen disparados, ver post “China, la ciudad vacía” , en enero el incremento del precio de la vivienda fue del +9,5%, y la burbuja inmobiliaria que se esta creando en China empieza a tomar proporciones peligrosas. La película ya la sabemos todos como suele acabar. Con la banca arrastrando una injente cantidad de impagos.

Parece que los Chinos se han propuesto en replicar  en 1 o 2 años los cimientos de los males que nos afectan a nosotros que que cimentamos durante casi una década.

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En su columna del NYTimes de ayer, bajo el título “Anatomy of Euromess” que podríamos traducir como “Anatomía del  Euroberenjenal”,  Paul Krugman, a parte de señalar que el problema de Europa no es Grecia sino España, nos hace una buena  y sencilla disección de cómo ha evolucionado la economía para meterse en el lío en el que estamos.

• Alrededor de 2000 se disparan los precios de los pisos. Los precios no suben porque la gente necesite más pisos, ni porque los pisos ofrezcan más valor, sino porque mucha gente piensa que van a seguir subiendo. Es una situación inestable que depende de que la gente siga creyendo que la subida va a seguir, por eso se le llama burbuja.

• La subida de los inmuebles hace que entren cantidades ingentes de capital extranjero. La balanza por cuenta corriente pasa de un -4% del PNB en el año 2000 a un -10% en el año 2007. Ésta es la diferencia entre lo que el país vende al extranjero y lo que compra, que tiene que financiar pidiendo prestado.

• Hay mucho dinero en España. Literalmente: como se supone que el piso vale mucho la gente lo usa como colateral para comprarse el Cayenne, que se acaba financiando con préstamos del extranjero. También hay dinero que entra directamente para pagar activos inmobiliarios. Como hay más dinero la gente quiere comprar más cosas y sube la demanda, pero como la oferta no sube tan rápido tienen que subir los precios.

• Tanto los precios como los salarios suben un 30% durante la década. Durante el mismo periodo los salarios en Alemania se mantienen constantes (fuente OECD, Unit Labor Cost total economy).

• Cuando estalla la burbuja nos encontramos de golpe con mucho menos dinero: ya no se puede uno comprar el Cayenne con un préstamo contra el piso, y el mercado inmobiliario español deja de ser apetitoso para los extranjeros. Como no hay dinero cae la demanda y sobra oferta, tanto interna como externa. Empieza a bajar el déficit de la balanza por cuenta corriente (compramos menos al exterior) y aumenta el paro.

• Los sueldos son un 30% mayores que cuando empezó la fiesta, pero el PNB por cápita solamente ha subido un 7% (fuente: IMF). Según muchos analistas cuando hayamos borrado del todo el efecto de la burbuja encontraremos que el PNB por cápita no ha subido nada en más de una década. O sea: no creamos más riqueza por persona que hace diez años, pero somos un 30% más caros. Eso nos hace mucho menos competitivos que antes.

• Los altos precios hacen que sea más difícil vender en el exterior. También nos hacen mucho menos atractivos como destino turístico.

Mientras Zapatero nos aseguraba hoy que España esta apunto de salir de la crisis, Kurgman nos asegura que nos  un largo y doloroso camino por recorrer. Tenemos una economía con un problema competitivo enorme metida en el zona euro, con unos salarios y un nivel de precio que no se corresponden con  nuestra economía. Su hubiésemos tenido moneda propia, está se hubiera apreciado durante el boom y depreciado con la llegada de la crisis.  Pero atención Krugman no aboga por desmembrar la zona euro…. los costes de la desmembración serían tremendos y totalmente disruptivos….. estamos condenados a una lenta agonía.

Por cierto Krugman también deja claro que la situación actual de España no es consecuencia de que actualmente tenga una política fiscal irresponsable. Estoy totalmente de acuerdo con él, el problema es de fondo y viene de años atrás. No creo que importe tener déficit en estos momentos, siempre y cuando este bien dirigido y con la ideas claras… pero con nuestro  presidente pensando que esto sólo dura dos días no vamos bien para encaminar las soluciones.

Vía el blog de Juan Reyero, que cortésmente nos ha prestado la traducción que ha puesto en su blog del análisis realizado por Krugman.

Imagen | Rankia.

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La semana pasada vimos la noticia de que los créditos hipotecarios concedidos en los 12 meses anteriores a noviembre de 2009 han crecido en número un +1,8% en comparación con la cifra de noviembre de 2008. No obstante cabe resaltar que el valor de dichos créditos ha descendido un -11,7%, cosa que no sorprende ya que todos sabemos que los bancos, ceteris paribus, dejan menos dinero.

Cuando leí la primera vez la noticia, me dejó un sabor agridulce, por un lado es una buena noticia, significa que el mercado se normaliza, pero por otro no cuadraba nada ni con la situación del sector inmobiliario ni con la del consumo de los particulares, que está más que castigado, ¿quién es el valiente que se atreve a meterse en según que aventuras?

Pero ayer veo en Expansión, que en el número de créditos hipotecarios se están contabilizando las novaciones debidas a renegociaciones con entidades bancarias, es decir, los particulares que al tener dificultades para hacer frente al pago del crédito negocian con su banco y llegan a un acuerdo para ampliar el plazo del crédito o el importe del crédito.

Tras analizar las cifras con detenimiento, las 52.043 nuevas hipotecas hasta noviembre se convierten en 25.637 lo cual arroja que comparativamente el número de nuevas hipotecas constituidas ha caído un 49,8%.

Otro dato que ilustra que el mercado inmobiliario sigue muy frío es el hecho de que a pesar de que se han constituido 52.043 nuevas hipotecas, tan sólo se han transmitido 34.828 inmuebles, lo que nos lleva a la conclusión de que algunos individuos han tenido que hipotecas activos que estaban libres de cargas para poder sobrellevar la situación actual.

Como alguna otra vez ya hemos dicho, cuando el río suena, agua lleva; y es que todavía es pronto para asistir a la recuperación milagrosa de un sector en el que se han cometido muchos excesos que ahora hay que purgar.

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Con un mercado prácticamente inexistente, altos niveles de endeudamiento y activos comprados en el pico del ciclo, gestionar una inmobiliaria a día de hoy debe ser una tarea bastante duro. Si encima te surge de la nada un competidor, que a parte de ser su principal acreedor tiene las herramientas suficientes para decidir que pisos se venden y que no, pues lo más probable es que acabes muerto. Simplemente se convierte en una tarea imposible el poder sobrevivir.

Impresionante la distorsión que está aplicando la banca de forma concertada en el sector inmobiliario. Mientras que si algún valiente decide comprarse un piso que no está en la cartera de la banca, no sólo le exigen que pague en efectivo el 30% del valor de la tasación, tenga un empleo estable y en una compañía sólida y las cuotas no superen el 30% del salario, el tema cambia radicalmente cuando la banca debe financiar un inmueble que tiene en su cartera. Financiación del 100% del valor del inmueble, diferenciales de tipos con el Euribor mucho menores, plazos de pagos de hipotecas más largo y relajación de los comités de riesgo. Todo vale con sacarse el inmueble del balance del banco.

Ante esta situación y con la Banca convertida ya en la principal inmobiliaria del país, la distorsión del mercado inmobiliario es brutal. Imposible que una inmobiliaria independiente pueda competir con estas condiciones. Algún afectado del sector “un valiente sin duda” debería intentar que se pusieran las cosas en su sitio, y denunciar esta situación ante el Tribunal de defensa de la competencia. Es del todo inadmisible que la Banca este otorgando diferentes condiciones de financiación según quien sea el propietario del piso.

Lo perverso de la situación, es que mientras la banca trata de competir deslealmente para poderse sacar inmuebles de la cartera, sigue matando a las pocas inmobiliarias que quedan en pie, con lo que retroalimenta el círculo diabólico creado… a saber más inmobiliarias que no pueden hacer frente a sus deudas, más inmuebles en dación de pago, y más cartera a sacar al mercado en competencia desleal.

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Si ya se que en los titulares de la prensa de los medios de nuestro país sobre el artículo publicado en The Economist ” Ratio Rentals” ha sido generalizado destacar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en un 55%. Pero seamos serios, es que en el mismo artículo The Economist nos indica que la sobrevaloración real de la vivienda en España es de un 24% no del 55%.

Cómo ha habido algo de confusión en el tema o más bien titulares algo sensacionalistas, mejor profundizar un poco en el estudio realizado por The Economist. Para ver la sobrevaloración que existe en el mercado inmobiliario en diferentes partes del mundo, The Economist ha utilizado un ratio bien sencillito, precio medio de una vivienda / Rentas percibidas por Alquiler. Simplificando este ratio para el sector inmobiliario seria lo que es el PER para la Bolsa. Es un indicador muy general, pero yo creo que para las grandes cifras y para tener una composición de lugar es un indicador adecuado.

Lo que ha realizado The Economist, es ver cual ha sido la evolución histórica en los últimos años de este ratio. Concretamente recoge la serie histórica de varios países desde 1975.

Para el caso Español (datos línea roja del gráfico) , fijaros en el gráfico que os he adjuntado y que ha elaborado The Economist. Hasta finales de los años 80 y basados en este ratio, el mercado inmobiliario español estaba claramente infravalorado respecto a otros países. Es decir las rentabilidades que obtenías por alquilar un piso eran muy elevadas respecto a la inversión que tenías que realizar para comprar una vivienda. Esto tenía cierto sentido, en cuanto por aquella época era lógico que para invertir en inmobiliario en España los inversores exigieran una prima de riesgo país. Entre otras cosas porque teníamos un riesgo divisa más que considerable.

Al aplicar la media histórica desde 1975 del ratio, es cuando nos sale que actualmente el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 55%. Sin embargo, en el mismo artículo, los editores de The Economist, nos indican que si obviamos ese periodo en que la vivienda en España estaba infravalorada y cogemos la media desde 1990 en lugar de 1975, lo cual es mucho más racional ya que recogemos mejor un periodo más parecido al actual (estamos en la zona euro y aunque el país está hecho unos zorros, el riesgo país sería relativamente similar al de países de nuestro entorno, al menos seguimos con el rating AAA), en este caso la sobrevaloración de la vivienda en España a día de hoy sería sólo del 24%.

La verdad es que desde hace años, en el blog le hemos dado bastante caña al tema inmobiliario y hemos sido y seguimos siendo bastante negativos en este tipo de inversión. Pero al César lo que es del César y creo que era importante realizar esta puntualización.

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Después de dos años del pinchazo de la burbuja inmobiliaria global, incluso Dubai ha sucumbido a la fuerza de la gravedad.

Ante semejante panorama, con los inversores escarmentados, lo normal sería que no se volvieran a ver burbujas inmobiliarias en el mundo durante un largo periodo de tiempo…. bueno no en todas partes del mundo.En Kenia, parece que están viviendo con algo de retraso su particular fiebre del ladrillo. La causa, pues seguramente los 100 millones de dólares recibidos por los piratas Somalíes estén siendo el combustible del particular boom inmobiliario que están viviendo en Nairobi.

Según parece en los últimos 5 años, los precios en las viviendas en Nairobi se han multiplicado entre dos y tres veces. Recordemos que Somalía, un país sin Estado, tiene una porosa frontera de 800 kilómetros con Kenya. Los piratas que de tonto no tienen un pelo, y con un país totalmente desestructurado, parece que han  preferido ir lavando el dinero obtenido por los rescates que han recibido en el país vecino y concretamente invertirlo en bienes raíces. Seguramente Kenya puede ser un mejor lugar donde vivir cuando un pirata empieza a pensar en la jubilación.

Me ha picado la curiosidad, y he visitado algunas webs inmobiliarias de Nairobi. En un rápido vistazo podemos ver que un apartamento con 3 habitaciones cuesta de media algo más que 130 mil euros. Me parece una auténtica barbaridad.

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