Hace días que ya no publico nada referente al sector inmobiliario, otrora glamouroso pero ahora decrépito. Me gustaría sólo comentar algunas cosas que he visto en la prensa y a las que no doy crédito.

En primer lugar, hace un mes se celebró el Barcelona Meeting Point, citando palabras de Enric Lacalle “El exito del BMP es que en esta coyuntura se haya realizado”. Efectivamente amigo Enric, sobre todo si lo comparas con el SIMO (de Madrid) que se tuvo que cancelar, no obstante si al BMP de este año le quitas los stands de promotores brasileros y panameños, y los de los ayuntamientos, no queda nada; nada de nada (todos los promotores en suspensión de pagos). Creo que pude contar 4 promotores relevantes: Espais, Reyal Urbis y Metrovacesa (a Procam ya ni la cuento porque todo el mundo sabe cómo está)Cambiando de tema, esta semana ha salido la noticia de que Ester Koplowitz ofreció antes de verano a comprar el 15,4% de FCC que tiene Inmobiliaria Colonial. Por entonces Mariano Miguel era el consejero delegado de la inmobiliaria y la respuesta que le dio a Ester Koplowitz fue darle largas “ya veremos”, “no se ha reunido todavía el consejo”. Parece ser que la oferta rondaba los 45€ por título, cuando la acción cotizaba a cerca de 40€. El resultado, pues que ahora los dueños de ese 15,4% son la banca acreedora de Colonial y que el precio de la acción a penas supera los 30€. Qué gestión tan brillante Sr. Miguel, yo creo que por eso no le pagan lo que le deben. Y la señora Koplowitz ya puede ir de compras estas navidades con lo que se ha ahorrado ella y los accionistas de B-1998 (familias Peugeot, Faustino y Aguinaga). Parece ser que este paquete se va a repartir entre los distintos acreedores de Colonial y estoy convencido que B-1998 no tendrá demasiados problemas para recomprarlas a un precio muy, pero que muy “competitivo”.

Por último Habitat, la inmobiliaria de Bruno Figueras y ahora de muchos más, que parece que tiene el concurso de acreedores a las puertas. Muchos la miraban con envidia porque había sido la primera en renegociar la deuda antes de las elecciones y David Taguas mediante habían conseguido renegociar su deuda, por lo que cobraba una leve ventaja con respecto al resto de los promotores. Pero la verdad es tozuda, tras diez años de crecimiento desbocado del sector la corrección no era cuestión de un año. Lo que más me asombra es leer en las entrevistas al Sr. Figueras que afirma que volvería a comprar Ferrovial Inmoviliaria ya que en ese momento fue posible apalancarse, cosa que ahora no lo sería. La verdad Sr. Figueras me asusta que gente como Vd. no utilice la experiencia para aprender. Vamos a dejarlo como que de cara a la galería no le gusta admitir sus errores.

Buen fin de semana a todos, aunque frío.

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Parece ser que finalmente Inmobiliaria colonial y el fondo soberano de Dubai han llegado a un acuerdo por el que éste último adquirirá el negocio patrimonial (edificios en rentabilidad) por un precio de 1,2€ por acción. El valor de tasación de los activos en rentabilidad es de €9.000M.

Esta solución lo que  hace es vender las joyas de la corona a un precio muy interesante, y probablemente fruto de la posición de control que ejercen Nozaleda y Portillo y de su necesidad de liquidez para acuciar las deudas que tienen con las entidades que han financiado sus compras de acciones.

Los accionistas minoritarios se desprenden de activos atractivos aprecios de derribo y se quedan con los suelos y las promociones en curso (activos altamente ilíquidos) por un valor estimado de €2.100M y con una deuda de €700M.

Asimismo parece ser que Portillo está negociando con el fondo de Dubai un préstamo por importe de €1.400M para poder quedarse con el suelo de Colonial. Espero que quien quiera que sea el prestamista esté pensando en pedirle las garantías oportunas, ya se sabe, mala hierba …

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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Esta calentito, calentito, el Sr. Cortina presidente de Repsol ha presentado su dimisión, su subsituto se apunta que será el Sr. Burufau actual presidente de Gas Natural, la notí­cia ha sido filtrada por el País (que curiosidad) , bueno , la jugada está bastante clara, el gobierno a través del núcleo duro de accionistas de Repsol (principalmente la Caixa) se ha cargado al presidente de una compañí­a privada, en compensación Gas Natural tiene a punto de caramelo poder lanzar una OPA sobre Repsol ( que coincidencia que últimamente se está convirtiendo casi más en una empresa gasista que petrolera) , la verdad es que la compra de Repsol por parte de Gas Natural tiene mucho sentido (mucho más que con Iberdrola o Endesa) .

Lamentablemente en España el mundo empresarial sigue moviéndose alrededor de la polí­tica, en este caso se cargan a un buen gestor simplemente por haber sido colocado en su puesto por otro partido. Cambian los colores pero se repite la misma historia…. estamos en Gurulandia, espero que algún dí­a nos toquen algunos gobernantes que entiendan que el paí­s no es su patio particular. Y que no nos vengan con el cuento que ha sido una iniciativa de los accionistas o que el Sr. Cortina ha dimitido por su propia voluntad… sabemos de primera mano que la presidencia de Repsol era objetivo del actual Gobierno….es más nos mojamos …..el próximo presidente en “dimitir” será de el de Ebro Puleva.

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Actualizado por Gurus 2. Me he quedado asombrado a ver la noticia que ha escrito mi compañero de blog , pero estando totalmente de acuerdo en el contenido y espiritu de su post, me permito recordarle que el señor Alfonso Cortina, hijo de un ministro franquista, inició su singladura a la sombra de los Albertos (uno su hermano y otro su primo) y las Koplowitz, llegando a ser presidente de Repsol gracias a su amistad con alguno de los máximos exponentes del gobierno del PP, y que tuvo a éste con su total apoyo para torpedear y evitar de cualquier forma la posible fusión entre Iberdrola y Gas Natural, fusión que directivos de la misma eléctrica nos han reconocido que ya la veÃían hecha sinó llega a ser por la intervención directa de Aznar y Rato. Las mismas fuentes nos explicaban, que dicha fusión podí­a tener mucho sentido, sobretodo debido a que Iberdrola cuenta con un elevado tanto por ciento de generación hidráulica y está muy diversificada en energÃías alternativas, siendo la empresa lí­der en España en campos eólicos, y con fuerte presencia en la cogeneración, complementando con estos negocios a los que posee Gas Natural.

Explico todo esto porque da la sensación que en el comentario inicial de mi colega de blog, que sólo el actual gobierno socialista está realizando estás intervenciones polí­ticas donde se saltan los principios de la eficiencia económica y el bien del accionista, cuando hace nada el anterior gobierno actuó de igual forma… este es uno de los grandes males de este país, donde la economí­a esta realmente intervenida, existiendo monopolios y oligopolios de facto, y donde cuatro privilegiados viven de su nombre y posición, tanto con un gobierno de un color u otro.

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