Esta mañana de camino al trabajo he pasado por delante de una oficina de Caixa Catalunya, a estas horas uno aún va un poco dormido, así que ya había caminado unos metros cuando mi cerebro ha empezado a procesar… acababa de ver algo que no cuadraba con los esquemas habituales.

He retrocedido unos pasos y enseguida he dado con el motivo de mis inquietudes… efectivamente aunque parecía que acababa de pasar por delante de una oficina inmobiliaria, lo que estaba observando era una oficina de Caixa Catalunya.

Si hace unos días ya indicábamos la competencia  “desleal” que está haciendo la banca a las inmobiliarias discriminando las condiciones y el análisis de riesgos dependiendo de que si el que quiere comprar una vivienda está comprando un piso que el banco tiene en su activo o uno que no, ahora vemos que algunas entidades, están empezando a reconvertir sus oficinas bancarias en oficinas inmobiliarias….

Eso si, les falta afinar un poco el modelo… no se si tiene mucho sentido ponerse a vender en una oficina del Barrio de Salamanca de Madrid, pisos que se encuentran en Vallecas.

Ilustro el post con las fotos que he tomado a toda prisa desde la blackberry (disculpad la calidad)

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En la Vanguardia doy con una noticia bien desarrollada firmada por Conchi Lafraya, sobre la venta por parte de Sacyr de un centro comercial a Caixa Catalunya. La noticia nos va como anillo al dedo como ejemplo real de como las entidades financieras españolas están ocultando morosidad en su balance.

En concreto, leo que Caixa Catalunya se ha quedado con el 35% del centro comercial Parque Corredor, situado en Torrejón de Ardoz, como dación en pago de Testa, la filial patrimonialista de Sacyr. El grupo constructor y de infraestructuras ha entegado la participación que tenía en este activo en pago de un crédito de 138,5 millones de euros.

Hasta aquí, todo más o menos bien, Caixa Catalunya tiene un préstamo con Sacyr, el valor de las garantías caen o Sacyr no puede hacer frente al préstamo y Caixa Catalunya se queda con un activo. Salvo el problema de pasar de tener un crédito a quedarse con un activo iliquido podríamos decir que la entidad financiera ha salvado el escollo.

El problema viene cuando se entra en el detalle de la valoración de dicha participación en el Centro Comercial, los 138 millones de euros. Este precio supone según las rentas que genera el centro comercial una tasa de rentabilidad por alquileres del 5,5% y como indica el artículo actualmente los Centros Comerciales se están pudiendo adquirir con rentabilidades por rentas del 8%, es decir, el precio de mercado  de la participación adquirida por Caixa Catalunya sería de unos 93 millones, una diferencia de 45 millones respecto a los 138 millones a los que se ha valorado la dación en pago por el préstamo.

Resumiendo, Caixa Catalunya, se ha comido un sapo de como mínimo 45 millones de euros sobre un préstamos de 138 millones, diferencia que no aparecerá en sus balances, y que no deberá provisionar ya que quedará enterrada en una filial inmobiliaria de la Caja.

Ya os hemos contado que esta está siendo la práctica habitual de la mayoría de entidades financieras españolas desde hace más de un año, simplemente se están ocultando de forma masiva mora o pérdidas en los préstamos.

Ver ” Los resultados de la Banca ¿alguien se los cree?” o ” Tasa de morosidad, cuando el 2% quiere decir 4%” 0 “Bankinter señala una de las claves  del  milagro bancario español”

Por ejemplo sin ir más lejos, La Caixa, que ha presentado un resultado positivo en el primer trimestre de 567 millones de euros, no ha hecho publico la cantidad de activos inmobiliarios comprados como dación en pago,pero si ha indicado que ha inyectado en su filial inmobiliaria cerca de 1.000 millones de euros. Toda una declaración de intenciones o un bocado de realidad.

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No es ningún secreto que la banca española está knockeada y que en cualquier momento caerá contra el suelo. Una mirada crítica a las cuentas de Banesto me hace corregir los resultados de la entidad que pasaría durante el primer trimestre de ganar €288M a ganar tan sólo €34M.

Banesto es una entidad que los analistas consideran mejor que la media de entre los bancos, además de ser tradicionalmente la que primero presenta resultados, y por tanto me ha parecido oportuno analizar un poco más en detalle los resultados de la entidad (podéis descargar el pdf aquí).

He intentado realizar un análisis sencillo, no obstante los balances de los bancos son algo farragosos y creo que he muerto en el intento. Espero que no les resulte demasiado “polvorón” y si es así me disculpo por ello.Vayamos por puntos:

1. La tasa de morosidad se dispara casi 140 pb, multiplicándose por 3,3, esto es del 0,59% al 1,97% no está nada mal, no obstante anuncian una tasa de morosidad notablemente inferior a la media del sector y no digamos a la media de las cajas de ahorros.
2. El negocio ordinario (margen de intermediación) se ha incrementado un 7,9% (el valor absoluto es de €31M), pero lo que más sorprende es que tanto pasivo como activo se reducen: Banesto consigue reducir más su coste financiero que los intereses a cobrar. Aunque puede sonar un poco raro veremos posteriormente la explicación (más aún cuando una gran parte de los créditos están sujetos a la evolución del euribor y por tanto fluctúan con él, siendo entonces el margen de intermediación función del montante de créditos). La respuesta es sencilla: las variaciones de tipos de interés no se trasladan de igual forma al pasivo que al activo. Volveré sobre este punto.
3. En referencia al margen extraordinario, éste ha caído, sobre todo por las menores comisiones en fondos de inversión y de pensiones de los cuáles los clientes han huido, y que no ha sido compensado totalmente por el incremento de las comisiones por servicios (alias las asociadas a las cuentas a la vista).
4. Como resultado de 2 y 3 el margen bruto de la entidad se ha incrementado en un 3,8%.
5. Los gastos de explotación se han contenido bastante sobre todo los de administración, que son 1/3 del total aproximadamente, incrementándose un 2,3%.
6. Por tanto llegamos al margen de explotación que se ha incrementado en 5,0%.
7. El deterioro por insolvencias y de otros activos, así como otros resultados y dotaciones se han incrementado en un 48% hasta los €88M. (Ver análisis posterior).
8. El resultado antes de impuestos desciende un 3,6% con respecto 98Q1 08Q1.

Ahora vamos a analizar qué parte de las cuentas de Banesto son gracias a la gestión de Ana Patricia y su equipo y cuál no para lo cual realizaremos una serie de ajustes.

Tal como les prometí vuelvo a retomar el punto 2. La diferencia entre 08Q1 y 09Q1 es que mientras en el primero los tipos estaban subiendo, durante el segundo hubo bruscas bajadas del tipo de referencia. Además la mayoría de los créditos están indexados al euribor pero no se revisan de forma instantánea, normalmente a 6 o 12 meses, mientras que el banco sí puede financiarse con carácter inmediato a los nuevos tipos más bajos. En el caso de que los tipos estuvieran estables deberíamos realizar un ajuste negativo de €58M es decir el resultado ordinario pasaría de €31M a -€27M (ajuste por estabilización de tipos de interés).

Retomando el punto 7 vemos que las insolvencias crediticias se han incrementado en un 30,4% mientras que los activos dudosos han pasado de €508M a €1.688M (+232%). Viendo las cantidades que han provisionado se descomponen en dos tipos de provisiones (por cierto, qué feo esconder la variación de las provisiones, hay que ir al informe del primer cuarto de 2008):

• Genérica, en función del volumen total de créditos, pasamos de €1.211M a €839M (-31%).
• La específica que debería ser (+232%) de la realizada en 08Q1. No obstante pasa de €176M a €618M.
• En valor total, las provisiones pasan de €1.388M a €1.457M (+5%)

La provisión de créditos para 09Q1 debería ser algo como €1.211M como provisión genérica (el volumen de activos apenas cambia) y una provisión específica de €176M * (1+232%), es decir €584M. En total una provisión de €1.795M. Lo que significa una dotación de €276M y por tanto ajuste por una provisión adicional de €196M (diferencia con la provisión realizada por la entidad).

Adicionalmente hay otro ajuste que debería hacerse. Éste es el menos objetivo de todos y más discutible, pero no por eso inexistente. Es la reclasificación de activos, los créditos incobrables y cuyos activos garantes de pago son traspasados a sociedades que no consolidan. ¿Qué me lleva a hablar de este ajuste?, pues que en una coyuntura de grandes dificultades de acceso al capital, Banesto decide incrementar su inversión en “otros activos” (a que el nombre suena sexy) con respecto 08Q1 en €3.000M, cantidad ligeramente inferior a la disminución del volumen total de créditos a particulares. Es normal, algunas pólizas no se renovaran, pero se han convertido créditos por valor de €3.000M a otra parte del balance en la que no sabemos exactamente qué hay. Desde luego este ajuste es el mayor de todos y lo peor es que tendría un gran impacto en la tasa de morosidad (por eso lo hacen, ¿no?). Dado lo discutible del impacto no vamos a tenerlo en cuenta.

Recapitulando, para mi las cuentas de Banesto en 09Q1, tras el ajuste por estabilización del tipo de interés de €58M y el de la provisión adicional por insolvencias de €196M, es decir, un ajuste total de €254M. Si realizamos ambos ajustes, la entidad pasa de un BAT de €288M a €34M lo que significaría una disminución del beneficio antes de impuestos del 84%.

Recordemos que el efecto de tipos de interés existe, aunque cuando los tipos dejen de bajar dejará de existir y no por tanto es más un efecto de la coyuntura que un mérito atribuible al equipo gestor. En cambio las provisiones por insolvencias es un ajuste que clama al cielo y que Banesto ha preferido no hacer.

Como colofón decirles que la cotización de Banesto desde el día 16, en que presentó los resultados, se ha incrementado desde 7,58€ hasta niveles de 8€ (+5,5%), aunque posteriormente en las dos últimas jornadas ha corregido hasta los 7,6€. Ver chart.

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