Problema: más de 3 millones de viviendas vacías en España y cada vez más gente sin casa. Soluciones del Gobierno: reducción del IVA y vuelta de la desgravación fiscal. ¿Resultado? Compraventas en caída libre y ninguna perspectiva de remontada. Veamos por qué fracasan las medidas de Rajoy y ZP.

IVA ‘superreducido’

ZP aprobó que el IVA aplicable a la compra de viviendas nuevas se redujese del 8% al 4% y Rajoy ha anunciado lo mantendrá así de bajo durante todo 2012.

Buena medida en teoría pero inútil para la mayoría de los compradores en la práctica, si recordamos que (a) los bancos ya casi solo conceden hipotecas para comprar sus pisos y (b) los pisos de los bancos cuentan como vivienda usada, por lo que no aplican IVA sino ITP que, por cierto, sigue sobre el 8%. ¿Qué tal si probamos también con una rebaja del ITP?

Vuelta de la desgravación fiscal

Una de las primeras medidas aplicadas por el Rajoy como presidente ha sido volver a la antigua desgravación fiscal por compra de vivienda, sin ningún límite máximo de rentas

Excelente medida… para los que ya tengan piso, pero inútil si se trata de reactivar la compraventa. Las personas que van a adquirir una vivienda lo que necesitan no son medidas a posteriori sino a priori, que le den acceso a ella. ¿Por qué no una mejora de la fiscalidad de las cuentas vivienda?

A parte de estas dos medidas ‘para activar la compraventa’, el Gobierno ha tanteado otras propuestas relativas a la vivienda que los bancos se han encargado de desmontar:

La famosa dación en pago

Tras mucho marear la perdiz, ningún político se ha atrevido a aprobar la dación en pago (casa por hipoteca)

Hace algunos meses, cuando varios partidos políticos y asociaciones quisieron llevar la dación en pago al Congreso, los bancos advirtieron que “sería negativa para el cliente ya que encarecería los intereses de las hipotecas nuevas”. Un año más tarde, los diferenciales se han doblado e incluso triplicado, pero la dación en pago sigue sin ser una realidad. Teniendo en cuenta que muchas oficinas ya aplican la dación off the record con sus hipotecados con mayor peligro de morosidad y que los bancos raramente pierden dinero con la operación, ¿cuál es el problema?

Los bancos ya no pueden agenciarse los pisos de subastas al 50%

Una de las últimas medidas aprobadas por Zapatero tenía la intención de que los bancos no pudieran quedarse con las viviendas de los desahuciados por la mitad de su precio cuando la subasta quedara desierta, por lo que subió el porcentaje hasta el 60%

Y entonces van los bancos y recuerdan su derecho a las subastas extrajudiciales, ante notario pero sin juez, que les permiten quedarse con la casa por valores aún más ridículos. El último caso, el 26 de enero en Viladecans, donde un notario permitió que Banesto se quedara con una vivienda por el 35% de su valor de tasación. Es imposible no pensar en qué deuda le quedó al embargado, y también no cuestionarse la legitimidad de este ‘derecho’ bancario.

Una conclusión…

En realidad, estas medidas por ellas mismas no tienen ningún poder de mejorar la situación, son cosmética barata. Al menos mientras:

1. Los precios de los pisos no se adecúen más a los salarios
2. Los bancos no sean obligados a dar facilidades en sus hipotecas, aunque solo sea en contrapartida por todo el dinero público que les ha sido inyectado

… Y un ‘por si acaso’

Si, mientras esperamos a que uno de estos 2 milagros ocurra, nos pareciera entender que el caduco paradigma de la compra de vivienda ya no tiene sentido ni capacidad de ser en nuestros días, no nos iría mal que Rajoy volviera sobre sus pasos y, al menos, restaurara de su política de vivienda la que puede ser la palabra mágica de 2012: alquiler. (Calcula online: ¿Comprar o alquilar?)

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O más bien como los Chinos construyen un hotel de 30 plantas en 15 días. Obviamente con modulos prefabricados, pero aún así no deja de impresionar. Quince días y el hotel está construido. Para rematarlo la estructura está pensada para resistir un terremoto de escala 9 y es cinco veces más eficiente energetícamente que edificios similares. Nada mejor que ver el video.

Watch this video on YouTube.

Vía Business Insider

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El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

- Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

- A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

- Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

- La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas  al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

- El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

- La presión del  problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

- La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

- Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente  los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido  Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón),  Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.

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En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

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Con un boyante crecimiento económico en los últimos 10 años, impulsado en gran parte por los niveles excepcionales de actividad del sector de la construcción, una de las claves para intentar determinar cuando podrá llegar la recuperación económica en España y cuando se podrá volver a crear empleo, es intentar determinar en parte, no sólo cuando se recuperará el sector de la construcción de viviendas, sino una vez iniciada la recuperación  cual será su  nivel lógico de actividad.

Para algunos expertos, el nivel “lógico” de actividad en España en un futuro más o menos próximo, una vez recuperados de la crisis, es que se construyan cerca de 400.000 viviendas al año en nuestro país.

Mi primera impresión , es que está cifra de 400 mil viviendas/año, como nivel “normalizado” es bastante optimista.

Me he tomado la molestia de recopilar las cifras de construcción de nuevas viviendas de los últimos años. El boom que hemos tenido del 2002 al 2008, ha sido bastante claro, el nivel de construcción de nuevas viviendas que hemos tenido estos últimos años prácticamente ha doblado al nivel de construcción de la década de los 90 y casi triplica el de la década de los 80.

Sobre los datos de la década de los 90, (en este caso datos del 1992 al 2001) hemos de tener en cuenta, que la media queda algo distorsionada porque el nivel de actividad ya fue algo anómalo a partir de 1998, de 1999 a 2001, ya estábamos en niveles de 500 mil viviendas/año.

He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año.

Tampoco resiste muy bien la comparación, no con el nivel de actividad, sino con el nivel de ventas de nuevas viviendas que existe en los EEUU, un país con una población superior a los 300 millones de habitantes.

Dejando de lado los extremos, en los últimos 40 años en los EEUU se venden entre 600 y 800 mil nuevas viviendas/año. No parece muy sensato pensar que en España, con algo más de 1/10 parte de la población de los EEUU se construirán la mitad de viviendas que las que se venden en los EEUU.

Aunque el método no es muy científico, la intuición me indica, que una vez finalizado el fenómeno la inmigración en nuestro país (con tasas de desempleo del 20% el efecto llamada se reduce considerablemente), esperar niveles de actividad de 400 mil viviendas año es ser muy optimista. Yo ya firmaría 200 mil viviendas nuevas al año.

Consecuencia, ni soñemos recuperar el empleo derivado de la construcción de nuevas viviendas, con suerte nos quedaremos a 1/4 de lo que fue en las épocas de mayor gloria.

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Sé que soy reincidente, pero la verdad, pese a quien le pese el sector sigue muy malito. Más aún tras leer en el informe recientemente editado por PricewaterhouseCoopers en el que establecen que Madrid y Barcelona están entre las tres ciudades europeas con peores perspectivas de evolución en referencia al mercado inmobiliario (ver noticia).

Lo paradójico del tema es que los principales beneficiarios de un rápido ajuste del sector son los que están evitando dicho ajuste.

Los promotores inmobiliarios son los primeros que se han negado en rotundo a bajar los precios o dejar que los precios bajen, (ya que les afecta directamente a su patrimonio) y han repetido desde su púlpito artificial, el famoso G-14, que el precio de los pisos ya ha bajado todo lo que tenía que bajar (ver noticia). Buen intento, la vivienda ya ha bajado todo lo que tiene que bajar; de aquí al cielo.

Con todo lo anterior qué ha conseguido el G-14, pues perder la poca credibilidad que podía haber tenido alguna vez, Y por tanto su razón de ser como lobby.

Los promotores viven de comprar suelo o edificabilidad potencial, transformarla y venderla. Como ya hemos dicho anteriormente llamamos promotores inmobiliarios a quienes compran un activo para transformarlo y asumen el riesgo comercial, por tanto son los más interesados en que el producto satisfaga las necesidades de los potenciales compradores.

La semana pasada leí unas declaraciones del primer ejecutivo de una inmobiliaria cotizada comentando que durante 2008 habían perdido el foco en el negocio ya que habían tenido que concentrarse en la refinanciación de la deuca, pero que en 2009 iban a volver a centrarse en su negocio de promoción inmobiliaria, a adquirir suelos y fincas, construirlos o rehabilitarlos y venderlos.

Buen intento, yo ya entiendo que es lo que tienen que decir, pero cualquiera que haya estado en el sector inmobiliario sabe cómo funciona. Para poder adquirir un activo, primero debemos ser capaces de calcular cuál es el precio máximo que podemos pagar por él. Esto lo conseguimos partiendo del precio de venta del activo transformado / construido, al que le deducimos el coste de transformarlo / construirlo así como el margen económico que queremos obtener; de esta forma, la diferencia es el precio máximo a ofertar por el activo (suelo o edificio a rehabilitar).

La moraleja de todo lo anterior es que hasta que el mercado no se estabilice ningún promotor va a poder hacer un business plan serio para invertir capital en este negocio, salvo los promotores kamikaces.

Como ya comentamos en un post anterior (ver post) existe un gran stock de viviendas residenciales que están todavía en el balance de los banco o de las inmobiliarias, pero que debido a la mentalidad española de utilizar la táctica avestruz y no querer asumir la realidad, van a hacer que el ajuste, que pese a quien pese se existirá y será notorio, sea mucho más lento y doloroso.

Es más, las promotoras van a deslizarse por una pendiente larga y resbaladiza, van a estar un largo periodo de tiempo sin hacer transacciones, y por tanto les auguro una larga agonía. Ya pueden refinanciar su deuda …

Seamos serios, ¿alguien sigue pensando que es necesario transformar más suelo en viviendas? Yo creo que tenemos vivienda para los próximos 5 años, más aún teniendo en cuenta la coyuntura actual y que ya no somos el país atractivo para la inmigración que creaba trabajo que algún día fue.

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En un email, Carles, nos pide que comentemos la demanda de la patronal constructora y de los promotores para que el Gobierno tome medidas para evitar un descalabro en el sector, entre ellas rebajas fiscales adicionales a los hogares para que compren viviendas y así evitar el que parón de la construcción afecte a toda la economía.

Antes de entrar en materia, me gustaría tocar otro punto, que puede ayudar a entender la predisposición o no del Gobierno a apoyar el sector. Así que según leo en la Vanguardia, la Generalitat de Cataluña recaudó la friolera de 1.140 millones de euros menos por la caída de los ingresos del Impuesto de transmisiones patrimoniales y el de Actos jurídicos documentados, ambos muy relacionados con el nivel de compraventa de inmuebles, y atención, la caída en ingresos sólo la empezaron a notar a partir del segundo semestre, así que el impacto aún puede ser mucho más significativo durante el 2008. Teniendo en cuenta que el presupuesto total de la Generalitat es de unos 19.000 millones, la pérdida de 1.000 millones de euros en el 2007 es significativa, pero mejor no imaginar lo que puede pasar en muchos Ayuntamientos donde el porcentaje de los ingresos ligados al inmobiliario es significativamente mayor.

Dicho esto, volvemos al tema inicial, las posibles medidas de ayuda al sector. Bueno, la verdad es que no se muy bien como enfocar el tema, quizás me da la sensación que hay personas que aún no se han despertado del sueño del ladrillo “burbuja” que hemos vivido durante los últimos 10 años.

Señores, la fiesta se acabó “game over“. La renta de los españoles no da para comprar viviendas a los precios a los que han llegado, y los inversores que compraban para revender con grandes plusvalías han desparecido. Toca corregir los excesos, no es factible que se construyan 700.000 o 900.000 viviendas año en España, o que el consumo de cemento en España supere el del Reino Unido, Francia y Alemania juntas. No es normal que el precio de la vivienda se incremente un 190% en 10 años.
Los niveles de actividad de los últimos 5 años no los volveremos a ver enaños, si lo volvemos a ver, el sector tiene sobrecapacidad y ahora lo que toca es que el mercado absorba todo lo construido. No creo que exista medida, ayuda o subvención que consiga paliar la debacle, esto no se soluciona descontando 6.000 euros anuales a las familias, toca construir mucho menos y readaptar los precios a la demanda.

La responsabilidad de los profesionales del sector era haberse dado cuenta que la situación vivida no era sostenible y que tocaba hacer hucha en lugar de crecer desmesuradamente vía deuda. Salvo excepciones no lo hicieron, la verdad es que es difícil no querer participar de una fiesta cuando ves a tu competidor hacerse de oro. Al Gobierno le tocaba ir potenciando sectores que pudiesen tomar el relevo en el PIB de la construcción (19% de nuestro PIB), en este caso tampoco han hecho los deberes.

En mi humilde opinión, el dinero que sobre de las arcas públicas debería destinarse a ofrecer incentivos fiscales para poder atraer industrias o sectores de mayor valor añadido a nuestro país, al estilo de Irlanda. Puede que incluso para esto sea demasiado tarde, para atraer estas industrias, no es suficiente con ofrecer un apoyo fiscal, sin mano de obra cualificada que pueda trabajar en ellas no van a venir a nuestro país, y tenemos la educación que tenemos.

En fin, resumiendo, tenemos un problema grave, el hundimiento del ladrillo es irremediable, más que hundimiento, es una vuelta a los parámetros que serían normales. Gastar presupuesto en intentar mantener lo insostenible me parece absurdo.

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Marc Garrigasait nos explica en un post de su blog InvestorsConundrum, porque lo peor de la crisis financiera en los EEUU puede estar aún por llegar. Sin embargo, lo que me gustaría destacar especialmente de su post, es su opinión de porque la crisis financiera de las hipotecas en España puede ser bastante peor que la que están sufriendo al otro lado del Atlántico.

Son sólo 5 motivos principales, alguno de los cuales ya hemos ido comentando en el blog y con los que coincido plenamente con Marc. Al final la lógica nos indica que en España hay algo que no ha cuadrado en los últimos años y en algún momento alguien deberá empezar a pagar la factura de la fiesta.

“1. El peso directo de la construcción en el PIB español es de nada menos que un 16,5% del 2000 al 2006. En Estados Unidos supone solo alrededor del 5% de su PNB.

2. Los precios medios de las viviendas en España son absolutamente estratosféricos e insostenibles en relación a los ingresos medios familiares. Es decir tenemos precios/m2 mucho mas altos que la mayoría de países europeos y en muchas zonas norteamericanas, pero con unos sueldos mucho menores.

3. El efecto perverso de tener un 96% de las hipotecas españolas a tipo variable, ha llevado a mucha gente a endeudarse con grandes cifras al ver como muy bajo, un 2-3% de coste en los últimos años, al tocar el Euribor un mínimo histórico estos últimos años. En la mayoría de países, el tipo hipotecario esta ligado a tipos a largo plazo, mas altos y estables, lo que no ha empujado a los hogares ha endeudarse en demasía como en España (a excepción claro de los excesos americanos de los ARM de los últimos 3 años).

4. Se han construido en España en 4 o 5 años las viviendas necesarias para los próximos 20 años. Del 2.000 al 2.008 se han construido 5,3 millones de viviendas, al ritmo estos últimos 3 años de 800.000 a 900.000 viviendas al año, mas de lo que se construye en Alemania Francia y Reino Unido juntas.

5. Hay mas subprime (hipotecas cuyo deudor no tiene capacidad o ingresos para asumirlas), en España que en los Estados Unidos, lo que ocurre que esta oculto en medio del sinfín de hipotecas concedidas por bancos y cajas españoles. Las Entidades financieras “demasiado atrevidas” durante estos años, y hay unas cuantas, van a sufrir problemas de solvencia muy graves.” Fuente: InvestorsConundrum.

Todo esto no significa que se acerque este acercando el día del juicio final económico en nuestro país. Pero si que seguramente está acercándose una época de vacas flacas bastante larga en la que muchas empresas, entidades financieras y particulares lo pasarán mal económicamente.

Por cierto, el otro día hablaba con el responsable de una empresa cuyas ventas van muy ligadas al cíclo económico norteamericano. Me enseño un gráfico con la evolución de las ventas de los últimos 20 años. En él estaban perfectamente marcados los ciclos de recesión en norteamerica. Dos datos al respecto ( desde principios de verano, su caída de ventas está siendo equivalente a los de recesión económica en los EEUU), y el otro un comentario suyo, “normalmente en España, la recesión suele llegar entre 1 y 2 años después que en EEUU), así que probablemente en nuestro país las cosas se empezarán a podrían empezar a poner feas a mitades-finales del 2008, principios del 2009.

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Pasado el shock inicial de la noticia de la OPA lanzada por la familia Serratosa para hacerse con una participación mayoritaria por Uralita, empezamos a entrar en el periodo en el que toca reflexionar si acudimos a la OPA o mantenemos las acciones. Aquí van nuestras primeras reflexiones:

1- Valor de Uralita.

Antes que nada hemos realizado una primera estimación sobre cuanto vale Uralita versus el precio ofrecido en la OPA de 7 euros por acción. Os adjunto los cálculos que hemos realizado, extrapolando los resultados del primer semestre al resto del año:

A priori el precio ofertado de 7,0 euros por acción, siginifica valorar la compañía a 7,6 veces su Ebitda, un múltiplo que parece correcto si tenemos en cuenta las valoraciones históricas en las transacciones de la industria (entre 6 y 8 veces) pero que se encuentra muy alejado de los múltiplos que se estan pagando recientemente para adquirir este tipo de negocio ( entre 10 y 12 veces) lo que nos daría una valoración de más de 10 euros por acción. Conclusión: el precio pagado por los Serratosa es simplemente correcto, pero muy alejado del precio que pudiera haber ofrecido un tercero para adquirir la empresa.

Otro tema es la posible evolución del sector de la construcción en España donde Uralita tiene aproximadamente el 50% de su cifra de negocios. En el primer semestre ya se ha notado una significativa desaceleración del crecimiento de las divisiones de Yesos y Tejas (las más expuestas al ciclo inmobiliario Español) y entiendo que esto es suceptible de empeorar en el segundo semestre. Si creemos que el mercado español aún no ha tocado fondo y que la “crisis” se puede extender un par de años más, la OPA sería una buena oportunidad para deshacernos de las acciones.

2- Evolución futura del precio de las acciones.

Otro punto clave y complicado de predecir, es que puede pasar con la evolución del precio de las acciones una vez finalizada la OPA. Con los Serratosa ya en poder de la compañía y con la empresa con un menor free float, no serían descartables movimientos al alza como los que sufrió Metrovacesa, pero también nos podemos encontrar con una acción a la baja como ha ocurrido con OHL tras la OPA de Villar Mir. Todo estará en manos del apetito de la familia Serratosa de querer adquirir más acciones en el mercado o si se conformará con el paquete que recibirá en la OPA.

3- Proyecto de Futuro:

Poco sabemos del proyecto de futuro de Uralita, sólo conocemos la intención de los Serratosa de utilizarla como holding para comprar empresas industriales en Europa. Sin duda toda una incognita, aunque da confianza el que los Serratosa se han caracterizado por no competer locuras en precios a la hora de realizar adquisiciones. La otra gran duda es si está claro que operaciones pasarán por su Holding inversor Nefinsa y que otras por Uralita ( existe el peligro que las operaciones en donde vean claro que son una buena inversión las pasen por Nefinsa, donde controlan el 100% y las “dudosas” las pasen por Uralita donde comparten el riesgo con otros inversores).

La verdad es que no es nada fácil tomar una decisión. Por el momento estoy por acudir a la OPA con el 50% de las acciones y mantener en el proyecto el 50% restante. Veremos si de aquí al momento de tomar la decisión cambiamos de parecer.

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