Nadie detonó una bomba radiológica en España, ningún virus terrible ha afectado a nuestra país,  y no ha ocurrido ninguna catástrofe natural que haya dejado intactos los edificios y eliminado a las personas.

Simplemente es el resultado de una burbuja inmobiliaria estratosférica, y su posterior pinchazo, que ha dejado un buen puñado de ciudades fantasma y cientos de miles de pisos y solares en manos de la banca que se está empezando a dar cuenta que los pisos aunque estén construidos con ladrillo es una cosa que si no se habita se deteriora.

Aunque realmente el problema no son tanto los miles de pisos sin vender como las miles de hectáreas de suelo compradas a precio de oro, y que hoy en día no hay quien les ponga precio simplemente porque no existen compradores. Las ciudades fantasma de las que os dejamos algunas imágenes tomadas por Google Maps, es la parte que se ve de la crisis del ladrillo, el tema de los solares es más silencioso pero quizás aún más grave.

Estas son sólo algunas de las ciudades fantasma en España:

Valdeluz: 700 personas viven en una ciudad pensada para 30.000.

Seseña: 10.500 viviendas aún vacías.

Quer: 449 habitantes en una ciudad pensada para miles.

Yuncos (cerca de Toledo): 6.000 habitantes, estaba previsto triplicar la población.

La Serena Golf Resort: Con 20 kms de radio el complejo está casi vacío incluso en temporada alta.

Vía Business Insider y Basico Homes

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Muy interesante poder observar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en los EEUU en los últimos 100 años, ya que nos permite obtener varias lecciones interesantes. No hay nada como ver las cosas con perspectiva, es decir mirar el bosque en su conjunto en lugar de fijarnos en los árboles.

Para ello, y basados en el índice de evolución de precios de la vivienda elaborado por Robert J.Shiller (básicamente mide como evoluciona el precio de la vivienda basándose en las transacciones realizadas en una misma propiedad), el NYT elaboró un gráfico que recoge su evolución en los últimos 100 años y que posteriormente ha sido adaptado y actualizado por Steve Barry del blog The Big Picture, poco después  del estallido  de la crisis inmobiliaria.

Viendo cómo ha ido evolucionando el precio de la vivienda en los últimos 100 años en los EEUU (ajustada la inflación) podríamos llegar a las siguientes conclusiones a largo plazo.

1- Nadie debería esperar que la revalorización de la vivienda superara la inflación. Es decir a largo plazo los incrementos del precio de la vivienda sirven para compensar las subidas de precios en inflación pero nadie debería esperar revalorizaciones adicionales.

Si pagaste 100 mil dólares por una vivienda en 1890, entre las décadas de 1950 y 2000 el precio de esta misma vivienda valía entre 100 mil y 120 mil dólares (inflación ajustada)

2- El precio de la vivienda si puede caer. Esa misma vivienda comprada por 100 mil dólares en 1890, valía entre 70y 90 mil dólares entre 1915 y 1950 (inflación ajustada), casi 35 años por debajo del valor de compra.

3- El Boom inmobiliario que se inició en EEUU a principios del 2000 fue descomunal. Y parece que la ley de la gravedad siempre acaba funcionando. Observad el primer gráfico realizado en 2008, y la proyección que tenía la caída del precio de la vivienda y mirad el segundo gráfico, elaborado en 2010, donde la proyección se ha cumplido, salvo por un ligero repunte por temas de incentivos fiscales.

Parece que a largo plazo la gravedad empuja al precio de la vivienda a volver a su base 100. Por lo que aún quedaría un buen trecho por corregir en los EEUU, y ya no digamos en España donde la burbuja inmobiliaria fue de proporciones mucho más significativas y donde aparentemente los precios ha  corregido menos que en EEUU.

Evolución precio de la Vivienda EEUU (2008):

Evolución precio de la vivienda (2010)

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De todos es conocido que el mercado del alquiler de viviendas en España funciona mal, muy mal.

Los alquileres son (o eran) generalmente caros y a pesar de eso no son un negocio atractivo para los inversores. Por esta razón, España es uno de los países donde menos se alquila y, por tanto, mas viviendas en propiedad se tienen, ya que, si no hay va y vienes en el mercado inmobiliario es mucho más rentable comprar que alquilar. Obviamente esto deja de ser cierto si el mercado de la vivienda sufre un hundimiento como el actual.

En un mercado normalizado, el alquiler ofrece un descuento significativo respecto a una cuota de hipoteca por la sencilla razón que este tenderá a incrementarse con la inflación a lo largo de los años, mientras que la cuota de hipoteca se mantiene constante si no hay cambios en el tipo de interés.

Si utilizamos la herramienta del New York Times para comparar cuando es mejor alquilar y cuando es mejor comprar y utilizamos los precios de compra y alquiler de la web alquilacompra.es en la que aparecen inmuebles en alquiler con opción a compra podemos comprobar que en estos momentos el alquiler es mucho más favorable que la compra, a pesar de los bajos tipos de interés.

Sin embargo, en España la situación ha sido la contraria durante muchos años. Una de las razones por la que los alquileres de viviendas han sido históricamente caros es por la dificultad de desahuciar a alguien que no paga el alquiler.

La ley española, para bien o para mal, tiende a proteger el derecho a la vivienda y en caso de impago reiterado de un alquiler, recuperar la propiedad supone importantes gastos y bastantes meses de tiempo, durante los cuales no se recibe el alquiler.

No voy a entrar si la ley es justa o no, ni en los aspectos humanos implicados por el hecho que una familia sea desalojada de su hogar o casos de picaresca que se aprovechan de la magnanimidad de la legislación.

El hecho es que todo inversor que se proponga alquilar una vivienda debe tener en cuenta este riesgo e inevitablemente, a mayor riesgo se debe exigir mayor rentabilidad, lo que acaba repercutiendo en el precio de los alquileres.

Pues bien, mi propuesta es, sin modificar el espíritu de la ley actual, añadir una nueva posibilidad que reduzca ese riesgo de forma importante a la vez que siga garantizando el derecho a la vivienda.

La ley debería permitir que ante el impago del alquiler (a partir del segundo impago, por ejemplo) que el propietario pudiera obligar el traslado forzoso de los inquilinos a una nueva vivienda dentro del mismo municipio pero de renta más baja. Si alguien no puede pagar un alquiler de un piso de 80 m2, quizás deba adaptarse a uno de 60 m2 en una zona menos cotizada. Este traslado debería ser de aplicación rápida, pues en caso contrario perdería cualquier efectividad.

Debidamente regulado (en los detalles se esconde el diablo) esto debería permitir que en caso de impago de un alquiler la cantidad que se deja de percibir no sea la totalidad de un alquiler caro, si no la del alquiler más económico que se pueda encontrar en la ciudad, reduciendo el riesgo para el propietario.

Así mismo permitiría a aquel inquilino que por razones de fuerza mayor no haya podido afrontar un alquiler, trasladarse a una vivienda más económica sin riesgo de quedarse en la calle. Actualmente si alguien se queda sin trabajo es muy difícil que le alquilen una vivienda, por tanto una vez perdido el empleo, el inquilino se encuentra atrapado ya que no puede encontrar algo más económico y debe permanecer en la misma vivienda aunque sepa que tarde o temprano no va ha poder afrontar los pagos.

Se trata pues de propiciar a aquellas personas con dificultades económicas el poder trasladarse de casa antes de llegar a una situación límite en la que se vea forzado a dejar de pagar.

Obviamente para que el traslado pueda ser efectivo el propietario debería tener otra vivienda disponible más económica en el mismo municipio, lo cual en la práctica haría que esta ley fuera papel mojado.

Para que sea aplicable es necesario añadir la posibilidad de que un propietario pueda realquilar cualquier otra vivienda asumiendo él el riesgo de impago del inquilino. Así el propietario podría buscar cualquier vivienda disponible, acordar el alquiler para su inquilino y en caso de impago, algo menos improbable ya que la vivienda es menos cara, asumir él los costes del desahucio y del alquiler cesante. Mientras, la otra vivienda puede ponerse en alquiler de forma inmediata posibilitando la obtención de ingresos lo mas pronto posible.

En definitiva una nueva ley que evite, incluso habiendo buena voluntad por ambas partes, que el alquiler de una vivienda se convierta en una trampa económica que acabe inevitablemente en los tribunales.

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Recuerdo los tiempos en que empezamos a oír hablar de las hipotecas subprime en EE.UU., cuando en agosto de 2007 BNP Paribas congeló unos fondos de inversión relacionados con estos sonoros préstamos hipotecarios.

Por aquellos tiempos políticos y banqueros no paraban de repetir que en España no existían este tipo de hipotecas basura y Leopoldo Abadía puso de moda el término Crisis Ninja, para referirse a la recesión detonada por los préstamos otorgados a gente sin trabajo, ingresos demostrables ni propiedades. Admito que yo sonreía para mis adentros; tal vez no se estuvieran concediendo hipotecas subprime al estilo americano, pero subprime a la española yo si que veía en el día a día de mi trabajo.

Uno de joven suele pensar que los bancos saben lo que hacen; tienen departamentos enteros de análisis del mercado, de riesgos, de inversión y un largo etcétera de nombres grandilocuentes. Y muchos de estos grupos de profesionales aciertan en sus recomendaciones. Lo que me gustaría conocer es a los directivos que acaban tomando las decisiones; porque muchos lo han hecho mal, muy mal.

Hipotecas basura made in Spain

De mi experiencia profesional puedo extraer algunos ejemplos prácticos de hipotecas concedidas con excesiva “alegría española”.

Una de las más extendidas y que está siendo tristemente de actualidad es la compra-venta con financiación hipotecaria de varias propiedades a la vez. Lo más normal sería pensar que cualquier entidad financiera solicitaba la CIRBE de los candidatos a obtener financiación, ¿verdad? Solicitar las deudas que uno tiene y quedan registradas en el Banco de España es una de las bases del proceso de concesión de una hipoteca.

Hay dos tipos de hipotecas basura relacionadas con la CIRBE, unas cuya responsabilidad es del mal funcionamiento del análisis de riesgo de determinados bancos y otra a la picaresca de los solicitantes (y de las inmobiliarias o brokers que les tramitaban el préstamo):

• Los bancos que no pedían la CIRBE: el que yo conozco es americano, de los que han dado problemas al mundo entero. Imaginen que yo tengo dos préstamos personales y una hipoteca. Me voy a ese banco y solicito una hipoteca para comprarme una casa con mi nueva pareja. Lo normal es que vieran mis deudas y me denegaran más endeudamiento. Lo normal, digo, ya que con algunos bancos se podía obtener el préstamo, al no solicitar nuestras deudas a la Central de Riesgos del Banco de España.
• Una pareja compra un piso con el aval de los hermanos (o la firma como titulares de la hipoteca no propietarios), que en pocos días o semanas compran otra vivienda con el aval de los primeros titulares. Entre los cuatro juntan los ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero evidentemente no dos. La CIRBE no se actualiza con la frecuencia que sería lógico (al momento de firmar la hipoteca), sino que tarda varios meses. Muchas veces no era una operación diseñada por los titulares, cuya cultura financiera solía ser baja, sino por inmobiliarias o intermediarios financieros sin escrúpulos ávidos por cobrar comisiones. Lo cual no exime a los hipotecados de su responsabilidad.

Otro tipo de hipotecas subprime son las de determinados inmigrantes con menos de un año de vida laboral que compraban con otros compañeros (en ocasiones ni siquiera del mismo país de procedencia). Seamos directos sin caer en el desatino: hay nacionalidades que no tienen ni el mismo régimen jurídico en materia hipotecaria, ni la misma cultura financiera ni los mismos hábitos de cumplir con las obligaciones bancarias. Por tanto, sin entrar en otro tipo de consideraciones, la nacionalidad es un dato a analizar a la hora de conceder una hipoteca, al igual que edad o el tipo de trabajo.

Muchas entidades financieras se lanzaron a captar el colectivo inmigrante, con campañas hipotecarias agresivas; no hay nada malo en segmentar el mercado. Lo erróneo es no saber segmentarlo. No hay un colectivo definido al que llamar inmigrantes. Hay chilenos, japoneses, alemanes, guineanos o rusos, pero cada uno de ellos tiene características diferentes en cuanto a la mora. Algunos pagan mejor que los españoles y otros mucho peor (en media estadística). Los bancos no supieron distinguir entre los buenos y los malos pagadores, de hecho ni se lo plantearon hasta que la mora se les disparó.

No quiero que nadie entienda que cuando hablo de inmigrantes hablo de hipotecas basura. Hay hipotecas prime de inmigrantes al igual que hay muchas subprime de españoles. Las subprime a las que me refiero reúnen las siguientes peculiaridades:

• Nacionalidad extranjera con poca o nula cultura financiera (del marco jurídico español) y sin un mercado hipotecario consolidado en su país.
• Cuya vida laboral era inferior a un año y tenía su familia en su país de origen.
• Que compra con un amigo o supuesto familiar, en ocasiones de países distintos.

Si uno concede una hipoteca a alguien que no tiene su familia en el país, que lleva menos de un año trabajando y que compra con un amigo, no hace falta ser un experto para saber que el riesgo de que alguno de ellos pierda el trabajo o se vuelva a su país es alto. Si además compra un 100% más gastos y no tiene ahorros, concederles una hipoteca no es un favor, es un riesgo que les puede condenar al exilio financiero si no pueden pagar la hipoteca.

Gracias a los bancos, a las inmobiliarios y demás agentes económicos del sector, que les “vendían” la hipoteca como “una forma de pagar lo mismo que un alquiler y adquirir una vivienda en propiedad” se han ofertado manzanas podridas a ellos y al sector financiero en su conjunto.

Al hablar de préstamos hipotecarios mal concedidos siempre hay alguien que esgrime el argumento de que tanta culpa tienen los bancos como los que solicitaron la hipoteca y no pueden pagarla. Discrepo, las entidades financieras tienen la obligación (ética y jurídica) de conceder hipotecas a personas que puedan pagarlas (ceteris paribus, evidentemente). La ley les exige un plus de diligencia superior al particular que solicita la financiación. La entidad financiera debe ser un bonus argentarius (comerciante experto) y el particular actuar con la diligencia propia de un buen padre de familia. Hay mucha diferencia.

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Si la posmodernidad se caracteriza por la rapidez con que se suceden los cambios de tercio, la llegada de la crisis ha acelerado aún más la aparición de novedades: nuevas situaciones, soluciones de emergencia y productos financieros creados para la ocasión, han aparecido en escena llenando la prensa de nuevos ‘palabros’ que añadir a la ya confusa jerga bancaria.

No están todos los que son pero sí son todos los que están:

• Edificios zombis: grandes construcciones levantadas en época de bonanza que al toparse con la crisis no llegaron a ser lo que prometían, quedándose con instalaciones inacabadas, defectos de construcción o comodidades de lujo jamás instaladas. The Wall Street Journal los describió como “ejemplos del hueco entre los sueños recientes de gloria económica y la dura nueva realidad”.
• Indigestión inmobiliaria: el exceso de edificios y viviendas vacíos a causa de los embargos y la construcción desmedida ha convertido en imposible la ‘digestión’ de todos estos inmuebles por parte de la población, que ya no alcanza a comprar ni alquilar. Algo así como haber cocinado 10 kilos de macarrones para 4 personas.
• Stress test: examen que valora la solidez de los bancos y cajas y permite saber su nivel de resistencia en época de crisis. Históricamente aplicado al mundo de la tecnología, los test de estrés han sido aplicados de forma masiva a la mayor parte de bancos europeos por primera vez este verano (cuando en realidad ya se conocía quiénes eran ‘los fuertes’ pero en fin).
• Hipotecas bajo el agua: cuando la hipoteca que estamos pagando se ha quedado grande en comparación con el precio actual de la vivienda, porque cuando firmamos el préstamo el precio de la vivienda era muy superior. Un fiel reflejo de la burbuja inmobiliaria.
• Hipofincas: con más de 50.000 embargos en lo que va de año, los bancos se están convirtiendo en auténticas inmobiliarias, tanto es así que las inmobiliarias al uso ya las tachan de “competencia desleal”. Las entidades, que no quieren estos pisos pero sí liquidez, ofrecen a todo el que se los compre unas hipotecas con condiciones difícilmente superables en el mercado. Eso sí, el piso y la hipoteca van en pack indisoluble.
• Cláusulas túnel: además del encarecimiento del interés y el aumento de los productos vinculados a la hipoteca, el endurecimiento de las condiciones de los préstamos pasa por las cláusulas suelo y techo que establecen un máximo y un mínimo interés que el hipotecado pagará en su cuota, pase lo que pase con el Euribor. El problema es que el banco mueve estos números para protegerse (el suelo es muy alto, hasta del 4,95%) pero no para proteger al cliente (el techo es muy alto, hasta del 15%). En fin, el túnel del terror (aunque la justicia lo va enmendando).

Pero todavía hay más: economía globo y economía avión, hipoteca inversa, PIGS o PIIGS y otro zombi: según Leopoldo Abadía, así llaman también a las “entidades financieras inviables que se mantienen artificialmente”. Un, dos, tres, responda otra vez…

Por HelpMyCash.com

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El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

- Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

- A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

- Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

- La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas  al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

- El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

- La presión del  problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

- La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

- Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente  los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido  Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón),  Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.

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Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría de clientes nos llaman solicitando gangas inmobiliarias ya que están convencidos que les podremos ofrecer operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

• Las principales inmobiliarias de este país son a dia de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.

Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:

• Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?
• En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
• La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.
• La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.
• En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.
• Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.

La Banca les ha recortado sus canales de financiación.

En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.

En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.

A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

• Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.

• Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial  necesita desesperádamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

Los últimos meses hemos intervenido en operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarial. En estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

Son compras no para especular, sinó para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actuan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!

Nacho Castella, socio de Cat Real Estate

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Con un mercado prácticamente inexistente, altos niveles de endeudamiento y activos comprados en el pico del ciclo, gestionar una inmobiliaria a día de hoy debe ser una tarea bastante duro. Si encima te surge de la nada un competidor, que a parte de ser su principal acreedor tiene las herramientas suficientes para decidir que pisos se venden y que no, pues lo más probable es que acabes muerto. Simplemente se convierte en una tarea imposible el poder sobrevivir.

Impresionante la distorsión que está aplicando la banca de forma concertada en el sector inmobiliario. Mientras que si algún valiente decide comprarse un piso que no está en la cartera de la banca, no sólo le exigen que pague en efectivo el 30% del valor de la tasación, tenga un empleo estable y en una compañía sólida y las cuotas no superen el 30% del salario, el tema cambia radicalmente cuando la banca debe financiar un inmueble que tiene en su cartera. Financiación del 100% del valor del inmueble, diferenciales de tipos con el Euribor mucho menores, plazos de pagos de hipotecas más largo y relajación de los comités de riesgo. Todo vale con sacarse el inmueble del balance del banco.

Ante esta situación y con la Banca convertida ya en la principal inmobiliaria del país, la distorsión del mercado inmobiliario es brutal. Imposible que una inmobiliaria independiente pueda competir con estas condiciones. Algún afectado del sector “un valiente sin duda” debería intentar que se pusieran las cosas en su sitio, y denunciar esta situación ante el Tribunal de defensa de la competencia. Es del todo inadmisible que la Banca este otorgando diferentes condiciones de financiación según quien sea el propietario del piso.

Lo perverso de la situación, es que mientras la banca trata de competir deslealmente para poderse sacar inmuebles de la cartera, sigue matando a las pocas inmobiliarias que quedan en pie, con lo que retroalimenta el círculo diabólico creado… a saber más inmobiliarias que no pueden hacer frente a sus deudas, más inmuebles en dación de pago, y más cartera a sacar al mercado en competencia desleal.

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En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

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Con un boyante crecimiento económico en los últimos 10 años, impulsado en gran parte por los niveles excepcionales de actividad del sector de la construcción, una de las claves para intentar determinar cuando podrá llegar la recuperación económica en España y cuando se podrá volver a crear empleo, es intentar determinar en parte, no sólo cuando se recuperará el sector de la construcción de viviendas, sino una vez iniciada la recuperación  cual será su  nivel lógico de actividad.

Para algunos expertos, el nivel “lógico” de actividad en España en un futuro más o menos próximo, una vez recuperados de la crisis, es que se construyan cerca de 400.000 viviendas al año en nuestro país.

Mi primera impresión , es que está cifra de 400 mil viviendas/año, como nivel “normalizado” es bastante optimista.

Me he tomado la molestia de recopilar las cifras de construcción de nuevas viviendas de los últimos años. El boom que hemos tenido del 2002 al 2008, ha sido bastante claro, el nivel de construcción de nuevas viviendas que hemos tenido estos últimos años prácticamente ha doblado al nivel de construcción de la década de los 90 y casi triplica el de la década de los 80.

Sobre los datos de la década de los 90, (en este caso datos del 1992 al 2001) hemos de tener en cuenta, que la media queda algo distorsionada porque el nivel de actividad ya fue algo anómalo a partir de 1998, de 1999 a 2001, ya estábamos en niveles de 500 mil viviendas/año.

He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año.

Tampoco resiste muy bien la comparación, no con el nivel de actividad, sino con el nivel de ventas de nuevas viviendas que existe en los EEUU, un país con una población superior a los 300 millones de habitantes.

Dejando de lado los extremos, en los últimos 40 años en los EEUU se venden entre 600 y 800 mil nuevas viviendas/año. No parece muy sensato pensar que en España, con algo más de 1/10 parte de la población de los EEUU se construirán la mitad de viviendas que las que se venden en los EEUU.

Aunque el método no es muy científico, la intuición me indica, que una vez finalizado el fenómeno la inmigración en nuestro país (con tasas de desempleo del 20% el efecto llamada se reduce considerablemente), esperar niveles de actividad de 400 mil viviendas año es ser muy optimista. Yo ya firmaría 200 mil viviendas nuevas al año.

Consecuencia, ni soñemos recuperar el empleo derivado de la construcción de nuevas viviendas, con suerte nos quedaremos a 1/4 de lo que fue en las épocas de mayor gloria.

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Doy con un buen reportaje realizado por la cadena Al Jazeera, donde disecciona de forma concisa y clara como China ha conseguido capear la crisis y los problemas que debe afrontar en un futuro próximo. Cientos de edificios de oficinas y complejos comerciales construidos en los últimos años completamente vacíos. Muy en línea con el vídeo grabado por un gestor de Hedge Funds británico donde nos mostraba enormes edificios de oficinas con aspecto fantasmagórico.

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Hace unos meses publicábamos un post en el que explicábamos el primer borrador para regurlar los REIT (Real Estate Investment Trust) en España (ver post). Como ya dijimos, los REIT son vehículos de inversión que tienen una fiscalidad especial (mejor que una compañía estándar) para que puedan competir, de alguna forma, con los REIT existentes en el resto de los países europeos.El ministerio de hacienda, en este segundo borrador ha dado un cambio radical de enfoque a los futuros REIT españoles. En el resto de Europa, los REITs tienen un tipo impositivo muy bajo (cercano al 1% o nulo) y a cambio deben repartir el 90% de las rentas procedentes de los alquileres y asumir restricciones sobre el tipo de inmuebles que pueden adquirir el tamaño de la participación de los inversores, etc.En la nueva propuesta se apuesta por:

• Una fiscalidad laxa, pero no nula para el REIT: el tipo propuesto del impuesto de sociedades es del 18%, notablemente menor que el tipo del 30%. Se ha optado por cobrar impuesto de sociedades a nivel del REIT y permitir que los particulares no pagen impuestos sobre los dividendos procedentes de éste.
• Peculiaridades propias del vehículo como:
  • Cotizar en el mercado, es decir bien sea en mercado contínuo o OTC.
  • Repartir el 90% de las rentas obtenidas por los alquileres de los inmuebles en forma de dividendos. Este parámetro hace que sea necesario tener un tamaño mínimo para poder mantener la estructura con el 10% de las rentas obtenidas. Asimsmo, estarán forzados a repartir el 50% de las plusvalías de obtenidas en la venta de inmuebles.
  • Inversión únicamente en activos inmobiliarios en rentabilidad
  • Apalancamiento máximo del 60% (faltaría determinar el plazo máximo de la deuda, pero supongo que estará cera de 20 años), este límite es perfectamente asumible para activos con rentabilidades próximas al 7% (yield), ya que el servicio de la deuda podría ser pagado desde el primer mes con las rentas.
  • Un capital mínimo de €15M

Además elimina la restricción de que un accionista no pueda poseer más del 5% de un REIT.En España los REIT (nombre genérico conceptual) serán los SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Invesrión en el Mercado Inmobiliario). Seguiremos atentamente los cambios que se produzcan en la futura normativa ya que debido a la crisis inmobiliaria, muchos bancos y sociedades interpuestas de éstos pretenden quedarse activos para alquilarlos y en un futuro venderlos.

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Lo leemos en Expansión donde nos explican que “la Caixa” ha inyectado 500 millones de EUR en su filial inmobiliaria Servihabitat mediante una ampliación de capital.

Parece claro que el objetivo de esta ampliación es prepararse ante la actual coyuntura económica y la previsible avalancha de promotoras con problemas financieros y la posibilidad de rescatar activos de éstas promotoras sujetos a hipotecas de la misma entidad, adquiriéndolos antes que se conviertan en un impago que aumente aún más ya el incremento de morosidad, con las previsibles consecuencias para los beneficios de la que es primera caja española.

Este modelo ya fue utilizado por diferentes entidades financieras en la crisis del 92 y obligó a bancos y cajas a convertirse en inmobiliarias, y actualmente la situación lleva camino de reproducirse. También es conocido que el Banco de SabadellAtlántico también ha activado una pequeña sociedad donde ha puesto a su cabeza al antiguo Director de Landscape y a parte de su antiguo equipo, quienes estaban actualmente en Afirma (antigua Astroc) como consecuencia de la compra por parte de Astroc de Landscape al Banco de Sabadell hace poco más de un año y medio. El Santander también ha dado potestad a sus responsables de territorio para anticiparse en la compra de activos, antes de que se conviertan en un problema mayor para el banco.

Veremos si todos estos rescates no sirven sólo para dilatar problemas mayores que apareceran tarde o temprano al enmascararlos en el balance de otras sociedades 100% propiedad de las entidades financieras, o son soluciones reales que generarán un futuro beneficio a bancos y cajas, y servirán de alguna ayuda para los promotores.

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Leo en el Financial Times del pasado viernes un par de indicadores (y ninguno relacionado con el ladrillo) poco alentadores sobre la economía española, que nos demostraría que estamos entrando en una peligrosa desaceleración:

El PMI del sector servicios (Purchase Manager’s Index) que mide una serie de indicadores como nivel de inventarios, empleo, nuevas órdenes y niveles de producción, ha sufrido en el primer trimestre del 2008 la mayor caída en actividad de los últimos nueve años cayendo 16 puntos. El índice se ha situado en 40,9 puntos (por debajo de 50 puntos se considera que la economía está contrayéndose)
Los datos de fabricación, muestran una caída en la actividad similar.

En el mismo artículo encontramos la opinión de una experto de BNP Paribas sobre estos datos: “Las cifras sobre la economía española sugieren que el crecimiento se ha colapsado durante el primer trimestre del 2008″ el mismo experto estima que el crecimiento de la economía española en el primer trimestre se situará en sólo un +0,2% + 0,3%.

Por cierto seguimos actualizando el listado de descalabros inmobiliarios, aunque no sé si a este paso podremos mantener el ritmo de actualización al día:

Abril 2008:

Grupo i: Consultora inmobiliaria madrileña presenta concurso acreedores.

Lovipro: Concurso acreedores con 42 M€ de deudas. (Caixa Terrassa, Penedés y Tarragona, principales acreedores)

Marzo 2008:

Grupo Lábaro: Presenta concurso acreedores con 840 M€ en deudas.

Encoval y Nou Temple: 2 inmobiliarias valencianas que presentan concurso de acreedores.

Fbex: Negociando reestructuración Deuda Financiera de 600 M€

VPO Prasi: en concurso de acreedores con 40 M€ de pasivo

Cosmani: En concurso de Acreedores con 350 M€ de Deuda Financiera.

Ergea: En concurso de acreedores con 160 M€ de deuda financiera.

SEOP: En concurso con una deuda a corto plazo de 356 M€.

Detinsa: Negociando reestructurar 600 M€ de deuda financiera.

Grupo Jale: En concurso de acreedores con 346 M€ de pasivo.

Grupo Sanchez: En concurso de acreedores con 97M€ de pasivo.

Martinsa-Fadesa: Reestructurada su deuda con 5.153 M€ carencia en el pago de principal de 3 años !!, principales acreedores La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley.

Colonial: En proceso de venta, con un préstamo sindicado de 6.400 M€. Las entidades financieras con títulos pignorados sobre las acciones de Portillo y Nozar estudian en ejecutar la pignoración y convertirse en accionistas.

Febrero 2008:

Habitat: Con 1.586 M€ de pasivo financiero alcanza acuerdo con la banca para no empezar a pagar deuda hasta el 2010.

A finales 2007:

LLanera:En concurso de acreedores con 700 M€ de pasivo.

Astroc: En fin, en este caso no sabemos ni si se ha reestructurado su deuda pero el meneo a la cotización de la compañía ha sido de los que marcan história.

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Poco a poco se van conociendo noticias de sobre la posición de Luís Portillo en Inmobiliaria Colonial, que parece que seguía los pasos del maestro Bañuelos en cuanto a crear un entramado de sociedades, CDF, opciones, y Equity Swaps que ni el mismo sabía lo que realmente tenía y que lo han acabado poniendo contra las cuerdas.

El caso es que si ya es bastante complicado gestionar la fusión de 3 o 4 sociedades en poco más de un año, en un sector que está entrando en barrena y adquiriendo empresas con un fuerte apalancamiento, sólo falta que te pongas a hacer el triple mortal emulando a un tiburón de las finanzas dedicándote a invertir o especular en derivados.

El caso es que el desplome de las acciones de Colonial (hoy a la reapertura de la negociación caían un 15% adicional) ha provocado que Portillo no haya podido cubrir la cancelación anticipada de sus contratos de derivados, lo que ha provocado que dos entidades financieras emitieran sendos requerimientos de pago que ascendían a la friolera de 44 millones de euros que de momento no han sido satisfechos por el empresario.

A parte de esta situación, ahora sabemos que unos días antes del desplome, Portillo había vendido 3,2 millones de acciones a 3,03 euros el título (Hoy cotiza por debajo del 1,60) y que el 17 y 20 de Diciembre, también había vendido 5,7 millones de acciones más a un precio similar. Tres cuartos de los mismo ha pasado con otro de los accionistas del núcleo duro de Colonial, el constructor Luís Nozaleda, que ha afirmado a la CNMV que antes del desplome vendió parte de los contratos de derivados que tenía sobre 108 millones de acciones de la compañía.

A todo esto, lo más preocupante es que aunque los responsables de la compañía afirmen lo contrario, parece que la deuda de 8.900 millones de euros, empieza a pesar como una losa, en un mercado inmobiliario en el que realizar activos es casi misión imposible. Sintomático es que los 300 millones de euros en activos que ha vendido este día Inmobiliaria Colonial, se hayan realizado a la Caixa o a su filial Abertis, los únicos que parecen dispuestos a recomprar algún que otro activo para dotar de liquidez a la inmobiliaria, quizás con algo de cargo de conciencia por haber colocado Colonial en el pico del ciclo inmobiliario.

Supongo que alguien se preguntará si ante la caída de Colonial, puede resultar una buena oportunidad comprar acciones de la inmobiliaria. Yo no se cómo lo veréis vosotros, pero yo intuyo que lo peor no ha llegado todavía, y por prudencia, yo con semejantes piratas del caribe en el accionariado de la empresa no me juego ni un euro.

Dicho todo esto, ahora que ya tenemos un nuevo muerto que ha salido del armario (Si señora Chacón el sector inmobiliario va de perlas) estaremos a la expectativa de saber quién será el siguiente, ya que me temo que Colonial no será la última sorpresa. El dinamismo establecido es diabólico, el mercado está parado, la mayoría de las empresas del sector están endeudadas hasta las cejas y todas quieren vender activos para reducir deuda, activos que obviamente no se venden.

Entre los posibles candidatos al próximo sorpasso, a mi me da bastante yuyu Sacyr Vallhermoso, el estilo y perfil de Luis del Rivero me recuerda bastante al de Portillo, con la diferencia que Portillo o Bañuelos eran unos simples aprendices de brujos con el tinglado que ha montado, además le encanta especular en bolsa con estructuras financieras complejas y aunque en el pasado el tema le ha salido bien, de momento ya se encuentra encallado en Effiage, con una participación significativa que ya no sabe que hacer con ella, su participación en Repsol le puede dar algún que otro susto en temas de garantías si baja de los 23 euros, sigue manteniendo un importante peso de negocio en el sector de promoción inmobiliaria, la deuda asciende a más de 19.500 millones de euros (quizá es tan elevada la cifra de la deuda que será lo que le acabe salvando ya que la banca debe temblar sólo imaginar que pasaría si se desmonta el castillo de naipes de Sacyr) por un Ebitda de unos 1.200 millones de euros y pronto nos tratará de colocar en bolsa a su filial de autopistas Itirene cómo si estuviesen asfaltadas en oro, aún nadie entiende el precio que pagaron para comprar Europistas. (Menos mal que al final no se hicieron con el control del BBVA cómo quería el Gobierno). En fin sólo es mi opinión personal.

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Ya tenemos un nuevo señor del ladrillo caído en desgracia, ahora le ha tocado el turno a Luis Portillo que debido a la presión de los accionistas ha presentado su dimisión como presidente de inmobiliaria Colonial. La inmobiliaria ha perdido en bolsa cerca de 6.400 millones de euros de capitalización bursátil lo que nos da una idea del batacazo, situando el precio de la acción al cierre de ayer en los 1,88 euros.

Nos preguntaba, Javier en un comentario, que si tras el desplome, la acción de Colonial nos parecía una buena oportunidad. La verdad es que la respuesta no es fácil, y es que aunque Colonial tiene un perfil más patrimonialista que otras inmobiliarias, el principal problema que tenemos a día de hoy es que lo único que sabemos de cierto es el importe de la deuda financiera que tiene, unos “módicos” 8.943 millones de euros. Los activos en teoría están valorados en unos 13.600 millones de euros, los que nos dejaría un valor neto de los activos de 3,3 euros por acción frente a los 1,88 euros por acción a los que está cotizando.

El problema es básicamente saber cual es el valor real de los activos en un momento en que el mercado inmobiliario en España está congelado (Yo ya no me fío ni de las tasaciones realizadas por Richard Ellis). Debido al alto endeudamiento de la compañía, una pequeña caída en la valoración de los activos nos lleva a fuertes caídas en el valor de los activos netos por acción. Así si creemos que el precio de realización de los activos está un 15% por debajo de la valoración realizada por la compañía, tendríamos el que precio neto de los activos por acción sería de 1,86 euros por acción, similar a la cotización actual. Una reducción del 20% en el valor de los activo, situaría el valor neto de los activos por acción en los 1,30 euros. A esto le debemos añadir el posible riesgo de insolvencia. Con una deuda tan elevada, y en un momento en el que vender activos inmobiliarios en España es más que complicado (sino que se lo pregunten a Habitat) y con los bancos con los nervios a flor de piel, el riesgo de impago de la deuda no es baladí.

Por todo lo comentado, yo francamente, me mantendría aún al margen de comprar acciones de ninguna inmobiliaria Española, me da la sensación de que las malas noticias aún no han hecho más que empezar y que la situación aún es susceptible de empeorar bastante más. Vaya que sólo ahora empezamos a entrar en un largo túnel del que muchos no saldrán.

Dicho esto, aún me sigue sorprendiendo,  que grandes fortunas al estilo de las Koplowitz, Ortega, Godia y un largo etc, metieran su dinero en estos mega proyectos, apadrinados por los Bañuelos y Portillos de turno. A parte de las dudas sobre la capacidad de gestión de los promotores, es de cajón que estos señores han ido en contra de todas las leyes de inversión. En lugar de aprovechar la bonanza inmobiliaria para vender activos y hacer caja, se han embarcado en comprar activos a precios máximos y endeudarse hasta las cejas, cuando precisamente, sería ahora en la época de las vacas flacas, cuando deberían tener caja para empezar a comprar activos inmobiliarios a precios interesantes.

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Francamente uno tiene la sensación que muy desesperados tenían que estar los de la inmobiliaria Tremón para intentar sacar la inmobiliaria a bolsa con la que está cayendo en el sector del ladrillo en España. Ni las filtraciones interesadas de que Barvhnani podría estar interesado en invertir en la inmobiliaria (el inversor de origen indio se ha convertido en el comodín fantasma de las inmobiliarias cotizadas) ni el supuesto intento de un fondo inversor extranjero intentando adquirir la empresa antes del verano han conseguido salvar una OPV que estaba mal parida desde su inicio.

A uno le empieza a entrar el mal rollo en el cuerpo cuando ve que a falta de argumentos sobre el modelo de negocio, la salida a bolsa se tiene que apoyar con la filtración de noticias algo sesgadas…. el mercado se suele chupar el dedo y competer errores pero todo tiene un límite.

Eso sí, el comunicado oficial del aplazamiento es impecable:

“El Grupo considera que no se dan las condiciones adecuadas para seguir adelante con la oferta por no discriminar suficientemente el mercado en la actualidad entre los distintos modelos de negocio y la calidad de los activo de las diferentes compañías del sector.”

Pues tiene toda la razón del mundo, yo también soy de los “tontos” que no sé apreciar bien la calidad de su modelo de negocio. Claro que cuando un servidor se entera que en un primer momento el calendario de la salida a bolsa se había aplazado porque se habían incluido en el folleto una serie de activos que realmente la empresa no había adquirido al no haberlos podido o querido pagarlos, pero que iban a pagarlos después de la OPV,  agradezco ser uno de esos “tontos” que preferían perderse semejante oportunidad de inversión.

Actualización: Ver post ” Tremón entra en concurso de acreedores“

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Marc Garrigasait nos explica en un post de su blog InvestorsConundrum, porque lo peor de la crisis financiera en los EEUU puede estar aún por llegar. Sin embargo, lo que me gustaría destacar especialmente de su post, es su opinión de porque la crisis financiera de las hipotecas en España puede ser bastante peor que la que están sufriendo al otro lado del Atlántico.

Son sólo 5 motivos principales, alguno de los cuales ya hemos ido comentando en el blog y con los que coincido plenamente con Marc. Al final la lógica nos indica que en España hay algo que no ha cuadrado en los últimos años y en algún momento alguien deberá empezar a pagar la factura de la fiesta.

“1. El peso directo de la construcción en el PIB español es de nada menos que un 16,5% del 2000 al 2006. En Estados Unidos supone solo alrededor del 5% de su PNB.

2. Los precios medios de las viviendas en España son absolutamente estratosféricos e insostenibles en relación a los ingresos medios familiares. Es decir tenemos precios/m2 mucho mas altos que la mayoría de países europeos y en muchas zonas norteamericanas, pero con unos sueldos mucho menores.

3. El efecto perverso de tener un 96% de las hipotecas españolas a tipo variable, ha llevado a mucha gente a endeudarse con grandes cifras al ver como muy bajo, un 2-3% de coste en los últimos años, al tocar el Euribor un mínimo histórico estos últimos años. En la mayoría de países, el tipo hipotecario esta ligado a tipos a largo plazo, mas altos y estables, lo que no ha empujado a los hogares ha endeudarse en demasía como en España (a excepción claro de los excesos americanos de los ARM de los últimos 3 años).

4. Se han construido en España en 4 o 5 años las viviendas necesarias para los próximos 20 años. Del 2.000 al 2.008 se han construido 5,3 millones de viviendas, al ritmo estos últimos 3 años de 800.000 a 900.000 viviendas al año, mas de lo que se construye en Alemania Francia y Reino Unido juntas.

5. Hay mas subprime (hipotecas cuyo deudor no tiene capacidad o ingresos para asumirlas), en España que en los Estados Unidos, lo que ocurre que esta oculto en medio del sinfín de hipotecas concedidas por bancos y cajas españoles. Las Entidades financieras “demasiado atrevidas” durante estos años, y hay unas cuantas, van a sufrir problemas de solvencia muy graves.” Fuente: InvestorsConundrum.

Todo esto no significa que se acerque este acercando el día del juicio final económico en nuestro país. Pero si que seguramente está acercándose una época de vacas flacas bastante larga en la que muchas empresas, entidades financieras y particulares lo pasarán mal económicamente.

Por cierto, el otro día hablaba con el responsable de una empresa cuyas ventas van muy ligadas al cíclo económico norteamericano. Me enseño un gráfico con la evolución de las ventas de los últimos 20 años. En él estaban perfectamente marcados los ciclos de recesión en norteamerica. Dos datos al respecto ( desde principios de verano, su caída de ventas está siendo equivalente a los de recesión económica en los EEUU), y el otro un comentario suyo, “normalmente en España, la recesión suele llegar entre 1 y 2 años después que en EEUU), así que probablemente en nuestro país las cosas se empezarán a podrían empezar a poner feas a mitades-finales del 2008, principios del 2009.

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El portal inmobiliario portae ha realizado , en mi modesta opinión, una inteligente campaña de marketing utilizando el sentido del humor para activar este sector tan depauperado estos últimos tiempos. En el fondo no hay nada nuevo, lo que si que hacen es desmarcarse de la competencia y a través de un sentido caústico de la realidad ofrecen una visión de empresa moderna y reactiva.

Para ello han creado una págima web llamada “por las buenas o por las malas“, donde dan la oportunidad al usuario para que diga como quiere vender o comprar su vivienda. En la misma home ya hay un primer resultado de la encuesta formulada y después te encuentras diferentes contenidos ( muy entenedores ) de que hacer a la hora de vender un piso y para mi lo más divertido que es un diccionario maléfico, donde el usuario encuentra frases tipológicamente estandars y la traducción real, os pongo algún ejemplo:

- Bajo muy tranquilo

Es un sotano sin ventanas.

- Piso perfecto para parejas jovenes

Los vecinos son todos estudiantes y montan fiestas todos los días

- piso exclusivo

No podrás pagarlo jamás

- Piso con muchas posibilidades

Efectivamente cuando lo tires al suelo podrás empezar de cero

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Parece que se confirma que la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial por parte de Inmobiliaria Habitat, le está pesando como una losa al pez pequeño que trató de engullir al pez grande. Ya comentamos a principios de Septiembre, que Habitat podría estar teniendo serios problemas para poder cumplir con las condiciones de financiación pactadas con los bancos. La parada en seco del sector inmobiliario español y el credit crunch están poniéndole la puntilla a una operación de adquisición terriblemente ambiciosa pero a la vez muy arriesgada por el alto grado de apalancamiento que comportaba.

Hoy leemos en La Vanguardia que Habitat está en contactos con la banca para adaptar las condiciones de devolución de la deuda contraída que asciende a 1.745 millones de euros. Dos son los principales problemas a los que se enfrenta la inmobiliaria. En primer lugar, uno de matiz contable, y es que a raíz  de la entrada en vigor de la nueva ley del Suelo, que obliga a valorar en rural el suelo que pueda estar en vías de urbanización, Habitat deberá provisionar una serie de activos que reducirán de forma significativa sus fondos propios, por lo que puede hacer necesaria una ampliación de capital para equilibrar el balance.

La segunda y más grave,  es que la financiación de la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial, venía condicionada a la venta de determinados activos para reducir la deuda. Concretamente, debía vender activos por 445 millones en el 2007, y otros 250 millones en el primer semestre del 2008, así como la venta de Don Piso.

Sin embargo, el parón en el sector ha provocado que todo intento por llevar a cabo dicha obligación con los bancos no ha tenido resultados, y ni ha podido vender Don Piso, ni gran parte de los solares, que tras pasar por las mesas de por las promotoras de media España, se están dando cuenta que sólo pueden colocar con rápidez el suelo realizando significativas rebajas.

De momento parece que los esfuerzos de Habitat van encaminados en convertir 400 millones de la deuda en un préstamo participativo, amortizar 295 millones con la venta de activos y no empezar a amortizar el resto hasta el 2009.

Creo que lo que está sucediendo con Habitat es una muestra clara de que el sector inmobiliario español, está pasando por un bache considerable, en donde incluso proyectos serios como el de Habitat pueden pasar serios apuros sin la decidida colaboración de la banca.

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La verdad es que da una tremenda seguridad, ver que los ciclos se repiten, cambiando de actores, cambiando de escenarios; pero se repiten. Y es curioso, pero aquél que sepa identificarlos con antelación tiene mucho, pero que mucho ganado. Simplemente me gustaría compartir este post referente a la avalancha de noticias del sector inmobiliario.

Creo que a estas alturas nadie se extraña si le dicen que el sector está mal, y eso significa que las promotoras inmobiliarias que realizan promociones residenciales no venden casi nada; una forma elegante de decirlo es que los ritmos de venta han bajado y otra un poco más pragmática que hace casi medio año que no tienen ingresos.

No vamos a descubrir que el real estate es un sector que ofrece rentabilidades de proyecto relativamente bajas, alrededor del 12-15% de margen (aunque mucha gente piense lo contrario y con riesgos importantes comerciales, de proyecto, de construcción y financieros), como podréis imaginaros esto no son chips de alta tecnología, ni naves espaciales, es algo que se lleva haciendo muchos, muchísimos años: casas. Debido a esto, es necesario apalancar al máximo las promociones para obtener rentabilidades atractivas para el capital, llegando hasta al 80% de la inversión total, siendo el elemento base para poder conseguir una alta rentabilidad final del promotor, y habiendo ayudado junto con “la gestión del suelo” a muchos de los “pelotazos” de los que hemos oído hablar.

La actual coyuntura de subidas de tipos y de incremento de la percepción de riesgo está provocando restricciones en el crédito que afecta a los promotores por dos frentes muy distintos:

• Restricciones en el crédito a los compradores, siendo más exigentes con las garantías hipotecarias o avales, sobre todo ahora que no está tan claro que los pisos vayan a seguir subiendo in eternum.
• Restricciones en el crédito para la compra de suelo, o lo que es lo mismo, tasaciones a la baja del mismo, evitando el desarrollo de un pipeline de proyectos futuros.

Como resultado tenemos a las promotoras inmobiliarias atrapadas en la tenaza. ¿Cuánto tiempo más podrán resistir aparentando que no pasa nada? La contestación es relativamente fácil, mientras sus acreedores no les exijan más garantías o mientras tengan solvencia para satisfacer el voraz apetito de los bancos ansiosos de liquidez.

Mientras tanto, el panorama será desolador, primero caerán las más agresivas en sus políticas, aquellas con directivos jóvenes e irreverentes, con nuevos enfoques, léase Astroc o Llanera, aquellos quienes se creen por encima de los demás y quienes creen que a ellos no les afectan las leyes que rigen el mercado. Luego aquellas que han acometido operaciones de compra irracionales, léase Hábitat.

La deuda va a ser un duro lastre para las promotoras inmobiliarias, tanto es así que algunas zozobrarán por el camino. Se admiten apuestas. Por supuesto que los precios se corregiran, pero ahora todavía no tiene sentido bajar los precios, con este panorama habría que bajarlos un 50% para que alguien entre a comprar un piso.

Para acabar una frase ilustre de Sir Winston L. Churchill que le cae como anillo al dedo a la coyuntura que vivimos, a pesar de algunos: “This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.“

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Leo una notícia que parece seguir confirmando lo inevitable. El parón del sector inmobiliario es un hecho, y así lo demuestra la red de agencias inmobiliarias Don Piso que ha anunciado una caída del 25% en el volumen de transacciones registradas durante el primer trimestre del año (atención a lo del primer trimestre, porque probablemente la situación puede haber empeorado bastante más durante el segundo).

Entre las causas para semejante parón DonPiso señala:

“La subida de tipos y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios y a la falta de un punto de equilibrio entre los vendedores, que piensan que su vivienda vale más de lo que vale, y los compradores, que están convencidos de que los precios de la vivienda bajarán y, por tanto, “aplazan equivocadamente su decisión de compra”

Dicho todo esto el responsable de Don Piso no duda en calificar la situación de aterrizaje suave ( Glups, no se sé que será un aterrizaje suave pero una caída del 25% en las ventas me parece que calificarlo de suave no es lo más adecuado).

Tal como está el patio no me extraña que Habitat (que compró DonPiso dentro del paquete de la inmobiliaria de Ferrovial), no esté pudiendo colocar la red de agencias inmobiliarias a nadie.

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Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%. Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.

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Más señales de que algo está cambiando en el sector inmobiliario español y de que la crisis inmobiliaria en nuestras latitudes empieza a ser algo más que una realidad. Leemos que Fincas Corral ha cerrado en pocos meses cerca de la mitad de sus puntos de ventas (pasando de 350 a 180).

Es más según lemos, la situación de Fincas Corral sería bastante preocupante , ya que estaría atrapada en las agresivas prácticas comerciales realizadas en la época de bonanza inmobiliaria, en las que se comprometían con sus clientes a comprarles el piso que ponían a la venta. Para ello firmaban unas arras con los propietarios a cambio de obtener un periodo de un año para que Fincas Corral pudiese vender el piso y pagarles. Llegada la crisis y ante el bajón de las ventas, muchos de los pisos intermediados por este sistema no se habrían vendido, con lo que algunos clientes estarían denunciando incumplimientos de contrato.

Que la crisis está aquí parece que es una auténtica realidad, como también todo indica que muchos serán los damnificados en un sector que la época de vacas gordas ha permitido que muchas empresas inmobiliarias ganasen mucho dinero a pesar de estar mal gestionadas, y ahora al enfrentarse a una normalización de la situación les va a resultar muy complicado adaptarse a la nueva realidad.

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Recibimos ví­a email el informe (muy completo por cierto) sobre la evolución del precio de la vivienda elaborado por el idealista.com. Creo que los datos del primer trimestre del año son un signo claro de que las cosas en el mercado inmobiliario ya están cambiando y la época en la que hacerse de oro invirtiendo en ladrillo puede haber llegado a su fin.

Así­ según el idealista.com, los precios de la vivienda usada en Barcelona y Madrid en el primer trimestre del 2007 subieron un +0,5% y un +0,8%, con ligeras caí­das de precios en algunos distritos de las dos ciudades (por ejemplo en Barcleona encontramos 5 de los 10 distritos de la ciudad con tasas negativas), en Madrid el precio ha caí­do en 7 de los 21 distritos y es interesante señalar que los mayores aumentos los han tenido los barrios más caros (Salamanca + 3,8&, Centro y Chamberí).

Creo que es importante señalar que los precios sobre los que se han basado para realizar el estudio en idealista.com para realizar el estudio son los precios que ponen los anunciantes. Lo que hace pensar que en épocas de desaceleración los precios finales de cierre de las transacciones están sensiblemente por debajo de los precios publicados de venta.

Os adjunto link al informe del idealista.com. (pdf)

Entre otros hablan del informe en Cienladrillos, y en el blog de Jesús Encinar, CEO del Idealista.com

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Si hace unos dí­as señalabamos en un post que en EEUU los futuros y opciones sobre el precio de la vivienda apuntaba a significativos descenso, ayer se publicó un dato que parece indicar que algo puede estar cambiando al otro lado del Atlántico. Concretamente la publicación de las estadítisticas sobre las ventas de nuevas viviendas en el mes de septiembre, que a pesar que indican un aumento en el número de unidades vendidas, su precio medio de venta ha retrocedido respecto al año anterior cerca de un 9,7%, el mayor retroceso en más de 36 años.

Igualmente y lo que quizás puede indicar que el proceso de bajadas de precio puede continuar en el tiempo, es que el stock de viviendas nuevas listas para vender, ha sufrido un espectacular incremento, alcanzando la cifra de 157 mil viviendas que están en espera de comprador. Cerca de 50.000 viviendas más que hace tan sólo un año.

También hablan del tema en Cienladrillos.

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