A estas alturas de partido me parece que el mito de que el precio de la vivienda nunca cae ya está ampliamente superado, sino que se lo pregunten a alguno de los tenedores de más de 15,2 millones de hipotecas en EEUU, que según un estudio de CoreLogic, se encuentran con una posición de equity negativa. Es decir que el valor de su vivienda o activo inmobiliario vale menos que el préstamo hipotecario que soportan.

Hay que recordar que generalmente la inversión en activos inmobiliarios es una inversión que suele tener un apalancamiento muy elevado, así que pequeñas caídas en el precio del activo, pueden fácilmente hacer perder todo el capital invertido e incluso pueden provocar que el inversor no sólo pierda todo su capital sino que encima se quede con capital negativo (es decir debiendo dinero al banco).

En España esto es un problema para el inversor, ya que la deuda hipotecaria va ligada no sólo al activo inmobiliario sino a su patrimonio presente y futuro. En EEUU el problema es para el banco, ya que la deuda sólo suele ir ligada al activo inmobiliario apalancado.

En EEUU el importe de los activos inmobiliarios, que han entrado en equity negativo, (la hipoteca vale más que la casa) asciende a 3,4 trillones de dólares (trillones en métrica anglosajona), este importe nos indicaría el potencial total de hipotecas en riesgo de ser impagadas en un futuro próximo. Por ejemplo, en el Estado de Nevada, cerca del 66% de las hipotecas se podrían encontrar en esta situación, le segurían Arizona y Florida con niveles cercanos al 50%.

 Además, durante el mes de Julio, el número de ejecuciones inmobiliarias, en los EEUU, ascendió a 360.149, un aumento del 7% respecto al mes de Junio y del 32% respecto al mes de Julio del 2008.

Con estos datos, no es de extrañar, que al otro lado del Atlántico, continue, el goteo de quiebras de entidades financieras de tamaño pequeño-mediano, en lo que va de año ya van 77, contra 25 en 2008, la última, el cierre del Colonial Bank, segundo banco de Alabama, con 25.000 millones de dólares en activos.

Repitan conmigo..Bortes Verdes, Brotes Verdes… Brotes Verdes.

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Con los tiempos que corren y con la morosidad al alza, incluso si tu empresa es robusta puede empezar a tener problemas cuando los clientes empiezan a dejar de pagar sus facturas. Aquí van mis reflexiones sobre mi experiencia personal de como afrontar a un cliente moroso, tema que en España es más que complicado.

- En primer lugar cuando un cliente nos ha dejado de pagar, lo primero que debemos de hacer, después de parar de servirle más pedidos, es intentar contactarle. En el caso de que nos de largas, tenemos una clara señal de que tenemos un problema.

- El siguiente paso es reclamar la deuda vencida por escrito, lo ideal es vía burofax un equivalente delante del juez a un requerimiento notarial pero más barato. En el burofax debemos dejar claro un plazo de respuesta a la reclamación que hacemos, cómo máximo 15 días.

- Si en 15 días la respuesta es inexistente o no es satisfactoria, y continua el impago, es empezar a pensar si nos sale a cuenta realizar una reclamación judicial. Aquí es vital realizar algo de inteligencia y tratar de averiguar si el moroso realmemente tiene bienes para poder responder, es un poco absurdo poner una demanda judicial cuando el moroso es insolvente o tiene sus bienes a nombre de otras personas ya que lo único que harás es gastarte el dinero del procurador y del abogado (el procurador cobra unos aranceles en función del importe de la deuda).

Para mirar si el moroso es solvente podemos investigar en el registro de la propiedad si hay inmuebles a nombre de la empresa o de los administradores o miembros del consejo de administración, contratar a un detective privado (opción cara y con dificultad para ser admitida como prueba ante un juez) y revisar las cuentas depositadas en el registro mercantil.

- Una opción al procedimiento judicial, es optar por el clásico cobrador del Frac, el Torero, La Pantera Rosa, El Fraile, El Enterrador o similares. Suelen ser bastante caros (se quedan con el 40-60% de la deuda recuperada) y según el método que empleen, si son muy agresivos aún puedes acabar tu siendo el demandado.

- También existe la posibilidad de iniciar un procedimiento monitorio, para deudas inferiores a 30.000 euros, es un procedimiento bastante nuevo para instar el cumplimiento judicial de una deuda económica ante un juzgado mediante un trámite carente de las habituales formalidades legales, el problema es que a la práctica el juez suele tener bastante tendencia a aceptarlos y más en épocas como las actuales en las que los juzgados mercantiles están colapsados.

- Atención, es muy importante cómo este documentada la deuda, si es el impago de un pagaré o letra o deuda hipotecaria, podremos tomar acciones judiciales mucho más rápidas y expeditivas y solicitar el embargo directo de un bien.

- Otra opción, nada fácil, es instar el concurso de acreedores, nada fácil porque tienes que demostrar que los impagos son generalizados y generalmente puedes demostrar que no te pagan a ti pero no sabes nada del resto de acreedores. Así que si instas el concurso en solitario es probable que el juez te la rechace y acabes pagando las costas y te reclamen daños y perjucios. En principio lo ideal sería que el concurso lo pidieran varios acreedores a la vez.

- En el caso de que se acepte el concurso instado por un acreedor, este tiene premio, ya que el 25% de la deuda que tiene con la empresa se convierte en crédito privilegiado, con preferencia de cobro sobre el resto de la masa acreedora y hay muchas probabilidades de que el concurso sea clasificado como culpable con lo que podrás ir contra el patrimonio de los administradores o del consejo de administración.

- Si es el acreedor el que presenta el concurso, aquí el proceso entra en otra dimensión. no podrás compensar derechos con obligaciones, es decir la empresa en concurso me debe 1.000 pero yo le debo 1.500, tu le deberás pagar los 1.500 y los mil que te deben irán a la masa de acreedores.

- En el caso de que el importe de tu deuda sea elevada, es importante personarse con abogado y procurador en el concurso porque si el adminstrador concursal realiza alguna acción que no nos conviene podamos poner un incidente concrusal para tratar de subsanarla.

- Igualmente si tienes alguna hipoteca o derecho real, no significa que puedas ejecutarla inmediatamente, ya que no lo podrás hacer hasta que se fije un acuerdo de acreedores o haya transcurrido un año.

En fin, estas son las algunas de las pautas de mi experiencia, pero yo no soy abogado, así que en caso de que la deuda sea elevada lo mejor es consultar con un abogado especializado, sobretodo para no cometer algún error que nos pueda perjudicar. En definitiva recuperar una deuda morosa si la otra parte no tiene la voluntad de pagar o no puede es realmente complicado.

Se aceptan otros consejos.

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