El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el Instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com  y en nuestro blog . Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en “ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

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Si estás en el paro y eres doctorado en matemáticas, puede que el Estado Griego tenga un trabajo para tí; eso sí, no te aseguro tras la crisis de ese país, que cobres todos los meses.

La  Autoridad Helénica de Estadísticas busca nuevo director ejecutivo, que dimitió por culpa del engaño de cifras a la Unión Europea, y a hora se busca un responsable independiente que cubra su puesto. ¿cómo lo ves, cumples con los requisitos?

Grecia, que necesita encontrar una persona que rompa con el desbarajuste de cifras que se manejan (entre reales, ficticias y previstas) ha hecho la convocatoria oficial de plazas en la sección de anuncios clasificados de diversos importantes periódicos del mundo, como por ejemplo en el último número de ‘The Economist’.

Si estás pensando que quizá seas adecuado para el cargo, ten en cuenta que piden además dos requisitos extras bastante importantes, debes hablar griego  a la perfección y  ”se valorará positivamente la experiencia en grandes empresas multinacionales del sector financiero“.

La renuncia del anterior director ejecutivo del INE Griego se produjo a causa de la gravísima situación de los datos de dicho país, además de la poca claridad con que llegaron los mismos, cada vez, a la Unión Europa (tal y como hacen todos los países miembros para el control interno y ajuste de dinero comunitario).

Con un déficit del 12,7% del PIB, mientras la Unión Europea y el Banco Central Europeo pensaban que las previsiones se habían cumplido rondando el 6,5%, se produjo su renuncia y posterior búsqueda de un sustituto.

Por tato, si te ves capacitado y tienes un nivel de griego aceptable, quizá te interese estar en el meollo del “asunto”. Eso sí, ten por seguro que estarás supervisado mucho más que tu antecesor en el cargo… la contabilidad general de Grecia ya es una cuestión, no sólo de Grecia sino, de Europa.

Imagen | franganillo

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Muchas veces nuestra percepción difiere considerablemente de la realidad, una de ellas es la percepción que podemos tener sobre las causas de muerte violenta. No se a vosotros, pero al menos a mi, se me incrementa considerablemente la sensación de inseguridad cuando sale algún tipo de homicidio en la prensa.

Sin embargo en España la tasa de homicidios por cada 100.000 habitantes es francamente baja, 3,3 homicidios por cada 100.000 habitantes, y muchos de estos homicidios se cometen contra personas que están relacionadas con  negocios turbios, si no está metido en nada “raro” la probabilidad de que mueras asesinado en España es prácticamente nula.

Sin embargo, tanto la tasa de suicidios como de muertes en accidentes de coche duplica a la tasa de homicidios y su aparición en la prensa de una noticia relacionada con un accidente de coche o un suicidio nos suele dejar indiferentes, cuando en realidad, en teoria en España es más fácil que acabes muerto por tus propias manos o por un accidente de coche que seas asesinado por un tercero.

Sobre la tasa de suicidios y homicidios, suele haber una correlación bastante curiosa. Dejando de lado los países del ámbito de la ex Unión Soviética, generalmente los países con menores tasas de suicidios son los que presentan mayores tasas de homicidios y viceversa.

Por ejemplo en Japón, con una de las menores tasas de homicidios del mundo, 0,5 homicidios por cada 100.000 habitantes, presenta una de las mayores tasas de suicidios 23,7 por cada 100.000. Al igual que en España, EEUU o en la mayoría de países desarrollados la tasa de suicidios es muy superior a la de homicidios.

En un caso extremo, tenemos a Colombia, 42 homicidios por cada 100.000 habitantes y sin embargo la tasa de suicidios es la mitad que la tasa de suicidios en España. En Jamaica, sucede algo similar, una tasa de homicidios elevada 23,7 por cien mil y sin embargo la tasa de suicidios es prácticamente cero. Está correlación me parece muy interesante.

Por cierto, tenemos en la imagen que Colombia es una país muy peligroso. Eso es cierto, pero si tenemos en cuenta que la mayoría de homicidios tienen relación con negocios turbios o ocurren en zonas remotas del país, a mi me parece que realmente es un país peligros por su elevada tasa de accidentes de coche, o que tengas más probabilidades de morir en Argentina en un accidente de coche (tasa de 28,5 muertos por cada 100 mil habitantes) que morir asesinado en Colombia.

A veces, aunque estemos seguros de nuestra intuición, viene bien verificar un par de cifras.

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Posiblemente, si lees estas lineas, te preguntaras como puede que ser hagamos una entrada hablando sólo de cómo las cifras económicas varían, se calculan o consiguen, de forma segmentada, aportar información representativa sobre alguna determinada variable económica. Es evidente que las cifras económicas, y sobre todo, dependiendo de quién o cómo las formule pueden llegar a cambiar de forma considerable.

Para  ponernos en antecedentes primero deberíamos escudriñar de forma concisa los artículos en los que se muestra una clara diferencia entre las personas empleadas y las que no lo son. Como muestra, un botón: dependiendo si hablamos de la EPA (Encuesta de Población Activa del INEM) o de la Tasa de Desempleo (del SPEE  – Servicio Público Empleo Estatal) las cifras pueden cambiar tanto como que la primera muestra cifras muy superiores a la segunda.

¿Entonces a quién debemos creer?

Evidentemente no debemos farfullar en contra de todas las cifras macroeconómicas por muy similares que parezcan en su concepto; por que algunas simplemente son así: similares y no iguales en cuanto a fondo de resultado.

En mi  opinión personal, y tras haber trabajado en varias ocasiones con datos macroeconómicos facilitados con institutos naciones de estadística de varios países, datos propios de la ONU, la UE y hasta del antiguo MercoSur, sólo podemos apreciar tres cuestiones:

• Ningún país usa una fórmula 100% idéntica para la medición de estos datos (tasa de empleo, tasa de actividad, crecimiento económico, balanza comercial, etc)
• Casi todos los países revisan y reforman de forma periódica las formas de medición. Si cambias la fórmula cambias el resultado.
• Es muy habitual que también, a partir de un determinado año, se produzca un cambio de los llamados “de base 100″.  Este cambio lo que hace es que toma un determinado período anual como base indicando la variación desde ese momento  (algo muy habitual en datos de IPC e/o Inflación). Si cambias la base para que sea el año anterior, se dejará de ver la progresión aritmética de subida de un determinado dato, como la inflación, siendo así más sencillo retornar a la opinión pública con unos datos del todo “curiosos”.

A pesar de la grave situación económica que sufra España, o no, la cuestión de una tarea informativa común, regulada de forma segura y totalmente objetiva e incuestionable, es aún una tarea pendiente del todo importante.

No termino de entender por que una ciencia tan desarrollada, como la Econometría, no se ha desarrollado en el ámbito público de forma completa; consiguiendo así que todos los datos de variables económicas, y que son fundamentales para un país, sean no sólo fiables desde el punto de vista político – ético sino, que además, sean de común acuerdo entre todos los países del mundo.

Innegable es la necesidad de hacer algo para que no se puede usar en contra de la opinión pública y, en formato, de “guerra de cifras”. ¿No os parece?

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Estos días estoy leyendo muchos posts como en error500 sobre el fin de las páginas vistas y la nueva manera que se van a medir los sitios web. La realidad es que todo se esta moviendo muy rápido pero como siempre pasa en este mundo los usos y maneras van mucho más rápidos que los standards.

El acuerdo entre Nielsen y OJD, el desmoronamiento de TAO y la compra de empresas dedicadas al adserving hacen que todo este mundo, importantísimo para la generación de ingresos, este sacudiendo todo el mercado publicitario. La aparición de video masivo en la red, Ajax y los widgets hacen que la métrica no pueda estar basada tan sólo en páginas vistas, pero de ahí a la defunción de estás media un abismo.

En los últimos doce meses he participado en una cuantas reuniones con la dirección de Nielsen para valorar estos aspectos y la verdad es que como siempre pasa estamos a rebufo de lo que ocurre en USA, Nielsen recibió la petición de diferentes soportes lider como son CNN, FOX y VIACOM para que buscasen soluciones para esta nueva realidad, pensando claro esta que estos soportes valoran su éxito en el streaming de video y no en las paginas vistas, el paso entonces sería buscar la manera de medir este tipo de webs y como cruzar el streaming markett intelligence con vídeo cesus ( site census ), pensad que video census integra tanto panel con tags. los datos públicos seran los streams vistos, reproductores únicos, frecuencia de reproductores, streams completados, media de visitantes únicos, duración máxima del stream, duración media.

Básicamente se marcaran en función del % de vídeo diferentes tags para saber que hace el usuario con ese stream ( de audio o video ), así la industria publicitaria tendrá a su disposición métricas únicas para saber que hacen los usuarios y cuanto tiempo dedican, el problema son los datos socio demográficos cruzados con Market intelligence ya que en España por ejemplo los nodos de las telcos no emiten correctamente esta información… y yo por ejemplo segun Nielsen puedo salir de Madrid cuando en realidad estoy transfiriendo desde Pamplona.

A todo esto la IAB a nivel mundial todavía no se ha posicionado en standares publicitarios en estos nuevos formatos ( duración, tipología, ingesta de producción, medición de ad servers ) , si que tienen definidos los standards de publicidad convencional pero todavía no se ha avanzado en esta línea. Al menos en España ya hay una comisión que está estudiando estos nuevos productos mientras que en el resto del mundo todavía no se lo han planteado.

Yo francamente no se que acabará pasando, lo que si que está claro es que las metricas son nuevas y el concepto tiempo ha de ser un activo ya, pero también lo han de ser y seguir siendo, los usuarios únicos, las páginas vistas, etc… Al menos en España dejaremos de tener esta disyuntiva absurda que había entre Nielsen y OJD, y ahora uno medirá y el otro certificará… como no podía ser de otra manera.

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