Caramelo la cadena de retail de ropa participada por el fondo de private equity InverAvante ( vehículo creado por los Jové para reinvertir el dinero obtenido con la venta de Fadesa), parece que ha presentado sus libros al juzgado para solicitar el concurso de acreedores.

Curiosamente, la solicitud de concurso se ha presentado un día después de que la Inspección de Trabajo rechazara el Expediente de Regulación de Empleo presentado por la compañía, y que afectaba a 237 trabajadores de su fábrica en la Coruña (de cerca de 430), en total la compañía cuenta con más de 800 empleados.

No se si la solicitud de concurso es una medida de presión o no, pero si que es verdad que en los últimos 3 años, Caramelo acumulaba unos 50 millones de euros en pérdidas, y que en 2006 había facturado 73 M€ con un Ebitda negativo de -6,8M€ y en 2007 la facturación había caído hasta los 69 M€ y el Ebitda era negativo en 12,7M€. En 2008 ya en plena crisis los números podrían haber empeorado bastante más.

En 2007, la sociedad de capital riesgo controlada por la Xunta, Sodiga, y la sociedad de private equity de Manuel Jove, adquirieron el el 45,2% del accionariado del grupo de moda Caramelo. La sociedad de Jove desembolsó 15,8 millones de euros para hacerse con el 37,7% de las acciones y ambas aportaron un préstamo participativo de 11 millones de euros. . Las familias Caramelo y Gestal conservaron inicialmente  el 54,8% del accionariado.

A principios del 2009, InverAvante se hizo con el resto de la participación de las familia Caramelo y Gestal, hasta alcanzar el 92% de las acciones, la firma no indicó a que precio había comprado, porque no era significativo, así que probablemente fue algo cercano a 1 euro.

Por las cifras, Caramelo, parece una auténtica máquina de perder dinero, y necesita una valiente reestructuración para que la empresa sea salvada.

Son varias las empresas de retail adquiridas en los últimos años por firmas de capital riesgo que están pasando dificultades,  por ejemplo hace poco más de 1 me, AC Desarrollo, la firma de capital riesgo de Ahorro Corporación, inyectó 4M€ adicionales en una ampliación de capital en Musgo,  la cadena de tiendas de regalo, decoración y moda.

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Espeluznante la caída de actividad que presentan los números de la inmobiliaria Reyal Urbis en el primer trimestre del ejercicio. Y es que lo que asusta no es la caída del 40% de los ingresos hasta los 187 millones de euros, o que haya presentado unas pérdidas de 52 millones. Lo realmente terrible es la caída, perdón quizás sería más adecuado decir la total ausencia, de la cifra de preventas comerciales… que cayeron un 97% alcanzando la ridícula cifra de 7 millones de euros. (Las preventas comerciales son un buen indicador para prever que ingresos obtendrá en un futuro próximo una inmobiliaria, es decir los ingresos de 187 millones de euros de este trimestre corresponden a las preventas comerciales cerradas en anteriores trimestres).

Teniendo en cuenta que Reyal Urbis tiene activos valorados en más de 10.000 millones de euros, que en todo un trimestre sólo consiga cerrar preventas por un puñado de pisos es francamente alarmante y nos estaría indicando que los peor para el sector inmobiliario en España estará llegando en este 2008 y confirmaría que más que una desaceleración el sector vive una auténtica parada en seco.

Por cierto la compañía tiene un endeudamiento financiero neto superior a los 6.000 millones de euros. Si los ingresos simplemente desaparecen, será complicado pagar esa deuda por muchos activos que tengan.

El sector lleva ya un año de desacelaración intensa y ahora está llegando al parón total de actividad. Las causas no están ni en el alarmismo de los medio, ni en la subida de tipos de interés, ni en el credit crunch, el culpable principal son los precios alcanzados que son insostenibles. Si se quiere reactivar el sector, no hay ayuda que valga, todo pasa por una reducción considerable de precios… es decir una vuelta a la normalidad.

Por cierto en los EEUU, que siempre suelen ir uno o dos años por delante en crisis económicas, las caídas de precios en el sector de la vivienda están siendo más que considerables en algunos estados. En las Vegas un -22,84%, Miami -22,72%, Los Angeles -19,43% o en San Francisco -17,19%. (datos dedicados a los que creen que la vivienda es un activo que nunca baja de precio).

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Empiezo el año revisando la composición de la cartera de las SICAVs de algunos de los grandes patrimonios españoles, para ver si encontramos alguna pista de inversión. Que una acción de una determinada empresa este en alguna de estas grandes carteras no tiene porque significar nada ya que los grandes patrimonios no están exentos de competer grandes errores. Sin embargo si que podemos encontrar alguna pista interesante si tenemos en cuenta de quién es la Sicav y en que sector puede tener su propietario algún conocimiento específico.

Me explico, que los Lara, Godia o Ortega inviertan en el sector inmobiliario no me dice mucho, es más no le hago ni caso (a Astroc me remito como ejemplo reciente), sin embargo lo que pueda hacer José Luís Nuñez (ex presidente del F.C. Barcelona) y self made man que ha realizado su fortuna en el sector inmobiliario desde hace más de 50 años, si que me parece una opinión que puede ser válida.

Para ello sólo tenemos que ver que acciones tiene Nuñez en su Sicav (NN2003 Inversiones), de la evolución de su Sicav podemos ver que actualmente sólo tiene unos 65 mil euros invertidos en Inmobiliaria Colonial y unos 18 mil euros en Fadesa, teniendo en cuenta que su SICAV es de 159 millones de euros, podemos deducir que no cree que en estos momentos invertir en una inmobiliaria cotizada represente una oportunidad. Es más a partir de finales del 2006 la SICAV de Nuñez empezó a vender todas las participaciones que tenía en inmobiliarias españolas quedándose a día de hoy con esos importes testimoniales.

Otras Sicavs que pueden ser interesantes de seguir son las de Bhavnani, el inversor que se ha convertido en un especialista en banca española. Así que revisando sus principales Sicavs (Laxmi, Bombay y Kalyani) es interesante ver cómo han evolucionado sus posiciones en los bancos (Bankinter a parte). Del segundo trimestre al tercer trimestre del 2007, ha incrementado su posición en el Banco Popular, en BBVA, y ha disminuido fuertemente posiciones en Sabadell y SCH. Revisando la cartera también me llama la atención la huida que ha realizado en el sector telecom, vendiendo la mayoría de sus posiciones en Telefónica, Deutsche Telekom y France Telekom.

Entre las dos tenemos una pequeña discrepancia, mientras Nuñez sigue manteniendo en cartera acciones de Sovereing, en el que llegó a invertir más de 9 millones de euros, Bhavnani decidió entre el primer y segundo trimestre del 2007 liquidar su posición en SOV. En general durante el tercer trimestre Bhavnani ha optado por deshacer gran parte de sus posiciones de renta variable y aumentar el peso en renta fija, vendiendo entre otras fuertes posiciones en Grifols, Inditex, Ferrovial o Repsol.

Estaremos atentos con que posiciones finalizan el 2007 estos inversores.

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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Nuevamente, cuando crees que has visto cosas de un calado tal que te parecen insuperables, de repente hay alguien que te sorprende.

Me voy a explicar. Esta mañana cuando hojeaba un diario económico de gran tirada nacional, bueno, para qué andarnos con rodeos, era Expansión; he comprobado una vez más hasta qué límites puede llegar la influencia. ¡Gracias Expansión por amenizarme la mañana!

El titular es claro y meridiano, sin lugar a dudas: “Metrovacesa y Fadesa sortean la crisis”. Y uno que a veces tiene alguna inquietud se molesta en buscar las comunicaciones de la CNMV y comprobar si realmente estas empresas han logrado un modelo de negocio robusto y tan diferente como para “sortear” la crisis, ¡con la que está cayendo!

Como decía un profesor mío, el método te dará profundidad (de análisis), y eso he hecho, buscar el indicador clave de cómo evoluciona el negocio de ambas, o sea, las preventas. Como ya explicamos en algún post anterior (“La falsedad en los resultados de las inmobiliarias …“)

“Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado … , lo que quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años”

Al final, la verdad es tozuda. Y es que Metrovacesa ha firmado preventas durante los nueve primeros meses por valor de €207M, lo que supone un descenso del 52,5% con respecto el mismo periodo del año pasado (página 12 de la comunicación a la CNMV); ¡whow! Eso sí que es sortear la crisis. Además para acabar el apartado añaden el siguiente párrafo:

“… Metrovacesa cuenta con un volumen de preventas de €789,2M. Esta cifra equivale a más de 15,2 meses de facturació, lo que proporciona confort sobre las previsiones de resultados para 2007 y 2008.”

Ya sabéis, después el abismo.

Con Fadesa más de lo mismo. Yendo al grano las preventas cayeron un 31% en unidades y un 22,2% en valor (suerte que los precios todavía no han caído) con respecto a los nueve primeros meses del año pasado (ver página 3 de la comunicación a la CNMV). Además, Fadesa tiene el agravante de que debido a que el negocio de la promoción inmobiliaria tiene un mayor peso (casi el 92% de las ventas), el incremento del 19,1% de las ventas de la actividad hotelera es incapaz de compensar la bajada del 8,9% de las ventas de promociones inmobiliarias (= entregas), o sea, que su EBITDA baja un 7,6%.

Pues bien, como habréis comprobado, esto para Expansión es sortear la crisis. Según la RAE, “sortear: evitar con maña o eludir un compromiso, conflicto, riesgo o dificultad” en este caso debe ser riesgo porque no se ha materializado.

Así que un brindis por Joaquín Rivero, Bautista Soler e incluso Román Sanahuja, y como no para el fugaz presidente del Real Madrid, Fernando Martín, que han conseguido salir inmunes de esta crisis, ¡con la que está cayendo!

Pero a mí, a quien me gustaría parecerme es a Don Manuel Jové. Y mucho me temo que a ellos también les gustaría, y si no peor para ellos.

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Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%. Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.

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Vaya semanita, siempre con el sector del ladrillo de por medio, hoy se anuncia la OPA amistosa por el 100% lanzada por Matinsa, sociedad de Fernando Martin, sobre Fadesa, a un precio 35,7 euros/acción. Lo que supone valorar a la inmobiliaria de los Jové en 4.000 millones de euros. A pesar de que la realizad sigue empeñándose en demotrar dí­a tras dí­a todo lo contrario, sigo sin entender las estratosféricas valoraciones a las que se están realizando estas transacciones.

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Buen varapalo bursátil el que ha sufrido Fadesa en los dos últimos dí­as y cuya cotización se ha dejado más de un 9% o lo que es lo mismo la empresa ha perdido cerca de 200 millones de euros de capitalización bursátil. Y es que cuando Mr. Mercado se pone pesimista, más que un psicólogo lo que se necesita es un buen psiquiatra que nos recete algo de quí­mica.

Y todo por lo que a priori parece ser una pequeña mal interpretación en una comunicación de la inmobiliaria de los Jove, que el mercado le dió por entender que la empresa no serí­a capaz de cumplir con su objetivo de entregar 8.000 viviendas durante el ejercicio 2006. Como a perro flaco todo son pulgas, para acabar de rematar el tema hoy los analistas de Lehman Brothers publican un informe sobre Fadesa y Metrovacesa recomendando infraponderar las dos inmobiliarias. Pero eso no ha sido todo para nuestras inmobiliarias..si hace pocos dí­as que el BBVA publicaba un estudio en el que hablaba de posible corrección en los precios de la vivienda, inmobiliaria Colonial anunciaba hoy una reducción del 77% de su beneficio neto ( el titular no es tan alarmante como pueda parecer), así­ que muchos inversores que hasta dí­a de hoy apostaban que las inmobiliarias como valor seguro sólo podí­an incrementar su beneficios, quizás se empiecen a dar cuenta que las cuentas de la inmobiliarias dependen de factores que pueden ser bastante cí­clicos, entre ellos como es el caso de Colonial, el que en un año concreto te vendas un activo que hacia muchos años que habí­as adquirido.

Bueno, quizás no es que Mr.Mercado este pecando ahora de pesimismo, sino que puede ser que se esté empezando a darse cuenta que lo que no es de recibo es estar valorando inmobiliarias por encima del valor neto de sus activos.

[tags] Fadesa, Lehman Brothers, Inmobiliaria Colonial[/tags]

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