Hace días que ya no publico nada referente al sector inmobiliario, otrora glamouroso pero ahora decrépito. Me gustaría sólo comentar algunas cosas que he visto en la prensa y a las que no doy crédito.

En primer lugar, hace un mes se celebró el Barcelona Meeting Point, citando palabras de Enric Lacalle “El exito del BMP es que en esta coyuntura se haya realizado”. Efectivamente amigo Enric, sobre todo si lo comparas con el SIMO (de Madrid) que se tuvo que cancelar, no obstante si al BMP de este año le quitas los stands de promotores brasileros y panameños, y los de los ayuntamientos, no queda nada; nada de nada (todos los promotores en suspensión de pagos). Creo que pude contar 4 promotores relevantes: Espais, Reyal Urbis y Metrovacesa (a Procam ya ni la cuento porque todo el mundo sabe cómo está)Cambiando de tema, esta semana ha salido la noticia de que Ester Koplowitz ofreció antes de verano a comprar el 15,4% de FCC que tiene Inmobiliaria Colonial. Por entonces Mariano Miguel era el consejero delegado de la inmobiliaria y la respuesta que le dio a Ester Koplowitz fue darle largas “ya veremos”, “no se ha reunido todavía el consejo”. Parece ser que la oferta rondaba los 45€ por título, cuando la acción cotizaba a cerca de 40€. El resultado, pues que ahora los dueños de ese 15,4% son la banca acreedora de Colonial y que el precio de la acción a penas supera los 30€. Qué gestión tan brillante Sr. Miguel, yo creo que por eso no le pagan lo que le deben. Y la señora Koplowitz ya puede ir de compras estas navidades con lo que se ha ahorrado ella y los accionistas de B-1998 (familias Peugeot, Faustino y Aguinaga). Parece ser que este paquete se va a repartir entre los distintos acreedores de Colonial y estoy convencido que B-1998 no tendrá demasiados problemas para recomprarlas a un precio muy, pero que muy “competitivo”.

Por último Habitat, la inmobiliaria de Bruno Figueras y ahora de muchos más, que parece que tiene el concurso de acreedores a las puertas. Muchos la miraban con envidia porque había sido la primera en renegociar la deuda antes de las elecciones y David Taguas mediante habían conseguido renegociar su deuda, por lo que cobraba una leve ventaja con respecto al resto de los promotores. Pero la verdad es tozuda, tras diez años de crecimiento desbocado del sector la corrección no era cuestión de un año. Lo que más me asombra es leer en las entrevistas al Sr. Figueras que afirma que volvería a comprar Ferrovial Inmoviliaria ya que en ese momento fue posible apalancarse, cosa que ahora no lo sería. La verdad Sr. Figueras me asusta que gente como Vd. no utilice la experiencia para aprender. Vamos a dejarlo como que de cara a la galería no le gusta admitir sus errores.

Buen fin de semana a todos, aunque frío.

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La lista de inmobiliarias damnificadas por la crisis inmobiliaria en España empieza a engrosarse de forma preocupante, ha sido celebrarse las elecciones generales y no hay semana que no tengamos un par de inmobiliarias de tamaño medio que no hayan presentado concurso de acreedores. Recopilando os dejo una lista de concursos y reestructuraciones de deuda presentadas durante los últimos 6 meses:

Abril 2008:

Grupo i: Consultora inmobiliaria madrileña presenta concurso acreedores.

Lovipro: Concurso acreedores con 42 M€ de deudas. (Caixa Terrassa, Penedés y Tarragona, principales acreedores)

Marzo 2008:

Grupo Lábaro: Presenta concurso acreedores con 840 M€ en deudas.

Encoval y Nou Temple: 2 inmobiliarias valencianas que presentan concurso de acreedores.

Fbex: Negociando reestructuración Deuda Financiera de 600 M€

VPO Prasi en concurso de acreedores con 40 M€ de pasivo

Cosmani: En concurso de Acreedores con 350 M€ de Deuda Financiera.

Ergea: En concurso de acreedores con 160 M€ de deuda financiera.

SEOP: En concurso con una deuda a corto plazo de 356 M€.

Detinsa: Negociando reestructurar 600 M€ de deuda financiera.

Grupo Jale: En concurso de acreedores con 346 M€ de pasivo.

Grupo Sanchez: En concurso de acreedores con 97M€ de pasivo.

Martinsa-Fadesa: Reestructurada su deuda con 5.153 M€ carencia en el pago de principal de 3 años !!, principales acreedores La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley.

Colonial: En proceso de venta, con un préstamo sindicado de 6.400 M€. Las entidades financieras con títulos pignorados sobre las acciones de Portillo y Nozar estudian en ejecutar la pignoración y convertirse en accionistas.

Febrero 2008:

Habitat: Con 1.586 M€ de pasivo financiero alcanza acuerdo con la banca para no empezar a pagar deuda hasta el 2010.

A finales 2007:

LLanera:En concurso de acreedores con 700 M€ de pasivo.

Astroc: En fin, en este caso no sabemos ni si se ha reestructurado su deuda pero el meneo a la cotización de la compañía ha sido de los que marcan história.

En fin, correctivo en toda regla, que empieza a adquirir tintes dramáticos, y que puede tener consecuencias en cascada, debido a que la suspensión de pagos de estas inmobiliarias pueden arrastrar tras de si a multitud de pequeñas subcontratas que obviamente por su tamaño no saldrán en la prensa. No es que quiera ser alarmista, es que creo firmemente que es la realidad, el parón inmobiliario en España es en seco y lo peor en cuanto a malas noticias está por llegar.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria es ya a día de hoy una realidad, y tan dura será la caída como feliz fue la subida, desde que iniciamos el blog, hemos estado comentando que los principales parámetros de la vivienda en España olían a burbuja de las gordas. Ahora por desgracia, con su pinchazo, en un país en que la construcción representa el 19% del PIB, sin haber hecho los deberes en los años de bonanza, todos vamos a sufrir las desagradables consecuencias.

Por cierto, a los que tengáis en mente comprar una vivienda nueva sobre planos. Sería recomendable que antes de realizar la paga y señal verificarais la salud financiera de la promotora. No sea cosa que os encontréis con la promoción paralizada y sin paga y señal. Soy consciente que este consejo no gustará a mucha gente y que puede recibir críticas, pero simplemente expongo lo que yo haría si tuviera en mente adquirir una vivienda de una promoción en construcción.

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Parece que se confirma que la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial por parte de Inmobiliaria Habitat, le está pesando como una losa al pez pequeño que trató de engullir al pez grande. Ya comentamos a principios de Septiembre, que Habitat podría estar teniendo serios problemas para poder cumplir con las condiciones de financiación pactadas con los bancos. La parada en seco del sector inmobiliario español y el credit crunch están poniéndole la puntilla a una operación de adquisición terriblemente ambiciosa pero a la vez muy arriesgada por el alto grado de apalancamiento que comportaba.

Hoy leemos en La Vanguardia que Habitat está en contactos con la banca para adaptar las condiciones de devolución de la deuda contraída que asciende a 1.745 millones de euros. Dos son los principales problemas a los que se enfrenta la inmobiliaria. En primer lugar, uno de matiz contable, y es que a raíz  de la entrada en vigor de la nueva ley del Suelo, que obliga a valorar en rural el suelo que pueda estar en vías de urbanización, Habitat deberá provisionar una serie de activos que reducirán de forma significativa sus fondos propios, por lo que puede hacer necesaria una ampliación de capital para equilibrar el balance.

La segunda y más grave,  es que la financiación de la compra de la división inmobiliaria de Ferrovial, venía condicionada a la venta de determinados activos para reducir la deuda. Concretamente, debía vender activos por 445 millones en el 2007, y otros 250 millones en el primer semestre del 2008, así como la venta de Don Piso.

Sin embargo, el parón en el sector ha provocado que todo intento por llevar a cabo dicha obligación con los bancos no ha tenido resultados, y ni ha podido vender Don Piso, ni gran parte de los solares, que tras pasar por las mesas de por las promotoras de media España, se están dando cuenta que sólo pueden colocar con rápidez el suelo realizando significativas rebajas.

De momento parece que los esfuerzos de Habitat van encaminados en convertir 400 millones de la deuda en un préstamo participativo, amortizar 295 millones con la venta de activos y no empezar a amortizar el resto hasta el 2009.

Creo que lo que está sucediendo con Habitat es una muestra clara de que el sector inmobiliario español, está pasando por un bache considerable, en donde incluso proyectos serios como el de Habitat pueden pasar serios apuros sin la decidida colaboración de la banca.

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Esto es lo que deben pensar muchos de los que deben estar apretando las tuercas de lo lindo a las inmobiliarias que se han endeudado hasta la cejas para realizar adquisiciones y que adquirieron compromisos con la banca para vender activos para reducir la deuda.

Uno de los casos puede ser la de la inmobiliaria Habitat, que adquirió la división inmobiliaria de Ferrovial (con un préstamo bancario de 1.700 millones de euros) justo antes del cambio de ciclo (con la joya de Don Piso incluida) y que está pasando algún que otro aprieto para deshacerse de los activos que había planificado para reducir la deuda bancaria de la operación.

Aunque salen notas de prensa indicando que el proceso desinversor va viento en popa a toda vela (tienen que colocar activos por valor de unos 700 millones de euros). Nos enteramos que algunas de estas ventas de activos, ante la parálisis del mercado, se están realizando por debajo del precio de adquisición, con rebajas en precio de hasta el 6%.

La reciente ampliación de capital en Habitat con la entrada de Ferrovial en el accionariado (un movimiento por parte de Ferrovial que parece más bien una ayuda a Habitat reconociendo que el precio de venta de su inmobiliaria era algo alto) también parece una señal de que las cosas no están yendo como estaban previstas.

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La verdad es que da una tremenda seguridad, ver que los ciclos se repiten, cambiando de actores, cambiando de escenarios; pero se repiten. Y es curioso, pero aquél que sepa identificarlos con antelación tiene mucho, pero que mucho ganado. Simplemente me gustaría compartir este post referente a la avalancha de noticias del sector inmobiliario.

Creo que a estas alturas nadie se extraña si le dicen que el sector está mal, y eso significa que las promotoras inmobiliarias que realizan promociones residenciales no venden casi nada; una forma elegante de decirlo es que los ritmos de venta han bajado y otra un poco más pragmática que hace casi medio año que no tienen ingresos.

No vamos a descubrir que el real estate es un sector que ofrece rentabilidades de proyecto relativamente bajas, alrededor del 12-15% de margen (aunque mucha gente piense lo contrario y con riesgos importantes comerciales, de proyecto, de construcción y financieros), como podréis imaginaros esto no son chips de alta tecnología, ni naves espaciales, es algo que se lleva haciendo muchos, muchísimos años: casas. Debido a esto, es necesario apalancar al máximo las promociones para obtener rentabilidades atractivas para el capital, llegando hasta al 80% de la inversión total, siendo el elemento base para poder conseguir una alta rentabilidad final del promotor, y habiendo ayudado junto con “la gestión del suelo” a muchos de los “pelotazos” de los que hemos oído hablar.

La actual coyuntura de subidas de tipos y de incremento de la percepción de riesgo está provocando restricciones en el crédito que afecta a los promotores por dos frentes muy distintos:

• Restricciones en el crédito a los compradores, siendo más exigentes con las garantías hipotecarias o avales, sobre todo ahora que no está tan claro que los pisos vayan a seguir subiendo in eternum.
• Restricciones en el crédito para la compra de suelo, o lo que es lo mismo, tasaciones a la baja del mismo, evitando el desarrollo de un pipeline de proyectos futuros.

Como resultado tenemos a las promotoras inmobiliarias atrapadas en la tenaza. ¿Cuánto tiempo más podrán resistir aparentando que no pasa nada? La contestación es relativamente fácil, mientras sus acreedores no les exijan más garantías o mientras tengan solvencia para satisfacer el voraz apetito de los bancos ansiosos de liquidez.

Mientras tanto, el panorama será desolador, primero caerán las más agresivas en sus políticas, aquellas con directivos jóvenes e irreverentes, con nuevos enfoques, léase Astroc o Llanera, aquellos quienes se creen por encima de los demás y quienes creen que a ellos no les afectan las leyes que rigen el mercado. Luego aquellas que han acometido operaciones de compra irracionales, léase Hábitat.

La deuda va a ser un duro lastre para las promotoras inmobiliarias, tanto es así que algunas zozobrarán por el camino. Se admiten apuestas. Por supuesto que los precios se corregiran, pero ahora todavía no tiene sentido bajar los precios, con este panorama habría que bajarlos un 50% para que alguien entre a comprar un piso.

Para acabar una frase ilustre de Sir Winston L. Churchill que le cae como anillo al dedo a la coyuntura que vivimos, a pesar de algunos: “This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.“

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Leo una notícia que parece seguir confirmando lo inevitable. El parón del sector inmobiliario es un hecho, y así lo demuestra la red de agencias inmobiliarias Don Piso que ha anunciado una caída del 25% en el volumen de transacciones registradas durante el primer trimestre del año (atención a lo del primer trimestre, porque probablemente la situación puede haber empeorado bastante más durante el segundo).

Entre las causas para semejante parón DonPiso señala:

“La subida de tipos y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios y a la falta de un punto de equilibrio entre los vendedores, que piensan que su vivienda vale más de lo que vale, y los compradores, que están convencidos de que los precios de la vivienda bajarán y, por tanto, “aplazan equivocadamente su decisión de compra”

Dicho todo esto el responsable de Don Piso no duda en calificar la situación de aterrizaje suave ( Glups, no se sé que será un aterrizaje suave pero una caída del 25% en las ventas me parece que calificarlo de suave no es lo más adecuado).

Tal como está el patio no me extraña que Habitat (que compró DonPiso dentro del paquete de la inmobiliaria de Ferrovial), no esté pudiendo colocar la red de agencias inmobiliarias a nadie.

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Hasta no hace mucho pensabamos que el detonante de una potencial crisis en las empreas inmobiliarias de este país vendría provocada por la ralentalización actual de las ventas (o mejor dicho estancamiento) , que tras un periodo “cierta tranquilidad” motivado por el intento de sostener la situación por parte de las promotoras con rebajas disimuladas de precios mediante promociones comerciales de todo tipo (creo que estamos en esta fase), acabaría en un posterior descenso real de precio motivado por la necesidad de generar cash a toda costa para cubrir sus necesidades financieras, finalizando en muchos casos con el ahogo financiero de muchas de ellas y en algunos casos llegando a una situación de fallida.

Este proceso está siendo acelerado por la crisis del mercado de deuda que esta dificultando extremadamente la obtención de financiación en muchas promotoras, tanto para la compra de suelos (en donde la desconfiaza de los bancos crece día a día), como para desarrollar nuevas promociones o simplemente continuar las ya existentes, y que unido a la necesidad de autofinanciarse en gran parte por las propias ventas, que están paralizadas, está llevando a muchas de ellas a una situación límite de la que oiremos hablar los próximos meses. Además sólo recordar que muchos de los planes de negocios asociados a la compra de estos activos, hasta no hace mucho eran terriblemente optimistas, incluyendo en ellos alegremente fuertes incrementos de precios, y ritmos de ventas agresivos, nada más parecido con la realidad.

Dicho esto, nos encontramos con una situación también “inesperada”, como son los problemas de financiación de las grances operaciones corporativas realizadas hace pocas fechas. Tras los problemas de financiación de Inmobiliaria Colonial asociados al crédito sindicado utilizado para financiar la Opa sobre la antigua Colonial, comprar el 15% de FCC y lanzar otra OPA sobre Riofisa, ahora nos encontramos con los problemas de Habitat, que los podemos considerar bastante más graves, como queda reflejado con el despido de su consejero delegado.

Habitat, la inmobiliaria de Bruno Figueras, compró el año pasado a Ferrovial su división inmobiliaria por un importe total de 2.200 millones de euros, pasando a facturar 993 millones anuales, cuando sus ventas antes eran de 180 millones, con lo que de golpe se convertía en la primera promotora de Cataluña y multiplicaba por cinco su tamaño.

Todo esto parecía positivo para una empresa dinámica, con ambición, que crecía a consta de la compra de una mayor. Ahora nos encontramos con la cruda realidad, ya que los bancos que otorgaron inicialmente el crédito sindicado de 1.745 millnes para la realización de la operación, tienen dificultades para diversificar el riesgo de la operación, a causa de las crisis de liquidez provocada por los problemas del “subprime”, lo que ha supuesto un encarecimiento las condiciones del crédito, que ha disparado los costes financieros de la operación.

Esta operación venía además condicionada por la necesidad de venta de activos para reducir deuda, lo que hizo que Habitat pusiera a la venta Don Piso, la filial de compraventa de vivienda de segunda mano, y un paquete de suelo repartido por toda España que valoraba en 600 millones.

Todo intento por llevar a cabo dicha obligación con los bancos no ha tenido resultados, y ni ha podido vender Don Piso, ni gran parte de los solares, que tras pasar por las mesas de por las promotoras de media España, sólo ha podido vender suelos por valor de 70 millones, aumentando así la presión financiera sobre la empresa resultante, en un ciclo en el que como hemos comentado anteriormente se tarda mucho más tiempo en vender el stock de viviendas. Si la situación continúa así podemos en un futuro no muy lejano oir noticias nada halagüeñas de Habitat. Seguiremos su situación, como las de otras muchas promotoras cuyo empeoramiento está por venir…

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La noticia se dió a conocer ayer por la tarde, Ferrovial consigue 770 millones con la venta de su división inmobiliaria a la empresa Catalana presidida por Bruno Figueres. La idea de Ferrovial era de desprenderse de su activo de promoción inmobiliaria antes de un año y en la pugna final se posicionaron dos empresas, Lubasa y Habitat, siendo esta última con una oferta importante la que se ha hecho con el negocio.

La expansión de Habitat es ciertamente atí­pica ya que esta atacando mercados que otras empresas de la competencia no hacen, pero la verdad es que su estrategia esta resultando efectiva, recordemos que ahora habitat controlará la red de oficinas de Don Piso que ya adquirió en su momento Ferrovial.

Por su lado Ferrovial logrará liquidez que es lo que estaba buscando debido al enorme esfuerzo que representó en su día la compra de BAA en Gran Bretaña. Ahora lo único que queda por saber, y eso el tiempo lo dirá, es si Ferrovial ha hecho bien desprendiendose de la que hasta hoy era su tercera ví­a más importante de ingresos.

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