Los bancos han cerrado el grifo del crédito. Hace tiempo que sus puertas solo se abren para recibir capital. Así, abrir una cuenta corriente o un depósito es más fácil que nunca pero ¿qué pasa si lo que necesitamos es una hipoteca? En 5 palabras: te has equivocado de país.

1. ¿De verdad no conceden hipotecas A NADIE?

Tienes alguna opción si eres:

a) Rico. En este caso, tendrás acceso a las hipotecas online, mucho más exigentes con el perfil de sus clientes pero mucho más baratas que las offline

b) Joven. Si tienes menos de 35 años te puedes acoger a las hipotecas joven del Gobierno de tu comunidad, que también son un poco más baratas que las demás. Aunque poco a poco, estas ofertas también van desapareciendo y encareciéndose

2. ¿NINGÚN BANCO las concede?

Muy pocos. Pero aún se pueden encontrar hipotecas en:

• Los bancos online (si tienes muy buen perfil)
• Los bancos que menos ‘pringaron’ en la burbuja

No vale la pena que busques en:

• Bancos nacionalizados (CAM, Unnim…) que apenas tienen liquidez para ellos mismos (como para prestar…)
• Bancos con inmobiliaria propia. Son los que ‘pringaron’ a base de bien en la burbuja y solo te darán financiación si les quitas de encima uno de sus pisos de banco*(CatalunyaCaixa, Bankia…)

*Los pisos de banco son una buena opción si queremos comprar una vivienda, no tenemos ahorros y no nos importa escoger entre la oferta de inmuebles de la entidad. Además, cuentan con muchas ventajas de financiación, aunque no es oro todo lo que reluce. (Consultar ventajas y desventajas de los pisos de banco).

3. Entonces, ahora, ¿todas las hipotecas SON CARAS?

Sí. O al menos, bastante más caras que hace tan solo un año:

1. El interés medio ha pasado de Euribor + 0,50% a Euribor + 1%, pudiendo llegar a Euribor +2,50%.Por eso, a excepción de los online, los bancos han dejado de exponer sus ofertas en sus webs. Ahora son como las tiendas de ropa cara: si quieres saber el precio, entra y pregunta.
2. Los seguros obligatorios son más. Por ejemplo, ahora está muy de moda obligar a contratar el seguro por desempleo, ya seas militar o funcionario, cuando hace un año bastaba con los seguros de vida y hogar.
3. Los bancos inventan nuevas comisiones en las hipotecas

Y 2 recientes noticias que no rebajarán precisamente los intereses a pagar por el hipotecado son:

1. El más que probable cambio de índice hipotecario, de Euribor a IRS
2. La legalización de las cláusulas suelo, que permitirá que todos los bancos establezcan un interés mínimo en sus hipotecas sin ningún juez ni ley que les lleve la contraria

Afortunadamente, existen 3 buenas noticias para el que quiera comprarse una casa a finales de 2011:

1. Los precios no paran de bajar (y parece que aún no han tocado suelo)
2. La vivienda nueva ya solo paga la mitad de IVA (de un 8 a un 4%), por lo que se reducen considerablemente los gastos de apertura
3. PP y PSOE, a sabiendas de que el tema de la vivienda es uno de los que más preocupa a los ciudadanos, se han dado mucha prisa por introducir mejoras en este ámbito en sus programas electorales: dación en pago, restitución de la deducción fiscal…

En cualquier caso, un buen consejo para los que se lancen ahora a la piscina es, por encima de todo, negociar la comisión de subrogación y novación al 0%. Es posible que el mercado hipotecario mejore a medio plazo (la vida de la hipoteca es muy larga, da tiempo a ver muchas oscilaciones de mercado), los bancos vuelvan a ofrecer ofertas como las de hace un año y, en ese caso, será un alivio saber que el contrato nos permite cambiar de banco la hipoteca sin penalización.  En resumen: salvo excepciones, no es el mejor momento para hipotecarse pero, si lo hacemos, sería absurdo no dejar la puerta abierta a un posible futuro mejor.

También te puede interesar

• Cómo evitar los seguros que encarecen la hipoteca
• La letra pequeña de las hipotecas: 10 trampas a evitar
• Bancos Online: Hipotecas más baratas

Los préstamos hipotecarios cuya finalidad es la reunificación de préstamos y deudas han sido tradicionalmente los mal vistos de su gremio. Si a eso le sumamos la mala fama generada por brokers o intermediarios financieros sin apenas formación y/o ética, los ingredientes para una leyenda urbana están servidos.

Pero reunificar, unificar o agrupar deudas en base a una hipoteca no tiene nada de malo. Es una hipoteca sobre una vivienda que nos permite equilibrar nuestra situación financiera, normalmente por haber asumido un sobrendeudamiento previo. Se solicita un préstamo hipotecario que incluye la deuda hipotecaria pendiente (en su caso), las deudas pendientes de tarjetas y demás y los préstamos personales.

Esta operación en los tiempos que corremos debería ser normal y ofrecida por las propias entidades financieras para solventar los problemas de sus propios clientes. Nada más lejos de la realidad. La falta de liquidez, la necesidad de salir bien en la foto para captar dinero de los mercados internacionales y una tradicional aversión a este tipo de operaciones hace que prácticamente no haya entidades financieras que se dediquen a ello.

Algunos dirán que es normal, que los malos clientes no los quiere nadie. Pamplinas, si me permiten la expresión. La banca quiere clientes rentables, y una buena refinanciación de un cliente “buena gente con problemas” lo es.

Al igual que muchas entidades financieras no han sabido discriminar los buenos pagadores de los que no, tampoco se molestan en evaluar la “buena gente con problemas” de los impagadores compulsivos.

La legislación, que suele ir por detrás de la realidad y llegar a destiempo, reguló la profesión de los intermediarios financieros con la Ley 2/2009. En esta normativa, mejor o peor según los gustos, se contempló una serie de obligaciones de los intermediarios financieros, para intentar convertirlos en verdaderos expertos independientes que asesoren al cliente bancario y utilice su poder de negociación para conseguir hipotecas más baratas y adaptadas a sus necesidades. Entre las medidas tendentes a profesionalizar la intermediación, se reguló la creación de un Registro Público.

Curiosamente este nuevo registro, que podrá ser visitado por cualquier persona en la web de Consumo, se crea ahora. En un momento en que casi no hay negocio ni para las propias entidades financieras, imaginen para la mayoría de intermediarios. Pocos se van a registrar, porque pocos quedan. Lo que está claro es que a partir de ahora podremos saber si un intermediario financiero cumple con la ley y cuánto y cómo cobra. Y eso es mucho. Básicamente, con este registro sabremos:

• Que se ha evaluado y aprobado la documentación de la empresa y el folleto informativo que obligatoriamente nos tiene que entregar antes de contratar los servicios de un broker financiero.
• Saber los precios, tarifas y gastos repercutibles de las hipotecas que tramita este profesional.
• Que el intermediario tiene un seguro de responsabilidad civil o aval de 300.000 euros por oficina abierta al público.

Como no acostumbro a escurrir el bulto, decir que algunas entidades dedicadas a proteger al consumidor dice que no consideran a estas compañías como una “opción recomendable”. Perdonen que me ría. ¿Acaso consideran que los bancos son compañías recomendables? Son necesarias, ni más ni menos. Matar al mensajero no elimina la necesidad de las personas que desean equilibrar una situación financiera que le supone pagos mensuales inasumibles.

Esta recomendación se basa más en el desconocimiento de la labor de la intermediación financiera que en otra cosa. Mangantes hay y habrá en todos los oficios, lo importante es ponerles coto, como se pretende con la ley. Hay malos y buenos intermediarios financieros, pero eso no significa que la intermediación sea mala. En absoluto.

La reunificación de deudas New Age será un servicio de asesoramiento hipotecario altamente profesionalizado o no será. Y la banca tiene mucho que decir en eso, seleccionando a los profesionales que trabajan con ellas y ofreciendo productos de reunificación hipotecaria adaptados al cliente.

Bankimia, comparador de préstamos hipotecarios.

También te puede interesar

• La dación en pago de Rubalcaba, o cómo beneficiarse de los desahucios
• ¿Avalista hasta que la muerte nos separe?
• Embargo: 6 consejos para hacerle frente

“Las entidades deben asegurarse de la integridad de los contratos que suscriben con sus clientes, de modo que contemplen y regulen todas las posibles vicisitudes que puedan plantearse a lo largo de cada relación.” – Banco de España

En teoría, antes de firmar el contrato de una hipoteca, el banco tiene la obligación de haber plasmado por escrito todas las condiciones a las que el hipotecado quedará sujeto durante las siguientes décadas, de manera que éste pueda firmar el contrato sabiendo bien a qué atenerse.

En la práctica, el cliente puede encontrarse con más de una sorpresa, concretamente, con pagos que el contrato no había establecido a priori. Veamos cuáles son, por orden de aparición:

• Comisión sobre medios de pago. Nada más firmar, el banco nos cobrará por la emisión del cheque bancario, la prueba física de que hemos recibido el préstamo por la cantidad acordada con el banco. Hasta hace poco, la operación se saldaba con unos 50 euros pero en las últimas semanas hemos oído hablar de clientes a quienes el banco ha pedido cifras comprendidas entre los 300 y los 900 euros.

• Coste de los productos vinculados. Tan pronto como paguemos la primera cuota, tendremos que empezar a abonar también el coste de los productos asociados a la hipoteca (seguros, planes de pensiones…). El contrato hipotecario debe explicar cuáles de estos productos van asociados obligatoriamente a la firma, sobre todo en el caso de las hipotecas bonificadas, con el fin de cumplir lo establecido en la Orden del Ministerio de la Presidencia, de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Lo que no suele verse en muchos contratos es el precio al que estamos contratando estos seguros, cuánto tiempo cubren ni durante cuánto tiempo los tendremos que pagar.

• Comisión por novación. Si en algún momento deseamos cambiar las condiciones del préstamo, es probable que el banco nos cobre esta comisión. No consta en casi ningún contrato porque se considera por defecto que es del 1%. En palabras del Banco de España: “en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación solo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.” Resumiendo, pagaremos 1.000 euros por cada 100.000 pendientes siempre y cuando solo queramos alargar el plazo de amortización. De esto se deduce, a falta de más información, que si lo que queremos una rebaja del tipo de interés, una ampliación de capital o cualquier otra cosa, la comisión podría ser cualquiera impuesta por el banco en el último momento.

• Comisión por preparación de la documentación para cancelación notarial de hipoteca. Y cuando, ¡por fin! hayamos saldado completamente la deuda con el banco, necesitaremos el papel que acredita que la deuda se ha cancelado registralmente. Por este trámite el banco nos cobrará una comisión que, no solo no consta en el contrato sino que no existe ningún límite de precio legal para ella. Se han visto casos que van de los 50 a los 500 euros. El Banco de España dice al respecto: “debemos recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario.”

Pero también asume que: “resulta imprescindible, para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto”, es decir, que el cliente debe (1) haber sido informado y (2) haber mostrado su consentimiento al precio.

4 consejos para que las ‘lagunas’ del contrato hipotecario no nos salgan caras:

1. Antes de firmar, pedir un desglose de los gastos de apertura y una previsión de la comisión sobre medios de pago.
2. Preguntar al banco todos los detalles sobre los productos vinculados a la hipoteca que vamos a contratar: cuántos son, cuáles son, cuánto cuestan, qué período cubren, cómo se realizarán los pagos (mensual, semestralmente, en prima única financiada…) y durante cuánto tiempo los tendremos que pagar.
3. Solicitar al banco que plasme por escrito cuál será la comisión de novación aplicable a nuestra hipoteca, ya desde la oferta vinculante previa al contrato y, por supuesto, también en éste.
4. Asimismo, preguntar a la entidad cuál será la comisión de cancelación registral que se nos aplicará. También respecto a esta cancelación, debemos saber que el banco no nos puede cobrar ninguna comisión por desplazamiento del notario ni tampoco por informarnos de que ya se ha realizado el trámite.

Según el Banco de España, de no cumplirse las normas de transparencia de las operaciones y protección de la clientela, “las buenas prácticas exigen que, en el momento de constatarse la ausencia de un preciso pacto contractual, las entidades deberán tratar de llegar a un acuerdo con sus clientes para que estos presten su consentimiento a alguna de las posibles formas de actuación en esos casos.” Y recuerda también que: “El artículo 1288 del Código Civil establece que la interpretación de las cláusulas oscuras [poco transparentes] de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.”

Por eso, con la ley en una mano y las recomendaciones del Banco de España en la otra, podemos decir que todos los pagos que no estén incluidos en el contrato son susceptibles de apelación legal o, como mínimo, de ser negociados con el banco, a pesar de lo cual siempre será mejor prevenir que curar.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Veinte bancos quebrados en EEUU en lo que llevamos de 2010
• Reunificación de deudas New Age
• ¿Avalista hasta que la muerte nos separe?

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante.

Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.

Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas:

-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.

Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:

• Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
• Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
• Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario.

El avalista

Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad. Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio.

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.

Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).

El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.

Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte de las cuotas de la hipoteca).

Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afinaza la operación.

la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

También te puede interesar

• ¿Hay que fiarse de las promesas del banquero que no estén en el contrato?
• La dación en pago de Rubalcaba, o cómo beneficiarse de los desahucios
• Y ahora no les gusta el Euribor

Con motivo de las modificaciones que pretende introducir el Gobierno, a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, mucha gente se plantea si debe invertir en su vivienda habitual antes de que llegue el 1 de enero de 2011, para poder aprovechar así el incentivo fiscal conocido como deducción por adquisición en vivienda habitual.

En este sentido, entendemos que antes de acometer una inversión de tales características debemos sentarnos y pensar qué ahorro sobre el precio de compra de la vivienda supone realmente la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual para los contribuyentes.

Así, teniendo en cuenta que, tal y como está redactada la Ley de Presupuestos, se regulará un régimen transitorio que será respetuoso con las expectativas de los contribuyentes que comprometieron su inversión en vivienda con anterioridad a la introducción de las nuevas limitaciones; en palabras más llanas, se permitirá aplicar la deducción por vivienda habitual a aquellos que compren su vivienda habitual antes de 2011, de conformidad con las reglas de juego establecidas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma.

Por tanto, suponiendo que adquiriésemos nuestra vivienda habitual antes de finalizar el año 2010, tendríamos derecho a una deducción en la declaración del IRPF equivalente a 1.352,25 euros; siempre y cuando, pagásemos a nuestro banco anualmente un importe que fuera igual o superior a 9.015 euros por nuestra deuda hipotecaria (amortización del préstamo e intereses incluidos).

Por ello, suponiendo que hubiéramos financiado la adquisición de la vivienda con una hipoteca a 30 años, el ahorro real y máximo al que podríamos aspirar como consecuencia de la aplicación del citado incentivo fiscal, teniendo en cuenta una tasa constante de descuento del 3%, ascendería a 26.504,70 euros. No es oro todo lo que reluce, efectivamente. Y, mucho menos, si tenemos en cuenta la subida del IVA y del ITP del 7% al 8% en las adquisiciones de vivienda. Dicho incremento impositivo supone en un piso cuyo precio sea de 250.000 euros, un incremento de impuestos de 2.500 euros. En otras palabras, este incremento de impuestos ya se come casi un 10% del ahorro total que supone la deducción comentada.

En relación con lo anterior, quien está pensando en comprar su vivienda, teniendo en cuenta el incentivo de la deducción por vivienda, debe plantearse cuál va a ser la evolución del mercado inmobiliario; ya que, si dicho mercado sigue la tendencia a la baja de los últimos años, puede ser mayor el ahorro logrado por saber esperar una buena oportunidad que por apresurarse a comprar para aprovechar un incentivo fiscal que tampoco es de gran ayuda; aunque psicológicamente sea muy gratificante recibir la devolución de dinero al hacer la declaración de la renta.

Así, si hacemos caso a lo establecido por los estudios realizados por The Economist o por el BBVA, deberíamos esperar. Los estudios de ambos coinciden en afirmar que la vivienda en España sigue sobrevalorada, debido tanto a los desequilibrios que el sector presenta como a la importante sobreoferta de viviendas que existe en la actualidad. Los referidos aspectos deben seguir ejerciendo una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.

Buena prueba de que ello es así la constituye el índice fotocasa, elaborado por el IESE Business School, que demuestra la caída continuada de precios que ha venido sufriendo la vivienda de segunda mano en los últimos años.
Piénsese que una bajada del precio de la vivienda del 10%, en un piso cuyo precio fuera igual al del fijado en el ejemplo anterior, ya supondría un ahorro mayor que la aplicación continuada del citado incentivo fiscal [(10% de 250.000 + 8% de 25.000) = 27.000 euros].

Por tanto, salvo que sigamos motivaciones distintas de compra que, evidentemente afectan en la adquisición de una vivienda, deberíamos esperar a que los precios de la vivienda bajaran más. No sólo por el ahorro derivado de tal disminución del precio sino también porque los gastos derivados de la compra de la vivienda (Notario, Registro, Impuestos, etc.) también se verán sustancialmente reducidos.

Por último, tampoco debería descartarse un ajuste a la baja de los precios por parte del mercado derivado de la propia desaparición del beneficio fiscal.

También te puede interesar

• Crecen los problemas para la banca
• Estimación construcción nuevas viviendas en España. Lo que nos dice la lógica.
• Vivienda, el ajuste interminable

La teoría dice que los bancos ofrecen hipotecas más baratas cuanto menor riesgo corra concediéndonos el préstamo. Así, se supone que podrían reducirnos el interés si en vez de pedir una financiación del 80% del precio de la casa (lo habitual) pedimos solo el 60%. Por supuesto, la realidad constata que muchas veces esta rebaja no llega a darse.

Por eso, es necesario pensar hasta qué punto nos conviene dar una entrada mayor si eso no nos reporta beneficios. ¿Cuáles son nuestras opciones? ¿Qué es lo mejor que podemos hacer con nuestros ahorros? Una buena opción puede ser meter nuestro dinero en un depósito fijo al 4% TAE (muy fácil de encontrar en el mercado actual) y pedir la máxima financiación para nuestra hipoteca. Veámoslo con un ejemplo:

LA OPERACIÓN DE COMPRA

• Precio de la vivienda: 200.000 €
• Hipoteca financiada al 80%: 160.000 € (tendremos que aportar 40.000 €)
• Gastos de compraventa e hipoteca: 20.000 €

NUESTROS AHORROS

• Ahorros iniciales: 90.000 €
• Ahorros tras aportar el 20% del valor de la vivienda: 90.000 € – 40.000 € =  50.000 €
• Ahorros finales tras pagar gastos: 50.000 € – 20.000 € = 30.000 €

¿QUÉ HACER CON LOS 30.000 €? ¿Darlos de entrada o invertir en un depósito?

Veamos lo que pasaría:

*Importe devengado neto, una vez aplicado el 3,93% de interés nominal y suponiendo que el cliente recupere el 19% de impuestos a Hacienda porque su declaración de la renta resulte negativa. Si fuera positiva, el interés neto devengado sería de 954,99 € y la diferencia entre invertir o no en el depósito sería de 252,69 € en vez de 476,70 €.

En conclusión, mientras el Euribor siga bajo (y por lo tanto el interés aplicado a nuestras hipotecas siga también bajo) y sea tan fácil conseguir un depósito al 4% de interés TAE en el mercado (las entidades los usan como reclamo porque necesitan liquidez), es preferible invertir nuestro dinero en un depósito que devolvérselo al banco, y esto es aplicable tanto si nos estamos planteando dar más entrada de la hipoteca como si estamos pensando en hacer una amortización anticipada del préstamo (devolver dinero al banco antes de lo previsto). Eso sí, recomendamos reevaluar la situación una vez al año para ver si repetimos o no la operación.

Dicho de otra manera: mientras el interés de nuestra hipoteca siga entorno al 2,5% y los depósitos fijos sigan ofreciendo una rentabilidad del 4%, invertir en un depósito lo que podríamos devolver al banco nos dará un 1,5% de ganancias (477 € de 30.000 en el ejemplo).

Ya se sabe: a río revuelto (Euribor por los suelos, entidades desesperadas por pillar líquido…), ganancia de pescadores.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Depósito Bankinter al 4,5% TAE. Movimiento defensivo.
• Depósito Caja Madrid 4% a 12 meses. Apto sólo para clientes de la entidad
• La reforma fiscal no trata igual a todos los ahorradores: ¿hay diferencias del 450%?

A pocas horas de las próximas elecciones al Parlamento de Cataluña, nos preguntábamos qué propuestas han hecho los diferentes partidos* con respecto a vivienda y, sobre todo, hipoteca**. A continuación, extraemos lo más destacado de los programas electorales de las principales formaciones políticas (disponibles en sus webs), esperando que algunas se hagan realidad***…

CiU (Convergència i Unió)

Hace hincapié en: acceso a la vivienda a precios asequibles y ayudas a la vivienda para colectivos desfavorecidos.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Impulsaremos un programa de avales públicos para cubrir el riesgo de subidas del tipo de interés durante los 5 primeros años de vida de la hipoteca destinada a la adquisición de vivienda protegida o concertada.”
• “Eliminaremos la posibilidad de expropiar las viviendas desocupadas e impulsaremos nuevas medidas que garanticen la seguridad de alquiler de viviendas.”
• “Colaboraremos con las corporaciones locales para financiar la adquisición de stocks de viviendas vacías para que sean destinadas a VPO de alquiler o concertadas.”

Nuestra preferida: “Estableceremos cambios en la normativa para facilitar la adquisición de VPO, también para su financiación.”

PSC (Partit dels Socialistes de Catalunya)

Hace hincapié en: vivienda de protección oficial y políticas de vivienda pública.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Destinaremos la VPO de forma preferente a colectivos determinados: las familias con rentas más bajas, los jóvenes que necesitan apoyo para la emancipación…”
• “Mejoraremos la gestión de la VPO: crearemos un gran operador especializado en VPO de alquiler que integre y racionalice la oferta existente de varios operadores.”
• “Regularemos la información dada por las entidades financieras respecto a los intereses a la hora de contratar una hipoteca.”

Nuestra preferida: “Reduciremos significativamente el tiempo que una VPO esté desocupada.”

ERC (Esquerra Republicana de Catalunya)

Hace hincapié en: acabar con la especulación y los abusos de bancos y tasadoras.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Mayor control sobre la valoración de los activos inmobiliarios por parte de las entidades financieras y una política fiscal de fomento del alquiler para extirpar la especulación en el mercado de la vivienda.”
• “Aumentar la construcción de vivienda protegida, especialmente en los lugares con mayor necesidad de vivienda por parte de la población más joven.”
• “Combatiremos la especulación inmobiliaria y las malas prácticas como el mobbing a jóvenes y personas mayores.”

Nuestra preferida: “Impulsaremos la reformulación de la Ley Hipotecaria para transformar la garantía personal por impago de deuda hipotecaria en garantía real para, así, permitir el pago de la deuda con la entrega de la vivienda, quedando liquidado el préstamo hipotecario.”

PP (Partido Popular)

Hace hincapié en: la eliminación de stock y la ayuda a las familias para que no pierdan sus viviendas.

• “Realizaremos una reforma del IRPF: Incremento del tipo de deducción por compra de vivienda hasta 25% (desde el 15% actual).”
• “Hay que adoptar medidas fiscales y financieras que faciliten a las familias con dificultades hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas.”
• “Promoveremos un Acuerdo Nacional sobre la vivienda y el suelo, que reunirá a todas las administraciones públicas y a los sectores inmobiliario y financiero, para avanzar en la armonización normativa, el desarrollo del código de buenas prácticas, la lucha contra el fraude y la corrupción, y la definición de los objetivos anuales de construcción de viviendas a precio asequible.”

Nuestra preferida: “Adoptaremos medidas que reduzcan el esfuerzo financiero necesario para acceder a la vivienda habitual, estableciendo mecanismos de protección de las familias ante el impacto de la subida de los tipos de interés.”

ICV – EUiA (Iniciativa per Catalunya Verds – Esquerra Unida i Alternativa)

Hace hincapié en: el derecho al acceso a la vivienda y el derecho a no perderla.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Creación de una unidad de mediación entre entidades financieras y personas con deudas hipotecarias para evitar la pérdida de viviendas por parte de las familias en situación de desempleo.”
• “Reducir el IVA en todas las viviendas protegidas al 4%.”
• ”Limitar la responsabilidad económica en el retorno de los préstamos al valor de la vivienda hipotecada cuando se trate de vivienda habitual: posibilidad de la dación en pago con liberación del resto de responsabilidad para lo que exceda a este valor.”

Nuestra preferida: “Evitar el desahucio de las familias en caso de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, con la introducción legal de la figura de substitución de la propiedad por alquiler temporal –hasta 5 años– con fijación de un alquiler justo.”

C’s (Ciutadans – Partit de la Ciutadania)

Hace hincapié en: reducción del precio de la vivienda y medidas sostenibles y equitativas.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Fomentaremos un mercado de vivienda protegida que no se podrá incorporar al mercado de renta libre.”
• “Es necesario tomar medidas para (…) una mejor valoración y tasación de los activos inmobiliarios por las entidades financieras y las empresas de tasación.”
• “Estableceremos colaboraciones con las corporaciones locales para financiar la adquisición de stocks de viviendas vacías para que sean destinadas a VPO de alquiler.”

Nuestra preferida: “Cambiaremos la Ley Hipotecaria para que simultáneamente a la entrega de la vivienda quede liquidado el préstamo hipotecario.”

*Solo partidos con representación parlamentaria, ordenados por número de diputados.

**Este extracto no incluye las políticas de alquiler.

***Cualquier parecido con la realidad futura puede ser pura coincidencia.

Para más información, recomendamos la lectura de los cuestionarios que la PAH envió a los 6 candidatos. Solo contestaron 4.

También te puede interesar

• Políticos estáis despedidos
• El movimiento ciudadano “No les votes”
• Resultados primeros sondeos a pie de urna

La firma de la hipoteca es el pistoletazo de salida de una larga carrera que nos obligará a pagar, todos los meses y durante décadas, una considerable cantidad de dinero en concepto de (1) el capital que nos han prestado, (2) los intereses que el banco cobra por el servicio y (3) las comisiones por cambios en el plan inicial, como cancelación anticipada, novación o subrogación.

Pero además, la mayoría de bancos dispuestos a concedernos la hipoteca intentará que acabemos contratando alguno de los llamados productos vinculados, cuantos más mejor (para ellos, claro).

Estos productos, que pueden ser seguros, planes de pensiones, productos de inversión, contratación de tarjetas con gasto mínimo, etc., suponen para el banco la seguridad de que, por una vía u otra, recuperará el préstamo con creces. Para el cliente, en cambio, pueden suponer un encarecimiento de hasta 300 euros la cuota mensual, convirtiendo lo que parecía una buena hipoteca en una hipoteca cara.

Y lo peor es que no siempre son opcionales, es decir, muchas entidades los incluyen en el contrato de la hipoteca sin habernos explicado todas sus condiciones como parte inherente al préstamo.

Pero ¿cuánto pueden encarecer la cuota exactamente y cómo calcularlo? Ahí van algunos ejemplos extraídos de hipotecas en vigor:

Hipoteca Top de Bancopopular-e

En la letra pequeña de esta hipoteca a Euribor + 0,30% encontramos que es necesario contratar un seguro de amortización de créditos (similar al seguro de vida) en las siguientes condiciones:

“Prima única: calculada para un varón de edad aproximada 35 años que solicite 30.050,60 euros: 2.905,58 euros”

Traducción: en cuanto firmemos la hipoteca tendremos que pagar de una sola vez 2.905,58 euros por cada 30.050,60 euros de préstamo. Para una hipoteca media de 150.000 euros, eso supondría abonar 14.503,44 euros además de la entrada, para un seguro que ni siquiera sabemos cuántos años cubre.

Sin embargo, la misma entidad ofrece la hipoteca Premium a Euribor+0,39% con los mismos productos vinculados pero, esta vez, el seguro de amortización de créditos se paga con una prima anual de  “54,85 euros para una hipoteca de 30.050,60 euros”. La diferencia con la anterior es tan grande que podríamos pagar esta cuota durante más de 50 años sin alcanzar la astronómica cifra del seguro de la Hipoteca Top. Se trata de un caso donde se ve muy claro que es más rentable contratar una hipoteca con un interés menos competitivo pero sin seguros que la encarezcan.

Hipoteca Uno-e

La hipoteca de Uno-e ofrece un tipo de interés todavía más bajo, de Euribor + 0,29%, pero para lograrlo el cliente tiene que aceptar un seguro de vida PUF al 4,94% sobre el capital total de la hipoteca.

Traducción: para lograr el diferencial de 0,29% en una hipoteca media de 150.000 euros deberemos pagar unos 7.350 euros, también al principio y todo a la vez (PUF: Prima única financiada). Si el plazo de amortización de la hipoteca fuera de 30 años, la cuota mensual sería de 532 euros, pero sumándole del seguro quedaría en 558 euros. Es decir, la cuota aumenta más de 25 euros al mes o más de 300 euros al año, lo que es más del doble de un seguro de vida en el mercado.

Uno-e también comercializa una hipoteca a Euribor + 0,39%, un interés 0,10 puntos más alto que la anterior pero sin el seguro PUF. La cuota en este caso sería de 566 euros en vez de 558 euros, un aumento de únicamente 8 euros por mes o 96 euros por año, sin duda más rentable que la otra oferta de Uno-e.

Hipoteca 35 de Barclays

Al leer las condiciones de la hipoteca 35 de Barclays a Euribor + 0,45%, encontramos un asterisco al lado de la TAE del 2,02% que nos remite al siguiente texto en letra pequeña:

“TAE calculado según Euribor publicado el 02/09/10 (1,421) para un préstamo de 150.000€ a 35 años (plazo máximo) incluyendo la contratación del Seguro de Vida con una prima total de 1.901,65€ y para un varón de 30 años, con un capital asegurado del 100% y por una duración del seguro de 8 años contratado con CNP BARCLAYS VIDA Y PENSIONES, S.A., Compañía de Seguros a través de Barclays, Mediador Operador de Banca Seguros Vinculado S.A., y un Seguro de Protección de Pagos con una prima de 3.210,47€ calculada sobre el importe del referido préstamo y una duración del seguro de 8 años contratado con CNP VIDA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A., a través de Barclays, Mediador Operador de Banca Seguros Vinculado, S.A..”

Traducción: para conseguir un interés de Euribor + 0,45% hay que contratar dos seguros: uno de vida que cuesta 1.901,65 euros y otro de protección de pagos que cuesta 3.210,47 euros (5.112,12 euros en total). Los dos seguros cubren 8 años y se pagan al principio pero, si en vez de prima única los pagáramos mes a mes, supondrían un aumento de 53,25 euros.

Para hacernos una idea más concreta: la cuota para una hipoteca de 150.000 euros a 35 años a Euribor + 0,45% sería de 487 euros al mes. Pero con los seguros, la cuota sería el equivalente de 540 euros al mes. Es decir, que nos saldría más barato contratar cualquier hipoteca a Euribor + 1% sin seguros que firmar la Hipoteca 35 de Barclays.

¿Qué hay que saber para evitar los seguros en la medida de lo posible?

1.       El único seguro que estamos obligados a contratar por ley al tener una hipoteca es el seguro de incendios, y no necesariamente con la aseguradora del banco.

2.       En general, cualquier compañía aseguradora que no pertenezca a ninguna entidad ofrece los mismos seguros a un precio notablemente inferior.

3.       Si no queremos acabar contratando seguros y otros productos financieros que no entendemos ni necesitamos, debemos huir de las hipotecas bonificadas. El juego de estas hipotecas es el siguiente: rebajan el interés a medida que contratamos más y más productos. Es el caso de una hipoteca que ofrezca un interés de Euribor + 0,25% pero solo a cambio de contratar un seguro de hogar, un seguro de vida, un seguro de protección de pago (o desempleo) y un plan de pensiones.

4.       Cuantas menos facilidades de pago y financiación pidamos al banco, menos necesitará contrarrestar su ‘riesgo’ y menos productos vinculados nos obligará a contratar.

De todas maneras, ante la duda entre dos hipotecas con distinto interés y distintos productos vinculados, se impone realizar los cálculos para cada caso, ya que la existencia de 1 o 2 de estos productos puede no ser determinante. Por eso es imprescindible preguntar exhaustivamente al banco (1) cuántos son, (2) cuánto cuestan exactamente, (3) hasta qué punto son obligatorios y (4) en qué plazo los tendremos que pagar.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• La letra pequeña de las hipotecas: 10 trampas a evitar
• ¿Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ahí fuera
• Depósito Caja Madrid 4% a 12 meses. Apto sólo para clientes de la entidad

Buscar una hipoteca se podría comparar a hacer la declaración de la renta: no suele coincidir con nuestro hobby favorito del fin de semana. Además, el caso de la hipoteca tiene un hándicap extra: la mayoría de personas solo pasan por el trámite una vez en la vida, con lo cual se hace imposible el adquirir experiencia y es mucho más pesado aprender nuevos conceptos e información si solo van a servirnos una vez.

La desmotivación, el desinterés e incluso el miedo a no dominar la situación y quedar desprotegidos en manos de entidades y gestores no hace sino agravar la situación. Está claro que el banco primará sobre todo nuestro perfil financiero a la hora de establecer las condiciones del préstamo, pero tomar las riendas, informarse al máximo y estar dispuestos a negociar puede obrar una gran diferencia, no solo en el recuerdo que nos quedará de la experiencia sino también en el resultado final.

Estas son algunas consignas internas que evitarán que la situación se nos escape de las manos:

1.       Informarse. No debemos confundir no saber algo en un momento determinado con ser un caso perdido incapaz de entender las finanzas. Nadie ha nacido sabiendo de hipotecas y, si nos paramos a pensar, ¡este es el problema de más fácil solución! ¿No sabemos algo? Busquemos información en cualquier web especializada, preguntemos en foros o empecemos a usar comparadores online gratuitos de hipotecas para entrar en situación. Mantra: “La información que consiga ahora me dará libertad para elegir y firmeza para negociar”.

2.       Reservar tiempo. Se trata de una operación delicada que determinará nuestra economía doméstica durante décadas. No es algo que podamos hacer de camino al supermercado, ni siquiera aprovechando un fin de semana largo. Se impone una mínima planificación. Encontrar la mejor hipoteca para nuestro caso particular es exactamente lo opuesto a firmar la primera que nos enseñen. Mantra: “Estoy invirtiendo tiempo ahora para disponer de más dinero en el futuro.”

3.       Ser nuestro mejor consejero. No hay que considerar nunca al banco como nuestro asesor personal. Los bancos no son ONGs sino negocios y como tales solo miran por su interés. Escoger lo que más nos conviene es nuestra propia responsabilidad. Mantra: “Ser dueño de mi futuro significa no delegar y tomar ahora mis propias decisiones.”

4.       Negociar. Las ofertas de los bancos no son definitivas. No debemos quedarnos nunca con la primera hipoteca que nos presenten. Ninguna condición está cerrada hasta que el banco plasme su última palabra en la llamada oferta vinculante. Hasta entonces, es lícito preguntar, regatear y contraatacar con nuestros puntos fuertes. ¿Tenemos un sueldo estable desde hace muchos años? ¿Trabajamos en un sector al alza? ¿Contamos con un aval? ¿Aportamos una gran cantidad de ahorros que reduce el porcentaje a financiar? Cualquier cosa que pueda inspirar confianza al banco nos servirá de herramienta de negociación. Mantra: “Si no lo intento ahora, nunca sabré lo que hubiera podido conseguir”.

5.       Usar el sentido común. Una cosa es saber lo que queremos y otra muy distinta obsesionarse con cosas que no pueden ser. Si después de un tiempo prudencial ningún banco nos quiere conceder una hipoteca, tenemos dos opciones: (1) si estamos seguros de que nos lo podemos permitir, podemos contratar un intermediario financiero que medie entre nosotros y el banco hasta conseguir el préstamo y (2) si no estamos seguros de poder hacernos cargo de un pago tan importante, debemos admitir que en nuestro caso lo sensato es vivir de alquiler. Mantra: “No poder conseguirlo ahora puede estar evitándome serios problemas de endeudamiento y en ningún caso me impide intentarlo más adelante, cuando haya mejorado mi situación”.

6.       Exigir cuanto antes la oferta vinculante. En una primera visita informativa, los bancos solo explican sus mejores condiciones sin entrar en mucho detalle. No sabremos cuál es su oferta real y definitiva hasta que no la veamos plasmada sobre el papel.  Por eso, cuanto antes tengamos en mano la oferta vinculante, antes sabremos qué es lo que podemos conseguir y si vale la pena o no perder el tiempo en conversaciones con el banco.  Mantra: “En el mundo financiero, a las palabras se las lleva el viento.”

7.       No esperar al último momento para revisar el contrato. El día de la firma, un notario al que no conocemos de nada leerá de corrido todo el documento casi sin parar a coger aire. Además de él y nosotros, estará presente el propietario, un representante del banco y quizá un gestor, venidos especialmente para liquidar el tema. Definitivamente, ese no es el mejor momento para echarse atrás. Es necesario leer el contrato en los días previos y tener tiempo de reaccionar si lo escrito no coincide con lo acordado. Ese es el momento de preguntar todo lo que no entendamos y tener posibilidades de corregir o acordar un cambio a tiempo, antes de que caduque la oferta vinculante u otros plazos relacionados con la gestión. Mantra: “No dejes para mañana lo que puedas hacer hoy”.

La búsqueda, la negociación y el ‘papeleo’ serán más llevaderos si vamos concienciados, informados y dispuestos a poner todo de nuestra parte para optimizar tanto los resultados como la propia gestión.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• ¿Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ahí fuera
• Reunificación de deudas New Age
• ¿Qué gastos que no aparecen en el contrato de la hipoteca puede reclamarnos el banco?

En ocasiones, no decir toda la verdad equivale a mentir. Por eso, aunque los anuncios de hipotecas cumplan los mínimos de honestidad exigidos por la Ley publicitaria española, es frecuente que muchos clientes se sientan engañados al comprobar que lo que el banco les explicó antes de firmar su hipoteca era cierto pero estaba minado de excepciones, asteriscos y letra pequeña.

¿Cómo podemos evitar este ‘fraude legal’? Estando bien informados. Conociendo la terminología financiera y los eufemismos del mundo hipotecario. A continuación, 10 de las trampas más frecuentes que podemos evitar o, al menos, asumir con conocimiento de causa:

1. Las condiciones de los anuncios son ciertas cuando tenemos un buen perfil financiero, pero cuando no somos lo que se dice un cliente ideal para el banco, éste se protege del riesgo de que no seamos capaz de devolverle el préstamo encareciendo el producto de una u otra forma. A recordar: el banco puede cambiar las condiciones que estableció a priori (obviamente, solo antes de la firma).

2. Todas las condiciones de los anuncios son ciertas pero no obligatoriamente acumulables. Por ejemplo, una hipoteca variable a Euribor + 0,39% que ofrezca hasta un 100% de financiación, lo más probable es que ofrezca ese interés bajo hasta un 80% de financiación y también el 100% pero con otras condiciones. A recordar: cuando se anuncie 2 o más condiciones extraordinarias, seguramente serán excluyentes entre sí.

3. Cuando interés es muy bajo, por ejemplo Euribor + 0,25%, no significa que hayamos dado forzosamente con la mejor hipoteca. Debemos averiguar si tiene interés suelo (un mínimo a pagar cada mes que nos impediría beneficiarnos del bajo Euribor actual y que inhabilitaría el bajo interés pactado), y también cuántos son y cuánto valen los productos vinculados a la hipoteca (seguros obligatorios que pueden encarecer mucho la cuota mensual). Un dato que nos debe poner en guardia cuando el interés es bajo (menos de 0,50%) es que la TAE sea alta (a partir de 3%), porque suele significar que la hipoteca tiene un interés ‘suelo’ o que la TAE se ha calculado incluyendo el precio de uno o varios seguros. A recordar: elegir hipoteca fijándose únicamente en la que tiene el interés más bajo no es garantía de estar quedándose con la más barata.

4. Cuando la TAE es muy baja, tampoco significa que el coste total de la hipoteca sea el menor del mercado. Es necesario comprobar el resto de condiciones y no elegir la hipoteca guiándonos solo por este factor porque muchas veces, las diferentes TAE de los bancos ni siquiera son comparables entre sí, por los siguientes motivos:

• · Los bancos no siempre utilizan el Euribor del mismo mes para calcularlo.
• · En ocasiones incluyen algunos seguros, además del interés y las comisiones, en su valor, y en ocasiones no.
• · Pueden haber usado diferentes plazos para calcularlo, uno de 25 y otro de 35 años, por ejemplo

A recordar: TAE muy baja no es lo mismo que hipoteca muy barata.

5. Cuando lo que se anuncia es una cuota muy baja durante los primeros años, es necesario preguntar qué pasa tras ese período inicial. ¿Los intereses se acumulan? ¿Las condiciones se endurecen? Necesitamos saberlo todo al respecto porque esas serán las características de la mayor parte de la vida de nuestra hipoteca. A recordar: en lo que a hipotecas se refiere, es imprescindible pensar a largo plazo, ya que se trata probablemente del contrato más largo de nuestra vida.

5. Cuando una hipoteca ofrece financiación 100% su publicidad no suele avisar de que esto es siempre a cambio de un aval o de una doble garantía y, la gran mayoría de veces, a costa de modificar las condiciones iniciales de la hipoteca (por supuesto, a favor del banco). A recordar: las hipotecas 100% suelen tener peores condiciones que las de menor financiación.

7. Cuando la comisión de apertura es del 0%, no significa que la hipoteca esté exenta del resto de comisiones. Hay que preguntar por la comisión de amortización parcial (por si un día podemos adelantar parte del capital), la de cancelación total (por si un día somos capaces de saldar totalmente y antes de lo previsto la deuda con el banco) y la de subrogación, por si dentro de un tiempo queremos cambiar de banco. A recordar: prevenir sustos significa sospechar de todo lo que no esté escrito.

8. Cuando la publicidad nos anuncia una hipoteca ‘sin suelo’, puede que sí nos obligue a pagar un interés fijo muy alto (por ejemplo, del 3,5%) durante los primeros años de vida de la hipoteca, es decir, que en realidad estaremos pagando un suelo aunque con fecha de caducidad. A recordar: desde que los clientes han empezado a denunciar estos abusos, los bancos camuflan el ‘suelo’ en el contrato con otros nombres, como ‘interés mínimo’ o ‘límite mínimo de interés’.

9. Cuando una hipoteca de subrogación ofrece pagar todos los gastos del cambio de banco, normalmente se refiere a los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, pero no suele correr con la comisión de subrogación pactada con el primer banco. A recordar: siempre que el banco nos diga que nos paga ‘todos’ los gastos de una gestión, hay que pedir un desglose para saber qué cubre exactamente el acuerdo, punto por punto.

10. En muchas ocasiones los bancos anuncian sus hipotecas abiertas, créditos hipotecarios, o créditos con garantía hipotecaria como si se trataran de hipotecas o préstamos hipotecarios, aunque no lo son. Aquí las entidades juegan con nuestro desconocimiento en materia financiera para “colarnos” una línea de crédito. La principal diferencia efectiva se ve a la hora de la subrogación. No podemos asegurar que cambiar de banco en estas condiciones sea 100% imposible, pero sí que es mucho más difícil y caro. De hecho, la solución que dan la mayoría de bancos que ofrecen estos créditos es que, si queremos cambiar de entidad o renegociar nuestra hipoteca, cancelemos la actual y abramos una nueva. Y no podemos olvidar que esta operación puede suponer un coste de varios miles de euros más que una subrogación normal. Además, aun en el caso de que la entidad en donde abrimos nuestra hipoteca permita la subrogación, tendremos que encontrar un banco que realice este mismo tipo de crédito hipotecario, ya que no todos cuentan con este servicio. A recordar: una hipoteca no es lo mismo que un crédito hipotecario ni que un crédito con garantía hipotecaria ni que una hipoteca abierta.

Y por último, las 3 claves anti-estafa, válidas para todos los anuncios de todas las hipotecas: dominar la terminología (buscar las definiciones de cada concepto en internet, si hace falta), preguntar al banco todo lo necesario sin cortarse, y fijarse, más que en lo escrito o anunciado, en lo no dicho, en lo no escrito y en lo escrito con letra pequeña.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Cómo evitar los seguros que encarecen la hipoteca
• ¿Hay que fiarse de las promesas del banquero que no estén en el contrato?
• ¿Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ahí fuera

El sector inmobiliario en EEUU no se acaba de recuperar, y me parece que la recuperación tardará en llegar a pesar que al otro lado del Atlántico son bastante más agresivos que nosotros en reconocer los problemas y asumir pérdidas.

Encontramos un mapa donde se nos señala por cada Estado, la situación del mercado inmobiliario e indirectamente potenciales problemas para el sector financiero, indicándonos el porcentaje de viviendas cuyo valor a mayo del 2010 no supera el importe de su hipoteca.

El ranking lo encabeza Nevada con una tasa del 69,9%, le sigue Arizona con el 51,2% y Florida con el 47,7%. Con tasas aún elevadas encontramos también Michigan con el 38,6% de las viviendas con un valor por debajo del importe de su hipoteca y California con el 34,1%.

En fin durante muchos años la sabiduría popular nos ha indicado que invertir en ladrillo es una inversión segura. Es probable que así sea en épocas en las que no haya una burbuja inmobiliaria de por medio, pero generalmente las viviendas se adquieren con hipoteca, es decir se suele utilizar un elevado grado de apalancamiento y como en toda inversión apalancada, si la deuda es con recurso, variaciones moderadas en el precio del activo te pueden hacer perder todo el capital invertido.

También te puede interesar

• Cien años de evolución del precio de la vivenda en los EEUU
• ¿Y si la FED comprara casas en lugar de bonos?
• Se acelera el ritmo de quiebras de entidades financieras en los EEUU

Lejos queda el tiempo en que los bancos concedían hipotecas a cualquiera. En la actualidad, las condiciones para acceder a un crédito son bastante más exigentes que antes de la crisis y la consecuencia es el gran aumento de denegaciones de hipoteca que, según datos del Banco de España, han pasado del 3% al 10% en el último
trimestre.
A pesar de todo, el “no” de nuestra oficina no debe hacernos tirar la toalla. Todavía tenemos capacidad de maniobra. Aunque la única manera de atacar frontalmente la denegación es conociendo sus causas.

Motivos de denegación de una hipoteca:

Motivo 1: No tenemos suficientes ahorros. El banco solo nos financia el 80% del valor de tasación o compraventa pero no podemos costear el resto. Tenemos 3 soluciones:

1. Negociar el precio con el propietario. Quizá solo nos falten 10.000 euros para llegar a todo y el propietario tenga prisa por vender.
2. Buscar entre la oferta inmobiliaria de los bancos. Los pisos de los bancos ventajas en, pudiendo llegar a 100%. Si aún no hemos elegido vivienda, es la mejor opción.
3. Pedir una nueva tasación a nuestro banco o solicitarla en otra entidad que trabaje con una tasadora diferente.

La tasación no es una ciencia exacta y puede que otra empresa valore la vivienda por un precio superior, con lo que el préstamo concedido por el banco será mayor y tendremos que aportar menos entrada. Hay que recordar que nosotros seremos quien corra con los gastos (entre 100 y 300 euros por tasación).

Motivo 2: La cuota representaría una cifra superior al 35-40% de nuestros ingresos mensuales. Esto indica que existe un desequilibrio entre el valor de la vivienda a adquirir y nuestro sueldo.

1. Podemos pedir a nuestro banco que nos dé el mayor plazo de amortización posible. Cuantos más años tengamos para pagar, más se reducirá la cuota mensual.
2. Si no es posible aumentar más el plazo de devolución, lo más razonable es buscar una vivienda más barata, para que la cuota a pagar entre dentro de nuestras posibilidades.
    

Motivo 3: Nuestra situación laboral no es estable. El banco no considera nuestros ingresos sean suficientemente elevados o regulares para creer que podremos devolver el préstamo. En este caso, solo cabe:

1. Aportar más ahorros como entrada para reducir el préstamo que pidamos a la entidad, u otras garantías como acciones, participaciones o depósitos.
2. Considerar el alquiler. Mejor tomarse la denegación de la hipoteca como un aviso de que quizá no nos lo podemos permitir, antes que como un ataque aego. Es preferible vivir de alquiler y poder cambiar a una casa más pequeña si vienen malos tiempos a haberse comprometido a devolver un préstamo imposible para nuestro bolsillo, no solo perder la casa sino también los ahorros entregados a la entidad y la deuda adicional en caso de embargo (el problema no termina al devolver las llaves al banco).

Y por supuesto, cualquiera que sea la situación, siempre podemos probar en otro banco, o incluso en otra oficina de la misma entidad. Un truco: las oficinas recién abiertas ávidas por captar clientes nos lo pondrán todo más fácil.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Datos mercado inmobiliario en España en 2009
• Banco Santander reduce su beneficio un 35%. Analizamos su riesgo inmobiliario
• Cien años de evolución del precio de la vivenda en los EEUU

Desde que comenzó la crisis hace 3 años, se han registrado en España 140.000 procesos judiciales que culminaron con el embargo del inmueble.

En el segundo trimestre de 2009 se batió récord de ejecuciones hipotecarias: 23.704, unas 5.000 más que en todo el año 2006, antes de que aparecieran los primeros signos de deterioro económico. Y según las previsiones del Consejo General del Poder Judicial, parece que en 2010 se registrarán 180.000 nuevas ejecuciones.

El principal motivo de esta situación es el aumento del paro, que hace que las familias dejen de poder afrontar gastos que antes asumían con total normalidad. Las ayudas del Gobierno y los servicios sociales de los Ayuntamientos cubren las necesidades básicas o de primera necesidad como la alimentación, pero no pueden absorber los impagos de las hipotecas.

Es necesario entonces tener toda la información para saber cuáles son nuestras opciones reales ante el inminente embargo de nuestra vivienda. Aquí van algunos consejos:

1. Mira si tu hipoteca cuenta con un seguro de protección contra desempleo. Esto cubriría las cuotas mensuales impagadas de hasta doce meses.
2. Intenta una novación, es decir, una mejora de las condiciones del crédito hipotecario. Negociar un plazo de amortización más largo reducirá notablemente la cantidad a pagar cada mes.
3. Cuando renegociar el plazo u otras condiciones no sea suficiente para hacer frente al pago, todavía puedes solicitar un período de carencia, es decir, pagar durante un tiempo únicamente los intereses del préstamo sin amortizar capital. Esta operación reducirá un porcentaje muy alto de la cuota mensual y se puede alargar durante 1 o 2 años. Hay entidades que incluso están dispuestas a aplazar también el pago de los intereses.
4. No tengas miedo de proponer y negociar cambios con tu banco. En los actuales tiempos de crisis, las entidades reconocen que este tipo de trato es lo más habitual. El embargo no solo es un mal final para ti sino también para los bancos, que poseen un enorme stock de pisos que no pueden vender y están faltos de liquidez. Por eso van a preferir rebajar tu cuota sin con ello consiguen conservar tu hipoteca.  Tranquilo, ejecutar siempre es la última alternativa.
5. Si tu banco no está dispuesto a hacer concesiones para facilitarte el pago, quizá puedas plantearte una refinanciación. Esto implicaría cancelar la actual hipoteca y abrirla en otra entidad, con los consecuentes gastos de cancelación y apertura. Pero si las condiciones ofrecidas por el nuevo banco son mucho mejores que las del anterior, a medio plazo puede significar un notable ahorro.
6. Cuando ningún banco te ofrezca una solución, una de las pocas opciones que quedan es la vender la vivienda. Lo ideal es ponerla a la venta cuando aún puedes hacer frente al pago mensual para que, cuando encuentres comprador, no hayas acumulado más de un par de meses de deuda y todavía no se haya puesto en marcha el proceso de embargo. Esto te evitará las cargas del procedimiento hipotecario y te liberará de la obligación del pago mensual, pero no olvides que, en cualquier caso, habrás de pagar los meses no pagados con intereses.

Por suerte, una de las mejores noticias financieras de la semana apunta a es posible que España adopte el modelo americano de ejecución de hipotecas, con lo cual, llegados a la peor situación, el embargo del piso saldaría completamente la deuda con el banco. De momento, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados ha aprobado una proposición de ley pactada entre PP, ERC, IU e ICV, que no cuenta con el apoyo del PSOE. Ahora el Gobierno tiene un plazo de 3 meses para decidir si la aprueba.

Por HelpMyCash.com

También te puede interesar

• Reunificación de deudas New Age
• Ejecuciones hipotecarias. 500 personas pierden su casa cada día en España
• Perspectivas para España en 2009

Supongo que a estas alturas de partido ya os sonarán los CLO, los CDO y los CDS, esas estructuras de derivados que han aportado algo más que su granito de arena para poner patas arriba el sistema financiero. Pues bien, si pensáis que los CLO, CDO y CDS, han sido un problema, os podéis ir quedando con este nombre…. las coberturas de tipo de interés. Por su volumen, si las cosas se empiezan a torcer, los CLO, CDO y CDS habrán sido sólo una pequeña molestia.

El mercado de derivados sobre coberturas de tipos de interés, es con mucha diferencia el que tiene un mayor volumen en el mundo. En valor nominal bruto, estamos hablando de un mercado de 500 billones de dólares (el billones en cifras europeas). Para que os hagáis una idea de la magnitud, el mercado mundial de bonos, la deuda que soporta el mundo asciende a 82,2 billones y el PIB mundial en 2009 fue unos 58 billones de dólares y el tamaño del mercado de CDS ascendió a 36 billones de dólares. Teniendo en cuenta que los CDS (Credit default swaps) se cargaron a elefantes como Bear Stearns o  AIG, no quiero ni pensar que puede pasar si algún día el mercado de coberturas de interés empieza torcerse.

Las posiciones en derivados de coberturas de tipo de interés superan en 10 veces el PIB mundial.

Teniendo en cuenta que el grueso de este mercado opera OTC que no controla nadie, y es imposible saber cual es la exposición neta… no sé a vosotros pero me entra un escalofrío…. cifras de semejante magnitud ya escapan totalmente a mi comprensión y un producto financiero que tiene 10 veces el tamaño del PIB mundial, suena a peligroso y a burbuja incontrolada.

¿Qué es las cobertura de tipos de interés?

Pues a diferencia de los CLO, CDS o CDO, lo más probable es que si la empresa con la que trabajáis tiene deuda bancaria o tenéis una hipoteca, ha sido bastante habitual que en lo últimos años el banco os haya colocado una cobertura de tipos de interés. En principio el producto puede tener sentido, a vosotros os protege contra una subida de tipos de interés, limitando el incremento de la cuota mensual.

Entre las más habituales tenemos:

Cobertura CAP: Protege de las posibles subidas de los tipos de interés fijando un tipo máximo que sirva de freno en caso de que el mercado fije los tipos de interés por encima de este límite establecido y te permite beneficiarte de cualquier bajada de tipos de interés.

Cobertura IRS: Te permite convertir el tipo de interés variable en fijo  y así eliminar los riesgos de subidas de los tipos de interés.

Cobertura Collar: Permite establecer un  tipo de interés máximo y otro mínimo durante un periodo y para un importe concreto, y así creará bandas de protección. El mercado nunca le sacará de dichas bandas y jamás tendrás que pagar más que el máximo ni menos que el mínimo escogidos.

Estas son las normalitas, que más o menos todo el mundo puede entender pero cómo os podéis imaginar la cosa no quedó así…. puestos a crear derivados sobre coberturas de tipos de interés porque no hacer algún que otro producto original y exótico.

Así que han ido apareciendo coberturas de tipos de interés con nombres realmente curiosos que asustan: Power Reverse Dual Currency Note, Target redemption note, CMS steepener, Snowball…. mmm me gusta este nombre de SnowBall, no se de que va pero me dan ganas de tener uno en la cartera, Inverse floater, Strips of Collateralized mortgage obligation, Ratchet caps and floors, Bermudan swaptions ¡Wow  Bermudan Swaptions suena de narices ! Ni os atreváis a preguntarme como funcionan estos productos… no tengo ni la más remota idea.

En fin si ya tenemos ya hay muchos particulares que están sufriendo las consecuencias de haber firmado una cobertura de tipos de interés en su hipoteca (también conocidos popularmente como swaps o clips), que han visto cómo ese producto maravilloso que era “gratis” a la que ha bajado el euribor tiene un coste o que si quieren cambiar la hipoteca a otra entidad tienen que abonar cantidades importantes de dinero para cancelar el swap, mejor no imaginar que pasará si algún día los tipos de interés empiezan a subir con fuerza, con 500 billones de dólares repartidos por el mundo, igual los que deben cubrir esa subida empiezan a caer como moscas.

Francamente, las implicaciones, ramificaciones y consecuencias son del todo imprevisibles, como ejemplo os dejo lo que les ha ocurrido a algunas entidades o empresas en EEUU que tenían firmadas coberturas de tipos de interés.

Imagen vía Ruid.

También te puede interesar

• Goldman Sachs imputado por fraude por la SEC. Explicando la trama
• Cuando nunca fue tan fácil ser banquero
• La Banca sigue acumulando deuda pública española en sus balances

Nos hacemos eco de una iniciativa apadrinada por el Ministerio de Economía y Hacienda y el de Justicia, que permite hasta el próximo 22 de Abril, alargar gratuitamente el plazo de nuestra hipoteca, ahorrando el pago de comisiones, excención en el impuesto sde AJD y ahorro de los costes notariales y registrales.

Nos hacemos eco, porque hasta el día de hoy no nos habíamos enterado de esta posiblidad que hemos visto publicada en BancosyCajasOnline, y sobretodo porque no queda mucho tiempo para poderse acojer a esta medida de ahorro que permitira reducir considerablemente los costes de extender el vencimiento de una hipoteca a las personas que así lo deseen.

Pueden beneficiarse de esta iniciativa las personas físicas, titulares de un préstamo hipotecario para construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual, concedido por una entidad de crédito (banco, caja de ahorros, cooperativa de crédito o establecimiento financiero de crédito).

Destacar, que esta novación gratuita, que modifica las condiciones del préstamo hipotecario, sólo se podrá realizar si la entidad financiera está conforme.  Quiero pensar que es el gobierno el que asume la comisión bancaria que correspondería a la novación, porque sino me cuesta pensar que alguna entidad acepte.

Por cierto si estáis cómo yo revisando los costes “ocultos” que vuestra entidad en concepto de comisiones, tarjetas y similares os recomiendo la lectura de par de posts:  “El coste real de las tarjetas de crédito“  y “Ahorrar en comisiones Bancarias“.

En estas estoy yo después del lio que me han montado en CajaMadrid con las tarjetas de crédito, supuestamente sólo tenía una, pero rascando rascando me he dado cuenta que por arte de mágia resulta que tengo tres, una VISA, una American Express y una Mastercard. Pero bueno esto da para otro post.

Imagen Vía aurasjf

También te puede interesar

• Reunificación de deudas New Age
• ¿Avalista hasta que la muerte nos separe?
• Coberturas de tipo de interés. La madre de todos los derivados financieros

Durante los últimos meses la hipotecas de interés fijo han sido un auténtico quebradero de cabeza para sus dueños. Los tipos de interés actuales beneficiaban mucho más a los clientes hipotecarios de tipo variable y sin suelo hipotecario, pero ¿y los tipos de interés que vienen? Seguramente tendremos que empezar a estudiar otro tipo de hipotecas, como esta, de tipo fijo.

La Hipoteca Fija de ActivoBank (Grupo Sabadell) pretende precisamente ocupar, de antemano, ese nicho de mercado; intentando ofrecer el tipo de interés hipotecario más bajo que existe en el mercado para hipotecas de tipo fijo.

Como muchas cosas de los bancos, tiene truco. Depende de cual sea la duración de nuestra hipoteca ese valor fijo que tengamos que pagar como interés será mayor o menor, así el banco se asegura que cuanto más larga la hipoteca menor riesgo correría al sufrir la posibilidad de unos tipos de interés del mercado muy altos.

El plazo máximo de devolución es de 30 años y nos financian un 80% de la vivienda, lo cual está en la media normal de los productos hipotecarios actuales, en cuanto al interes:

• 4,55% nominal fijo pagando la hipoteca en 15 años
• 5,05% nominal fijo si es una hipoteca a 20 años
• 5,15% nominal fijo a 25 años
• 5,20% nominal fijo por una hipoteca a 30 años.

Una opción distinta a lo normal, pero que tampoco ofrece una mejora sustancial en comparación con el resto de las hipotecas de su rango.

También te puede interesar

• ¿Avalista hasta que la muerte nos separe?
• Los bancos inventan nuevas comisiones en las hipotecas
• Acudir a los tribunales ante las cláusulas suelo de las hipotecas

Aunque la gran banca ha sido salvada, la banca pequeña y mediana en EEUU no deja de ser un buen indicador para ver como está el negocio bancario y cómo podría estar sin ciertos apoyos. Aunque sin hacer mucho ruido, por el tamaño de las entidades que se van a las rocas, de momento, en lo que llevamos de 2010 ya son 20 los bancos que han cerrado sus puertas en los EEUU.

Durante todo el 2009, quebraron en EEUU 140 bancos,(nos sale a una media de 11-12 bancos al mes)  con unos activos agregados de 169 mil millones de dólares y que tuvieron un coste para el FDIC de 37,4 mil millones de dólares. Obviamente estamos hablando de entidades que en su mayoría tienen un tamaño muy reducido.

Según el FDIC (una especia de fondos de seguros de depósitos en EEUU) , la lista de entidades financieras norteamericanas “con problemas” lo que no significa que vayan a quebrar, no para de crecer.

En el 4º trimestre del 2009, la lista englobaba a 702 entidades que agregaban un total de 403 mil millones en activos. En el trimestre anterior la lista sólo contemplaba 552 bancos, con activos por 346 mil millones y en el 4º trimestre del 2008 (hace un año) sólo había en la lista 252 bancos que totalizaban unos 159 mil millones en activos.

En Naked CapitalCapitalism encontramos un interesante gráfico sobre la evolución del importe de créditos hipotecarios en problemas.

El término REO, se refiere a prestámos hipotecarios ejecutados por la banca en la que el propietario simplemente abandonó la vivienda. Cómo podéis ver, en términos absolutos, el valor de los préstamos hipotecarios en díficultades no ha dejado de crecer y a Noviembre del 2009 sumaban cerca de 450 mil millones de dólares.

Vía Calculated Risk

También te puede interesar

• EEUU, 140 bancos quebrados en 2009
• Quiebras de Bancos en EEUU, ya suman 130 en 2009
• ¿Qué gastos que no aparecen en el contrato de la hipoteca puede reclamarnos el banco?

Hoy vamos a jugar a un juego muy divertido: la subida del Euribor.

La actual situación de bajada continuada del Euribor hasta límites muy cercanos al 1,2%, en mi opinión, está a punto de acabar, colapsar, terminar o como queramos describirlo de forma grata. El Banco Central Europeo que ya nos dio una alegría  hace unos días renovando la situación de tipos de interés al 1%, es listo, y sabe que no puede mantener esa situación por mucho más tiempo.

Los tipos de interés en la actualidad están jugando al mercado bajista y expansionista, a que fluya la liquidez, a conseguir que no se contraiga el PIB y que las entidades financieras empiecen a recuperar la liquidez que habían perdido; bueno esto último quizá es lo que están haciendo ellas por motu propio cuando lo que deberían hacer es trasladar ese nivel de liquidez a los agentes económicos: cada uno de nosotros.

Ahora, como decía, vamos a jugar al juego inverso. Pensemos que posiblemente dentro de pocos meses el Banco Central Europeo va a tomar la decisión, para que las grandes economías europeas que se están levantando no entren en super inflación, de aumentar los tipos de interés de la Zona Euro (mi apuesta personal es una subida de golpe al 2%). Esto que será bueno para esas economías podría ser malísimo para nosotros, los españoles de a pie.

Imaginemos la actual situación, o aún peor la de dentro de unos meses, si se empezara a producir una subida de tipos de interés, con lo que se cortaría aún más la liquidez, la dación de crédito privado y si encima este, nuestro juego, empezara a situar al Euribor en cuotas tan simpáticas como el 3% o 3,5%.

A bueno seguro la maltrecha economía familia de nuestro país, pasaría a ser aún peor. Si ya hay más de 2 familias en nuestro país que no tienen ingresos o no llegan a fin de mes, imaginemos que pasaría si, en peor situación económica, subieran los precios y se produjese un aumento de las cuotas de amortización hipotecaria. Desde luego este juego empieza a ser una mierda, ¿verdad?.

En mi opinión, no descarto que este juego empiece a finales de año, sólo espero que para entonces nuestros políticos se hayan puesto un poco las pilas y hayan intentando, al menos, poner un poco de orden en nuestro caos económico nacional.

También te puede interesar

• Atentos a la revisión de nuestra hipoteca, aspectos a considerar
• Cómo evitar los seguros que encarecen la hipoteca
• 1 de Julio día clave para la liquidez del sistema financiero europeo

¿Debemos Acudir a los Tribunales ante las cláusulas suelo de las hipotecas? Esta pregunta se la realizan gran número de propietarios con este tipo de cláusulas en sus hipotecas.

El 2010 ha llegado y los tipos de interés siguen en mínimos históricos pero un gran porcentaje elevado de las hipotecas en vigor siguen con cláusulas de suelo en sus condiciones vigentes.  Recordemos que estas cláusulas van desde el 3% llegando hasta casos escandalosos del 10%.

Veamos la parte positiva, esta viene de Adicae, “La Asociación de Usuarios de Banca, cajas y seguros” que se ha pronunciado sobre la ilegalidad de estas cláusulas y que tratan de impugnar estas cláusulas suelo ante los tribunales.  En el otro lado tenemos al Banco de España que ya ha fijado su postura y esta no es muy favorables argumentado que “si está en el contrato es válido” y en caso de considerarse una cláusula abusiva debemos acudir a los Tribunales.

Como vemos la decisión sigue sin estar clara y antes de decidirnos deberíamos buscar el impacto económico de la eliminación de la cláusula suelo:

• Si tenemos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y un tipo del 1,24% con un diferencial del 0,50% pagaríamos mensualmente € 616.
• Si  nuestra hipoteca se ve afectada por un suelo del 3% subiría la cuota mensual a € 711  y si el suelo es del 4% a 791 euros.

En el caso de un suelo del 3%, tendríamos un ahorro mensual de 95 € (1.140 € anuales) y en el caso de una cláusula del 4% el ahorro mensual sería de 175€ (2.100 € anuales). La cifra no es despreciable, aunque también se debe valorar antes de ir a los tribunales el posible impacto del cambio de tipos de interés que parece empezará a producirse durante este año, y que haría este diferencial menos interesante.

Sea la decisión que se adopte, remarcar que aún no hay en ningún caso una doctrina, norma o sentencia clara al respecto.

Más información en http://twitter.com/gurusblog
También puedes unirte a nuestra red social en Facebook y a nuestra red profesional en Linkedin

También te puede interesar

• El Banco de España apoya los presupuestos pero con recado para el presidente
• Caja Castilla La Mancha, intervenida por el Banco de España
• Y ahora no les gusta el Euribor

En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

Más información en http://twitter.com/gurusblog
También puedes unirte a nuestra red social en Facebook y a nuestra red profesional en Linkedin

También te puede interesar

• El sector inmobiliario en Quo Vadis Vivienda. Del infierno camino al purgatorio
• ¿Alguna inmobiliaria demandará a la banca ante el Tribunal de Defensa de la Competencia?
• Quo Vadis Vivienda “Un equilibrio inestable en el infierno”

Me ha llamado la atención como este fin de semana en varios medios de prensa nacionales hemos podido ver una de las mayores campañas de publicidad agresivas en lo que respecta a productos bancarios en España.

Estoy hablando de los anuncios de comparativa a toda página de iBanesto.com, en los cuales compara su oferta actual de remuneración de cuentas, hipotecas, y cuentas nómina frente a su principal competidor ING Direct.

Este tipo de campañas publicitarias normalmente estaban reservadas hasta ahora a otros sectores donde la publicidad tradicionalmente es agresiva como por ejemplo en las telecomunicaciones (recordemos las compartaivas de Tele2 frente a Telefónica) o internet, pero cuando la soga aprieta…. y los tipos de interés en estos momentos no dan para mucho, lleva a que las campañas publicitarias se hagan cada vez más agresivas.

Os dejo datos extraídos del anuncio para que vosotros mismos extraigáis vuestras propias conclusiones.

• CUENTAS REMUNERADAS

• Cuenta Azul de iBanesto.com : 3,10% TAE hasta el 1 de abril de 2010 para nuevos clientes.
• Cuenta Naranja de ING Direct 3% TAE los 4 primeros meses para nuevos clientes.

• HIPOTECAS

• iBanesto euribor + 0,38% domiciliando la nómina, dos recibos y el seguro hogar. Hasta el 70% del valor de la tasación. Para hipotecas anteriores a enero de 2006. Revisiones anuales. Plazo hasta 30 años.
• Hipoteca naranja ING Direct euribor + 1,20% domiciliando la nómina y contratando los seguros de hogar y vida. Hasta el 80% del valor de la tasación. Revisiones semestrales. Plazo hasta 35 años.

• CUENTAS NÓMINA

• Cuenta nómina azul de iBanesto.com te devuelve el 3% de tus recibos principales (luz, gas, teléfono fijo y móvil e internet.)
• Cuanta nómina de ING Direct te devuelve el 2% de los recibos principales (luz, gas, telefóno fijo y móvil e internet). En cuanto a recibos como podeis ver incluyen los mismos la diferencia está en el 1% a mayores que te dá iBanesto.com

Más información sobre estos productos en Créditos-Hipotecas

Imagen vía el blog Juan Sainz de los Terreros

También te puede interesar

• Cuentas bancarias que devuelven recibos, la lucha por la captación de nóminas
• ING, el Gobierno Holandés inyectará 10.000 millones de euros
• ¿Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ahí fuera

Hoy tenemos la suerte de contar con un post invitado realizado por Remo de Actibva donde nos explica como hoy en día gran parte de las hipotecas concedidas se destinan a refinanciación y no a la compra de nuevas viviendas. Os dejo con su artículo.

La refinanciación de créditos a familias y empresas se lleva a cabo mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

Para calcular el porcentaje real de créditos hipotecarios que no se destinan de manera directa a la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas, tenemos que delimitar qué hipotecas se constituyen o modifican para estos fines y qué hipotecas no tienen relación directa con estas adquisiciones inmobiliarias.

 Para llevar a cabo este análisis, tenemos que utilizar las pocas fuentes de información estadística disponibles en el INE con las limitaciones que conllevan todas ellas. Según el cuadro adjunto, podemos determinar en cada una de las filas los siguientes datos:

• Número de compraventas de viviendas que se llevan a cabo.
• Número de nuevas hipotecas que se constituyen sobre viviendas.
• Número de hipotecas sobre viviendas que presentan cambios, como novaciones o subrogaciones.

Con todos estos parámetros, podemos calcular (Ver el detalle de los datos y cálculos utilizados en el artículo en esta tabla) la diferencia trimestral con las hipotecas constituidas o modificadas que no tienen relación directa con el procedimiento de adquisición.

Si suponemos que todas las viviendas que se inician cuentan con financiación ajena en el extremo productivo, podemos ajustar la diferencia de hipotecas constituidas mediante una simple resta y así obtenemos el saldo de crédito hipotecario concedido que no se destina a ningún procedimiento relacionado con la vivienda.

Una vez llegamos a este parámetro, se puede comprobar cómo en el primer trimestre del 2007, situación económica en los albores de la crisis y sin haberse desatado la crisis financiera con toda su crudeza, unas 8.300 hipotecas se destinaban a financiar otro tipo de fuentes financieras, proyectos empresariales o modificaciones en las condiciones hipotecarias mediante novación representando sólo un 2,04% sobre el número total de hipotecas constituidas.

En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20, significa que el 43,78% de las hipotecas constituidas sobre viviendas no se han destinado a cubrir necesidades de financiación propia de la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas se han destinado a refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias entidades financieras.

Como vemos, las vías de obtención de crédito para otros fines que no sea adquisión de vivienda pasa por la constitución real de garantías hipotecarias. El total de entidades financieras están utilizando las fórmulas hipotecarias sobre viviendas en la mitad de operaciones, punto que justifica también la caida del importe medio de la hipoteca sobre vivienda en un 25%, pasando de los 151.000 euros en el segundo trimestre del 2007 a poco más de 113.000 euros actualmente.

Ahora sólo falta que el Banco de España corrobore estas cifras y explique estas prácticas de concesión de créditos.

 Remo, editor de Actibva y El Blog Salmón

También te puede interesar

• El sector inmobiliario sigue deshinchándose, a pesar de algunos datos
• Reunificación de deudas New Age
• ¿Avalista hasta que la muerte nos separe?

En nuestro país la gran mayoría de los prestamos hipotecarios en vigor y los que se conceden en la actualidad siguen siendo a tipo variable, y más ahora que el euribor y los principales índices de revisión están por los suelos, una de las pocas alegrías que nos da la economía hoy en día a los hipotecados.

En este entorno las familias deberían de estar notando en los últimos meses estas caídas continuas en la revisión de sus hipotecas, pero merece la pena resaltar unos aspectos a tener en cuenta en la revisión de nuestra hipoteca para asegurarnos que la entidad bancaria nos aplica bien la revisión:

• Conviene revisar la escritura
  • En los apartados que hace referencia al tipo de interés aplicable y la revisión (cláusulas que son siempre la tercera y tercera bis)
  • Periodo de revisión ya sea anual, semestral o trimestral
  • Tipo de interés a aplicar y diferencial y a que fecha de referirá el indice para hacer el cálculo
  • Topes máximos de fluctuación y mínimos. Aquí estará la gran mayoría de los problemas las claúsulas que tienen algunas hipotecas que limitan la bajada
  • Forma de comunicarnos la revisión

El Banco de España recomienda revisar tomando como referencia el último tipo de interés publicado en el BOE pero es sólo una recomendación. Hasta finales de 2008 los índices oficiales se publicaban todos en el BOE sobre el día 20 cada mes. En la actualidad el Banco de España ha decidido separar la publicación de los índices y el euribor, mibor y el índice de Rendimiento del mercado de Deuda Pública se publican los primeros días de cada mes y asi las hipotecas de revisión con euribor les implica que se adelanta el dato de la revisión 1 mes, es decir se le aplica el mes recién finalizado y el mes anterior.

• Una vez tenemos estos aspectos más o menos claro, como no, toca revisar el recibo mensual que nos aplican y cotejar si nos están aplicando lo que está firmado en la escritura. En este recibo vendrá toda la información que necesitamos periodo liquidación, capital pendiente, capital amortizado,intereses…

En caso de duda o no estar de acuerdo debemos reclamar ante nuestra entidad bancaria. Si no nos hicieran caso y creemos tener la razón en último lugar deberíamos dirigir nuestra reclamación al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Otro aspecto muy distinto, y si nos están aplicando bien lo acordado en la hipoteca, es intentar aprovecharnos en toda su cuantía de las bajadas de los tipos, para lo que debemos estudiar y valorar si nos conviene irnos y cambiar a otra entidad, lo que de denomina subrogar el préstamo. Aquí el cálculo implica por un lado el dinero que nos ahorramos si nos aplican las bajadas del euribor en todo su esplendor pero a cambio debemos calcular los costes de la subrogación.

• A modo de ejemplo para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años revisable euribor + 0,5% que tenga un límite de bajada del 3,5%, pagaríamos una cuota de 870 euros /mes, que si nos subrogamos a otro banco sin tope máximo de bajada y tomando como referencia el euribor de junio, la cuota nos saldría por 765 euros, con un ahorro mensual de 100 euros y que es lo que tendríamos que comparar con los costes de la subrogación

Está claro que merece la pena prestar unos minutos de nuestro tiempo para asegurar que no existe ningún fallo en la aplicación de la revisión del banco o si tenemos condiciones fuera de mercado, en la búsqueda de nuevas opciones. Curiosamente mucha gente dedica más tiempo a elegir que ropa comprar, donde ir de vacaciones o que película ver, que no a valorar sus inversiones financieras o en este caso sus deudas financieras, siendo la hipoteca posiblemente la de mayor importancia en toda su vida. Por todo esto, recomendamos invertir unos minutos y asegurarnos que todo está correcto.

Créditos-Hipotecas

También te puede interesar

• Los clientes confían en su banco para invertir sus ahorros. ¿En serio?
• La tasa de morosidad supera el 5%
• Juguemos a que sube el Euribor

En la actualidad los aranceles notariales por cancelación de una hipoteca ya no se cobran en función del importe del préstamo sino que constan de una cantidad fija de 30,05 euros a los que habría que añadir el resto de conceptos como copias autorizadas, matriz… pero que en todo caso han supuesto una minoración considerable de los importes a cobrar por los notarios.

De todas formas y de ahí este pequeño artículo aviso, parece ser que todavía quedan notarios que se saltan a la torera la norma basándose en interpretaciones interesadas de la normativa pero la Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto que la norma es clara en su resolución del 11 de marzo de 2009 y que los nuevos aranceles que suponen como comentamos una reducción de las cargas notariales deben ser aplicados en todo caso.

Por tanto queremos alertar a los hipotecados que tengan la suerte de cancelar sus préstamos que vigilen las cantidades que le cobran en la notaría y en el supuesto de no ser correctos y no estar de acuerdo reclamar cuanto antes ya que los plazos de reclamación en este caso son muy breves. Si necesitáis reclamar se hace en primer lugar ante los respectivos colegios notariales y en segundo lugar ante la Dirección General de los Registros y del Notariado aunque también se puede intentar amistosamente en el propio notario haciéndoles ver que estamos “al loro” de la normativa actual.

De todas formas en que país estamos cuando los notarios se pueden saltar una norma que logicamente les perjudica. Este artículo le he confeccionado tras leerme un estupendo artículo de la OCU pero también he visto un montón de información en que la interpretación de la norma es muy ambigua y que algunos notarios lo aplican y otros no, y claro se aprovechan del último trámite familiar cuando ya queremos perder de vista nuestras hipotecas.

Créditos-Hipotecas

También te puede interesar

• ¿Por qué resultan inútiles las medidas del Gobierno para reactivar la vivienda?
• ¿Debo apresurarme para comprar mi vivienda antes de 2011? “La paciencia es la madre de la ciencia”
• Hipoteca y elecciones: ¿qué prometen en sus programas los partidos catalanes?