Ayer se conoció que el consejo de administración de Inmobiliaria Colonial ha aprobado el plan de reestructuración de la deuda de la compañía. Lo más curioso del caso es que al conocerse la noticia la acción subió más de un 9%. Para mi un movimiento al alza totalmente injustificado, que salvo por motivos especulativos o de pura ignorancia no tienen ninguna explicación racional.

Que Colonial no entrará en concurso de acreedores, creo que es un punto que ha quedado claro en este momento de la película, a los bancos no les interesa una quiebra de la compañía, lo que no significa que se enfrente a un proceso de liquidación ordenada donde los accionistas probablemente no recibirán ni un céntimo.

Características de la Reestructuración de la Deuda de Inmobiliaria Colonial

El consejo de administración aprobó una reestructuración de la deuda tramo de 4.900 millones de euros de los 6.400 millones de euros de deuda neta total (me parece que aún está pendiente de recibir la conformidad de todas las entidades financieras así que cuidado, con las siguientes características y en tres tramos

1) Los bancos liderados por La Caixa y Popular capitalizarán vía emisión de nuevas acciones, préstamos por  1.700Mn€ (atención porque me parece que el precio de emisión no superará el nominal, que es de 0,12 euros)

2) Préstamos por 2.200Mn€ se vincularán a la actividad de alquiler y patrimonial, lo que queda de la joya de la corona del grupo inmobiliario con el 53% de SFL.

3) 980Mn€ de deuda quedarán vinculados a la actividad de suelo y residencial (una especie de empresa “mala”)

En resumen, comprar acciones de Colonial por encima de su valor nominal (0,12€), en estos momentos, es un absurdo.

Los accionistas con acciones de Colonial, tras las ampliaciones quedarán diluidos cual azucarillos, por no decir totalmente desintegrados, y en el mejor de los casos, si la empresa puede sobrevivir, va a dedicar el cash flow que pueda obtener en los próximos 20 años a repagar la deuda de los bancos. Un panorama totalmente desalentador.

Ya lo indicamos hace algunos meses, cuando uno de los principales acreedores, y además uno como Goldman Sachs, decide vender su deuda con Colonial con un descuento superior al 40%, poca cosa podemos esperar que le quede a los accionistas.

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Lo que estamos viendo estos días en prensa sobre lo qué previsiblemente ocurrirá con el dividendo de Repsol es el resultado de una nefasta estrategia de inversión guiada por la “codicia” de los malos gestores de Sacyr.

El raciocinio de la compra del 20% de Repsol por parte de Sacyr en 2006 se basaba en que la rentabilidad por dividendo de la petrolera era suficiente para cubrir el coste financiero de su apalancamiento. Esta es la visión más pobre y burda (a la vez que errónea) de que su ROCE>WACC. A su vez, consideraban que esta estrategia podía venir acompañada por una revalorización del subyacente.

En ningún momento los gestores “gurus” de Sacyr se plantearon los riesgos que conlleva un valor como Repsol (vinculación al precio del crudo, exposición a LatAm, mala calidad de su equipo directivo, etc). El resultado de esta operación ha sido justamente el opuesto.

En la actualidad. . . ¿qué tenemos? Sacyr una inmobiliaria con aires de grandeza venida a menos. Su capitalización bursátil es de 3.000 Mns € y su deuda financiera neta es de 17.000 Mns €. El Ebitda de los primeros nueve meses ascendió a 363 Mns € (-55,1%) y sus gastos financieros a 442 Mns €. (-28,4%). En este punto es donde se aprecia que Sacyr necesita el dividendo de Repsol. Su negocio tradicional, no da para pagar los gastos financieros.

En el caso de Repsol YPF, estamos ante una compañía intensa en capital e inmersa en su Plan Estratégico 2008-2012 que requiere hacer fuertes inversiones y la coyuntura no está ayudando.

Los resultados de los 9 meses no han sido nada alentadores. El beneficio neto retrocedió un 55,4% debido al descenso de los precios internacionales del crudo (-49%) y del gas (-60%) y de los márgenes del refino en España (-74,3%). Por su parte, su apalancamiento continua incrementándose, (deuda neta 16.000 Mns vs 8.718 Mns € en dic. 2008).

A la pregunta, ¿no es lógico que Respol recorte su dividendo? Visto lo visto en los resultados de los nueve meses 2009 la respuesta es sí.

¿Hasta donde puede pagar Repsol? Tradicionalmente, el pay-out de Repsol es del 40%. Si hacemos la hipótesis de que en 2009 generará un beneficio neto de 1.750 Mns €, el DPA debería ser 0,57 € muy lejos del 1,05 abonado en 2008. Si aplicamos un pay-out del 50% del DPA sería 0,71 € y si fuera del 60% este alcanzaría a los 0,85 €/acc.

La media del sector es un pay-out del 40%.

¿Y qué pasará en 2010?

El consenso de analistas estima un beneficio neto de 2.500 Mns €, el cual no nos lo creemos. Pensamos que rondará más hacia los 2.300 Mns €. Sin embargo, trabajando con la cifra de 2.500 Mns € se llega a la conclusión de que Repsol está falta de capital en 2010 en aprox. 100 Mns €. Su Cash Flow por Operaciones rondará los 6.700 Mns €. Su Cash Flow por Inversiones -5.500 Mns € y el Cash Flow por Financiación -1.300 Mns.

La conclusión que se saca es que Repsol no debe ser generoso con el dividendo. De ser así, pone en serio riesgo su viabilidad para 2010-2012 y no soluciona los problemas financieros de Sacyr.

A su vez, haciendo cuatro números más se llega a la conclusión de que Repsol no cumplirá su Plan Estratégico 2008-2010; emitirá bonos en 2010 por al menos 1.000 Mns € (lo razonable serían 2.000 Mns €), que no es descartable una OPV de su filial de Brasil o incluso una ampliación de capital de la matriz.

La solución para Sacyr sólo pasa por una venta agresiva de activos y, muy previsiblemente, su desmembramiento.

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Hoy hemos asistido a la detención de 8 personas por presunta trama de corrupción inmobiliaria en la provincia de Barcelona. Se ha detenido a dos cargos de confianza de Jordi Pujol que formaron parte de sus gobiernos: ex secretario de presidencia Lluís Prenafeta (a quien tristemente se le recordará por el escándalo prenafeta, estuvo involucrado en una manipulación de las elecciones al Barça por donde todavía andaba Josep Lluís Núñez) y el ex “conseller” de economía Macià Alavedra.

También han sido detenidos el alcalde de Santa Coloma de Gramenet, Bartomeu Muñoz Calvet, un regidor de urbanismo de dicho ayuntamiento Manuel Dobarco Touriño; ambos pertenecientes al PSC y un ex diputado del PSC, Luis García Sáez, quien ya estuvo imputado por estafa cuando presidía la inmobiliaria AGT.

Asimismo se ha detenido a dos promotores inmobiliarios de primer nivel: Josep Singla, constructor y presidente de la inmobiliaria Proinosa; y Lluís Casamitjana, presidente del grupo inmobiliario Espais. Adicionalmente se ha producido otra detención cuya indentidad está pendiente de conocerse.

El alcance de la trama abarca a tres municipios de la provincia de Barcelona: Badalona, Santa Coloma de Gramenet y Sant Andreu de Llavaneres.

A primera hora de la mañana se han producido el registro en Santa Coloma de Gramenet. En Sant Andreu de Llavaneres, localidad con gobierno convergente, se ha producido la entrada judicial algo más tarde.

Seguiremos informando de cómo se desarrolla la trama.

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Hace un año hablábamos en este blog sobre una empresa que, en fase de suspensión de pagos, recurría a las subastas para intentar salvar la empresa. Un sistema que en su momento nos pareció novedoso por la tipología del mismo y las circunstancias. Lo normal es que el precio de venta lo ponga precisamente el vendedor y no el comprador.

Este tipo de ventas, en los Estados Unidos, son habituales. Como lo son la venta de casas mediante subastas o licitaciones, cuyo propietario quiere deshacerse de ella por lo motivos que sean. Es decir, los compradores, reunidos en propio inmueble que se está vendiendo o en un hotel, realizan sus ofertas hasta que se encuentra comprador.

Hace tiempo ví en la televisión (en el programa 30 minuts de TVC) un programa que trataba precisamente de esto. Licitaciones de casas. Aunque desconozco el éxito que tuvo, en su momento me pareció una idea muy buena por la transparencia y seguridad que ofrecian al comprador.

Aquí en España solamente conozco una empresa que esté ofreciendo este tipo de servicios, Torrent de Juià (http://www.casasalicitacion.com/). Si no voy equivocado, creo que es la única que existe.

¿Qué es lo interesante de este sistema? Lo primero la transparencia en las licitaciones de los inmuebles. Lo segundo que uno tiene la seguridad de que pagará aquello que realmente considera que vale. El único riesgo para el comprador, y lógico beneficio para el vendedor, es que en el momento de la licitación el comprador se emocione, se “pique” con otro comprador, y termine por pagar mas de lo que estaba dispuesto por el inmueble.

En cualquier caso, me parece una idea nueva, innovadora y que arroja una mayor competencia a este mercado inmobiliario copado por las grandes empresas y ahora por los bancos.

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Hace unos meses publicábamos un post en el que explicábamos el primer borrador para regurlar los REIT (Real Estate Investment Trust) en España (ver post). Como ya dijimos, los REIT son vehículos de inversión que tienen una fiscalidad especial (mejor que una compañía estándar) para que puedan competir, de alguna forma, con los REIT existentes en el resto de los países europeos.El ministerio de hacienda, en este segundo borrador ha dado un cambio radical de enfoque a los futuros REIT españoles. En el resto de Europa, los REITs tienen un tipo impositivo muy bajo (cercano al 1% o nulo) y a cambio deben repartir el 90% de las rentas procedentes de los alquileres y asumir restricciones sobre el tipo de inmuebles que pueden adquirir el tamaño de la participación de los inversores, etc.En la nueva propuesta se apuesta por:

• Una fiscalidad laxa, pero no nula para el REIT: el tipo propuesto del impuesto de sociedades es del 18%, notablemente menor que el tipo del 30%. Se ha optado por cobrar impuesto de sociedades a nivel del REIT y permitir que los particulares no pagen impuestos sobre los dividendos procedentes de éste.
• Peculiaridades propias del vehículo como:
  • Cotizar en el mercado, es decir bien sea en mercado contínuo o OTC.
  • Repartir el 90% de las rentas obtenidas por los alquileres de los inmuebles en forma de dividendos. Este parámetro hace que sea necesario tener un tamaño mínimo para poder mantener la estructura con el 10% de las rentas obtenidas. Asimsmo, estarán forzados a repartir el 50% de las plusvalías de obtenidas en la venta de inmuebles.
  • Inversión únicamente en activos inmobiliarios en rentabilidad
  • Apalancamiento máximo del 60% (faltaría determinar el plazo máximo de la deuda, pero supongo que estará cera de 20 años), este límite es perfectamente asumible para activos con rentabilidades próximas al 7% (yield), ya que el servicio de la deuda podría ser pagado desde el primer mes con las rentas.
  • Un capital mínimo de €15M

Además elimina la restricción de que un accionista no pueda poseer más del 5% de un REIT.En España los REIT (nombre genérico conceptual) serán los SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Invesrión en el Mercado Inmobiliario). Seguiremos atentamente los cambios que se produzcan en la futura normativa ya que debido a la crisis inmobiliaria, muchos bancos y sociedades interpuestas de éstos pretenden quedarse activos para alquilarlos y en un futuro venderlos.

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Espeluznante la caída de actividad que presentan los números de la inmobiliaria Reyal Urbis en el primer trimestre del ejercicio. Y es que lo que asusta no es la caída del 40% de los ingresos hasta los 187 millones de euros, o que haya presentado unas pérdidas de 52 millones. Lo realmente terrible es la caída, perdón quizás sería más adecuado decir la total ausencia, de la cifra de preventas comerciales… que cayeron un 97% alcanzando la ridícula cifra de 7 millones de euros. (Las preventas comerciales son un buen indicador para prever que ingresos obtendrá en un futuro próximo una inmobiliaria, es decir los ingresos de 187 millones de euros de este trimestre corresponden a las preventas comerciales cerradas en anteriores trimestres).

Teniendo en cuenta que Reyal Urbis tiene activos valorados en más de 10.000 millones de euros, que en todo un trimestre sólo consiga cerrar preventas por un puñado de pisos es francamente alarmante y nos estaría indicando que los peor para el sector inmobiliario en España estará llegando en este 2008 y confirmaría que más que una desaceleración el sector vive una auténtica parada en seco.

Por cierto la compañía tiene un endeudamiento financiero neto superior a los 6.000 millones de euros. Si los ingresos simplemente desaparecen, será complicado pagar esa deuda por muchos activos que tengan.

El sector lleva ya un año de desacelaración intensa y ahora está llegando al parón total de actividad. Las causas no están ni en el alarmismo de los medio, ni en la subida de tipos de interés, ni en el credit crunch, el culpable principal son los precios alcanzados que son insostenibles. Si se quiere reactivar el sector, no hay ayuda que valga, todo pasa por una reducción considerable de precios… es decir una vuelta a la normalidad.

Por cierto en los EEUU, que siempre suelen ir uno o dos años por delante en crisis económicas, las caídas de precios en el sector de la vivienda están siendo más que considerables en algunos estados. En las Vegas un -22,84%, Miami -22,72%, Los Angeles -19,43% o en San Francisco -17,19%. (datos dedicados a los que creen que la vivienda es un activo que nunca baja de precio).

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El portal inmobiliario portae ha realizado , en mi modesta opinión, una inteligente campaña de marketing utilizando el sentido del humor para activar este sector tan depauperado estos últimos tiempos. En el fondo no hay nada nuevo, lo que si que hacen es desmarcarse de la competencia y a través de un sentido caústico de la realidad ofrecen una visión de empresa moderna y reactiva.

Para ello han creado una págima web llamada “por las buenas o por las malas“, donde dan la oportunidad al usuario para que diga como quiere vender o comprar su vivienda. En la misma home ya hay un primer resultado de la encuesta formulada y después te encuentras diferentes contenidos ( muy entenedores ) de que hacer a la hora de vender un piso y para mi lo más divertido que es un diccionario maléfico, donde el usuario encuentra frases tipológicamente estandars y la traducción real, os pongo algún ejemplo:

- Bajo muy tranquilo

Es un sotano sin ventanas.

- Piso perfecto para parejas jovenes

Los vecinos son todos estudiantes y montan fiestas todos los días

- piso exclusivo

No podrás pagarlo jamás

- Piso con muchas posibilidades

Efectivamente cuando lo tires al suelo podrás empezar de cero

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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Leo una notícia que parece seguir confirmando lo inevitable. El parón del sector inmobiliario es un hecho, y así lo demuestra la red de agencias inmobiliarias Don Piso que ha anunciado una caída del 25% en el volumen de transacciones registradas durante el primer trimestre del año (atención a lo del primer trimestre, porque probablemente la situación puede haber empeorado bastante más durante el segundo).

Entre las causas para semejante parón DonPiso señala:

“La subida de tipos y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios y a la falta de un punto de equilibrio entre los vendedores, que piensan que su vivienda vale más de lo que vale, y los compradores, que están convencidos de que los precios de la vivienda bajarán y, por tanto, “aplazan equivocadamente su decisión de compra”

Dicho todo esto el responsable de Don Piso no duda en calificar la situación de aterrizaje suave ( Glups, no se sé que será un aterrizaje suave pero una caída del 25% en las ventas me parece que calificarlo de suave no es lo más adecuado).

Tal como está el patio no me extraña que Habitat (que compró DonPiso dentro del paquete de la inmobiliaria de Ferrovial), no esté pudiendo colocar la red de agencias inmobiliarias a nadie.

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Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%. Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.

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Vamos a cambiar de tercio depués de habernos centrado gran parte del dia en el tema de la crisis del mercado de deuda. En este caso, vía Tecnología Inmobiliaría, descubrimos en este post un esplendido recopilatorio de los 10 mejores blogs inmobiliarios tanto en español como en inglés.

Con la que se avecina en el sector inmobilario, estaremos atentos a la información que nos aporten estos blogs.

[tags] inmobiliaria, blogs [/tags]

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Mini reportaje de la BBC sobre el mercado inmobiliario Español, para variar otros que se cuestionan la bonanza de nuestro mercado inmobiliario. Quizás lo más sorprendente es cómo Carme Chacón (nuestra nueva ministra de la vivienda) decide cortar la entrevista cuando le preguntan sobre un posible pinchazo inmobiliario. Yo me he quedado bastante perplejo de la falta de reflejos o de cancha de nuestra ministra, por no decir otra cosa, ante una pregunta que creo que merecía una respuesta y más si viene de un reportero de un medio de prestigio internacional y gran difusión como la BBC….

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pinchazo inmobiliario
[/coolplayer]

…..igual fue que estaba molesta porque el reportero no pronunció bien su nombre.

Veo que también lo comentan en CienLadrillos.

[tags] BBC, Minsterio de la Vivienda, Carmen Chacón[/tags]

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En el blog Inversión, Especulación y cosas más, doy con un enlace a un magní­fico documental emitido por TV3 (subtitulado en castellano) sobre el fin de la burbuja inmobiliaria en España.

[coolplayer]http://www.metacafe.com/watch/487420/[/coolplayer]

A parte de realizar entrevistas a promotores inmobiliarios para saber cual es la situación actual, se dan un paseo por Miami para ver cual es la situación del precio de la vivienda tras el pinchazo del mercado en los EEUU. Quizá lo que más llama la atención es que en Miami ves casas de 180 m2 subastándose por 130.000 euros… y con esa cantidad de dinero en España hoy en dí­a no te compras ni una caja de cerillas a pesar de que la renta per cápita de nuestro paí­s es significativamente inferior a la de los EEUU. Si tenéis media hora para ver el documental os lo recomiendo.

[tags] TV3, Burbuja Inmobiliaria[/tags]

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