El pinchazo de la burbuja inmobiliaria comportó la aparición de un nuevo fenómeno empresarial en España. Empresas a las que  podríamos denominar muerto viviente (Walking Dead), en donde el cocktail desplome de la actividad, reducción del precio de los activos y alto endeudamiento bancario, las ha dejado en una especie de limbo a medio camino entre la vida y la muerte y cuya principal actividad consiste en reestructurar préstamos con la banca, intercambiar activos por deuda o realizar extrañas ampliaciones de capital.

Fergo Aisa, no es un caso especial, sino uno más de muchos otros y nos sirve cómo ejemplo para ilustrar el fenómeno.

El pasado 27 de diciembre la Junta de Accionista aprobaba una ampliación de capital, que a parte de ser algo atípica se quedaba algo coja.

AMPLIACIÓN CAPITAL en FERGO AISA:

En primer lugar se  procedía a reducir el capital social de la compañía, pasando valor nominal de la acción de 1€ a 0,25€, vía amortización de reservas, es decir el capital social se reducía de 79,4M€ a 26,49M€ con el objetivo de restablecer el equilibrio patrimonial contable. Típico movimiento de una operación acordeón en una empresa que tenía unos fondos propios negativos antes de la ampliación de unos 80M€.

En segundo lugar estaba prevista una ampliación de capital de 390M€ que se desglosaba de las siguiente manera:

1)    Aportación de 46,7M€ vía compensación de créditos (básicamente con acreedores no financieros de la compañía)

2)    Aportación de inmuebles por 238,2M€

3)    Aportación de acciones o participaciónes sociales por 101,38M€, aunque se aportan acciones en sociedades parece que en el fondo es una aportación de inmuebles ya que es muy probable que sean sociedades inmobiliarias.

Finalmente la ampliación de capital ha sido de 217M€, un 56% de lo previsto.

A destacar:

a) Que las aportaciones realizadas en la ampliación de capital son aportaciones no dinerarias, por lo que no hay entrada de cash en la compañía. Es cierto que se refuerza el balance, pero se refuerza con activos que tienen el mismo problema que tienen los activos que ya tiene la compañía, es decir activos no líquidos.

b) Se indica que sólo se ha cubierto la ampliación de capital debido a la dificultad que se ha tenido para valorar muchos de los activos que se iban a aportar o a que estos al final tenían una valoración muy inferior a la esperada, lo cual es un signo claro de los problemas que afronta en general el sector inmobiliario y determinados activos inmobiliarios sobretodo terrenos, donde las valoraciones han caído en picado y su venta es más que complicada.

c) Desde mi punto de vista, la ampliación mejora la solvencia “contable” de la compañía pero no soluciona las posibles dificultades de liquidez que puede tener a corto o medio plazo. La clave estará en saber con que velocidad se podrán vender o liquidar los activos inmobiliarios existentes y aportados a la empresa en la ampliación de capital y que en su mayoría “parecen” activos de baja calidad, si hoy en día algún activo tiene calidad.

El Balance Fergo Aisa antes de la ampliación de capital:

Pero volvamos un paso atrás, antes de la ampliación de capital el principal activo de la compañía eran los 6M€ que tenía en caja y los 346 M€ en la partida de existencias, que son activos inmobiliarios. A los bancos les debía 361 M€ de los cuales 214M€ era a corto plazo (menos de un año) y a otros acreedores unos 147 M€. La situación obviamente no es buena y el parráfo nº 3 en el informe de auditoria de las cuentas consolidadas del 2009 ya lo dice todo:

“Considerando la evolución en general de las valoraciones de activos inmobiliarios en los últimos meses y muy especialmente en el caso del suelo rústico, que conforma una parte significativa del stock total del grupo, la existencia de muy pocas transacciones comparables, y la situación financiera del grupo mencionada en el párrafo 4 siguiente, que puede implicar la necesidad de realizar activos inmobiliarios en el corto plazo, entendemos que podrían existir minusválias adicionales en el valor de mercado de los activos inmobiliarios.”

Es decir que probablemente los 346M€ de existencias realmente hoy en día valen mucho menos, que valorar el suelo, sobretodo si es rústico es una tarea imposible y que vale una fracción de lo que se pagó por él. A esto le podemos añadir los motivos por los que no se ha cubierto el grueso de la ampliación (no se podían valorar los activos o se hacía a precios inferiores a lo esperado) nos da una composición de lugar de como esta el sector a día de hoy, como están las inmobiliarias y cada vez más directamente a que problema se enfrenta nuestro sector financiero.

Los ingresos de Fergo AISA:

Para saber como va la actividad comercial, nada como darle un vistazo a los ingresos que ha tenido la inmobiliaria en los primeros 6 meses del año.En total 32 M€, una cifra que no está mal dadas las circunstancia aunque represente una caída del 51% respecto el año anterior. La cosa se complica un poco más cuando indican que el grueso de los ingresos corresponden a la entrega de solares en Manilva como dación en pago de deudas y a la nueva actividad de construcción. Es decir que si no es entregando papelitos por deuda no se hubiera vendido nada.

Lo cierto es que en España algo se vende, pero imposible casi no hacerlo sin reconocer minusválias en el balance, y igual se venden promociones acabadas, en el cara opuesta de la moneda tenemos el suelo rústico, del que la banca ha acumulado un importante stock. Además con el grifo de la financiación cerrado a ver quien es el valiente que se pone a realizar nuevas promociones y además teniendo que competir con los nuevos amos y señores del ladrillo las entidades financieras, ahora convertidos en promotores y además en proveedores de financiación, eso si que es tener toda la cadena de valor de un sector, igual el tribunal de la competencia tendría que decir algo al respecto, pero mejor no demos ideas para no complicar más la situación.

¿Vale algo en Bolsa Fergo-AISA?

Pues por sorprendente que pueda parecer cotizando hoy a 0,21€ la acción la compañía para sus accionistas vale 22 M€, lejos quedan ya aquellos tiempos en los que valía más de 18€ por acción, quizás recordando esos precios hay algún incauto que aún compra acciones. Con este panorama, algún de vez en cuando alguien nos pregunta si es momento de comprar acciones de alguna inmobiliaria cotizada.

Pues bueno, para mi una compañía que en el fondo es de la banca, vale para sus accionistas cero euros. Si los tiempos cambian mucho o la banca opta por quitas de deuda en lugar de reestructuraciones puede que algún día con suerte la compañía llegue a valer algo para sus accionistas.

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La alemana Axel Springer adquiría el 12,4% del portal inmobiliario francés SeLoger.com, con la intención de lanzar posteriormente una OPA para hacerse con el control de la compañía, ofreciendo unos 566 millones  € o 34€ por acción por hacerse con el portal.

SeLoger.com, creada en 1992, es el portal inmobiliario líder en Francia, cuenta con una cartera de más de 1,1 millones de inserciones de bienes inmobiliarios y un tráfico de más de 3 millones de usuarios únicos que pasan una media de 15 minutos en la página y 14,1 millones de visitas al mes.

A cierre del 2009 la compañía facturó unos 73 millones de euros, unos 71 millones en 2008 y obtuvo un Ebitda de 37 millones de euros. En el primer semestre del 2010 la cifra de negocios se había incrementado un 11%, la deuda neta era prácticamente cero por lo que Springer a pagado cerca de 15 veces el Ebitda de la compañía, una cifra que parece bastante elevada teniendo en cuenta que  SeLoger es un buen negocio que está bien posicionado pero que al menos en el mercado francés parece que ya ha entrado en una fase más madura.

En fin para mi estas cifras son algo elevadas y muestran un poco la desesperación de ciertos players “tradicionales” en el mundo de la publicidad, que están viendo como el negocio en internet no solo ya está cuajando como modelo sino que por allí pasará claramente el futuro. Aunque el mercado no es el mismo, enhorabuena a los amigos del Idealista.com ya que seguro que está transacción será una referencia interesante para ellos.

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La administración concrusal de una de las filiales del Grupo Inmobiliario Nozar, Lena Construcciones, ha lanzado todo un órdago que puede tener importantes consecuencias para la banca acreedora.

En concreto han demandado al juzgado para que JP Morgan devuelva a la filial de Nozar, unos pagarés que entregó a JP Morgan como parte del pago de su deuda.

Recordemos, y este punto es muy importante, que en una compañía en proceso de concruso de acreedores, el juez puede exigir, que se retrocedan las operaciones realizadas en los dos últimos años y que se consideren que perjudicaron a la compañía y sobretodo al resto de acreedores.

Según indican los administradores concursales de Lena Construcciones:

“los administradores de Lena Construcción -que eran prácticamente los mismos que los de la sociedad dominante- han atendido lo que interesaba a otras sociedades del grupo descuidando la tutela del interés propio y específico de la sociedad constructora”.

“se ha vaciado patrimonialmente por acudir en auxilio financiero de la sociedad dominante”.

Hablando en plata, Nozar utilizó el dinero de su filial para cubrir las obligaciones de otras empresas con la banca, lo que ha perjudicado a los actuales acreedores de la filial. Y ahora los administradores concrusales de la filial solicitan que se retrocedan estas operaciones.

En este caso en conreto, Afirma Grupo Inmobiliario tenía una deuda pendiente con Lena y saldó esas deudas entregándole unos pagarés. Lena utilizó esos pagarés emitidos por Afirma para pagar una parte de la deuda que tenía Nozar con JP Morgan. La constructora filial realizó tres desembolsos: los dos primeros el 27 de octubre de 2008 y el tercero el 13 de febrero de 2009 por un importe de 2,6 millones de euros.

¿Una Práctica muy extendida?

El tema es bastante importante, porque recordemos que la función de los administradores concursales, es la de defender los intereses de todos los acreedores por igual, sea cual sea su tamaño, y evitar que las sociedades con mayor peso o poder de negociación, y los bancos entre ellos, creen preferencias en el proceso de cobro.

Y recordemos, que en muchos de los procesos concursales de inmobiliarias, son innumerables los casos en los que la banca ha acordado recibir activos en dación en pago, antes de la declaración de una compañía en concruso.

En el caso de Nozar, recordemos que esta, entre diciembre de 2007 y septiembre del 2009, pagó a sus bancos acreedores más de 1.700 millones de euros.

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Esta mañana de camino al trabajo he pasado por delante de una oficina de Caixa Catalunya, a estas horas uno aún va un poco dormido, así que ya había caminado unos metros cuando mi cerebro ha empezado a procesar… acababa de ver algo que no cuadraba con los esquemas habituales.

He retrocedido unos pasos y enseguida he dado con el motivo de mis inquietudes… efectivamente aunque parecía que acababa de pasar por delante de una oficina inmobiliaria, lo que estaba observando era una oficina de Caixa Catalunya.

Si hace unos días ya indicábamos la competencia  “desleal” que está haciendo la banca a las inmobiliarias discriminando las condiciones y el análisis de riesgos dependiendo de que si el que quiere comprar una vivienda está comprando un piso que el banco tiene en su activo o uno que no, ahora vemos que algunas entidades, están empezando a reconvertir sus oficinas bancarias en oficinas inmobiliarias….

Eso si, les falta afinar un poco el modelo… no se si tiene mucho sentido ponerse a vender en una oficina del Barrio de Salamanca de Madrid, pisos que se encuentran en Vallecas.

Ilustro el post con las fotos que he tomado a toda prisa desde la blackberry (disculpad la calidad)

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Vía el blog No Quiero Ser Funcionario, doy con una entrevista con el economista Xavier Sala i Martín en Público. Os dejo un par de extractos con los que estoy muy de acuerdo y me parecen interesantes y los voy relacionado con algunas noticias que han salido a la luz estos días y que me parecen interesantes:¿Deflación o Inflación?

Pregunta: Pero ¿no viene una deflación?

No, no. La Fed se ha dedicado a imprimir dinero como loca y la inflación se crea por la velocidad con la que se mueve el dinero. Hasta ahora no ha habido este problema porque el dinero circula muy lento. Pero, en el momento que se salga de la crisis subirán los precios. El dinero es muy difícil retirarlo de la economía. Es como la pasta de dientes, que cuando sale del tubo no vuelve a entrar. Y si suben los precios la deuda que tiene que pagar el Estado es menor en términos reales. Por eso el bono a diez años en EEUU ha subido, el mercado espera que los tipos suban.

España, Banca y Ladrillo

Pregunta: ¿Y qué pasa con España?

España tiene otro problema, el de la dependencia de la construcción. El ladrillo supone un 15% del PIB y ahora se tiene que convertir en un país normal. Además, hay un agujero en el sector financiero que no viene de bonos tóxicos sino de la Costa del Sol. Las inmobiliarias, promotoras y constructoras deben a los bancos el 41% del PIB español. Los bancos también tienen que devolver lo que han tomado prestado. Hay un agujero financiero gigante que hay que arreglar.

Un par de noticias interesantes sobre el tema, la primera que leo en Invertia  que según DBK los activos inmobiliarios adjudicados y adquiridos por bancos y cajas como consecuencia de impagos hipotecarios y daciones en pago de deudas ascendían a 15.300 millones de euros en marzo, una cantidad siete veces superior a los 2.000 millones con los que contaban al cierre de 2007. Una forma como cualquier otra de guardar la mierda debajo la alfombra.

La segunda, otra técnica de ocultar la basura, pero esta recomendada por el regulador,  que cambia las reglas de juego a medio partido para que la Banca no tenga que realizar tantas provisiones y pueda seguir maquillando resultados, El cambio realizado por el Banco de España para las hipotecas morosas supondrá una rebaja sustancial de las provisiones, la nueva norma podrá reducir un 50% la necesidad futura de provisiones de las hipotecas de más riesgo.

Y relacionado con el post de ayer, “Evolución del Precio de la Vivienda en EEUU” y donde comentábamos la situación del mercado inmobiliario español, tenemos la declaración del lobby inmobiliario G-14, que nos indicaba que el precio de la vivienda en España ya ha retrocedido en un 20% y ya se ha realizado el grueso del ajust, sólo les faltaba introducir una cuña publicitaria al estilo “Nunca hemos tenido una oportunidad tan buena para comprar e invertir en el inmobiliario”.

España. Modelo Económico:

Pregunta: Y, ¿qué solución queda?

España ya no puede competir en precio ni en calidad, así que necesita innovar. Pero la innovación no es I+D. Hay que dejar esa obsesión enfermiza y no pensar en hacer Silicon Valley II. Para mí, dos de las mejores ideas han venido del sector del café: Nespresso y Starbucks. Y otra gran idea ha sido la de Zara, en el sector textil. ¿Quién lo iba a decir cuando todo el mundo se dedicaba a buscar móviles de quinta generación? Y la innovación estaba en el café El Gobierno español tiene que entender que la innovación es una cosa que puede suceder en todos los sectores. Que hay que reformar la educación y ayudar a crear empresas. Y sobre todo ayudar a implementar las ideas simplificando la regulación. Los empresarios españoles cuando se les pide una medida que aumente su competitividad dicen: “Quíteme de encima al alcalde”.

No puedo estar más de acuerdo en esta afirmación de Sala Martín, la innovación empresarial no es el I+D+i ni construir parques tecnológicos, la innovación para que una empresa prospere está en innovar en el modelo de negocio. Creo firmemente que el I+D+i tal como lo entienden nuestros políticos no sirve para casi nada, e intentar replicar modelos de clusters sirve para muy poco, al respecto os dejo un par de post que escribimos “I+D no mejora los resultados empresariales“  o un caso bastante simple de modelo de éxito empresarial como el “Caso Swatch“

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Cuando empezó la crisis de las hipotecas subprime, algunos economistas nos indicaron que no debíamos temer una recesión global debido a que las economías emergentes (China, Brasil, India) estaban capacitadas para resistir, vía consumo interno, la caída de los EEUU y Europa. Bueno un tiempo después todo indica que esa teoría es no era precisamente la más acertada y que la recesión global es una realidad.

Ahora tenemos la teoría de los brotes verdes, donde los más optimistas están viendo signos alentadores de estabilización con potencial de recuperación.

En fin, os dejo algunos datos y juzgad vosotros mismos.

En el último trimestre, en términos anualizados, la economía Alemana ha caído un 14%, Japón se deja un -15%, México un -21% y el Reino Unido un -8%.

El comercio mundial está en proceso de colapsar. Las exportaciones Chinas han caído un -41%, las Japonesas un -38% y las Alemanas un -32%. Información y gráfico encontrado en The Big Picture.

En España, los créditos vivos otorgados por la banca a promotores y empresas de la construcción, ascendían en el año 2000 a 33.500 millones, y alcanzaron los 470.000 millones en 2009 (esta cifra representa la mitad del PIB) y el sector está totalmente paralizado, así que una parte importante de estos créditos son potenciales créditos morosos.

Hace unas semanas ya advertimos del riesgo de que algunas de las titularizaciones hipotecarias de CajaMadrid dejaran de pagar intereses, hoy leemos en InvestorsConundrum que tres tramos de una de estas titularizaciones ya han anunciado que no pagarán cupones ya que los impagos de más de 90 días de las carteras hipotecarias que compenen esta titularización superan el 16%.

Si los EEUU han tenido una problema con su banca, no quiero ni pensar lo que pasará en Europa. Los bancos europeos están más apalancados que los norteamericanos y los activos bancarios de los bancos europeos, representan cerca de 3 veces el PIB de la región contra el 50% que representaban los activos bancarios norteamericanos contra el PIB de ese país.

¿Como estamos intentando arreglar el problema del desapalancamiento al que se enfrentan nuestras economías? Muy simple, estamos cambiando apalancamiento privado por apalancamiento público y déficit público. Tanto los EEUU, como Reino Unido, Rusia, España o Irlanda van camino de alcanzar déficits públicos del 10% y si seguimos con la tónica de que el desapalancamiento privado sea asumido por más apalancamiento público las emisiones de los gobiernos tendrán que empezar a competir por captar la atención de los inversores incrementando las tipos de interés que ofrecen sus emisiones.

En fin estamos metidos en un embrollo de cuidado, y me parece que los brotes verdes no son suficientes para levantar mi optimismo, sigo pensando que estamos más bien en la Primavera de los Zombies.

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En la sección “Dinero” de La Vanguardia doy con una interesante propuesta de Fernando Trías de Bes y Felip Artalejo Poater, que proponen un mecanismo para ayudar reforzar a las entidades financieras españolas y quizás los más importante permitir a familias con problemas salvar el impago de su hipoteca.

Creo que la mejor forma de ilustrar la propuesta es resumiendo el ejemplo que ponen:

Tenemos a una familia hipotecada con 200.000 euros, con una hipoteca a 25 años a Euribor +1% y que está pagando una cuota de 936 euros. Antes ingresaban unos 2.500 euros, pero debido a la crisis uno de los coynuges ha perdido su empleo y ahora sólo ingresan 1.500 euros. Es decir les sobran 564 euros para vivir, una cifra a todas luces insuficiente.

La familia solicita acogerse al “Plan de desendeudamiento temporal” que proponen los autores. Para ello tramita la petición a través de su entidad financiera. El organismo público que gestiona este fondo de “desendeudamiento temporal” verifica que la familia cumple ciertas condiciones y en caso positivo asume el 50% del importe de la hipoteca. Para ello comprará  al banco el 50% del importe de la hipoteca, es decir  100 mil euros, con la que la familia se quedará con una parte de la hipoteca “congelada” y una parte “viva” de 100 mil euros cada una.

La “viva” continuará amortizándose cada mes pero se alargarán las condiciones por ejemplo a 40 años y se le reducirá el tipo de interés al Euribor +0,25%. En este ejemplo la devolución de la viva supone una cuota mensual de 318 euros.

De la parte “congelada” la familia deberá pagar un interés subvencionado por ejemplo el 1,5% anual, esto supone una cuota mensual de 125 euros al mes, lo que hace una cuota total de 443 euros al mes (la suma de las dos cuotas).

En este caso la familia habrá visto reducida su cuota mensual de 936 euros a 436 euros.

El banco habrá recibido una inyección de liquidez por el 50% del importe de la hipoteca y habrá visto como una de sus créditos no caía en mora, aunque sigue compartiendo el riesgo con el fondo.

En caso  que la familia no haga frente a sus nuevas cuotas se podrá ejecutar la hipoteca y el banco y el fondo recuperarán el dinero en función del importe de deuda que tenga cada uno de forma proporcional y a las familias que se acogen al plan se les impediría tomar nuevas deudas hasta que no liquiden la hipoteca.

Cada año, el banco convertirá 5.000 euros del tramo  de la hipoteca “congelada” en hipoteca “viva” (es decir un periodo de 20 años) por lo que la cuota de la familia irá incrementándose progresivamente en el tiempo y el fondo recuperará el principal de la deuda que ha asumido.

El Fondo, que podría denominarse “Fondo  de Reestructuración Hipotecaria -FNRH-” sería una entidad pública con capacidad para emitir obligaciones garantizadas. Cualquier inversor privado, ahorrador o fondo de inversión podría adquirir participaciones.El capital estaría garantizado al 100% por el Estado, y pagaría un interés del 5% anual a los inversores.

Supongamos que el Fondo capta 15.000 millones de euros, el coste anual para las arcas del Estado sería de unos 526 millones de euros al año, (Diferencia entre el tipo del 1,5% que recibe el fondo de la familia hipotecada y el 5% que paga a los inversores), pero hemos de tener en cuenta que esos 526 millones de euros anuales servirían para evitar el impago de unos 30.000 millones de euros en hipotecas, es decir por cada euro de coste público que tiene el fondo, alivia el riesgo del sistema financiero en 57 euros.

El Fondo Trías de Bes-Artalejo me parece que conceptualmente está bien parido. Primero, permite ayudar directamente a las familias en problemas en lugar de sólo inyectar dinero a la banca, no tiene una implicación de moral hazard ya que aquí a nadie se le perdona su deuda sino que todos (Banca y Familias) deben seguir asumiendo sus responsabilidades, pero transitoriamente supone una inyección de liquidez para la banca y un alivio para las familias con un coste público reducido.

Igual para reducir el riesgo del Fondo para el estado, lo que se podría hacer es que en caso de impago de una hipoteca, en caso de tener que ejecutar la hipoteca, en el importe recuperado el Fondo recibiría íntegramente, por ejemplo,  el 25% del importe recibido en la ejecución y después se repartirían Banco y Fondo el resto de los fondos recuperados de forma proporcional. Es decir un tramo de la deuda hipotecaría asumida por el Fondo, sería senior respecto a la del banco.

Tenéis más detalles del Plan de Rescate en esta web.  Por favor que alguien se la envíe a la Ministra Salgado.

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Supongo que muchos os preguntaréis como puede estar pasando lo que está pasando actualmente con la banca, con caída en desgracia de entidades que hasta hace poco tenían la imagen de ser las más robustas del mundo y que en pocos meses han sucumbido a la crisis financiera, algo similar a lo que ha sucedido con muchas inmobiliarias en España las cuales de la noche a la mañana en poco menos de un año han caído en barrena. Algo similar podría suceder también a muchas empresas industriales con la crisis económica, pero quizás si les damos una ojeada a unos ejemplos de la composición de los respectivos balances comprenderemos porque las empresas “de toda la vida”, aunque no tienen una capacidad infinita para resistir a la crisis, si tienen un balance que les puede permitir  capear el temporal, al menos en las primeras fases.

He cogido al azar la estructura de balance de un banco español cotizado, de una inmobiliaria española cotizada y de una empresa industrial cotizada, no pretende ser un ejercicio académico ni mucho menos, sólo pretende ser un ejercicio ilustrativo y orientativo, con los errores que suelen conllevar semejantes simplificaciones.

Grado de Endeudamiento:

La primera observación yo la realizaría empezando por el final. Mientras la estructura de endeudamiento de la empresa industrial está pensada para ser devuelta con el cash que genera el negocio, la deuda representa 2,0x el Ebitda que genera la compañía, tanto en la inmobiliaria como en el banco su estructura de endeudamiento está pensada básicamente para ser devuelta con la venta de activos (titularizaciones o inmuebles) o incluso en el caso de la banca está pensada en que este nivel de endeudamiento se vaya manteniendo hasta el infinito.

Obviamente, en una coyuntura como la actual, en que los activos se han vuelto ilíquidos, esto supone un grave problema de liquidez para inmobiliarias y entidades financieras. La deuda sigue venciendo y no tienen ni liquidez ni activos suficientemente líquidos para hacer frente a los vencimientos de deuda es todo un problema, de allí los esfuerzos  de las entidades financieras para captar liquidez vía emisión de preferentes o similares y la restricción a dar nuevos créditos (salida de caja). Por esto mismo motivo, aunque permita esconder morosidad, la compra de activos inmobiliarios sigue siendo un problema para la banca ya que significa cambiar préstamos (que deberían ofrecer al menos una liquidez anual vía intereses cobrados y amortización anual de capital) por activos inmobiliarios que a día de hoy son totalmente ilíquidos.

Fondos Propios sobre Total Activo:

En la segunda línea empezando por el final, nos paramos en el porcentaje de los fondos propios sobre el total del activo o del pasivo. De nuevo nos damos cuenta que es en el caso de las entidades financieras donde los fondos propios representan un porcentaje menor de todo el activo. Una corrección a la baja en la valoración de los activos que tienen bancos o inmobiliarias en su balance o un repunte significativo de la morosidad (uno de los activos de la banca son los créditos concedidos) puede simplemente liquidar o llevarse por delante los fondos propios de la entidad financiera o la inmobiliaria, son balances muy apalancados respecto a su fondos propios lo que les permite ofrecer una excelente rentabilidad en momentos de vacas gordas pero puede comportar graves problemas en épocas de vacas flacas.

Grado de Liquidez:

Y después tenemos la caja o activos líquidos que tienen en el balance, en el caso de inmobiliarias o bancos la no renovación de un porcentaje significativo de la deuda financiera puede suponer entrar en problemas de liquidez. En el caso de la empresa industrial del ejemplo (no todas son así) la compañía podría afrontar el vencimiento inmediato de la mitad de su deuda y seguir con su actividad.

En el caso de la banca, el asunto se agrava un poco más si tenemos en cuenta que adicionalmente  cerca del 40% de su balance está financiado con deuda y otro 40-45% está financiado por los depósitos a clientes,  sólo que el 10% de los clientes retiraran sus depósitos, el banco se quedaría sin ninguna liquidez.

Creo que lo expuesto puede ser un buen ejemplo para ilustrar de forma sencilla lo que está pasando si tenemos en cuenta la que está cayendo y para tomar precauciones al invertir en bancos o inmobiliarias o empresas con balances apalancados, ya que con la coyuntura actual y en el mejor escenario no es de extrañar la batería de ampliaciones de capital que estamos viendo y en caso de que los accionistas privados no acudan a dichas ampliaciones o estas se tengan que realizar con urgencia ver alguna nacionalización parcial que pueda liquidar totalmente nuestra inversión. (Ver post: “Los bancos valen cero“)

Por cierto, por primera vez en mucho tiempo, leo unas declaraciones sensatas de Solbes, animando a las entidades financieras a reconocer sus problemas y limpiando sus balances, las reglas del negocio han cambiado y la única forma de restablecer la confianza y el flujo de dinero no es escondiendo la mierda debajo la alfombra sino limpiando en profundidad y aireando la casa.

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Alucinantes las variopintas propuestas que se están lanzando desde diversos lobbys económicos tratándole de indicar al Gobierno propuestas para frenar la crisis que afecta a España. Una ya empieza a dudar si confunde realidad con ficción o si las firman Mortadelo y Filemón, pero no, las diferentes medidas que han aparecido en los medios los firmaban las cabecillas pensantes de nuestros lobbys Inmobiliarios y Financieros, eso si con el denominador común de barrer cada uno para su casa.

Pasó a recopilar una muestra, empezando por la que nos envió Carles por email:

- “La Asociación Española de Banca (AEB) pide que el gobierno utilice el fondo de la Reserva de la Seguridad Social para comprar cédulas hipotecarias y bonos bancarios“. En fin, casi ni merece comentarlo, pero no sólo han empapelado a una gran parte de los ciudadanos con hipotecas a 40 años y ahora encima quieren que nos compremos a nosotros mismos nuestras hipotecas con lo ahorrado por el Estado para nuestra jubilación. No es que financieramente me parezca un disparate, es que simplemente es amoral.

- Las propuestas de la Asociación de Promotores y Constructores de Viviendas son de lo más variado. Desde proponer una especie de nueva figura de vivienda protegida con precios entre la VPO y la vivienda libre, una especie de ser mutante que creo que ni ellos entiendes, proponiendo que lo que es una vivienda libre después se convierta en protegida (¿para sacarse el stock que no venden?.

- Que el comprador pague un tipo de interés fijo y el Estado asuma las subidas (es decir todos los españoles pagaremos de nuestro bolsillos el riesgo financiero de los que han decidido endeudarse). Cómo se suele decir ante estas condiciones maricón el último.

- Y cómo no podía faltar toda una serie de deducciones fiscales adicionales para comprar primera vivienda, para deducir impuestos por alquilar una segunda vivienda. Dinero que saldría de los contribuyentes para seguir aguantando el modelo del ladrillo.

Ante semejantes presiones y tonterias, sólo puedo decir…. Solbes RESISTE.

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En un email, Carles, nos pide que comentemos la demanda de la patronal constructora y de los promotores para que el Gobierno tome medidas para evitar un descalabro en el sector, entre ellas rebajas fiscales adicionales a los hogares para que compren viviendas y así evitar el que parón de la construcción afecte a toda la economía.

Antes de entrar en materia, me gustaría tocar otro punto, que puede ayudar a entender la predisposición o no del Gobierno a apoyar el sector. Así que según leo en la Vanguardia, la Generalitat de Cataluña recaudó la friolera de 1.140 millones de euros menos por la caída de los ingresos del Impuesto de transmisiones patrimoniales y el de Actos jurídicos documentados, ambos muy relacionados con el nivel de compraventa de inmuebles, y atención, la caída en ingresos sólo la empezaron a notar a partir del segundo semestre, así que el impacto aún puede ser mucho más significativo durante el 2008. Teniendo en cuenta que el presupuesto total de la Generalitat es de unos 19.000 millones, la pérdida de 1.000 millones de euros en el 2007 es significativa, pero mejor no imaginar lo que puede pasar en muchos Ayuntamientos donde el porcentaje de los ingresos ligados al inmobiliario es significativamente mayor.

Dicho esto, volvemos al tema inicial, las posibles medidas de ayuda al sector. Bueno, la verdad es que no se muy bien como enfocar el tema, quizás me da la sensación que hay personas que aún no se han despertado del sueño del ladrillo “burbuja” que hemos vivido durante los últimos 10 años.

Señores, la fiesta se acabó “game over“. La renta de los españoles no da para comprar viviendas a los precios a los que han llegado, y los inversores que compraban para revender con grandes plusvalías han desparecido. Toca corregir los excesos, no es factible que se construyan 700.000 o 900.000 viviendas año en España, o que el consumo de cemento en España supere el del Reino Unido, Francia y Alemania juntas. No es normal que el precio de la vivienda se incremente un 190% en 10 años.
Los niveles de actividad de los últimos 5 años no los volveremos a ver enaños, si lo volvemos a ver, el sector tiene sobrecapacidad y ahora lo que toca es que el mercado absorba todo lo construido. No creo que exista medida, ayuda o subvención que consiga paliar la debacle, esto no se soluciona descontando 6.000 euros anuales a las familias, toca construir mucho menos y readaptar los precios a la demanda.

La responsabilidad de los profesionales del sector era haberse dado cuenta que la situación vivida no era sostenible y que tocaba hacer hucha en lugar de crecer desmesuradamente vía deuda. Salvo excepciones no lo hicieron, la verdad es que es difícil no querer participar de una fiesta cuando ves a tu competidor hacerse de oro. Al Gobierno le tocaba ir potenciando sectores que pudiesen tomar el relevo en el PIB de la construcción (19% de nuestro PIB), en este caso tampoco han hecho los deberes.

En mi humilde opinión, el dinero que sobre de las arcas públicas debería destinarse a ofrecer incentivos fiscales para poder atraer industrias o sectores de mayor valor añadido a nuestro país, al estilo de Irlanda. Puede que incluso para esto sea demasiado tarde, para atraer estas industrias, no es suficiente con ofrecer un apoyo fiscal, sin mano de obra cualificada que pueda trabajar en ellas no van a venir a nuestro país, y tenemos la educación que tenemos.

En fin, resumiendo, tenemos un problema grave, el hundimiento del ladrillo es irremediable, más que hundimiento, es una vuelta a los parámetros que serían normales. Gastar presupuesto en intentar mantener lo insostenible me parece absurdo.

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Francamente uno tiene la sensación que muy desesperados tenían que estar los de la inmobiliaria Tremón para intentar sacar la inmobiliaria a bolsa con la que está cayendo en el sector del ladrillo en España. Ni las filtraciones interesadas de que Barvhnani podría estar interesado en invertir en la inmobiliaria (el inversor de origen indio se ha convertido en el comodín fantasma de las inmobiliarias cotizadas) ni el supuesto intento de un fondo inversor extranjero intentando adquirir la empresa antes del verano han conseguido salvar una OPV que estaba mal parida desde su inicio.

A uno le empieza a entrar el mal rollo en el cuerpo cuando ve que a falta de argumentos sobre el modelo de negocio, la salida a bolsa se tiene que apoyar con la filtración de noticias algo sesgadas…. el mercado se suele chupar el dedo y competer errores pero todo tiene un límite.

Eso sí, el comunicado oficial del aplazamiento es impecable:

“El Grupo considera que no se dan las condiciones adecuadas para seguir adelante con la oferta por no discriminar suficientemente el mercado en la actualidad entre los distintos modelos de negocio y la calidad de los activo de las diferentes compañías del sector.”

Pues tiene toda la razón del mundo, yo también soy de los “tontos” que no sé apreciar bien la calidad de su modelo de negocio. Claro que cuando un servidor se entera que en un primer momento el calendario de la salida a bolsa se había aplazado porque se habían incluido en el folleto una serie de activos que realmente la empresa no había adquirido al no haberlos podido o querido pagarlos, pero que iban a pagarlos después de la OPV,  agradezco ser uno de esos “tontos” que preferían perderse semejante oportunidad de inversión.

Actualización: Ver post ” Tremón entra en concurso de acreedores“

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Esto es lo que deben pensar muchos de los que deben estar apretando las tuercas de lo lindo a las inmobiliarias que se han endeudado hasta la cejas para realizar adquisiciones y que adquirieron compromisos con la banca para vender activos para reducir la deuda.

Uno de los casos puede ser la de la inmobiliaria Habitat, que adquirió la división inmobiliaria de Ferrovial (con un préstamo bancario de 1.700 millones de euros) justo antes del cambio de ciclo (con la joya de Don Piso incluida) y que está pasando algún que otro aprieto para deshacerse de los activos que había planificado para reducir la deuda bancaria de la operación.

Aunque salen notas de prensa indicando que el proceso desinversor va viento en popa a toda vela (tienen que colocar activos por valor de unos 700 millones de euros). Nos enteramos que algunas de estas ventas de activos, ante la parálisis del mercado, se están realizando por debajo del precio de adquisición, con rebajas en precio de hasta el 6%.

La reciente ampliación de capital en Habitat con la entrada de Ferrovial en el accionariado (un movimiento por parte de Ferrovial que parece más bien una ayuda a Habitat reconociendo que el precio de venta de su inmobiliaria era algo alto) también parece una señal de que las cosas no están yendo como estaban previstas.

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Tengo mis dudas que la bajada de medio punto de la FED consiga despejar los riesgos que se ciernen sobre la economía norteamericana. Es más para mi es una clara señal de que las cosas no van nada bien.
Mientras tanto en nuestro país siguen produciéndose noticias que son todo toque de alarma respecto a las empresas que giran alrededor del negocio del ladrillo.

Con las entidades financieras con los nervios a flor de piel, y con la necesidad de tener que generar recursos para financiar su fondo de maniobra ya que no se prestan entre ellas, ya apuntábamos en este post que el daminficado directo de esta situación podrían ser las empresas fuertemente endeudadas que verían como no se les renovaría la financiación a corto plazo.

Hoy leemos que el Grupo constructor e inmobiliario Llanera, (con 40,3 millones de beneficios netos en el 2006), ha reconocido que está teniendo serios problemas para afrontar el pago de los pagarés que les debe a sus proveedores y que ha principios de verano ya despidió a unos cuarenta trabajadores dentro de un proceso de reestructuración.

Dentro de las noticias “positivas” que se están produciendo y en el marco de la conexión bancaria-inmobiliaria, el Deutsche Bank, añade algo más de leña a la hoguera, al reconocer que su entidad está afectada por la crisis financiera y que dispone en su cartera de más de 29.000 millones de euros en activos de hipotecas de alto riesgo y que de ellos ya estaría obligado a provisionar unos 625 millones en este tercer trimestre. Que no les pase nada a los bancos y aseguradoras alemanas si la situación en España empeora drásticamente, ya que ellos fueron unos de los principales receptores de titularizaciones hipotecarias españolas.

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Lo hemos comentado en algún post, la meteórica subida en bolsa de la inmobiliaria Astroc no se aguantaba por ningún sitio desde el punto de vista fundamental. Después de haber alcanzado cotas imposibles, la caí­da está siendo importante y hoy experimenta un nuevo salto al vací­o desplomándose más de un 24%. Mucha gente habrá ganado mucho dinero especulando con Astroc en bolsa pero ahora la caí­da está siendo durí­sima, en medio de rumores de que el presidente de la inmobiliaria podrí­a haber inflado los resultados de la inmobiliaria. Estos son los peligros de comprar acciones con valoraciones descomunales y sin sentido e intentar jugar a que otro tonto te las compre más caras. La historia te puede funcionar pero corres un serio peligro de pasar de ser el listo a ser el tonto de la pelí­cula.

[tags] Astroc[/tags]

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Recibimos ví­a email el informe (muy completo por cierto) sobre la evolución del precio de la vivienda elaborado por el idealista.com. Creo que los datos del primer trimestre del año son un signo claro de que las cosas en el mercado inmobiliario ya están cambiando y la época en la que hacerse de oro invirtiendo en ladrillo puede haber llegado a su fin.

Así­ según el idealista.com, los precios de la vivienda usada en Barcelona y Madrid en el primer trimestre del 2007 subieron un +0,5% y un +0,8%, con ligeras caí­das de precios en algunos distritos de las dos ciudades (por ejemplo en Barcleona encontramos 5 de los 10 distritos de la ciudad con tasas negativas), en Madrid el precio ha caí­do en 7 de los 21 distritos y es interesante señalar que los mayores aumentos los han tenido los barrios más caros (Salamanca + 3,8&, Centro y Chamberí).

Creo que es importante señalar que los precios sobre los que se han basado para realizar el estudio en idealista.com para realizar el estudio son los precios que ponen los anunciantes. Lo que hace pensar que en épocas de desaceleración los precios finales de cierre de las transacciones están sensiblemente por debajo de los precios publicados de venta.

Os adjunto link al informe del idealista.com. (pdf)

Entre otros hablan del informe en Cienladrillos, y en el blog de Jesús Encinar, CEO del Idealista.com

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Algunos de los Señores del Ladrillo están imparables, entre ellos destaca con luz propia Luis Portillo, el presidente de Inmocaral, que hace algunos meses pagaba un precio récord por hacerse con Inmobiliaria Colonial, ayer anunció que lanzaba una OPA sobre Riofisa, valorando a esta inmobiliaria por 2.000 millones de euros, más del doble del precio al que salió a cotizar Riofisa antes de este verano. Así­ que mientras tenemos a algunos de los jugadores tradicionales del sector vendiendo su cartera inmobiliaria (La Caixa, Ferrovial, o los Jové, entre otros), los nuevos Señores del Ladrillo no paran de acumular activos a unos precios que muchos seguimos sin entender.

[tags] Inmocaral, Riofisa, Colonial[/tags]

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Vaya semanita, siempre con el sector del ladrillo de por medio, hoy se anuncia la OPA amistosa por el 100% lanzada por Matinsa, sociedad de Fernando Martin, sobre Fadesa, a un precio 35,7 euros/acción. Lo que supone valorar a la inmobiliaria de los Jové en 4.000 millones de euros. A pesar de que la realizad sigue empeñándose en demotrar dí­a tras dí­a todo lo contrario, sigo sin entender las estratosféricas valoraciones a las que se están realizando estas transacciones.

[tags] Fadesa, Fernando Martin[/tags]

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Si hace unos meses ya comentábamos la fuerte caída de los precios de la vivienda en Shangai, ahora leemos en el blog Peek Energy que parece que le esta tocando el turno a los inmuebles de la ciudad de Sydney. Parece que en los últimos años, la principal afición de los Australianos al igual que los españoles ha sido la inversión en ladrillo. Ahora, según publica el Sydney Morning Herald, con la subida de tipos de interés, los precios de las viviendas en algunos suburbios de Sydney están sufriendo caídas cercanas al 10% en sus precios, aunque hay casos concretos más sangrantes con caí­das cercanas el 40%:

THREE-BEDROOM brick-veneer house in St Clair sold for just $260,000 at the weekend – down about 42 per cent from its last sale at $450,000 in 2003 in a further sign of the depressed state of the Sydney property market.” fuente: The Real Deal.

Lo dicho, segundo aviso para navegantes y para aquellos que piensan que los precios de la vivienda, nunca pueden caer, sino sufrir un suave aterrizaje. Bueno siempre les queda pensar que España es diferente. Por cierto en Australia los precios de la vivienda se incrementaron un 113% en el periodo 1997-2004. En España durante el mismo periodo “sólo” se incrementaron un 131%.
[tags] Housing Hard Landing [/tags]

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Leemos ví­a La Vanguardia, Expansión, 5 Dí­as, etc… lo que parece ser un nuevo movimiento corporativo en el sector inmobiliario.

La CNMV a las 12:35h (ver en su web en el apartado de hechos relevantes y otras comunicaciones del dí­a) ha anunciado la suspensión cautelar de la cotización tanto de Inmobiliaria Colonial como de InmoCaral al conocerse la presentación de una noticia relevante para ambas entidades. Esa noticia se conocí­a pocos minutos después:

Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona (La Caixa) comunica que está analizando una posible venta de su participación en Inmobiliaria Colonial, S.A., lo cual, caso de así­ decidirse por su Comisión Ejecutiva, convocada para esta tarde, tendrí­a lugar dentro de un proceso de Oferta Pública de Adquisición sobre el 100% del capital.

Como indica el comunicado, esta venta por parte de La Caixa de su participación del 39,54% en Colonial, estarí­a dentro de un proceso de opa sobre el 100% del capital de la inmobiliaria y formarí­a parte del proceso de venta de las participaciones “no estratégicas” en la cartera industrial de la entidad. Esta noticia se produce pocos días después de que de que se conociera la entrada de nuevos socios en el capital de Inmocaral, entre ellos, Domingo Dí­az de Mera, Nozar, Reyal, Grupo 2002 y Caja Duero tras una ampliación de capital por 2.687 millones de euros. Hasta ese momento, el capital de Inmocaral se repartí­a entre Luis Portillo, con un 72%, Alicia Koplowitz, con un 6,5% y Rafael del Pino, con un 5,2%.

De momento los mercados han recibido con desigual reacción la noticia. En el momento de la suspensión de la cotización, Colonial subía un 3,92% e Inmocaral bajaba un 3,20%.

Actualización: El precio ofrecido en la OPA es de 62 63 euros/acción lo que supone valorar a Colonial en unos 3.700 millones de euros, lo que supone una prima del 10% sobre la cotización de Colonial. Personalmente se me escapa un poco el sentido de realizar una OPA sobre una inmobiliaria cotizada, teniendo que realizar para ello una ampliación de capital. Más a un tratándose de una inmobiliaria patrimonialista con un rendimiento sobre los inmuebles ví­a los ingresos de alquiler.
[tags]La Caixa, Inmocaral, Inmobiliaria Colonial[/tags]

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