Problema: más de 3 millones de viviendas vacías en España y cada vez más gente sin casa. Soluciones del Gobierno: reducción del IVA y vuelta de la desgravación fiscal. ¿Resultado? Compraventas en caída libre y ninguna perspectiva de remontada. Veamos por qué fracasan las medidas de Rajoy y ZP.

IVA ‘superreducido’

ZP aprobó que el IVA aplicable a la compra de viviendas nuevas se redujese del 8% al 4% y Rajoy ha anunciado lo mantendrá así de bajo durante todo 2012.

Buena medida en teoría pero inútil para la mayoría de los compradores en la práctica, si recordamos que (a) los bancos ya casi solo conceden hipotecas para comprar sus pisos y (b) los pisos de los bancos cuentan como vivienda usada, por lo que no aplican IVA sino ITP que, por cierto, sigue sobre el 8%. ¿Qué tal si probamos también con una rebaja del ITP?

Vuelta de la desgravación fiscal

Una de las primeras medidas aplicadas por el Rajoy como presidente ha sido volver a la antigua desgravación fiscal por compra de vivienda, sin ningún límite máximo de rentas

Excelente medida… para los que ya tengan piso, pero inútil si se trata de reactivar la compraventa. Las personas que van a adquirir una vivienda lo que necesitan no son medidas a posteriori sino a priori, que le den acceso a ella. ¿Por qué no una mejora de la fiscalidad de las cuentas vivienda?

A parte de estas dos medidas ‘para activar la compraventa’, el Gobierno ha tanteado otras propuestas relativas a la vivienda que los bancos se han encargado de desmontar:

La famosa dación en pago

Tras mucho marear la perdiz, ningún político se ha atrevido a aprobar la dación en pago (casa por hipoteca)

Hace algunos meses, cuando varios partidos políticos y asociaciones quisieron llevar la dación en pago al Congreso, los bancos advirtieron que “sería negativa para el cliente ya que encarecería los intereses de las hipotecas nuevas”. Un año más tarde, los diferenciales se han doblado e incluso triplicado, pero la dación en pago sigue sin ser una realidad. Teniendo en cuenta que muchas oficinas ya aplican la dación off the record con sus hipotecados con mayor peligro de morosidad y que los bancos raramente pierden dinero con la operación, ¿cuál es el problema?

Los bancos ya no pueden agenciarse los pisos de subastas al 50%

Una de las últimas medidas aprobadas por Zapatero tenía la intención de que los bancos no pudieran quedarse con las viviendas de los desahuciados por la mitad de su precio cuando la subasta quedara desierta, por lo que subió el porcentaje hasta el 60%

Y entonces van los bancos y recuerdan su derecho a las subastas extrajudiciales, ante notario pero sin juez, que les permiten quedarse con la casa por valores aún más ridículos. El último caso, el 26 de enero en Viladecans, donde un notario permitió que Banesto se quedara con una vivienda por el 35% de su valor de tasación. Es imposible no pensar en qué deuda le quedó al embargado, y también no cuestionarse la legitimidad de este ‘derecho’ bancario.

Una conclusión…

En realidad, estas medidas por ellas mismas no tienen ningún poder de mejorar la situación, son cosmética barata. Al menos mientras:

1. Los precios de los pisos no se adecúen más a los salarios
2. Los bancos no sean obligados a dar facilidades en sus hipotecas, aunque solo sea en contrapartida por todo el dinero público que les ha sido inyectado

… Y un ‘por si acaso’

Si, mientras esperamos a que uno de estos 2 milagros ocurra, nos pareciera entender que el caduco paradigma de la compra de vivienda ya no tiene sentido ni capacidad de ser en nuestros días, no nos iría mal que Rajoy volviera sobre sus pasos y, al menos, restaurara de su política de vivienda la que puede ser la palabra mágica de 2012: alquiler. (Calcula online: ¿Comprar o alquilar?)

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Banco Santander acaba de publicar hoy sus resultados del 2011, reduciendo su beneficio neto  un 35% menos hasta 5.351 millones de euros. Parte de la explicación la encontramos o se camufla en unas provisiones extraordinarias por importe de 3.183 M€, aunque después en la misma presentación del Banco Santander se indica que extraordinarias, extraordinarias, es decir si entendemos como extraordinarias aquellas que se realizan de forma voluntaria y que no son exigibles por normativa, la cifra es sólo de 1.670 millones de euros.

Igualmente parte del resultado final, se ve incrementado con plusvalías extraordinarias por la venta de activos, concretamente 1.513 millones de euros generados por la venta de la división de seguros en Latam y la operación de venta de SFC en USA.La venta de Colombia la contabilizarán en 2012, una forma de guardarse un colchoncito de beneficios extraordinarios para el 2012. Así que si os dais cuenta lo que realmente han destinado a “limpieza voluntaria de Balance” unos 1.670 millones de euros coincide con los beneficios extraordinarios obtenidos por la venta de activos, llamadle casualidad o encaje de bolillos contable.

En cuanto el negocio per se, el margen neto (antes de provisiones y extraordinarios) se ha incrementado un 2,2% hasta los 24.373 millones de euros, es decir unos 519 millones de euros más que en 2011. Lejos quedan los tiempos gloriosos de la banca con incrementos de márgenes netos a doble cifra, ahora con suerte se mantienen planos y ya es meritorio, bueno al Santander le ayuda sin duda su presencia en el exterior. El “carry trade” con el BCE, con las líneas LTRO, seguramente permitirá impulsar en 2012 el margen neto del Banco y generar un bueno colchón adicional de beneficios en 2012.

El riesgo inmobiliario del Banco Santander:

Aunque en la presentación del Banco Santander se nos vende que se ha realizado un importante esfuerzo para limpiar el riesgo inmobiliario en España, la verdad es que uno tiene la sensación que aun queda bastante por hacer. Resulta interesante ver como han evolucionado las adjudicaciones de inmuebles, y se ha ido reduciendo la cartera de créditos a empresas inmobiliarias. En total se han provisionado cerca de 7.102 millones de euros, lo que representa que hay una cobertura de la cartera actual del 22%.

Probablemente y digo probablemente, porque es una impresión personal, las provisiones deberían llegar al 50%, por lo que aún quedan probablemente 2 o 3 años para ir purgando los créditos al ladrillo, tal como se ha ido haciendo en los últimos 4 años. Al final, y eso que el Santander es el Santander y tiene la suerte de estar diversificado geográficamente, nos habremos ido a un periodo de 7 a 8 años para sanear de verdad los pecados del pasado de forma disimulada.

Mi impresión es que aunuque aún queda ladrillo por sanear, ya se ha llegado a mitad de camino, y probablemente, el Banco de Santander, si no hay sustos en otras regiones y Latam le sigue funcionando, ya habrá cruzado su particular Rubicón y empiece a ver la salida al final del túnel de la enladrillada inmobiliaria, sin haber quedado excesivamente retratado.

Por cierto en los últimos dos años, al menos en España, el Banco Santander, ha incrementado los préstamos a administraciones públicas de 10 a 12 mil millones, hipotecas han caído de 64 mil a 59 mil millones, créditos a particulares caída de 31 a 26 mil millones, a empresas de 108 a 105 mil millones e inmobiliario de 31 a 23 millones. Bienvenidos al credit crunch español.

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O más bien como los Chinos construyen un hotel de 30 plantas en 15 días. Obviamente con modulos prefabricados, pero aún así no deja de impresionar. Quince días y el hotel está construido. Para rematarlo la estructura está pensada para resistir un terremoto de escala 9 y es cinco veces más eficiente energetícamente que edificios similares. Nada mejor que ver el video.

Watch this video on YouTube.

Vía Business Insider

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La reciente venta de La Torre Picasso por parte de FCC a Amancio Ortega (Inditex) es de esas transacciones inmobiliarias, que sirven para desmontar ya definitivamente dos de los grandes mitos que en España se habían construido entorno a la inversión inmobiliaria. El primero de ellos, ya hace tiempo finiquitado, era el de que el precio del ladrillo en España nunca podía caer, no se de donde salió, pero se impregnó con fuerza en las mentes populares a principios del 2000, la misma fuerza con la que quedó patente que era sólo eso un mito.

El segundo una vez empezó a tambalearse el primer mito, fue que aunque se empezó a reconocer que efectivamente el precio del ladrillo podía caer, al menos los ladrillos colocados en zonas premium de las grandes ciudades podrían capear el temporal.

Pues bien, como indicaba al principio del post, hace pocos días FCC conseguía vender La Torre Picasso a Amancio Ortega, por 400 millones de euros. Para situar el precio de venta y tomar una referencia, creo que es bueno indicar que en verano de 2007, cuando FCC compró el 20% de La Torre Picasso al Corte Inglés por 170 millones de euros, quedándose así FCC con la totalidad del edificio,  se tasó La Torres Picasso en 850 millones de euros. Es decir tenemos una reducción de más del 50%  en el precio de un edificio emblemático de oficinas, situado en una zona premium de Madrid.

Y es que la Torre Picasso no es un edificio de oficinas cualquiera, ubicado junto al Paseo de la Castellana en el corazón financiero de la capital española, 47 plantas y 157 metros de altura, 121.000 m2 de oficinas, e que cuenta como inquilinos con firmas de prestigio que en total dejaban una renta por alquileres de unos 26 millones de euros al año. Lo que dejará a Amancio Ortega una rentabilidad bruta anual sobre la inversión de un 6,5%.

Así que si alguién aún no lo tenía claro, la venta de la Torre Picasso puede ser una buena referencia. Descuento superior al 50% respecto a precios del pico de la burbuja, para poder vender un activo de primera clase. En donde el potencial inversor, desaparecido los potenciales inversores internacionales, exige rentabilidades brutas del 6,5%.

Así que si eres un inversor o un banco que se ha quedado con un edificio de oficinas, no ya en el centro, sino en el extraradio de alguna gran ciudad, si queréis vender igual podéis ir pensando en poner una oferta en Groupon, porque el descuento a aplicar deberá ser de los grandes.

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Anunciada la absorción del Banco Pastor por parte del Banco Popular, una empieza a preguntarse si estamos ante una de esas uniones forzadas al estilo de las SIP de las Caja de Ahorro, donde más que solucionarse un problema se juntaban los malos con los malos para a ver si así un poco más grandes parecen algo más buenos.

Quizás pueda resultar algo sorprendente que la primer gran operación de concentración en el sector bancario Español se realice entre los dos bancos que tienen una mayor exposición al ladrillo.

Banco Pastor y Banco Popular líderes en España en exposición inmobiliaria:

Por ejemplo en el  Banco Popular su  exposición al sector promotor/construcción  en España es de cerca del 14% de los activos totales, superado solo por Pastor) y los activos inmobiliarios que se ha adjudicado representa algo más de  4% de los activos totales del Banco.

Si tenemos en cuenta que el Banco Popular tiene unos activos totales de algo más de 130.000 millones de euros, en adjudicaciones se ha comido 5.955 millones de euros de los que ha provisionado cerca de un 28,6% de dicha cartera. El total de crédito promotor/constructor es de unos 20.365 de euros, contra unos fondos propios de unos 8.000 millones de euros.

Cada uno que valore lo como quiera como de sanos pueden ser estos más de 25.000 millones de euros de crédito promotor/constructor, a mi me cuesta encontrar una promotora que esté aún viva y sana después de la que ha caído.

El 48% de la cartera de créditos del Banco Popular es crédito hipotecario, en el caso del Banco Pastor es del 65%, de adjudicaciones y créditos a promotores del Pastor ya ni os cuento, cerca de unos 5.000 millones de créditos a promotores/construcción por unos fondos propios de 1.800 millones de €

Además en 2012 el Banco Popular afronta vencimientos de deuda por unos 9.200 M€, Banco Pastor en 2012 tiene vencimientos por 2.559 millones de euros, el 8,6% de su activo.

Para rematarlo, finalizado en 2009 el chollo de los márgenes de intermediación, los márgenes de explotación de ambos bancos (antes de provisiones) siguen un deterioro considerable. Del 2009 al 2011 el margen de explotación del Banco Popular ha caído 37%, el del Banco Pastor simplemente se ha hundido un 63%.

El ROA de ambos también se ha deteriorado considerablemente, en el caso del Banco Popular su caída del ROA es del 0,32% en 2009 a un 0,17% estimado en 2011.

Y ambos bancos tienen una alta exposición a riesgo España. Ya no hablamos de bonos soberanos, sino a que la mejora de las constantes vitales de ambos bancos dependen exclusivamente de la evolución de la economía de nuestro País.

La del Banco Popular con el Banco Pastor no es una de la uniones más tranquilizadoras.

De momento no se ha anunciado ningún tipo de apoyo de financiación por parte del FROB, Banco de España o similares a la unión de ambos Bancos… francamente me extraña que no haya ningún tipo de apoyo, así sean solo avales. Veremos

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La crisis ha cambiado de manera fulminante las reglas del juego en España y, de repente, cosas como tener una carrera, una casa o toda una vida cotizada ya no son garantía de nada. El futuro se prevé gris y, aunque quizá  sea posible un cambio a mejor, para acometerlo es imprescindible tener claro de dónde partimos, esto es, con qué certezas hemos dejado de contar:

1. El ladrillo

“Compra una casa, que eso es una inversión para toda la vida”. No hace falta volver a decir lo que están bajando los precios, lo imposible que es vender un piso hoy en día, lo difícil de encontrar hipoteca, la caída de las inmobiliarias, etc., etc.

• La noticia: El precio de la vivienda acelera su caída según el INE (gráfico)
• El chiste: Inmobiliarias / El precio de la vivienda está bajando

 2. El funcionariado (y las pensiones)

“Sácate unas oposiciones y ya no te tendrás que preocupar por el sueldo nunca más”. El panorama en octubre de 2011 contradice a esta frase en todo: diputaciones arruinadas, ayuntamientos pagando a 1 año a sus proveedores (los bancos se niegan al facturing sin aval cuando el deudor es un ayuntamiento) y, la última, suspensión de pagos este mismo septiembre para el personal de residencias de ancianos y centros concertados de discapacitados en Cataluña por ‘cierre de grifo’ de la Generalitat. Señores, el Estado ya no es un seguro.

• La noticia: La paga extraordinaria de Navidad pone al límite la tesorería de la Seguridad Social
• El chiste: El futuro de las pensiones

 3. Los bancos

Hace 10 años mirábamos con lástima a los pobres argentinos sufrir su ‘corralito’. Hoy en día es en España donde leemos con interés artículos como “¿Cómo saber si un banco es seguro? 5 consejos para elegir dónde guardar el dinero ”, mientras vemos cómo nuestras entidades se fusionan, las cajas se convierten en bancos o son ‘rescatadas’ hasta 3 veces por el FROB mientras siguen subiendo el sueldo de sus directivos.

• La noticia: Desaparecen los ahorros de decenas de clientes de la única oficina bancaria de Linares-Baeza / El BdE despide a la directora de la CAM por supuesta falsedad en las cuentas (iba a cobrar una pensión de 31.000 € mensuales)
• El chiste: Soluciones a la escasa liquidez bancaria / Atracando al banco

4. El Fondo de Garantía de Depósitos (FGD)

Hasta ahora teníamos la seguridad de que, si nuestro banco quebraba, el FGD nos aseguraba la devolución de hasta 100.000 euros por persona. Ahora en los foros se leen cosas como:

“(…) ni siquiera el dinero de la cuenta corriente está seguro porque si quiebran los bancos lo perdemos todo, incluso los 100.000 euros por cuenta corriente e impositor que se supone que garantiza el Estado español pero que resulta que en el supuesto de una quiebra masiva de bancos el estado no tendría ni para pagar el sueldo de los polis que serían necesarios para apagar el furor incendiario de la gente en la calle.” –Tristán el Subastero en Rankia.com

“Y si no hay para todos qué, ¿se prorrateará entre todos? Me pido primer. Es broma.” – ELJC en Inverforo.com

“El fondo de garantía de depósitos está más o menos tieso, si se produce, o mejor dicho cuando se produzca una quiebra bancaria de las de verdad (fíjese el caso CCM que son un peo en una tormenta, el 0.8% del sistema según dicen, y se lleva 9.000 millones) simplemente es que no hay dinero ni para los depósitos, así que imagine para los intereses.” – JMK en Burbuja.info

Foros aparte, según algunos expertos el FGD solo tendría capacidad de ofrecer garantías en caso de quiebra de un solo banco y mediano.

 5. El Euro

Pagamos un alto precio por él, pero nos ha gustado saber que, durante la mayor parte de su vida, se ha mantenido más fuerte que el dólar. Ahora, se oyen rumores de que España podría volver a la peseta antes de 2013 y empiezan las preguntas como ¿qué pasaría con las hipotecas?

• La noticia: The Economist cree que la desaparición del euro no es impensable / ¿Qué posibilidades tiene España de volver a la peseta?
• El chiste: La noche de la peseta viviente

A esta lista de incertezas quizá habría que sumar la prestación por desempleo, la seguridad social, ¿la educación pública? Confiemos en que los próximos Gobiernos sepan establecer las verdaderas prioridades.

Visitar el blog del autor: www.HelpMyCash.com/blog/

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Muy interesante poder observar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en los EEUU en los últimos 100 años, ya que nos permite obtener varias lecciones interesantes. No hay nada como ver las cosas con perspectiva, es decir mirar el bosque en su conjunto en lugar de fijarnos en los árboles.

Para ello, y basados en el índice de evolución de precios de la vivienda elaborado por Robert J.Shiller (básicamente mide como evoluciona el precio de la vivienda basándose en las transacciones realizadas en una misma propiedad), el NYT elaboró un gráfico que recoge su evolución en los últimos 100 años y que posteriormente ha sido adaptado y actualizado por Steve Barry del blog The Big Picture, poco después  del estallido  de la crisis inmobiliaria.

Viendo cómo ha ido evolucionando el precio de la vivienda en los últimos 100 años en los EEUU (ajustada la inflación) podríamos llegar a las siguientes conclusiones a largo plazo.

1- Nadie debería esperar que la revalorización de la vivienda superara la inflación. Es decir a largo plazo los incrementos del precio de la vivienda sirven para compensar las subidas de precios en inflación pero nadie debería esperar revalorizaciones adicionales.

Si pagaste 100 mil dólares por una vivienda en 1890, entre las décadas de 1950 y 2000 el precio de esta misma vivienda valía entre 100 mil y 120 mil dólares (inflación ajustada)

2- El precio de la vivienda si puede caer. Esa misma vivienda comprada por 100 mil dólares en 1890, valía entre 70y 90 mil dólares entre 1915 y 1950 (inflación ajustada), casi 35 años por debajo del valor de compra.

3- El Boom inmobiliario que se inició en EEUU a principios del 2000 fue descomunal. Y parece que la ley de la gravedad siempre acaba funcionando. Observad el primer gráfico realizado en 2008, y la proyección que tenía la caída del precio de la vivienda y mirad el segundo gráfico, elaborado en 2010, donde la proyección se ha cumplido, salvo por un ligero repunte por temas de incentivos fiscales.

Parece que a largo plazo la gravedad empuja al precio de la vivienda a volver a su base 100. Por lo que aún quedaría un buen trecho por corregir en los EEUU, y ya no digamos en España donde la burbuja inmobiliaria fue de proporciones mucho más significativas y donde aparentemente los precios ha  corregido menos que en EEUU.

Evolución precio de la Vivienda EEUU (2008):

Evolución precio de la vivienda (2010)

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The Economist, utilizando el sistema que describo con todo lujo de detalles en varios de mis artículos (por ejemplo, “La correcta valoración del precio de la vivienda”) considera que la vivienda a fecha de hoy está sobrevalorada aún en un 40%.

Según el sistema de análisis que defiendo, y que también se explica en ese mismo artículo (ratio de esfuerzo medido en número de años de renta íntegra) está aproximadamente sobre la misma cantidad. Lo cual me alegra mucho porque por diversos sistemas llegamos a la misma conclusión: que la vivienda en España está aún fuertemente sobrevalorada.

Desde luego hay muchos autores, instituciones, empresas,… que dicen lo contrario. Pero una cosa es analizar la situación real, y otra bien distinta es expresar voluntades. No dudo que en algunas ocasiones sean incluso con buenas intenciones.Pero si en algunos países como Irlanda o Estados Unidos, el ajuste de precios a la baja se ha producido de forma importante (alrededor del 40% en ambos casos) y en un plazo de tiempo pequeño, y en España no, parece que debe haber algún elemento que nos diferencia de ellos: nuestro sistema financiero.

De acuerdo que la medida que adoptó el Banco de España en el año 2000 de dotar a la banca de un sistema de provisiones que obligada a ésta a acumular reservas frente a hipotéticas pérdidas futuras, ha servido de enorme colchón ante las pérdidas sufridas en los últimos años en sus activos inmobiliarios, a pesar de sus reticencias iniciales por el temor a perder competitividad en el exterior, donde no había dicho sistema.

Gracias al mismo “…esta norma de provisionamiento dinámico ha proporcionado a los bancos españoles un colchón de 400.000 millones de euros y una cobertura de más del 200% sobre préstamos en riesgo de mora a comienzos de 2008, mientras que el ratio de cobertura de sus homólogos europeos era del 56,6% en 2006, según los datos del Banco Central Europeo (BCE)”, según El Economista en un artículo de finales de 2008.

Gracias a ese sistema, la banca española comenzó la crisis en una posición mucho mejor que sus homólogas europeas, pero la crisis en España se está alargando más de lo previsto y el número de activos inmobiliarios que entran en los balances no se detiene. Supongo que inicialmente la banca pensaría que la crisis sería más corta y que el mercado inmobiliario se iría recuperando; de esa forma no estaría muy obligada a ajustar los precios de forma brusca y no “perder” mucho dinero en la operación. Inicialmente eran generalizadas las operaciones de daciones en pago con promotores e incluso con particulares. Pero pronto la banca pudo ver que tal estrategia no era buena para sus balances puesto que dichas propiedades bajaban de precio constantemente, sobre todo el suelo.  En estos momentos, se estima que la bajada de precios del suelo en España está alrededor del 65%, y hay zonas donde dichos precios han pasado a ser anecdóticos, según el diario Expansión en artículo de 25/02/2011.

Las Cajas parece que están en peor situación y actualmente el BdE cifra su exposición al sector inmobiliario en 217.000 millones de euros, de los cuales un 46% es potencialmente problemático, muy superior a la estimación anterior. Para que nos hagamos una idea de la importancia de estas cifras pensemos, a “grosso modo”, que el PIB español es de un billón de euros; pues bien, dicha cantidad representa el 21,7% del PIB. Así de sencillo.

Pero,  si una buena parte de las provisiones necesarias ya están realizadas, ¿por qué no se producen los ajustes necesarios en los precios, se liquida el stock acumulado, y se eliminan los activos tóxicos de los balances? Porque no hace falta liquidez adicional.

Y no hace falta liquidez adicional porque el BCE proporciona liquidez al sistema financiero a un tipo reducido del 1%. Esta medida establecida en el año 2009 era provisional, para solventar los enormes problemas de estancamiento de los mercados de capitales, pero Trichet y su equipo han visto que si la retiraran muchas entidades europeas entrarían en una situación compleja que arrastraría posiblemente al abismo al sistema financiero.

Eso está bien y ha sido imprescindible hasta ahora porque permite a la banca disponer de recursos baratos que pueden ofrecer a las empresas y particulares (no entro a valorar si lo hacen en cantidad suficiente), pero esta misma facilidad ocasiona que nuestras cajas y bancos no se vean en la obligación de vender activos inmobiliarios de forma forzosa para incrementar su liquidez.

Como se puede apreciar, este sistema ocasiona que no se vean en la necesidad de realizar importantes descuentos en los precios. Así lo ve también el equipo de analistas de idealista.com, muchos expertos inmobiliarios, y así lo veo yo. Sin duda.

La enorme cantidad de viviendas que está en manos de la banca (cifrada en más de 700.000) hace que todo el mercado contenga los precios. De ahí que el ajuste haya sido muy inferior que en otros países como Irlanda o Estados Unidos, donde la vivienda ha bajado más del 40% en los tres últimos años.

Esta situación tiene los días contados. El BCE dejará de ofrecer esta facilidad de liquidez en pocos meses según diferentes analistas. En ese momento se producirá un ajuste de precios importantes, derivara de la salida al mercado de las viviendas de las cajas de ahorros. Los bancos deberán hacer el ajuste pertinente tras las cajas. Y luego los particulares.

Así el mercado llegará al ajuste necesario.

Por cierto, que el BCE cerrará esta posibilidad durante 2011 según diversos analistas.

Manuel Caraballo Callero

Economista de Izadi AG

Autor del blog de Manuel Caraballo

Twitter @izadiAG

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Javier tenía un contrato fijo desde hacía 10 años y un sueldo de 2.500 euros netos al mes. Nada hacía suponer, cuando abrió su hipoteca, que la crisis le dejaría sin casa y, más aún, con una deuda de 108.000 euros.

Su historia es la siguiente: en 2007, la tasadora estimó que su casa valía 150.000 euros y el banco le concedió una financiación del 100% a 30 años. En enero de 2010, lo despidieron después de que su empresa declarara suspensión de pagos y, al no contar con ahorros, enseguida tuvo que dejar de pagar la mensualidad de casi 800 euros. Un año después, no solo ha sido desahuciado sino que debe al banco 158.000 euros en concepto de capital pendiente (140.000), comisiones de impago e intereses de demora (unos 18.000, ver cómo se calculan), amén de los costes judiciales.

Javier sabía las consecuencias de su impago, ya que él mismo las firmó en el contrato hace ahora 4 años. Lo que no sabía es que la tasadora del banco volvería a tasar el inmueble, esta vez por 100.000 euros dada la actual caída de precios, y tampoco que, si la subasta de su casa quedaba desierta, la entidad podía comprársela por el 50% del valor de la nueva tasación.

Desafortunadamente, cuando el banco subastó la vivienda no hubo compradores, la entidad tuvo el derecho de adquirirla por 50.000 euros y, mientras perseguía a Javier para que pagara su deuda que todavía era de 108.000 euros, el banco le vendió esta vivienda a un tercero por 100.000.

¿Nos tiene que parecer normal que una persona pierda su casa, todo lo invertido en ella y 108.000 euros más (que irán en aumento), cuando el banco ya ha recuperado lo que era suyo?

Algunas voces del Colegio de Registradores de la Propiedad han comentado a la prensa esta semana que, si bien la dación en pago no sería una buena solución general, sí existen iniciativas que podrían aplicarse para mejorar la situación de los consumidores:

1. Impedir que los bancos puedan adjudicarse los pisos al 50% de su precio tras la subasta.
2. Limitar por ley el máximo alcanzable por los intereses y comisiones de demora.
3. Prohibir que el banco siga reclamando la deuda al ejecutado si ha logrado resarcirse vendiendo la casa a un tercero.

Desde HelpMyCash.com, además de aconsejar prudencia y grandes dosis de realismo a la hora de contraer un compromiso de tanta envergadura como es un préstamo hipotecario, apoyamos estas medidas y proponemos 2 más:

4. Obligar a las tasadoras a ser independientes del banco y garantizar el derecho de los hipotecados a elegir tasadora. De esa manera no habría sospechas de que los precios se hinchan en el momento de la firma y decaen cuando el banco decide comprarla.

5. Establecer por ley un precio máximo de costes judiciales imponibles al ejecutado.

No sabemos si, como dice el Gobierno y la mayoría de bancos, aprobar por ley la dación en pago encarecería las hipotecas y tendría consecuencias negativas en el mercado, pero sí que la situación actual no es sostenible, más en contexto de crisis y justo después de que se haya hecho pública la cifra total de embargos en España en 2010: 118.000.

En cualquier caso parece que, una vez desoídas todas las voces que abogan por la dación en pago, si hay una posibilidad de reformar la legislación ésta pasa por no provocar sobresaltos en el mercado. Sirvan estas 5 medidas como inspiración para ponerse manos a la obra.

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Así es como lo ve Meredith Whitney, una de las analistas de Wall Street de más prestigio y considerada una de las “gurús” actuales de la economía, una persona a la que escuchan muy de cerca inversores y empresas: en algún momento y por diversos motivos se produce una reducción de los precios de la vivienda que conduce a una disminución de los ingresos fiscales; la administración pública para contrarrestar este problema incrementa los tipos impositivos al mismo tiempo que intenta reducir los gastos.

Esto genera una reducción general de la demanda (tanto de consumo como de inversión), lo que produce desempleo, que a su vez ocasiona morosidad y embargos hipotecarios; esto genera nuevas bajadas del precio de la vivienda y así sucesivamente en una espiral muy negativa para la economía y para el bienestar de la sociedad.

Pero a nadie se le tiene que escapar que antes de este círculo vicioso hubo uno virtuoso con los efectos contrarios. En ese círculo virtuoso se creaba empleo, se consumía más, había más recursos públicos, más inversión, más crédito, más endeudamiento,… y todo era muy agradable. El bienestar llegaba a casi todo el mundo y todos consumíamos más en buena parte debido unas tasas de desempleo muy pequeñas y porque nos podíamos endeudar aparentemente sin límite alguno. No sólo hablo de personas físicas, también de empresas y gobiernos.

Sin embargo, parece que esa situación en la que todo iba bien no podía continuar basándose en un incremento del endeudamiento permanente. Por algún motivo no era sostenible y ahora tenemos que devolver todo el dinero que hemos tomado prestado. No sólo no podemos seguir endeudándonos, sino que además hay que devolverlo con sus respectivos intereses.

La situación desde luego no es nueva, pero sí es interesante disponer del gráfico, publicado por Clusterstock (Business Insider) el 2 de Febrero, para verlo con total claridad.

El gráfico hace transparente el proceso, aunque no indica en dónde se produce el fallo de la espiral virtuosa que nos conduce de inmediato a otra espiral, en este caso bajista, que hunde cada vez más la economía. Tampoco indica cómo se puede salir de ese círculo vicioso, ni por supuesto cuándo.

Ese diagrama es tan válido para Estados Unidos como para España. En ambos ha habido una burbuja especulativa muy importante en el mercado inmobiliario, y en ambos ha explotado. Las repercusiones de ese hecho no hace falta explicarlas. Sólo que ahora estamos metidos de lleno en el círculo vicioso que crea más desempleo, menos recaudación de impuestos, menos consumo, más reducción del precio de la vivienda,… Lo que todos conocemos ya.

Un hecho muy relevante para poder valorar convenientemente el peligro de esa espiral: la enorme importancia que llegó a tener el sector inmobiliario dentro de nuestro PIB. Para el 2007 (pico de la burbuja) representaba el 17,9% del PIB, llegando a ocupar al 13% de la fuerza laboral total de España. Sin embargo, el peso real del sector fue mucho mayor ya que hay que contar con los sectores indirectos relacionados con ésta (servicios financieros, inmobiliarios, industrial, servicios varios,…). Algunos autores apuntan a que si contamos la producción indirecta, el porcentaje que representó en nuestra economía podía rondar el 40%. Es posible.

¿Por dónde se rompe el anterior círculo virtuoso? Casi en cualquier punto, aunque hay uno que tiene más probabilidades que el resto: la economía no se puede basar en un crecimiento constante y permanente del endeudamiento, así que el freno a esta “facilidad” ocasionó el cambio de una espiral virtuosa a otra viciosa.

No voy a echarle la culpa exclusivamente al sistema financiero, no. Si eso no hubiera ocurrido, estoy seguro que el círculo virtuoso se hubiera roto en cualquier otro punto; por ejemplo en el fin de la demanda al no haber nadie más para comprar.

En relación a la deuda alcanzada, el caso de Estados Unidos es especialmente dramático y algunos economistas ilustres alertan de su exorbitante e insostenible nivel.

Pero esa es otra preocupante historia. Y pronto estará comentada en otro artículo.

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Podríamos hablar largo y tendido de los problemas de nuestro sistema financiero derivados de una política crediticia inmobiliaria laxa, pero hay mucha literatura ya abordando esta cuestión. Yo también he escrito algunos artículos al respecto.

En mi último artículo hablaba de las posibilidades de que la banca española se encontrara en alguna ocasión, no sólo con un problema de solvencia, sino de liquidez, incluso para abordar la financiación de su propio stock de viviendas (¿Una banca sin liquidez?).

En el mismo argumentaba que, dado el alto número de viviendas que entran en los balances bancarios, y ante los problemas de financiación que crecen constantemente por parte de nuestro sistema financiero (para otros países también), a nuestros bancos y cajas de ahorros se les va venciendo el plazo de acceso a la “barra libre” del BCE, al verse con las puertas cerradas de los mercados de capitales privados, salvo para un par de bancos excepcionales. Al menos por ahora.

Este acceso fácil y barato a los fondos del BCE tiene los días contados. Lo dice el propio Trichet a menudo. Y es que desde la UE no se ve con buenos ojos lo que los norteamericanos practican últimamente: el “quantitative easing” (qe y qe2). Es decir, inyecciones masivas de liquidez al sistema económico para conseguir los niveles adecuados de reactivación que permita la reducción de una tasa de desempleo alarmante (para ellos) de casi el 10% de su población activa (aunque muchas fuentes indican que el porcentaje es muy superior dadas las peculiares características del sistema estadístico de ese país, que descarta a una serie de desempleados reales que no cumplen determinadas características). En fin.

El sistema norteamericano no está dando malos resultados por el momento. Si bien es cierto que el “quantitative easing” lo han tenido que repetir, y se trabaja para un tercer intento, de momento ha podido frenar el descenso en la recesión y alguna mejora en el crecimiento. Sin embargo, muchos indicadores hablan de una ralentización de las mejoras y se teme que el qe2 no haya dado los frutos convenientes.

Desde Europa dicha política se ve como un riesgo exacerbado de potencial chispa que prenda un proceso de hiperinflación. En U.S. de momento eso no ha ocurrido, y relevantes economistas como Paul Krugman y Joseph Stiglitz indican que se va por el buen camino y que Europa es la que está equivocada con sus políticas restrictivas.

Ya veremos quién tiene razón. De momento, el resto de los ciudadanos se quedan con la impresión de que la ciencia económica está en precario y que sus dirigentes políticos no saben qué tienen entre manos.

Pero volvamos a nuestro sistema financiero y su pesada digestión inmobiliaria.

Hace unos días, Banesto rompió el silencio que caracteriza a nuestros bancos en relación a la información relativa a este asunto. Reconoce la cartera de inmuebles del banco se ha disparado un 28% en los últimos doces meses hasta alcanzar los 2.950 millones de euros. Además ha entrado 1.082 millones y sólo ha salido 431 millones, es decir, que han entrado más viviendas que las que han sido capaces de vender durante 2010.

Por requerimientos del BdE, esta información debe hacerse pública por todo nuestro sistema financiero para el mes de febrero. Posiblemente los datos porcentuales del resto de bancos referidos a entradas y salidas de inmuebles en su inmensa mayoría no creo que difieran mucho de lo publicado por Banesto.

El 2011 va a ser una prolongación de esta tónica, sólo que acrecentada. Es la conclusión que obtienen destacados analistas del sector inmobiliario. Yo me atrevería a decir que será la tónica de los próximos años. No cabe en cabeza de nadie que tengamos un stock de viviendas nuevas de más de un millón (oficialmente) y que la demanda actual sea capaz de absorberla en menos de dos o tres años como indican algunas voces interesadas. Más bien, el período que se puede manejar en estos momentos es un ajuste del mercado que llevará al menos 5-7 años, siempre que se mantengan las condiciones actuales de actividad económica, restricción de los mercados de capitales y nivel de riesgo país disparado. Si estas condiciones empeoraran, el período se puede prolongar hasta finales de la década, al menos.

En un artículo publicado ayer 15/01/2011 en el diario especializado Cinco Días, “Pronóstico reservado para la banca española”, además de algunas informaciones muy interesantes sobre analistas expertos en la materia, hay varias ideas que me asombran que todavía se defiendan a estas alturas del problema, más concretamente las declaraciones de nuestro presidente del gobierno indicando que desea que “todas las entidades financieras mejoren lo antes posible su estructura de capital y la calidad del mismo para que se pueda normalizar el crédito”. ¿Normalizar el crédito?

¿Piensa acaso que lo “normal” en el mercado crediticio fue la situación vivida en España en los años 2003-2007 que nos ha llevado a un durísimo ajuste de balances privados y públicos únicos en nuestra Historia reciente.

¿Y si lo “normal” fuera la situación actual?

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Es el riesgo que tienen las inversiones apalancadas, y sin duda la inversión en vivienda es una de las inversiones más apalancadas a las que tiene acceso el ciudadano medio. No olvidemos que cuando compramos una vivienda lo solemos hacer con una hipoteca y que este dinero que presta el banco suele cubrir en muchos casos el 80% del valor de tasación de una vivienda.

Estamos hablando de un grado de apalancamiento que no se ve en muchas operaciones de LBO o similar a inversiones apalancadas que se realizan en Bolsa. Cuando el activo sube de precio y podemos venderlo con ganancias la rentabilidad se multiplica. En el caso que el activo baje de precio, el apalancamiento es una arma de doble filo y las pérdidas como porcentaje se multiplican y en algunos casos podemos perder incluso más del dinero que invertimos ya que lo único fijo es el valor de la deuda.

Cómo nos muestra el gráfico que he encontrado en The Big Picture, la caída en el valor de los activos inmobiliarios ha dejado expuestos a muchos inversores en el ladrillo a unas pérdidas significativas que de media se han comido el 55% del valor de su inversión.

El valor total del capital invertido en activos inmobiliarios en EEUU ascendía a 13.487 billones de dólares en 2006 en el momento álgido del boom y se ha reducido a 5.975 billones de dólares a finales del 2010 y probablemente muchos inversores habrán perdido el 100% del valor de su inversión.

Esto situación obviamente no es tan grave para los que hayan comprado una vivienda con el fin de vivir en ella y no tengan pensado venderla y puedan afrontar cómodamente el pago de las cuotas de la hipoteca.

Nos olvidamos de diversificar nuestro patrimonio:

Sin embargo también han sido muchas las familias, en EEUU y en España, que ante el boom que experimentaba el precio de la vivienda, y bajo el mito de que el precio de la vivienda nunca puede caer, se olvidaron de cualquier teoría de diversificación de patrimonios y si ya tenían una vivienda propia, destinaban el resto de su patrimonio a comprar viviendas con fines de inversión.

El resultado, el 100% del patrimonio familiar o el grueso de él invertido en un activo que además tiene un comportamiento muy cíclico ligado a la evolución de la economía, por lo que muchos se han encontrado ante la tormenta perfecta, caída de los precios de los activos inmobiliarios y sin empleo por la recesión económica.

No os imagináis lo que me costó convencer a finales de pleno boom a un familiar para que se vendiera alguna de sus propiedades, cuando tenía casi el 95% de su patrimonio invertido en ladrillos. Ya no era una cuestión de si iba a seguir subiendo o no el precio de la vivienda, era una cuestión de sensatez.

Lo mismo les pasa a muchos empresarios. Durante las épocas de vacas gordas invierten los excedentes que da la empresa en activos inmobiliarios variopintos. Locales comerciales, naves industriales, etc… cuando llega una recesión, el negocio se deteriora y les es imposible obtener liquidez de sus inversiones inmobiliarias para poder atender el bache por el que pasa el negocio.

Lo aplicado a la inversión en vivienda, también vale a otros activos que suelen estar ligados al ciclo económico, cómo podría ser la inversión en Bolsa, deberíamos intentar buscar activos que fueran contra el cíclo económico así sean activos que en épocas de vacas gordas ofrezcan poca rentabilidad.

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Con la segunda ronda de Quantitative Easing a la vuelta de la esquina lista para ser disparada por la FED, muchos expertos se empiezan a cuestionar una estratégia de política monetaria que empieza a ser absurda y peligrosa.

Bernanke ha justificado esta segunda ronda de estímulo monetario adicional, indicando que la inflación está bajo control y que el desempleo sigue en niveles muy elevados. Así que parece claro que el principal objetivo de la actual política monetaria de la FED intentar crear empleo.

Para ello la FED ha decidido inyectar miles de millones de dólares en el sistema vía la compra de bonos de deuda del tesoro norteamericano. Los bonos, que en estos momentos ya están sufriendo una burbuja histórica, con la compra por parte de la FED seguirán aumentando de precio y por lo tanto bajando su tipo de interés.

El objetivo reducir aún más unos tipos de interés que ya están a casi cero, para reducir el coste de financiación de las empresas y que estás miren el futuro con más optimismo y contraten a más personal.

Si el objetivo es que las empresas contraten a más personal, no se sí reducir el coste de financiación es la medida más adecuada, teniendo en cuenta que a las empresas lo que les preocupa es la incertidumbre y la compra de bonos por parte de la FED pocas incertidumbres despeja.

Después tenemos el sentido financiero que pueda tener que la FED se dedique a comprar Bonos del tesoro a unos precios exorbitados en plena burbuja del precio de los bonos, y seguir hinchando aún más la burbuja de los bonos.

A este respecto Warren Buffett lo tiene bastante claro. En una entrevista concedida a la revista Fortune Buffett indicó que no puede imaginar en estos momentos a ningún inversor que tenga en su cartera bonos en este momento, debido a que están mucho más caros que las acciones.

Pues bien, la FED ha decidido meter en su balance miles de millones de dólares en bonos del tesoro, inversión que tiene el potencial de crear grandes pérdidas en el balance de la FED el día que decida deshacerse de estos bonos.

En definitiva, tenemos a la FED adquiriendo un activo claramente sobrevalorado, en una acción en la que tampoco está nada claro que sirva para crear empleo. ¿Ya puestos a perder dinero no sería mejor dedicarse a comprar otra tipo de activo?

Si los bonos están totalmente sobrevalorados, cómo indica Jeff  Matthews en los EEUU si hay un activo que quizás no sea un chollo pero si que está dando muchos quebraderos de cabeza,  donde al contrario que en el mercado de bonos tenemos a muchos vendedores y pocos compradores lo que ha dejado al mercado inmobiliario en EEUU totalmente destrozado. Si a esto le añadimos  la crisis económica y algunos factores legales, ytenemos un cocktail  que se le está atragantando a la banca y al sistema financiero   con cerca de 2,3 millones de hipotecas en proceso de ejecución.

Probablemente os pueda parecer una barbaridad, pero igual ya puestos a comprar bonos, la FED podría enfocarse en la compra de activos inmobiliarios en problemas, con varias ventajas respecto a la compra de bonos:

1) Seguro que el activo que compra no está tan sobrevalorado como los bonos.

2) Refinancia y da solvencia al sector financiero directamente.

3) Refinancia a los propietarios de vivienda en problemas.

4) Parece que si podría ser una medida que daría más confianza a la población y las empresas para que volvieran a consumir y a contratar más gente. Desde luego mucho más que rebajar unos tipos de interés ya próximos a cero.

5) En lugar de hinchar más la burbuja en los bonos, se ayudaría a estabilizar el precio de un activo que está destrozado.

Ya que se quiere reactivar la economía, parece más acertado, en lugar de dedicarse a comprar bonos sobrevalorados para bajar aún más los tipos de interés dedicar el dinero a crear un Banco “Malo” que se dedicara a limpiar el sector inmobiliario, que es la raíz del problema.

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El sector inmobiliario en EEUU no se acaba de recuperar, y me parece que la recuperación tardará en llegar a pesar que al otro lado del Atlántico son bastante más agresivos que nosotros en reconocer los problemas y asumir pérdidas.

Encontramos un mapa donde se nos señala por cada Estado, la situación del mercado inmobiliario e indirectamente potenciales problemas para el sector financiero, indicándonos el porcentaje de viviendas cuyo valor a mayo del 2010 no supera el importe de su hipoteca.

El ranking lo encabeza Nevada con una tasa del 69,9%, le sigue Arizona con el 51,2% y Florida con el 47,7%. Con tasas aún elevadas encontramos también Michigan con el 38,6% de las viviendas con un valor por debajo del importe de su hipoteca y California con el 34,1%.

En fin durante muchos años la sabiduría popular nos ha indicado que invertir en ladrillo es una inversión segura. Es probable que así sea en épocas en las que no haya una burbuja inmobiliaria de por medio, pero generalmente las viviendas se adquieren con hipoteca, es decir se suele utilizar un elevado grado de apalancamiento y como en toda inversión apalancada, si la deuda es con recurso, variaciones moderadas en el precio del activo te pueden hacer perder todo el capital invertido.

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Sigue el ritmo de quiebras de entidades financieras de tamaño pequeño en los EEUU. Cómo cada viernes desde hace ya un par de año, la FDIC tomó el pasado viernes el control de 8 bancos más (y van 118 en lo que llevamos de año).

De momento el ritmo de quiebras de entidades financieras en 2010 está superando al del 2009, donde en todo el año quebraron 140 entidades en los EEUU. En agosto de 2009 el número de bancos cerrados era de 81. Entre las causas de esta aceleración en el número de cierres de entidades financieras, están los impagos que está teniendo que afrontar la banca derivada de una actividad inmobiliaria que sigue sin recuperarse en EEUU y que ahora está afectando de lleno al segmento inmobiliario comercial (Oficinas, centros comerciales y tiendas).

Las quiebras del 2009 le costaron a la FDIC cerca de 30.000 millones de dólares y estima que tendrá que desembolsar unos 60.000 millones de dólares más entre 2010 y 2015 en la intervención de entidades financieras.  En estos momentos la lista negra de bancos susceptibles de ser intervenidos por el regulador asciende a 775 entidades, 73 entidades más que hace 3 meses.

Desaparecen los bancos pequeños, mientras que los grandes son cada vez más grandes. Lo “ideal” para evitar una crisis similar.

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Muchos ven a China como el gran ganador de la actual crisis y como el país que asumirá inevitablemente el liderazgo económico mundial en las próximas décadas. Los avances en China han sido impresionantes, pero creo que es bueno recordar algunos de los desequilibrios que enfrenta la potencia asiática para no perder la perspectiva. Japón también parecía que se iba a comer el mundo en la década de los ochenta.

Simon Hunt, nos da su interesante visión sobre cuales son las principales amenazas que se ciernen sobre China

La burbuja inmobiliaria China:

Aunque el Gobierno Chino está intentando rebajar la euforia inmobiliaria, el grado de especulación en el sector inmobiliario Chino no tiene  nada que envidar al que hemos tenido en nuestras latitudes. En estos momentos en China hay cerca de 65 millones de apartamentos que han sido adquiridos pero no se encuentran habitados, una cifra que supera en 5 veces a la de los EEUU.

Desde el primer trimestre del 2007 los precios inmobiliarios en China se han incrementado un 140%. En el primer trimestre del 2010 un 41%. Este incremento de precio no ha sido provocada por una escasez de viviendas, en las principales ciudades, desde 1999 el número de nuevos viviendas construidas  supera claramente al de nuevos hogares formados.

En Beijing el precio del suelo se ha multiplicado por 8x desde 2003. Y desde 2007 los precios del suelo se han multiplicado 3x. En el precio de una vivienda de 2003 a hoy el precio del suelo ha pasado a representar del 30% al 60% del coste de la vivienda ¿os suena?

El ratio Precio vivienda / coste alquiler se ha incrementado del 30% al 70% lo que implica que el propietario de una vivienda que la alquila en China está obteniendo rentabilidades de entre el 2-3% sobre el precio actual de la vivienda, una rentabilidad que sólo se justifica si el propietario de la vivienda está esperando fuertes revalorizaciones futuras en el precio del activo.

Esta inflación en el precio de la vivienda, está provocando que ha pesar del dinero “barato” y la facilidad de crédito, la compra de una vivienda sea prácticamente imposible para aquellos que la quieren compran por primera vez. En Beijing la compra de una vivienda supone unas 18 veces el salario anual medio.

Los trabajadores piden salarios superiores:

La principal ventaja competitiva de China, los bajos salarios, puede empezar a estar en riesgo, con los precios de la vivienda por las nubes, con algunos enriqueciéndose con esta especie de sistema dual comunista-capitalista y sin sindicatos que representen a los trabajadores, ya son unos cuantos los casos que están trascendiendo de huelgas espontáneas, cuando no son formas de protesta más agresivas. Los trabajadores simplemente dejan de trabajar sin previo aviso.

Ver como el gobierno Chino puede lidiar con esta situación es una de las grandes incógnitas. La única vez en la que trabajadores y estudiantes se unieron en sus protestas fue en 1989 y aunque no se espera que la situación pueda volver a ser tan explosiva, lo que queda claro es que a medida que China progresa inevitablemente los trabajadores reclamaran mejores condiciones de trabajo y salarios más elevados, perdiendo el país el status de fabrica barata del mundo. Se espera que en los próximos 5 años los salarios en China se doblen.

Demografía China, la espada de Damocles:

La demografía probablemente es uno de los factores más determinantes y silenciosos que determina y configura el potencial y la posible prosperidad de un país. Con una baja tasa de natalidad, se estima que la fuerza laboral China llegó a su máximo potencial en 2008 con cerca de 770 millones de trabajadores y se espera que en 2025 se reduzca a 690 millones de trabajadores y quizás lo más importante, la franja de edad de entre los 20 y los 39 años, llegó a su pico en el año 2000 con una población de 458 millones de personas.

Esto ha permitido a China gozar de una mano de obra barata y joven. A medio largo plazo, su población en edad de trabajar se reducirá y quizás lo más importante, será mucho más vieja. La inflación en los salarios parece inevitable y la clave estará en saber si la pérdida en competitividad y reducción de las exportaciones podrá ser substituida por el consumo interno.

Igualmente, el Gobierno deberá lidiar con posibles escenarios inflacionarios debido al aumento de los salarios.

China y el Agua:

Otro de los riesgos a largo plazo a los que se enfrenta China es la escasez de materias primas. La mayoría se pueden comprar, pero el agua puede ser uno de los principales factores que constriñan el crecimiento en China. En el caso de los recursos hidráulicos, la capacidad China es 1/4 de la capacidad media mundial. Es decir el país cuenta con el 20% de la población mundial pero sólo cuenta con el 7% del agua dulce que hay en el mundo. Ademas dentro de China el reparto del agua esta muy desequilibrado. El aérea alrededor del río Yangtze es el 36,5% del territorio pero tiene el 81% de las reservas de agua dulce del país.

Un estudio del banco mundial, determinó que la mitad de las ciudades de China tenían un problema de escasez de agua y que el 75% de sus lagos y ríos están con elevados niveles de contaminación.

La escasez de agua, no sólo es una problema para la población, es un factor que limita considerablemente la capacidad productiva del país, ya que el agua suele utilizarse en la mayoría de los procesos industriales.

China y el endeudamiento:

A pesar que el país goza de un enorme superávit comercial, el endeudamiento de los entes locales es un misterio, per se estima que podría suponer el 71% del PIB del país. Igualmente se estima, que los bancos Chinos tendrán problemas en recuperar el 23% de los préstamos que han dado.

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Aunque a largo plazo todos muertos, cómo inversor una debería tener en cuenta las grandes tendencias a medio largo plazo que pueden influir e impactar en el precio de los diferentes activos. Uno de los factores más contundentes que impactan el precio de los activos es la demografía,  y no nos engañemos, estamos en un mundo que en pocos años se ha convertido en un mundo de viejos y que dentro de unas décadas aún será mucho más un mundo de ancianos.

El envejecimiento de la población, es un fenómeno global. No sólo afecta a las economía más desarrolladas, con EEU, Japón y Europa a la cabeza. En los EEUU, se estima que el ratio de dependencia, ratio que mide el número de personas viejas respecto al número de personas en edad de trabajar, se doblará en 2050.

En China, se estima que en 2025, la edad media de su población será superior a la de los EEUU. En Europa y Japón el efecto “envejecimiento” será aún más intenso.

Esté fenómeno demográfico sin duda impactará en el precio de los activos, cómo ha impactado en los últimos 60 años el fenómenos del baby boom. En un interesante paper, el BIS, estima cuál será el impacto en el precio de la vivienda y en otros activos del fenómeno del envejecimiento de la población.

El impacto de ciclo de vida en el precio de los activos:

La demografía y el ciclo de vida juega un importante rol en la toma de decisiones de inversión de los individuos. Los individuos se endeudan para comprar activos cuando son jóvenes hasta que alcanzan su edad media, y después dedican el resto de sus vidas ha repagar dichas deudas o a ahorrar para cuando envejezcan. Simplificándolo, los jóvenes se dedican a comprar activos, mientras que los viejos venden activos para financiar sus retiro.

Cómo en cualquier otro mercado, si la base de potenciales compradores de activos (jóvenes) se reduce respecto a la base de potenciales vendedores de activos (viejos) el precio de los activos tenderá a caer o podemos pensar que al menos la demografía será uno de los factores que presionará a la baja el precio de los activos.

El impacto del Baby Boom:

Durante los últimos 30 años, coincidiendo con la generación del baby boom en los EEUU, el precio de casi todos los activos se ha disparado o se ha incrementado significativamente.

El precio de los bonos a 10 años de los EEUU ha caído progresivamente, el PER medio de mercado de valores ha mantenido una tendencia al alza, lo mismo que el precio de la vivienda. Según el estudio del BIS, el Baby Boom habría contribuido a un incremento del precio de la vivienda en los EEUU del 0,8% anual respecto a una situación en la que el efecto demográfico hubiese sido neutro en los últimos 40 años.

El impacto del envejecimiento de la población en el precio de la vivienda:

Según el BIS, la demografía, presionará a la baja en un 30% los precio de la vivienda en los EEUU en los próximos años. La palma, se la llevarían España y Portugal, con un impacto negativo del 75% y 80% respectivamente en el precio de la vivienda debido a factores demográficos y de envejecimiento de la población.

Esto no quiere decir que los precios de la vivienda en España vayan a caer un 75% durante los próximos 40 años. Hay muchos otros factores que también influyen en la formación de precios de los activos. Simplemente nos están indicando que un factor que en los últimos años ha impactado de forma positiva en los precios, ahora tendrá un efecto diametralmente opuesto, y no sólo en el precio de la vivienda sino en el de los demás activos financieros.

Por cierto después tenemos el posible impacto de esta tendencia demográfica en los sistemas de pensiones, tanto públicos al estilo Español, en la que los nuevos aportantes pagan a los que se retiran, cómo en los sistemas de pensiones privados, donde cada individuo adquiere sus activos para financiar su jubilación. El primero con el envejecimiento actual de la población es insostenible, el segundo, con el precio de los activos presionados a la baja, también puede tener serias dificultades.

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Lejos queda el tiempo en que los bancos concedían hipotecas a cualquiera. En la actualidad, las condiciones para acceder a un crédito son bastante más exigentes que antes de la crisis y la consecuencia es el gran aumento de denegaciones de hipoteca que, según datos del Banco de España, han pasado del 3% al 10% en el último
trimestre.
A pesar de todo, el “no” de nuestra oficina no debe hacernos tirar la toalla. Todavía tenemos capacidad de maniobra. Aunque la única manera de atacar frontalmente la denegación es conociendo sus causas.

Motivos de denegación de una hipoteca:

Motivo 1: No tenemos suficientes ahorros. El banco solo nos financia el 80% del valor de tasación o compraventa pero no podemos costear el resto. Tenemos 3 soluciones:

1. Negociar el precio con el propietario. Quizá solo nos falten 10.000 euros para llegar a todo y el propietario tenga prisa por vender.
2. Buscar entre la oferta inmobiliaria de los bancos. Los pisos de los bancos ventajas en, pudiendo llegar a 100%. Si aún no hemos elegido vivienda, es la mejor opción.
3. Pedir una nueva tasación a nuestro banco o solicitarla en otra entidad que trabaje con una tasadora diferente.

La tasación no es una ciencia exacta y puede que otra empresa valore la vivienda por un precio superior, con lo que el préstamo concedido por el banco será mayor y tendremos que aportar menos entrada. Hay que recordar que nosotros seremos quien corra con los gastos (entre 100 y 300 euros por tasación).

Motivo 2: La cuota representaría una cifra superior al 35-40% de nuestros ingresos mensuales. Esto indica que existe un desequilibrio entre el valor de la vivienda a adquirir y nuestro sueldo.

1. Podemos pedir a nuestro banco que nos dé el mayor plazo de amortización posible. Cuantos más años tengamos para pagar, más se reducirá la cuota mensual.
2. Si no es posible aumentar más el plazo de devolución, lo más razonable es buscar una vivienda más barata, para que la cuota a pagar entre dentro de nuestras posibilidades.
    

Motivo 3: Nuestra situación laboral no es estable. El banco no considera nuestros ingresos sean suficientemente elevados o regulares para creer que podremos devolver el préstamo. En este caso, solo cabe:

1. Aportar más ahorros como entrada para reducir el préstamo que pidamos a la entidad, u otras garantías como acciones, participaciones o depósitos.
2. Considerar el alquiler. Mejor tomarse la denegación de la hipoteca como un aviso de que quizá no nos lo podemos permitir, antes que como un ataque aego. Es preferible vivir de alquiler y poder cambiar a una casa más pequeña si vienen malos tiempos a haberse comprometido a devolver un préstamo imposible para nuestro bolsillo, no solo perder la casa sino también los ahorros entregados a la entidad y la deuda adicional en caso de embargo (el problema no termina al devolver las llaves al banco).

Y por supuesto, cualquiera que sea la situación, siempre podemos probar en otro banco, o incluso en otra oficina de la misma entidad. Un truco: las oficinas recién abiertas ávidas por captar clientes nos lo pondrán todo más fácil.

Por HelpMyCash.com

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Caída o desplome récord en la venta de nuevas viviendas en el mes de Mayo en los EEUU de cerca del 33%, que nos puede servir de guía de lo que puede pasar en nuestro sector inmobiliario cuando a finales de año finalicen los estímulos fiscales.

Parecía que en los últimos meses el sector inmobiliario en los EEUU empezaba a recobrar poco a poco los signos vitales, ligeros incrementos en los números de viviendas vendidas (si se le puede llamar recobrar los signos vitales,  a empezar a vender algo más después de una gran debacle), pero ha sido finalizar el estímulo fiscal que otorgaba el Gobierno Federal a la compra de vivienda para que los niveles de venta volvieran a los peores niveles de la crisis.

En fin, un aviso para el sector inmobiliario español, que verá como en diciembre finalizan algunos de los estímulos fiscales concedidos por el Gobierno a la compra de vivienda. Si el sector inmobiliario en EEUU está tardando lo que está tardando en recuperarse, que nadie espere milagros en España donde la burbuja fue mayor y la corrección llegó más tarde en el tiempo.

Gráfico vía creditwritedowns

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El pasado viernes tuvimos el placer de ser invitados por la gente del Idealista.com a un desayuno coloquio que bajo el titulo “Quo Vadis, Vivienda” tenía el objetivo de debatir sobre el estado actual del sector inmobiliario y que podemos esperar en el futuro próximo.

Entre los asistentes, estaban cómo  anfitriones al evento por parte de Idealista.com,  Fernando Encinar, María Martínez, Daniel Montero y Francisco Iñareta, y cómo invitados “externos”, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, acompañado por Carmen Naranjo, responsable de comunicación de la entidad, Enrique Utrera, de lainformacion.com; Miquel Roig de Expansion.com; Jesús Pérez,  especulacion.org y alma mater de FinancialRed , Rubén J. Lapetra,  de Cotizalia,  Vicente Varó de Unience y un servidor en representación de Gurusblog.

La charla fue especialmente amena y distendida se alargó bastante más de lo previsto, pero el tema obviamente daba bastante de si, y sobretodo al poder contar con la visión sincera del mercado inmobiliario de la gente del idealista.com y sobre todo la de Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación aportaba sin duda un valor extra a la reunión.

Se que muchas empresas que se dedican a la tasación de inmuebles, justa o injustamente no se han labrado una buena reputación, pero francamente a mi el Director General de Sociedad de Tasación me causó una impresión excelente. Más transparencia y sinceridad no se puede pedir.

Cómo mi formación no es la de periodista, se me hace complicado resumir las conclusiones que salieron en el debate, creo que esto lo han hecho mucho mejor los compañeros con los que compartía mesa y de los que os adjunto al final del post los links a los artículos que se han escrito hasta el día de hoy.

Dicho esto, si que os puedo dejar cuales son mis conclusiones sobre la situación actual del mercado inmobiliario, compartidas con Onda de Elliot, uno de los escritores del blog que si está muy encima de lo que se cuece en el sector, estás son nuestras principales conclusiones:

Ningún factor ayuda a la recuperación del mercado inmobiliario:

1) Tenemos un importante sobrestock de viviendas en nuestro país, no se si es de 500 mil, 1 millón o 2 millones de viviendas, lo que queda claro es que en nuestro país de media se construyeron del 2002 al 2008 cerca de entre 700 a 800 mil viviendas año. En Italia se construyen 170 mil viviendas al año y en Alemania algo menos de 300 mil viviendas al año con el doble de habitantes que en nuestro país. Cuando se habla de stock de viviendas por vender, no se cuenta que muchas de las vendidas están en manos de gente que las compraron cómo inversión y que ahora no saben que hacer con ellas.

2) Situación económica actual y paro del 20% no ayudan precisamente a vender viviendas. El stop en la entrada de inmigrantes y la pirámide de edad de la poblaciónl tampoco son factores que ayuden.

3) El inversor extranjero institucional, ha desaparecido del mapa. No quiere saber nada de invertir en ladrillo en España.

4) Restricción del crédito no facilita el acceso a la compra de vivienda. Por contra tenemos al euribor en mínimos históricos, este factor en el mejor de los casos se mantendrá igual, y en el más probable se incrementará en los próximos años, encareciendo el acceso a la vivienda.

Precios:

Aquí me quedo con una gráfica que vi publicada en el idealista.com. Es el ratio Precio Vivienda / Renta familiar disponible.

En el momento álgido de precios, en España dicho ratio se aproximó a las 8x, históricamente siempre había estado por debajo de 4x, al igual que en otros países como USA o UK. En estos dos países los precios ya han corregido hasta volver a ratios más normales, en España a pesar de la reciente caída de precios aún estamos en un ratio de 6,5x…. nos queda mucho recorrido a la baja aún para que el ratio vuelva a niveles normales y esto sólo se puede lograr o bien incrementando la renta de las familias (lo veo complicado) o con caídas en el precio de la vivienda.

En mi opinión queda aún mucho que corregir en cuanto a precios.  Sobretodo cuando el Euribor vuelva a niveles normales.

¿Porque no han bajado tanto los precios en nuestro país?

La banca sigue acumulando stock inmobiliario en sus balances, hasta el día de hoy acumula activos por valor de 59.700 millones de euros en daciones en pago. Sin embargo, hasta el día de hoy no tienen presión para liquidar estos activos a pérdidas…. el time to market no se aplica y el cambio de ley realizado por el Gobierno para prorrogar el plazo legal para construir en un terreno sin que se convierta en suelo rústico ha pasado de 3 a 6 años.

Sin embargo la situación de la banca no es sostenible a medio plazo, ya que seguirán acumulando activos inmobiliarios y en algún momento, necesitarán liquidez con lo que es previsible que en algún momento empiecen a liquidar activos en pérdidas.  Esta probable salida masiva de activos al mercado será la puntilla al sector y acabará de hundir los precios.

Dadas mis impresiones sobre el sector, os dejo los artículos  de algunos de los compañeros de mesa que tienen mucha más capacidad que yo para exponer correctamente lo que se debatió en la charla:

Expansión.com ( Sociedad de Tasación: “Cuando el euribor, la vivienda caerá con fuerza)

Blog Unience ( “El equilibrio inestable en el infierno” del mercado inmobiliario“)

Especulación.org ( Quo vadis vivienda )

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El mercado inmobiliario está como está y pensar hoy invertir en él, es como pensar invertir en el “patito feo” de la economía.

Es una realidad que los precios de las casas han caído sin piedad de manera generalizada. Comprar una casa a día de hoy, aunque lo hagas a precios de chollo, parece una de las inversiones más “inciertas” que te puedes plantear.

No digo que en muchas ocasiones vaya a ser una mala inversión; todo dependerá del tipo de activo que compras y del precio que pagas por él, evidentemente. Pero que la incertidumbre que existe sobre hasta dónde pueden seguir cayendo los precios de las casas y cuándo puede empezar a recuperarse el mercado inmobiliario, pone la inversión en este sector (residencial) en una situación de “alto riesgo”.

Pero dentro del mercado inmobiliario, como en todos, creo que hay un resquicio muy interesante y que hace que la inversión en dicho “sub-sector” sea atractiva. Me refiero a las plazas de garaje.

Las plazas de garaje creo que son unos activos muy interesantes y que merece la pena pensar en ellos como inversión a día de hoy. Es cierto que los precios de muchas plazas de garaje en determinadas zonas privilegiadas (“premium”) de grandes ciudades como pueden ser Madrid o Barcelona, están por las nubes y hacen que la inversión en ellas también tenga bastante riesgo. Pero creo que existen muchas más oportunidades en las plazas de garaje que en el sector de la vivienda, además de tener muchas más ventajas.

Algunas ventajas de las Plazas de Garaje vs Viviendas:

• Precios mucho más asequibles
• Acceso a financiación mucho más fácil, debido principalmente a que lo que necesitas es una cantidad mucho menor que la que necesitas para comprar una casa.
• Gastos derivados del mantenimiento mucho menores.
• Problemas derivados del propio activo también son mucho menores. En una vivienda te pueden surgir mucho “imprevistos” como goteras, problemas con las tuberías, gas, electricidad, etc. En una plaza de garaje no tienes apenas estos problemas.
• Desahucios mucho más fáciles y menos traumáticos.
• Creo que también las rentabilidades son más atractivas.

En definitiva, creo que si disponemos de un dinero para invertir y no queremos invertir en Bolsa, las plazas de garaje son unos activos muy a tener en cuenta. Esto mismo ya se lo comenté a algunos amigos míos hace tiempo. De hecho yo hace dos años compré una como inversión. Si mi cuenta corriente, no estuviera como está :-) sin duda que me plantearía la compra de una segunda plaza de garaje. A la hora de comprarla miré muchas cosas:

• El precio (por supuesto). Negocie todo lo que pude.
• Si me iba a costar mucho pagarla (es decir, miré lo que tenía que pagar al mes por la financiación que me faltaba para llegar a pagar la plaza).
• Lo que podía sacar de rentabilidad al mes por ella.
• Los gastos derivados de la misma (apenas tienen gastos importantes en el año)
• Tenía margen de sobra para que la plaza estuviera sin alquilarse unos cuantos meses. Además el riesgo de cambio de “inquilino” y el riesgo que ese cambio implicara algún mes sin alquilar tampoco era problemático.

Finalmente me decidí y estoy encantado con dicha inversión.

Inconvenientes tiene pero creo que las ventajas son mucho mayores.

Entre otros inconvenientes están:

• Si piensas forrarte en poco tiempo, esta no es una inversión para ello.
• Es una inversión a largo plazo.
• Baja liquidez (es decir, si necesitaras en un momento dado el dinero rápidamente, hacer “líquida” dicha inversión te costará algo de tiempo, aunque mucho menos del necesario para la venta de una casa)

En definitiva, si encuentras una plaza en un buen lugar a un buen precio creo que sin duda es una inversión mucho mejor, a día de hoy, que la de comprar una buena casa, en un buen lugar a un buen precio.

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Hace un par de semanas, nos sorprendía la cifra que alcanzaba la venta en subasta de un ejemplar del primer número de Action Comics donde aparecía Superman, corría el año 1938 y el ejemplar valía 10 centavos de dólar. Setenta y dos años más tarde este mismo ejemplar se vendía por  1 millón de dólares. Tres días después, una copia en perfecto estado del número 27 de Detective Comics, en el que aparecía por primera vez Batman, era adjudicado también en subasta por 1,07 millones dólares, superando por 70 mil dólares el récord que hacía tres días se había establecido con la venta del primer ejemplar de Superman.

Los Super Poderes del Interés Compuesto:

Que un activo (si podemos considerar un cómic como activo) pase de 10 centavos a 1 millón de dólares en 72 años nos puede parecer un auténtico milagro, no hemos de perder de vista el poder del interés compuesto, en el caso del cómic de superman este arroja una tasa de rentabilidad anual del 25%. Una tasa de retorno que obviamente es altísima y que supera incluso la obtenida por el mismo Warren Buffet en los últimos 40 años. Si en el cómic de Superman, ajustamos la inflación, obtendremos que 10 centavos en 1938, equivalen a 1,54 dólares en 2010, esto dejaría la tasa de retorno en el 20,4% anual. Sin embargo nos sigue dando una clara idea del poder y los efectos que puede tener el interés compuesto si cogemos como referencia un periodo de tiempo grande.

Cómo inversores nos suele ocurrir, un poco lo contrario. Solemos marcar el horizonte temporal de nuestras inversiones a 1 mes, 1 año o incluso 5 años, horizonte temporal más que insuficiente para que el poder del interés compuesto empiece a actuar. A veces, es el mismo interés compuesto el que ayuda a crear determinados mitos en según que activos.

Un ejemplo claro es la inversión en vivienda. Todos hemos oído a nuestro abuelos comentar que hace 30 o 40 o 60 años compraron un determinado piso por 1 millón de las antiguas pesetas y hoy en día el piso en cuestión vale o “valía” más de 100 millones de pesetas. Esto sin duda ha ayudado mucho reforzar el mito que la vivienda nunca cae de precio. En algún caso me he dedicado a calcular el interés compuesto de estás fabulosas inversiones en pisos de nuestros abuelos, y te das cuenta que lo que en valor absoluto es una inversión maravillosa, puesta en su marco temporal, te das cuenta que es una inversión de los más normal que ha ofrecido una tasa de entre 4 y el 8% anual. Nada extraterrestre o extraordinario.

Es decir, si queremos obtener todo el poder del interés compuesto, debemos darle tiempo para que pueda actuar, aunque Keynes nos dijera que a largo plazo todos estamos muertos. Esto no quiere decir que no debamos seleccionar el activo a invertir con especial cautela, y teniendo en cuenta el timing de la inversión. Simplemente deberíamos aprender a tener algo más de cautela, e irnos sacando de la cabeza que vamos a hacer una fortuna de la noche a la mañana. Si queremos ser ricos en el futuro debemos darnos tiempo, seleccionar bien los activos y el momento donde invertir, aplicarle paciencia y darnos con un canto en los dientes si obtenemos una rentabilidad anual del 8%-10%, es más que suficiente para ser ricos y asegurarnos la jubiliación.

Debemos reforzar la educación financiera.

Por ejemplo si una persona invierte 20.000 dólares en un plan de pensiones a los 18 años, y consigue obtener una rentabilidad anual del 8%, a los 65 años tendrá acumulados más de 839.000 dólares. No viene de un año o otro empezar a invertir pero si que puede ser definitivo si lo empiezas a hacer a los 18 años o a los 30 años. En el caso del cómic de Superman, con una interés compuesto del 25%, le llevo 30 años pasar de 10 centavos a 1.000 dólares, es decir los primeros años son los años en los que se crea la base para que el valor absoluto se pueda empezar a acelerar.

Por favor que alguien introduzca en la enseñanza una clase de finanzas personales o economía del hogar, donde se expliquen conceptos como el interés compuesto.

Después claro está, tendremos que dar con algún plan de pensiones que sea mínimamente decente… y en nuestro país esto si que es casi un milagro. De los fondos de pensiones con más de 15 años de historia, sólo uno ha logrado superar la rentabilidad del bono español. Pero bueno esto da para otro post.

Imagen Vía The HistoryBlog.

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El mito económico Chino empieza a mostrar alguna que otra grieta, por donde se podría empezar a resquebrajar y parece que el sistema bancario chino está empezando a mostrar algo más que signos de sobrecalentamiento.

En 2009, impulsados por el gobierno Chino, con el fin de ayudar a superar la crisis, la banca de ese país había incrementado los préstamos otorgados en un 95,3% llegando a los 9,6 trillones de yuanes o el 50% del PIB Chino.

¿Con este dato alguien se extraña que China tuviese crecimiento del PIB en 2009 a pesar de que las exportaciones se desplomaran un 20%? Esto es desacoplar una economía a lo bestia !! y lo demás son tonterías.

En vistas de la magnitud de la borrachera de dinero, a finales del 2009 el Gobierno Chino ha empezado a ser consciente que el tema se les estaba escapando de las manos, y ha impulsado una política monetaria más restrictiva, con orden directa a los bancos que moderaran drásticamente su concesión de créditos.

Sin embargo hay inercias que son difíciles de parar de golpe, incluso para una economía tan controlada como la China. Ya en Enero del 2010, sigue el ritmo acelerado de concesión de créditos. En concreto la banca China ha concedido en Enero, créditos por importe de unos 203.500 millones de dólares, casi 4 veces más que el monto concedido en el mes de Diciembre.

Obviamente estos incrementos repentinos de crédito tienen sus consecuencias, como ya hemos notado en nuestras carnes en nuestro país. Los precios inmobiliarios en China siguen disparados, ver post “China, la ciudad vacía” , en enero el incremento del precio de la vivienda fue del +9,5%, y la burbuja inmobiliaria que se esta creando en China empieza a tomar proporciones peligrosas. La película ya la sabemos todos como suele acabar. Con la banca arrastrando una injente cantidad de impagos.

Parece que los Chinos se han propuesto en replicar  en 1 o 2 años los cimientos de los males que nos afectan a nosotros que que cimentamos durante casi una década.

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En su columna del NYTimes de ayer, bajo el título “Anatomy of Euromess” que podríamos traducir como “Anatomía del  Euroberenjenal”,  Paul Krugman, a parte de señalar que el problema de Europa no es Grecia sino España, nos hace una buena  y sencilla disección de cómo ha evolucionado la economía para meterse en el lío en el que estamos.

• Alrededor de 2000 se disparan los precios de los pisos. Los precios no suben porque la gente necesite más pisos, ni porque los pisos ofrezcan más valor, sino porque mucha gente piensa que van a seguir subiendo. Es una situación inestable que depende de que la gente siga creyendo que la subida va a seguir, por eso se le llama burbuja.

• La subida de los inmuebles hace que entren cantidades ingentes de capital extranjero. La balanza por cuenta corriente pasa de un -4% del PNB en el año 2000 a un -10% en el año 2007. Ésta es la diferencia entre lo que el país vende al extranjero y lo que compra, que tiene que financiar pidiendo prestado.

• Hay mucho dinero en España. Literalmente: como se supone que el piso vale mucho la gente lo usa como colateral para comprarse el Cayenne, que se acaba financiando con préstamos del extranjero. También hay dinero que entra directamente para pagar activos inmobiliarios. Como hay más dinero la gente quiere comprar más cosas y sube la demanda, pero como la oferta no sube tan rápido tienen que subir los precios.

• Tanto los precios como los salarios suben un 30% durante la década. Durante el mismo periodo los salarios en Alemania se mantienen constantes (fuente OECD, Unit Labor Cost total economy).

• Cuando estalla la burbuja nos encontramos de golpe con mucho menos dinero: ya no se puede uno comprar el Cayenne con un préstamo contra el piso, y el mercado inmobiliario español deja de ser apetitoso para los extranjeros. Como no hay dinero cae la demanda y sobra oferta, tanto interna como externa. Empieza a bajar el déficit de la balanza por cuenta corriente (compramos menos al exterior) y aumenta el paro.

• Los sueldos son un 30% mayores que cuando empezó la fiesta, pero el PNB por cápita solamente ha subido un 7% (fuente: IMF). Según muchos analistas cuando hayamos borrado del todo el efecto de la burbuja encontraremos que el PNB por cápita no ha subido nada en más de una década. O sea: no creamos más riqueza por persona que hace diez años, pero somos un 30% más caros. Eso nos hace mucho menos competitivos que antes.

• Los altos precios hacen que sea más difícil vender en el exterior. También nos hacen mucho menos atractivos como destino turístico.

Mientras Zapatero nos aseguraba hoy que España esta apunto de salir de la crisis, Kurgman nos asegura que nos  un largo y doloroso camino por recorrer. Tenemos una economía con un problema competitivo enorme metida en el zona euro, con unos salarios y un nivel de precio que no se corresponden con  nuestra economía. Su hubiésemos tenido moneda propia, está se hubiera apreciado durante el boom y depreciado con la llegada de la crisis.  Pero atención Krugman no aboga por desmembrar la zona euro…. los costes de la desmembración serían tremendos y totalmente disruptivos….. estamos condenados a una lenta agonía.

Por cierto Krugman también deja claro que la situación actual de España no es consecuencia de que actualmente tenga una política fiscal irresponsable. Estoy totalmente de acuerdo con él, el problema es de fondo y viene de años atrás. No creo que importe tener déficit en estos momentos, siempre y cuando este bien dirigido y con la ideas claras… pero con nuestro  presidente pensando que esto sólo dura dos días no vamos bien para encaminar las soluciones.

Vía el blog de Juan Reyero, que cortésmente nos ha prestado la traducción que ha puesto en su blog del análisis realizado por Krugman.

Imagen | Rankia.

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Una imagen vale más que mil palabras, si algunos os preguntáis porque los inversores internacinonales hacen sangre con nuestro país, mirad con atención este gráfico elaborado por la gente de McKinsey sobre la evolución del endeudamiento total de la economía española con el exterior (Gobierno+Empresas+Familias+Entidades Financieras).

El incremento del endeudamiento en los últimos 10 años es simplemente terrorífico:

A nivel global del 2000 al 2009 hemos pasado de tener una deuda que representaba el 193% del PIB al 366% del PIB.

Desglosando tenemos:

Deuda Gobierno: Se reduce del 63% al 56% del PIB

Deuda Empresas: pasa del 74% al 141% del PIB.

Deuda Hogares: pasa del 45% al 87% del PIB.

Deuda Bancos: pasa del 11% al 82% del PIB.

Es decir en 10 años hemos doblado nuestro nivel de endeudamiento. A tener en cuenta que se considera que una economía entre en zona de peligro cuando su deuda supera el 300% del PIB.

Pero quizás lo peor de todo no es el incremento del endeudamiento, sino que hemos hecho con el dinero que hemos recibido. Puede ser bueno endeudarse si te sirve para ser más competitivo e inviertes en actividades productivas que generarán un flujo de ingresos futuro.

Por desgracia en España, hemos utilizado el grueso del dinero recibido a un activo no productivo. Hemos enladrillado el país, con el problema que ello conlleva. Tenemos gran parte de la deuda recibida invertida en un activo que no genera actividad ni ingresos una vez se han construido las viviendas.

Gráfico vía Investors Conundrum.

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Hoy ha publicado resultados el primer banco español por capitalización bursátil. El Banco Santander (MCE:SAN) ha incrementado los beneficios un +1% hasta los 8.943 millones de euros. El resultado ligeramente mejor de los esperado no ha sido suficiente para evitar que la cotización del banco escape a la tónica de mercado y la cotización del Santander cae en estos momentos un 2,9%.

El mensaje dado por el banco en su presentación de resultados, sigue la tónica habitual, mensaje positivo, somos los mejores. A falta de poder analizar los resultados con calma, a mi tanto mensaje positivo me empieza a resultar algo sospechoso.

¿Banco Santander 8.943 millones de Beneficio Recurrente?

Hay mensajes en la presentación de resultados con los que no estoy para nada de acuerdo. A los 8.943 millones de beneficios, le han puesto la etiqueta de recurrente…. en fin teniendo en cuenta que el Santander se ha apuntado2.587 millones de euros, procedentes  de ingresos extraordinarios por venta de activos, entre ellos la  salida a Bolsa de la unidad de Brasil (1.499 millones), el canje de emisiones de deuda (724 millones) llamarlo a este beneficio recurrente me parece un poco temerario.

Cierto que este importe se ha dedicado a saneamientos, pero lo cierto es que estos activos ya están vendidos y que los saneamientos pueden continuar o incrementarse en un futuro próximo.

Margen de Intermediación:

El otro punto que me parece poco sostenible en la cuenta de resultados (lo mismo que pensamos para el BBVA) es la explosión que ha tenido el margen de intermediación, +26% de incremento, o lo que es lo mismo ha aportado cerca de 5.200 millones de euros adicionales a la cuenta de resultados… una subvención en toda regla cortesía del BCE. Veremos que pasa con esto ahora que se está incrementando el coste de la deuda de la banca española y si el BCE empieza a dejar de subvencionar el margen de intermediación de la banca. A este respecto podéis ver el post “La banca Española en la cuerda floja, salvados por el BCE”

Sobre las provisiones de los activos inmobiliarios comprados por el banco, de momento ha destinado a esta partida 814 millones de euros (un 30% del valor tota adquirido), ya veremos si se tienen que realzar dotaciones adicionales en un futuro en esta partida. Mientras el BBVA alertaba de los 325.000 millones de euros de préstamo concedidos a los promotores, el SAN dedica todo un chart de la presentación de resultados a minimizar este riesgo. Aqui no pasa nada.

Fondo de Comercio ¿un agujero?

Me preocupa los 22.865 millones de euros que el Santander tiene apuntados en el fondo de comercio por todas las compras que ha realizado de bancos en los últimos años (entre ellos Sovereign), mientras BBVA ha empezado a provisionar tímidamente la adquisición del COMPASS, el Santander mantiene un Fondo de Comercio de una magnitud considerable…

Bueno tocará analizarlo todo con calma en otro post, de momento mi primera impresión no me genera especialmente mucha confianza.

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La semana pasada vimos la noticia de que los créditos hipotecarios concedidos en los 12 meses anteriores a noviembre de 2009 han crecido en número un +1,8% en comparación con la cifra de noviembre de 2008. No obstante cabe resaltar que el valor de dichos créditos ha descendido un -11,7%, cosa que no sorprende ya que todos sabemos que los bancos, ceteris paribus, dejan menos dinero.

Cuando leí la primera vez la noticia, me dejó un sabor agridulce, por un lado es una buena noticia, significa que el mercado se normaliza, pero por otro no cuadraba nada ni con la situación del sector inmobiliario ni con la del consumo de los particulares, que está más que castigado, ¿quién es el valiente que se atreve a meterse en según que aventuras?

Pero ayer veo en Expansión, que en el número de créditos hipotecarios se están contabilizando las novaciones debidas a renegociaciones con entidades bancarias, es decir, los particulares que al tener dificultades para hacer frente al pago del crédito negocian con su banco y llegan a un acuerdo para ampliar el plazo del crédito o el importe del crédito.

Tras analizar las cifras con detenimiento, las 52.043 nuevas hipotecas hasta noviembre se convierten en 25.637 lo cual arroja que comparativamente el número de nuevas hipotecas constituidas ha caído un 49,8%.

Otro dato que ilustra que el mercado inmobiliario sigue muy frío es el hecho de que a pesar de que se han constituido 52.043 nuevas hipotecas, tan sólo se han transmitido 34.828 inmuebles, lo que nos lleva a la conclusión de que algunos individuos han tenido que hipotecas activos que estaban libres de cargas para poder sobrellevar la situación actual.

Como alguna otra vez ya hemos dicho, cuando el río suena, agua lleva; y es que todavía es pronto para asistir a la recuperación milagrosa de un sector en el que se han cometido muchos excesos que ahora hay que purgar.

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Con un mercado prácticamente inexistente, altos niveles de endeudamiento y activos comprados en el pico del ciclo, gestionar una inmobiliaria a día de hoy debe ser una tarea bastante duro. Si encima te surge de la nada un competidor, que a parte de ser su principal acreedor tiene las herramientas suficientes para decidir que pisos se venden y que no, pues lo más probable es que acabes muerto. Simplemente se convierte en una tarea imposible el poder sobrevivir.

Impresionante la distorsión que está aplicando la banca de forma concertada en el sector inmobiliario. Mientras que si algún valiente decide comprarse un piso que no está en la cartera de la banca, no sólo le exigen que pague en efectivo el 30% del valor de la tasación, tenga un empleo estable y en una compañía sólida y las cuotas no superen el 30% del salario, el tema cambia radicalmente cuando la banca debe financiar un inmueble que tiene en su cartera. Financiación del 100% del valor del inmueble, diferenciales de tipos con el Euribor mucho menores, plazos de pagos de hipotecas más largo y relajación de los comités de riesgo. Todo vale con sacarse el inmueble del balance del banco.

Ante esta situación y con la Banca convertida ya en la principal inmobiliaria del país, la distorsión del mercado inmobiliario es brutal. Imposible que una inmobiliaria independiente pueda competir con estas condiciones. Algún afectado del sector “un valiente sin duda” debería intentar que se pusieran las cosas en su sitio, y denunciar esta situación ante el Tribunal de defensa de la competencia. Es del todo inadmisible que la Banca este otorgando diferentes condiciones de financiación según quien sea el propietario del piso.

Lo perverso de la situación, es que mientras la banca trata de competir deslealmente para poderse sacar inmuebles de la cartera, sigue matando a las pocas inmobiliarias que quedan en pie, con lo que retroalimenta el círculo diabólico creado… a saber más inmobiliarias que no pueden hacer frente a sus deudas, más inmuebles en dación de pago, y más cartera a sacar al mercado en competencia desleal.

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En el blog Spain Economy Watch encontramos un post donde se recopila a la perfección y se reflexiona sobre los principales datos macro económicos de la economía española. De entre todos ellos tomamos prestados los referentes al sector inmobiliario y de la construcción, lo que nos permite hacer una buena composición de lugar sobre cómo está en estos momentos el que fue el principal motor de nuestra economía.

Índice Actividad Sector Construcción.

Durante el mes de Octubre la actividad del sector constructor experimentó una caída adicional del 1% respecto los niveles del mes de Septiembre, desde Julio del 2006, la actividad en el sector lleva acumulado un descenso del 35%, o lo que es peor 3 años y medio de largo declive. Teniendo en cuenta que la construcción fue el principal motor del crecimiento español, la clave será poder encontrar que sectores podrán en algún momento tomar el relevo del sector de la construcción en la creación de empleo.

En el sector residencial, en número de nuevas viviendas iniciadas cayó un 47% en el tercer trrimestre del 2009 respecto al tercer trimestre del 2010 (33.140 viviendas terminadas), excluyendo la construcción de vivienda protegida, la caída aún sería más dramática (61%), incluso si lo comparamos con el segundo trimestre del 2009, en el tercer trimestre la construcción de viviendas cayó un 20%.

En cuanto a viviendas finalizadas, en el tercer trimestre (excluyendo vivienda protegida) se finalizaron 83.500 viviendas, una caída del 41% respecto al año anterior, y del 13% respecto al trimestre anterior. Durante los últimos 12 meses se han finalizado 444.544 viviendas, en un mercado donde con suerte se están vendiendo unas 200.000 viviendas al año, esto significa que el stock de viviendas seguiría creciendo. El motivo por el que se están aún finalizando tantas viviendas, tiene una explicación sencilla. La banca siente pavor a quedarse con viviendas en stock, pero aún le aterroriza más tenerse que quedar con suelo o viviendas a medio finalizar por lo que prefiere seguir financiando para que si recibe algo en dación de pago sea un edificio terminado y no uno a medio construir.

Lo preocupante, es que cuando la banca deje de financiar estas viviendas que se iniciaron en pleno boom, la actividad de la construcción asociada al inmobiliario residencial aún puede continuar su caída, con el impacto pertinente en puestos de trabajo.

Evolución precios mercado inmobiliario en España.

De momento continúa la caída de precios en el mercado inmobiliario, el índice que elabora Tinsa, muestra que en Noviembre los precios llevan una caída del 6,6% en los últimos 12 meses. Seg;un Tinsa, la caída acumulada en los precios desde el 2007 sería del 14,75%. Obviamente la clave es saber si ya se ha llegado al suelo en los precios de la vivienda o si por el contrario el ajuste continuará. Según el último informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por el BBVA, el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 30% en 2007. Los expertos del BBVA esperan una caída de precios del 7% en 2009, del 8% en 2010 y del 5% en 2011. Los precios de la vivienda no se estabilizarían hasta 2012.

Entre los motivos para seguir esperando una corrección en precios estaría el ratio Precio de la Vivienda/Ingresos personales disponibles. En España, en 2007 en pleno boom este ratio alcanzó los 7,7 años, actualmente estaría en 6,6 años, una cifra aún muy alejada de los 4 años de media histórica en España o de los 3,5 años que actualmente tienen en los EEUU.

Igualmente según BNP, la siguiente presión de precios a la baja, vendrá de la mano de la banca, actualmente la principal inmobiliaria del país que empezarán a ofrecer importantes descuentos, que podrían llegar al 50% en 2010 si realmente quieren empezar a deshacerse del stock de viviendas que están acumulando.

Evolución Venta de Viviendas en España 2009.

Al final del primer trimestre del 2006, el mercado de venta de viviendas en España estaba vendiendo cerca de 1 millón de viviendas al año. En el tercer trimestre del 2009 las ventas acumuladas en los últimos 12 meses no superaban las 400.000 unidades. Una cifra aún más que considerable, pero impulsada por dos factores. En primer lugar por la entrega de viviendas por las ventas cerradas con los compradores antes del inicio de la crisis inmobiliaria y en segundo lugar por las viviendas adquiridas por los bancos. Durante la mayor parte del 2009, el nivel de ventas de viviendas nuevas ha superado claramente el nivel de ventas de viviendas usadas (históricamente siempre ha sido al revés) lo que sería un claro indicador de que en 2009 el nivel de ventas de viviendas nuevas ha estado claramente hinchado por los dos factores comentados anteriormente.

Si estimamos que en niveles normalizados en España se venderán unas 200 mil viviendas año, 100 mil nuevas y 100 mil de venta de segunda mano, esto significa que en ventas reales, no daciones en pago o similares, llevará prácticamente una década absorber el stock acumulado de cerca de 1 millón de viviendas nuevas sin vender. Esto asumiendo que no nos pongamos a construir muchas viviendas nuevas más.

Un dato para la esperanza

Ante este panorama algo oscuro, también hay algún dato para la esperanza, aunque toca buscarlo a nivel micro. Hay una pequeña inmobiliaria de la que puedo obtener datos de forma directa. Con un stock de unas 120 viviendas repartidas en 4 promociones con diferentes localizaciones,  esta inmobiliaria no había vendido ni una vivienda desde hace 2 años y medio. Desde este mes de Septiembre ha conseguido cerrar la venta de 2 viviendas y un alquiler con opción de compra. No es para tirar cohetes, pero significa que en un mercado totalmente muerto, existe algo de vida y esperanza. Eso si el precio de venta ha sido a precio de hipoteca, es decir con un descuento del 30% sobre el precio que tenían en mente vender en 2007.

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Esta semana el Instituto Nacional de Estadística ha hecho públicos los últimos datos de las compra venta de fincas realizadas durante el pasado mes de Noviembre. Los datos son realmente duros, y reflejan la realidad de la compra-venta de pisos en España. Respecto al año anterior la compra venta de fincas inmobiliarias descendió un 21,3%. (Ver detalle de los datos).

Pero esta estadística no aporta datos de ningún tipo sobre el nivel de precios al que se están cerrando las operaciones. Actualmente no es creíble ningún dato al respecto aportado por organismos públicos ni por las empresas de tasación (manipuladas en la mayoría de casos por las entidades bancarias).

El precio de los pisos está cayendo en picado en España. El mercado va más rápido que todo lo que se publica, y la sobreoferta existente actualmente está en cifras tan altas que ya nadie se atreve a publicar con exactitud.

En la situación actual cabe destacar el papel que están jugando los diferentes actores del sector inmobiliario:

El papel de las entidades bancarias. Los bancos no están concediendo hipotecas a los particulares y parece que su único objetivo sea colocar el producto que se han tenido que quedar de los promotores con graves problemas financieros(en este caso sí conceden el 100 % del préstamo).

En la mayoría de casos se trata de pisos en malas ubicaciones y altos de precio. Un ejemplo es la web creada por el Banco de Santander (Altamira) donde se confirma que venden pisos con descuentos del 50 %. La sopresa es que al solicitar pisos en Barcelona ciudad sólo aparecen tres y son en la misma finca. Es un piso de 105 m2 y precio 432.659 €, esto es 4.120 € /m2. Dónde está el descuento? http://www.altamirasantander.com/

Los inversores extranjeros ya no confían en invertir en España. En los años del boom inmobiliario una parte importante de los pisos se vendían a compradores extranjeros que creían estar realizando compras espectaculares con grandes plusvalías.

Un ejemplo de esto es la noticia publicada hace unos días en la que se confirmaba que en una subasta organizada en Londres por la empresa “A place in the sun” para la venta de 56 propiedades en España, quedaba desierta por la falta de asistente.

Los compradores particulares quieren comprar pero no acceden al crédito. Igualmente muchos piensa de manera acertada que los precios van a bajar y por este motivo deciden alquilar.

Ante esta situación, y el entorno económico en el que nos encontramos, no es de extrañar que el servicio de Estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmnobiliari 2009 haya previsto una caída de los precios para el 2010 del 8% añadiendo que:

El exceso de oferta en la construcción residencial sigue marcando el ritmo de la actividad …
… pero la corrección en precios pendiente es significativa

Nacho – CatRealEstate

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