Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que ha vivido España en su reciente historia, y las previsiones son que la situación no mejorará durante mucho tiempo en el mercado inmobiliario español, y especialmente en el mercado residencial de la vivienda. Ante esta situación, es importante analizar quien está actuando en el mercado inmobiliario español y bajo que premisas se están realizando las compras de inmuebles. Vamos a intentar analizarlo en este artículo.

No es ningún secreto que en los dos últimos años los principales compradores de activos inmobiliario están siendo los llamados Family Office, pero ¿qué son en realidad los llamados Family Office y cómo actúan? Sin lugar a duda los Family Office están siendo los actores principales en la compra de activos inmobiliarios. Son grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan el patrimonio familiar, distinguiendo entre dos clases, los grupos familiares que ya han vendido la empresa (en este caso tienen más liquidez) y lo que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de caja proviene de su negocio actual.

Estos grupos se caracterizan por su discreción, en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan y actúan con total transparencia y seriedad. Su principal ventaja es que no suelen financiar las operaciones, son realmente rápidos en la toma de decisiones y tienen bien definido el tipo de activo a adquirir.  Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra.

Los activos que compran son básicamente:

• Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino.
• Negocio promotor: Muchos de estos grupos entraron como socios de grupos promotores y han salido rebotados de este tipo de negocio y no quieren saber nada de tomar riesgos y menos aún de promover.
• Localización:  Es vital para estos grupos. Si el inmueble no está bien ubicado no interesa.
• Garantías de renda: Si el inquilino no es de primer nivel exigen avales bancarios de 6 a 12 meses, pero en la mayoría de casos son activos realmente bien ubicados y los arrendatarios suelen ser multinacionales de primer nivel.

En la práctica estos grupos están copando el 80% de las operaciones que están cerrando últimamente en el mercado de inversión inmobiliaria en España. El único problema que pueden tener es en operaciones de volúmenes importantes superiores a los 10.000.000 €. En esta caso son menos los grupos familiares que pueden llegar a estas cifras, pero existen y de hecho se han cerrado operaciones de importes superiores, si bien normalmente prefieren diversificar en varias operaciones menores para no tener demasiado riesgo en un inmueble..

Aunque pueda parecer imposible, en las últimas operaciones importantes que se han cerrado en Barcelona o Madrid, las compras se han producido tras un duro proceso en el que han competido varios posibles compradores, principalmente como comentamos Family Offices.

Las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, pero básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime (tales como Portal del Angel en Barcelona o Preciados en Madrid). Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el yield exigido estará entre el 5 % y el 6 %. Serían por ejemplo locales ubicados en calles como Rambla de Catalunya en Barcelona o Serrano en Madrid.

Resumiendo, estos Family Office saben realmente lo que compran, actúan de manera conservadora y están evitando la compra de naves industriales y mercado residencial, ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos, siendo sus principal objetivo los locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados.  En el mercado residencial sólo están dispuestos a entrar si los precios son realmente bajos y los activos céntricos, pero aún así por experiencias pasadas les cuesta mucho adquirir este tipo de inmuebles.

Nacho Castella, Propietario de Cat Real Estate

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Esta semana el Instituto Nacional de Estadística ha hecho públicos los últimos datos de las compra venta de fincas realizadas durante el pasado mes de Noviembre. Los datos son realmente duros, y reflejan la realidad de la compra-venta de pisos en España. Respecto al año anterior la compra venta de fincas inmobiliarias descendió un 21,3%. (Ver detalle de los datos).

Pero esta estadística no aporta datos de ningún tipo sobre el nivel de precios al que se están cerrando las operaciones. Actualmente no es creíble ningún dato al respecto aportado por organismos públicos ni por las empresas de tasación (manipuladas en la mayoría de casos por las entidades bancarias).

El precio de los pisos está cayendo en picado en España. El mercado va más rápido que todo lo que se publica, y la sobreoferta existente actualmente está en cifras tan altas que ya nadie se atreve a publicar con exactitud.

En la situación actual cabe destacar el papel que están jugando los diferentes actores del sector inmobiliario:

El papel de las entidades bancarias. Los bancos no están concediendo hipotecas a los particulares y parece que su único objetivo sea colocar el producto que se han tenido que quedar de los promotores con graves problemas financieros(en este caso sí conceden el 100 % del préstamo).

En la mayoría de casos se trata de pisos en malas ubicaciones y altos de precio. Un ejemplo es la web creada por el Banco de Santander (Altamira) donde se confirma que venden pisos con descuentos del 50 %. La sopresa es que al solicitar pisos en Barcelona ciudad sólo aparecen tres y son en la misma finca. Es un piso de 105 m2 y precio 432.659 €, esto es 4.120 € /m2. Dónde está el descuento? http://www.altamirasantander.com/

Los inversores extranjeros ya no confían en invertir en España. En los años del boom inmobiliario una parte importante de los pisos se vendían a compradores extranjeros que creían estar realizando compras espectaculares con grandes plusvalías.

Un ejemplo de esto es la noticia publicada hace unos días en la que se confirmaba que en una subasta organizada en Londres por la empresa “A place in the sun” para la venta de 56 propiedades en España, quedaba desierta por la falta de asistente.

Los compradores particulares quieren comprar pero no acceden al crédito. Igualmente muchos piensa de manera acertada que los precios van a bajar y por este motivo deciden alquilar.

Ante esta situación, y el entorno económico en el que nos encontramos, no es de extrañar que el servicio de Estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmnobiliari 2009 haya previsto una caída de los precios para el 2010 del 8% añadiendo que:

El exceso de oferta en la construcción residencial sigue marcando el ritmo de la actividad …
… pero la corrección en precios pendiente es significativa

Nacho – CatRealEstate

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Perdonen la euforia en el título del post, pero las cosas son así, nadie se ha acordado de ellos hasta que la tormenta ha estado encima.

Pero qué es un REIT, siglas que sin duda desde el pasado fin de semana en que el Gobierno aprobó su existencia vamos a oir en repetidas ocasiones. El acrónimo proviene del inglés Real Estate Investment Trust, lo que traduciríamos como fondo de inversión inmobiliario. Estos vehículos fueron inventados en los EEUU a principios del siglo XX y en los 70s dieron el salto a Holanda y Australia, esta es la principal razón por la que en Holanda el Real Estate es tenido en cuenta por los inversores como un activo más a la hora de diversificar sus carteras de inversión. Durante los 90′s los REITs se fueron implantando en los distintos países europeos.

Como bien sabréis, Spain is different, desde hace como mínimo 4 ó 5 que se pedía una regulación REIT en España, pero cuando el precio de los activos sube a 2 dígitos, qué sentido tiene la regulación REIT, que como veremos posteriormente, esencialmente consiste en vehículos eficientes en su fiscalidad y sobre todo en su gestión, por lo tanto mientras la coyuntura era alcista win-win-win, gana el inversor, gana el gestor y gana papá estado recaudando más.

En la actualidad ya existen unas instituciones de inversión colectiva llamadas fondos inmobiliarios en España (FII o SII), que igual que los REIT, con unas fuertes restricciones sobre los activos que pueden adquirir (sólo activos inmobiliarios y de determinados tipos) realizan inversiones en activos inmobiliarios y obtienen rentabilidades de los alquileres; la mayoría de dichos alquileres deben ser abonados a los inversores en forma de dividendo (90%, lo que hace que debar ser mínimamente eficientes en su gestión) y a cambio no pagan el impuesto de sociedades, evitando así la doble imposición. La principal diferecia es la liquidez, los FII o SII son cerrados lo que hace que sean sumamente ilíquidos, es decir tienen un plazo de inversión y el inversor compromete su capital por todo el plazo y no puede recuperarlo a no ser que el gestor del fondo tenga a bien, comisión de por medio, buscar otro inversor para reemplazarlo. En cambio los REIT cotizarán diariamente, por lo que cualquier inversor puede vender su participación cuando desee en el mercado. Este hecho, que en el largo plazo podríamos pensar que es indiferente, cambia radicalmente las cosas, haciendo el vehículo más transparente y obligando al gestor a serlo (las comisiones de los gestores son todo menos transparentes, la famosa letra pequeña).

Además, existe un gran beneficio derivado de la eficiencia del mercado y es que el precio de una participación de un REIT es fijado en el mercado y por tanto en coyunturas como la actual sus cotizaciones se habrían desplomado, pero podríamos saber cuánto valen sus activos, en cambio ahora nadie sabe cuánto vale ningún activo, se limitan a decir que como no hay transacciones vale lo mismo que valía, tropezando con el dilema de las tasaciones interesadas de unos agentes totalmente sesgados hacia sus clientes.

Según mi opinión, los REIT llegan tarde. Debemos tener en cuenta que en España los particulares somos sumamente posesivos y nos gusta ser propietarios del sitio donde habitamos, por tanto el ámbito de actuación natural de los REIT queda circunscrito a la adquisición de edificios de oficinas en rentabilidad no obstante, y creo que por ahí es por donde va el Gobierno, es posible que se ofrezcan ventajas para la adquisición y culminación de promociones en curso provinientes de promotores quebrados para su explotación en régimen de alquiler, de ahí las prisas. Además, dada la coyuntura económica habrá multitud de empresas industriales o de servicios que van a ver en los sale&leaseback (te vendo el edificio o la fábrica, pero sigo en régimen de alquiler por un largo periodo de tiempo, por ejemplo 40 años; es decir lo que Santander ha hecho con la ciudad de Boadilla y todos sus inmuebles) en la forma de obtener liquidez para afrontar la crisis y por tanto una gran oportunidad para los REITs cazagangas.

Todavía faltan conocer los flecos como el tipo impositivo efectivo del dividendo y si existirán deducciones por dividendo hasta los €1.500 para los particulares como en las acciones (lo cual no tendría mucho sentido ya que las acciones de compañías ordinarias sí pagan impuesto de sociedades, en contraposición los REIT no y por tanto los dividendos deberían ir grabados desde el primer euro).

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Acabo de volver de Varsovia, y no deja de sorpendrerme el desembarco de promotores inmobiliarios en Polonia y en otros países de Europa del Este y Centroeuropa como Bulgaria, Rumanía, o la actual moda de comprar lo que sea en Berlín. Hoy en día escuchar el castellano paseándote por los lobbies de los hoteles de 5 estrellas es lo más habitual, o en los restaurantes más inn; o ver como taxistas, camareros, recepcionistas se dirigen a ti en castellano. Todo está plagado de españoles a la búsqueda del euro.

La presencia de estos promotores ávidos de lugares donde invertir por un lado para compensar la caída de ingresos proveniente del bajón del sector inmobiliario español y por otro poder reinvertir las grandes plusvalías obtenidas durante estos años, está provocando un sobrecalentamiento del mercado, ya que los promotores españoles van a la búsqueda del pelotazo, en lugar de intentar crear un ciclo expansivo lo más sostenible y largo posible.

Toda esta inversión de los promotores españoles en compra de suelo con objetivo del rápido “pase” y en pocas ocasiones promocionando, ha ido acompañada en el lado de la demanda por la compra masiva por parte de pequeños y medianos inversores españoles de viviendas en estos países con el ánimo de obtener una rápida rentabilidad, en muchos casos haciendo el “pase” con las promociones a medio construir. Suena a historia ya conocida, ¿no?

El resultado del cocktail “español” con la colaboración de irlandeses principalmente, es que Varsovia (primera gran meca), ha quemado en un par de años gran parte de su potencial de crecimiento en el mundo inmobiliario o del real estate, con todos los desequilibrios que eso conlleva. De este hecho hay pruebas objetivas como la desaceleración de los precios y el descenso del ritmo de ventas.

Y es que a pesar de que durante los próximos años Polonia se beneficiará de los fondos estructurales de la UE, sólo hay que darse un paseo para ver que los precios de los bienes de consumo (las marcas que todos conocemos) son tanto o más caras que en España, pero en cambio los sueldos distan mucho de aproximarse. Fruto de lo comentado, las empresas polacas están sufriendo una notable inflación salarial y una elevadísima rotación, que sin duda se reflejarán en sus resultados. Por supuesto conforme el tiempo pase iremos viendo los problemas derivados de este crecimiento rápido y no consolidado, y que a corto sufriran los ciudadanos de estos países.

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