En los últimos años estamos asistiendo a un proceso realmente complejo en el sector inmobiliario español en el que las entidades bancarias han jugado un papel fundamental. Vamos a realizar a continuación un breve repaso de la historia inmobiliaria de este país de los últimos 15-16 años, analizando el papel que han jugados los bancos en España y en qué situación se encuentran actualmente, ya que tras pasar este periodo, sin duda, los bancos vuelven a ser las primeras inmobiliarias del país!!!

1992-1997 Creación de inmobiliarias tras la crisis anterior

Tras pasar unos años con ciertos parecidos a la situación actual (no en la escala e impacto lógicamente), motivado por el incremento de morosidad de particulares y promotores, los bancos tuvieron que quedarse con un número destacables de activos inmobiliarios (nada parecido al actual, ni en tamaños ni en impacto en el balance de los bancos). De esta situación nacieron grupos como Inmobiliaria Colonial, la inmobiliaria por excelencia de “la Caixa”…Procam Caja Catalunya, etc…

1997-2001  Inicio del despegue inmobiliario

Al detectar importantes oportunidades, las entidades bancarias deciden entrar con fuerza en el sector inmobiliario español. Las entidades ven como los promotores inmobiliarios sacan importantes beneficios y ya no se conforman con ser simples prestamistas de capital, quieren participar del pastel del negocio inmobiliario. Por este motivo las entidades que no habían creado su inmobiliaria. deciden crear grupos inmobiliarios especializados. Estos grupos se asociarán con promotores e incluso en algunos casos llegarán a realizar promociones. Igualmente se inicia un proceso de compra de suelo a gran escala, actividad donde los bancos con su músculo financiero, juegan con gran ventaja.

Un caso que nos servirá de guía es el del Banco Sabadell, que crea en el año 1998 su grupo inmobiliario: Landscape.

2001-2006 Crecimiento espectacular

En los años de gran crecimiento estos grupos inmobiliarios ganan tamaño de manera importante. Son empresas con estructuras pequeñas, pero que tienen la financiación fácil de su matriz y ello les permite ofrecer a los promotores posibles asociaciones para poder realizar promociones mayores. Son años de grandes beneficios, en las cuentas de las entidades bancarias de España los grupos inmobiliarios aportan una parte sustancial del resultado final.

En el ejemplo de Landscape que nos ocupa, crece comprando miles de m2 de suelo, para promover posteriormente en sociedades conjuntas con los principales promotores del país, todo esto con sólo una plantilla de aproximadamente 30 empleado. Todo financiado directamente por el Banco de Sabadell, para el que llega a ser una de las patas más importantes de su balance y cuenta de resultados.

2006-2007 Algunos ya ven el peligro

Los bancos empiezan a detectar que el negocio inmobilario en España está próximo a su estancamiento, en palabras más llanas, que la burbuja inmobiliaria puede explotar. Ante esta situación deciden que ya han ganado suficiente dinero y que ha llegado el momento de vender sus participadas inmobiliarias.

En el año 2006 Banc Sabadell vende al grupo Astroc su grupo inmobiliario Lanscape por la cifra de 987 millones de euros. Las plusvalías obtenidas en esta operación son de 623 millones de euros.

Hasta este momento la actuación de los directivos bancarias parecía perfecta, digna del mejor estadista. Habían exprimido al máximo la naranja y posteriormente la habían vendido a precio de oro.

2007- 2008 Estallido burbuja

El problema ha surgido a partir del incio del estallido de la burbuja inmobiliaria a mitad del año 2007.

Las entidades bancarias a pesar de haber vendido sus grupos inmobilairios no podían salir plenamente de este negocio. Habían ganado grandes cifras con la venta de sus participadas inmobiliarias, pero a su vez habían financiado a grupos inmobiliarios y dado préstamos con garantías de baja calidad.

2009 Situación actual

En la actualidad las entidades bancarias están volviendo a crear grupos inmobiliarios como en el año 1992, nuevamente por necesidad y para quedarse los pisos que sus clientes no pueden pagar y en especial medida para asumir todos los pisos y solares que los promotores endeudados no pueden asumir.

Volviendo al caso del Banc Sabadell, el 23 de Diciembre del 2008 crea la sociedad inmobiliaria Solvia para gestionar activos inmobiliarios, con la peculiaridad de tener poner al frente el mismo equipo directivo que en Landscape, liderado por Salvador Grané.

Resumiendo, los bancos se hicieron de oro con el negocio inmobiliario en los años de espectacular crecimiento en España, pero la jugada no les ha salido bien del todo, ya que en la actualidad la deuda fruto de la actividad inmobiliaria es uno de sus mayores problemas, llevando a muchas Cajas a situaciones próximas a la insolvencia que necesitarán ser solucionadas con el FROB y otras ayudas.

Esta situación ha llevado a que en la actualidad los bancos se están convirtiendo en las grandes inmobiliarias de España al tener que quedarse cada día con pisos, locales, oficinas y solares que sus clientes (ya sean particulares o promotores) no pueden pagar.

El problema es que ahora ya no se trata de promover o comprar suelo, para lo que el principal conocimiento o mejor necesidad es el tener financiación para apalancarse, de lo que los bancos sin duda son unos reyes, sino que deben dedicarse a la venta minorista al particular, el detalle, el bajar al barro-barro que diría un profesor del IESE. Esta actividad es mucho más compleja y necesita de estructuras mayores y con profesionales con experiencia en la venta inmobiliaria, que bajen a la arena de la realidad… Creéis que están “nuestros banqueros” preparados para realizar este cambio?

Veremos si son capaces, lo único que os podemos decir es que desde GurusBlog y CatRealEstate continuaremos siguiendo la evolución del mercado inmobiliario y el impacto sobre el sector financiero, que aún nos puede deparar muchas y “extrañas” sorpresas!

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Astroc continúa en caída libre, hoy su valor a descendido un nuevo 9,8% hasta situarse por debajo de su precio de salida a bolsa. La acción ha bajado hasta los 6,22 euros y ha sumado este nuevo descenso al que ya tuvo ayer (ver post), acumulando en los dos últimos días, desde que se conoción el detalle del acuerdo de fusión con Landscape y Rayet, un descenso del 21,5%.

Con este recorte, la inmobiliaria se sitúa, por primera vez, por debajo del precio al que fueron colocados sus títulos en su salida a bolsa (6, 40 euros), en mayo de 2006.

Como ya hemos comentado en anteriores ocasiones, Astroc es un auténtico barco a la deriva que nada parece enderazarlo. ¿Con éste comportamiento que accionistas irían a la ampliación de capital? Nosotros seguro que no.

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Los accionistas de Astroc no han acogido nada bien los términos en los que se ha aprobado la fusión de Astroc con Landscape y Rayet. La acción ha cerrado hoy con un destacable descenso del 12,99%, cerrando a 6,9 €, muy cerca de su precio de colocación hace un año y medo de 6,4 €.

Tras la fusión, Rayet será el máximo accionista de Astroc con un 40,3% del capital, mientras la familia Nozaleda desciende su participación hasta el 17,9% y CV Capital (vehículo de inversión del fundador de Astroc Enrique Bañuelos), se queda con un 17%.

Astroc no deja de sorprendernos, es una empresa con “emociones” constantes. En este caso no deja de sorprendernos el resultado final de la ecuación de canje realizada por Morgan Stanley, donde “misteriosamente” valoran en 3 veces más las acciones fusionadas de Rayet que las de Landscape. Recordar que Nozar era accionista directo de Landscape y hace escasas semanas abandonó el grupo su hombre de confianza, el antiguo consejero delegado Juan Antonio Alcaraz.

Por otro lado Rayet pretende acogerse a las excepciones de la normativa para no lanzar una opa sobre la compañía resultante de la fusión, lo que sinceramente no creemos que sea justificable desde ningún punto de vista, pues ejerce el control total de la compañía, y todo ello sin haber realizado ni un desembolso, muy al contrario que Nozar, quien ha tenido que cubrir de su bolsillo la salida de otros accionistas. ¿Que dirá en esta ocasión la CNMV?

Además el consejo de administración de Astroc ha aprobado una ampliación de capital por 800 millones de euros que irán destinados en parte a capitalizar dos préstamos por un total de 415 millones de euros en manos de Rayet y Nozar. De estos nuevamente 270 millones son de Rayet, que si no acuden todos los accionistas a la ampliación aún aumentará más su participación.

Por cierto, el precio de emisión en esta ampliación será de 5 euros por acción, aún un precio por debajo del valor actual de cotización de 6,9 euros (???)…Ya tendremos tiempo de poder comentar en más detalle todos esta ampliación y todos los extraños movimientos que se están produciendo.

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