Creo que es justo clarificar qué está pasando a propósito de las manifestaciones por parte de la ministra de vivienda en referencia a la nueva ley del suelo: “Chacón reconoce que la ley del suelo no pretendía influir en las tasaciones, sinó frenar al agente especulador y asegurar el desarrollo de viviendas de protección oficial”.

Esta ley, igual que la anterior, reconoce esencialmente tres tipologías de suelo: el urbano, el urbanizable y el rústico. Las diferencias esencialmente son que el urbano tiene unos derechos de edificabilidad definidos, el urbanizable está en vías de tenerlos y el rústico sirve sólo para explotar agrícolamente (bosques y campos).

Tanto en el actual marco regulatorio como en el anterior, el Estado cede a la iniciativa privada la transformación de un suelo rústico a urbanizable debido a que desde el sector público, una vez más, se haría de forma ineficiente y sin tener demasiado en cuenta las necesidades de cada pueblo o ciudad. Esto significa que un promotor decide comprar a un campesino sus tierras porque cree que es una zona de expansión de una determinada ciudad y se sumerge, arriesgando su dinero, en un proceso administrativo, supervisado por los organismos públicos correspondientes, que puede durar varios años (por poner un ejemplo y dependiendo de la Comunidad Autónoma y el estadio en que se encuentre el suelo podrían ser 5, si no surgen complicaciones). Como resultado al cabo de un tiempo el promotor obtiene un suelo en el que se puede edificar, si todo va bien.

En una situación de mercado ideal el promotor exiría una rentabilidad en función del tiempo de maduración del producto y las probabilidades de que el proceso concluya con éxito. El problema surge cuando cambiamos el “equilibrio del ecosistema” forzando la aparición de superficie de vivienda protegida. Entonces el promotor, al final obtiene un suelo urbanizable para edificar dos tipologías de vivienda: una protegida y otra libre; la protegida debe venderse a un precio pactado con la Administración y la libre se vende a precio de mercado (normalmente muy superior al de la protegida). Por supuesto, dado que es la iniciativa privada quien promueve el suelo, el promotor hace sus números pensando en el beneficio global en la operación y, por tanto, pensando en si el mercado le permitirá repercutir el coste de promover el suelo protegido en el precio de la vivienda libre.

El problema se agrava con los nuevos cambios provocados por la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, cuando la Administración forzada por el elevado precio de la vivienda se dedica a incrementar el porcentaje de suelo dedicado a vivienda protegida hasta el 30% (gran cambio de la nueva ley del suelo de 2007). Asimismo, la nueva ley de forma arbitraria obliga a tasar como suelo rústico todo lo que no es urbano, es decir, antes se valoraba un suelo en función de cuánto tiempo de maduración le quedaba hasta llegar a finalista, en cambio, ahora de cara a las tasaciones oficiales el suelo que está a punto de ser urbano, vale lo mismo que un trozo de tierra alejado del núcleo urbano.

El resultado como todos podemos prever es catastrófico a todas luces y todavía no se ha visto lo peor. Al verse reducida la financiación al suelo, provocado por la reduccción de su valor de tasación al tasarlo como rústico, se disminuye el apalancamiento y por tanto, para obtener la misma rentabildiad, el precio al que tiene que vender el producto final es superior. La mayor parte de suelo protegido hace también que los promotores tengan que repercutir más coste sobre el suelo disponible para vivienda libre provocando finalmente que sea el pobre comprador de vivienda libre, que llega ahogado, habiendo ahorrado como puede para la entrada a su futuro piso y con la perspectiva de una hipoteca casi para el resto de su vida, quien para más inri tiene que financiar el suelo de la VPO de “su vecino”, mientras el Gobierno, Ayuntamientos o Autonomías no ponen ni un duro de su bolsillo, eso si toda la publicidad del mundo poniéndose medallas por su gran contribución social, y engañando a la mayoría de electores que creen que realmente estan financiando políticas sociales, cuando lo que están haciendo es que éstas estén pagadas por los compradores de clase media que en muchos casos han sido expulsados de su lugar de residencia por no tener capacidad para pagar los precios que les pedían.

En la coyuntura actual, el incremento esperado de precios de la vivienda hace que no les salgan los números a los promotores para retribuir a su capital por los riesgos tomados. Es preocupante el mensaje populista y grandilocuente de que la nueva ley incrementa la vivienda protegida, pero el resultado es que el 30% de nada es nada.

Por supuesto, ahora no es tiempo de buscar culpables, pero sí de ejercer responsabilidades y clarificar el papel que cada actor juega en este negocio. Creo que nadie se sorprende si digo que durante los años pasados ha habido una estrangulación de la oferta por parte de la demanda. Asimismo, creo que la Administración se debería velar por que existan los mecanismos adecuados para prever la evolución de la demanda y adaptar el ritmo de transformación de suelo para satisfacerla, lo cual, en definitiva es que se optimice el proceso farragoso de transformación, protegiendo y supervisando el interés público, pero coordinando a los distintos entes implicados y como resultado acortando los plazos.

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