Se rumoreaba ya hace días que el grupo inmobiliario valenciano Llanera estaba teniendo serios problemas de liquidez. Hoy ese rumor se ha vuelto realidad y Llanera ha presentado esta mañana la solicitud de concurso voluntario de acreedores (equiparable a la antigua suspensión de pagos) en los Juzgados de Valencia, donde se ha adelantado por pocos minutos a un grupo de acreedores que esta misma mañana también solicitaban el concurso necesario de la inmobibiliaria.

La solicitud de concurso se ha presentado para seis de sus empresas que forma el grueso del Grupo: Llanera, Llanera Construcciones, Llanera Urbanismo e Inmobiliaria, Aldalondo, Descans Les Marines, y Patrimonial Arenall, basando su petición “en la situación de insolvencia inminente de cada una de ellas y del grupo que forman”, y que “ya ha producido como efectos la negativa de muchas entidades financieras a estructurar la deuda a largo plazo”.

Según ya publicaba la semana pasada Cinco Días, la deuda de Llanera ascendía a 748 millones de euros, en lugar de los 300 millones que había anunciado su consejero delegado Fernando Gallego. Esta deuda sólo tenía como soporte unos “ridículos” 70 millones de fondos propios, y estaban “aplicados” en un activo circulante de 645 millones de euros, de los que 381 millones eran valor de existencias.

No hace falta tener mucha experiencia en el sector para observar que los 381 millones de existencias se deben separar en dos partes, por un lado el suelo, donde posiblemente hayan muchos suelos rústicos de difícil recalificación (y en plazos largos de tiempo), y con un valor real mucho menor que el reflejado en libros, y por otro lado, en las existencias también estarán reflejadas las promociones en curso, con gran número de unidades por vender debido al parón inmobiliario actual, y que no tienen perspectiva de poderse vender en un corto periodo de tiempo, y que para su desarrollo necesitan aún mayor inyección de liquidez.

Todo esto lleva a que su activo tenga realmente un valor real mucho menor que el que declaraba, y que junto a sus sólo 6,1 millones de euros de ventas proveniente del negocio promoción (el más recurrente de sus negocios), no llegue ni para aportar el flujo de caja necesario ni para cubrir deudas, ni tal vez para cubrir necesidades más elementales como son el pago de sueldos, que en el 2006 era de 30 millones de euros.

Nuevamente nos encontramos con una empresa que tenía todas sus expectativas en el negocio de “gestión del suelo”, del que era un “mago” Bañuelos, y que tras el parón sufrido en dicho negocio por diferentes motivos: nueva ley del suelo, restricciones en el modelo urbanístico valenciano, elecciones, parón inmobiliario, etc.., lleva a que sin una fuente recurrente de ingresos, no pueda acometer sus deudas comprometidas. Por cierto, entre éstas destacar por cierto los 152 millones de euros de un crédito concedido por el banco de inversión Lehman Brothers para la compra de un suelo, y que según parece ya ha solicitado la ejecución de su opción sobre los terrenos que Llanera había adquirido con su financiación.

Aunque ahora mismo no se conozca el nombre porque no son acreedores directamente, otras grandes y medianas inmobiliarias han ido de la mano de Llanera en proyectos de gran riesgo en la Comunidad de Valencia, confiando en su “capacidad para la recalificación”, y ahora mismo pueden dar casi por perdida su inversión.

Tenemos aquí la primera de las historias que creemos iremos viendo pasar los próximos meses, sinó tiempo al tiempo. Nos consta que varios bancos norteaméricanos y europeos, en sus divisiones de “situaciones especiales”, están muy atentos al “atractivo mercado” que se les presenta por delante en España para poder comprar o refinanciar inmobiliarias medianas que esten al borde del ahogo por falta de liquidez.

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La verdad es que da una tremenda seguridad, ver que los ciclos se repiten, cambiando de actores, cambiando de escenarios; pero se repiten. Y es curioso, pero aquél que sepa identificarlos con antelación tiene mucho, pero que mucho ganado. Simplemente me gustaría compartir este post referente a la avalancha de noticias del sector inmobiliario.

Creo que a estas alturas nadie se extraña si le dicen que el sector está mal, y eso significa que las promotoras inmobiliarias que realizan promociones residenciales no venden casi nada; una forma elegante de decirlo es que los ritmos de venta han bajado y otra un poco más pragmática que hace casi medio año que no tienen ingresos.

No vamos a descubrir que el real estate es un sector que ofrece rentabilidades de proyecto relativamente bajas, alrededor del 12-15% de margen (aunque mucha gente piense lo contrario y con riesgos importantes comerciales, de proyecto, de construcción y financieros), como podréis imaginaros esto no son chips de alta tecnología, ni naves espaciales, es algo que se lleva haciendo muchos, muchísimos años: casas. Debido a esto, es necesario apalancar al máximo las promociones para obtener rentabilidades atractivas para el capital, llegando hasta al 80% de la inversión total, siendo el elemento base para poder conseguir una alta rentabilidad final del promotor, y habiendo ayudado junto con “la gestión del suelo” a muchos de los “pelotazos” de los que hemos oído hablar.

La actual coyuntura de subidas de tipos y de incremento de la percepción de riesgo está provocando restricciones en el crédito que afecta a los promotores por dos frentes muy distintos:

• Restricciones en el crédito a los compradores, siendo más exigentes con las garantías hipotecarias o avales, sobre todo ahora que no está tan claro que los pisos vayan a seguir subiendo in eternum.
• Restricciones en el crédito para la compra de suelo, o lo que es lo mismo, tasaciones a la baja del mismo, evitando el desarrollo de un pipeline de proyectos futuros.

Como resultado tenemos a las promotoras inmobiliarias atrapadas en la tenaza. ¿Cuánto tiempo más podrán resistir aparentando que no pasa nada? La contestación es relativamente fácil, mientras sus acreedores no les exijan más garantías o mientras tengan solvencia para satisfacer el voraz apetito de los bancos ansiosos de liquidez.

Mientras tanto, el panorama será desolador, primero caerán las más agresivas en sus políticas, aquellas con directivos jóvenes e irreverentes, con nuevos enfoques, léase Astroc o Llanera, aquellos quienes se creen por encima de los demás y quienes creen que a ellos no les afectan las leyes que rigen el mercado. Luego aquellas que han acometido operaciones de compra irracionales, léase Hábitat.

La deuda va a ser un duro lastre para las promotoras inmobiliarias, tanto es así que algunas zozobrarán por el camino. Se admiten apuestas. Por supuesto que los precios se corregiran, pero ahora todavía no tiene sentido bajar los precios, con este panorama habría que bajarlos un 50% para que alguien entre a comprar un piso.

Para acabar una frase ilustre de Sir Winston L. Churchill que le cae como anillo al dedo a la coyuntura que vivimos, a pesar de algunos: “This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.“

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