Siguen cayendo inmobiliarias que pasan del estado de zombies a recibir el certificado oficial de defunción. En este caso, hoy  ha sido Nozar, una de las principales inmobiliarias del país, la que ha presentado el concurso de acreedores al no poder llegar a un acuerdo de reestructuración de su deuda financiera con la banca.

Es interesante, ver la condiciones de un acuerdo con la banca que estaba prácticamente cerrado, y que consistía en refinanciar los 700 millones de euros de deuda financiera, quita del 50% solicitada por Nozar y que la banca no estaba dispuesta a aceptar, y préstamo de la banca de 70 millones que servirían para pagar los intereses de la deuda a cambio de aportar garantías adicionales por el mismo importe, al final el acuerdo se ha caído porque Nozar no ha sido capaz de aportar el total de las garantías solicitadas.

Entre el listado de bancos “pillados” están BBVA, Caja Madrid, Barclays, Eurohypo, Popular, La Caixa, Banco Pastor, Banco Sabadell y Caixa Galici. Aunque hay que recordar que el grueso del pasivo de Nozar no estará con la banca sino con otros acreedores, hacienda y proveedores, que pueden ser los principales daminificados del concruso ya que debemos recordar que la compañía ha reducido en los últimos años considerablemnte su patrimonio privilegiando la venta de activos a la banca a cambio de reducir deuda, sólo en 2008 vendió activos por importe de 1.500 millones de euros. Veremos si el juez puede considerar el concurso como culpable, con lo que los administradores deberían responder con todo su patrimonio y a la banca que presuntamente se podría haber aprovechado de una posición privilegiada como acreedor puede salir salpicada.

Sinceramente,  y es sólo mi opinión, creo que desde el punto de vista de la actual propiedad de Nozar, se han equivocado en su estrategia, ir entregando activos a la banca para reducir su deuda para acabar presentando concurso cuando además por el camino ya has tenido solicitudes de concurso por parte de acreedoreste deja en una situación muy complicada.

Creo que es mucho más práctico y coherente el estilo Martinsa Fadesa. Ante las dificultades, mejor entrar en concurso de acreedores sin la más mínima dilación y con el mayor volumen posible de activos y de deuda. La banca tiene entonces un problema mayúsculo lo que te puede permitir negociar unas condiciones de pacto de acreedores ventajosas porque a todo el mundo le interesa que sigas vivo. Por el contrario, ahora podes acabar con un calificación del concruso como culpable, y con poco poder para negociar con los acreedores.

Justo antes del verano, fue Aifos, la que presentó concruso con un pasivo de 1.000 millones de euros.

¿Cual debe ser la tasa real de morosidad de nuestras entidades financieras? como apuntan McCoy y en Investors Conundrum, los datos de la CCM son una buena pista.

También te puede interesar

• Cara o Cruz: ¿Acudirá el ICO al rescate de Martinsa?
• El administrador concursal de Nozar reclama dinero a la banca
• Por qué es mejor no invertir en inmobiliarias

Hace unos días un lector nos pedía que analizáramos Montebaltio, una empresa inmobiliaria y de energías renovables, creo que hoy le podemos indicar con contundencia que lo sentimos mucho pero que no le podemos hacer un análisis de Montebaltio, por la simple razón de que para mi a día de hoy es imposible poder determinar el valor de una inmobiliaria española, entre otra cosas por la falta de fiabilidad que tengo en la tasación de activos de dichas compañías confirmada con la noticia que leo hoy en El País respecto a la tasación de los activos de Martinsa-Fadesa.

Concretamente y a raíz de la entrada en Concurso de Acreedores de la compañía y en el marco del plan de viabilidad, tres firmas designadas por los administradores concursales han realizado una nueva tasación de los activos de la compañía. El valor de uno de los paquetes de suelo ha pasado de valer 2.596 millones de euros de la última tasación realizada por Richard Ellis a 31.12.2007 a sólo 1.634 millones de euros en la nueva tasación, cerca de un -37% de menos valor, casí mil millones de euros de valor que se han evaporado como por arte de magia.

El detalle tiene casos que son simplemente sangrantes. Tenemos una finca de suelo en Cádiz que por Richard Ellis fueron valoradas en 157 millones de euros y que según la nueva tasación ahora  no vale más de 15,7 millones de euros. O otra en Madrid que ha pasado de valer 132 millones a sólo 33,8 millones de euros. En sólo 10 fincas de suelo se han evaporado 678 millones de euros de valor para los accionistas de Martinsa Fadesa. ¡Más de 100.000 millones de las antiguas pesetas!

En Mayo del 2008 ya escribimos un post donde poníamos las tasaciones de las inmobiliarias españolas bajo sospecha:

“..Las empresas que valoran los activos inmobiliarios (CBRE, Aguirre Newman, Cushman&Wakefield, King Sturge, …) utilizan tres métodos: la tasación por comparación con el mercado, actualización de rentas y valor residual. Normalmente, para suelos utilizan la primera, ya que existe bastante oferta de suelos comparables en el mercado; para edificios en rentabildiad utilizan la actualización de rentas que es una simplificación de un descuento de flujos y para promociones en curso el cálculo del valor residual en función del valor del producto acabado y de cuánta inversión llevan incurrida y cuánta queda por hacer. Dicho esto, sería algo así como un auditor, es decir, una opinión “independiente” que afirma cuál es el valor de dicho activo. Como os imagináis el entrecomillado de independiente no es gratuito, ¿qué independencia tiene si es el cliente de los promotores?, pues ninguna, de hecho en muchas ocasiones se les escoge según el grado de “manipulabilidad” para que la foto salga bonita. Antes todo esto era menos problemático porque el mercado subía y subía, pero ahora … cuidado con las valoraciones de los activos, NAVs y NNAVs. “ Ver post completo en “Reflexiones sobre el sector Inmobiliario“

Creo que ahora el crimen ha quedado del todo confirmado.Y como comprenderéis a la luz de las cifras a mi me parecería temerario intentar adivinar el valor de los activos de cualquier inmobiliaria en base a las tasaciones oficiales que se publican encargadas por la misma compañía.

Por cierto, ¿alguien solicitará algún tipo de responsabilidad a Richard Ellis o a los administradores de Martinsa-Fadesa? y si lo solicitan ¿pasará algo?

También te puede interesar

• Quo Vadis Vivienda “Un equilibrio inestable en el infierno”
• Nozar presenta concurso de acreedores
• Cara o Cruz ¿Caerá otra inmobiliaria de las Grandes?

Con los tiempos que corren y con la morosidad al alza, incluso si tu empresa es robusta puede empezar a tener problemas cuando los clientes empiezan a dejar de pagar sus facturas. Aquí van mis reflexiones sobre mi experiencia personal de como afrontar a un cliente moroso, tema que en España es más que complicado.

- En primer lugar cuando un cliente nos ha dejado de pagar, lo primero que debemos de hacer, después de parar de servirle más pedidos, es intentar contactarle. En el caso de que nos de largas, tenemos una clara señal de que tenemos un problema.

- El siguiente paso es reclamar la deuda vencida por escrito, lo ideal es vía burofax un equivalente delante del juez a un requerimiento notarial pero más barato. En el burofax debemos dejar claro un plazo de respuesta a la reclamación que hacemos, cómo máximo 15 días.

- Si en 15 días la respuesta es inexistente o no es satisfactoria, y continua el impago, es empezar a pensar si nos sale a cuenta realizar una reclamación judicial. Aquí es vital realizar algo de inteligencia y tratar de averiguar si el moroso realmemente tiene bienes para poder responder, es un poco absurdo poner una demanda judicial cuando el moroso es insolvente o tiene sus bienes a nombre de otras personas ya que lo único que harás es gastarte el dinero del procurador y del abogado (el procurador cobra unos aranceles en función del importe de la deuda).

Para mirar si el moroso es solvente podemos investigar en el registro de la propiedad si hay inmuebles a nombre de la empresa o de los administradores o miembros del consejo de administración, contratar a un detective privado (opción cara y con dificultad para ser admitida como prueba ante un juez) y revisar las cuentas depositadas en el registro mercantil.

- Una opción al procedimiento judicial, es optar por el clásico cobrador del Frac, el Torero, La Pantera Rosa, El Fraile, El Enterrador o similares. Suelen ser bastante caros (se quedan con el 40-60% de la deuda recuperada) y según el método que empleen, si son muy agresivos aún puedes acabar tu siendo el demandado.

- También existe la posibilidad de iniciar un procedimiento monitorio, para deudas inferiores a 30.000 euros, es un procedimiento bastante nuevo para instar el cumplimiento judicial de una deuda económica ante un juzgado mediante un trámite carente de las habituales formalidades legales, el problema es que a la práctica el juez suele tener bastante tendencia a aceptarlos y más en épocas como las actuales en las que los juzgados mercantiles están colapsados.

- Atención, es muy importante cómo este documentada la deuda, si es el impago de un pagaré o letra o deuda hipotecaria, podremos tomar acciones judiciales mucho más rápidas y expeditivas y solicitar el embargo directo de un bien.

- Otra opción, nada fácil, es instar el concurso de acreedores, nada fácil porque tienes que demostrar que los impagos son generalizados y generalmente puedes demostrar que no te pagan a ti pero no sabes nada del resto de acreedores. Así que si instas el concurso en solitario es probable que el juez te la rechace y acabes pagando las costas y te reclamen daños y perjucios. En principio lo ideal sería que el concurso lo pidieran varios acreedores a la vez.

- En el caso de que se acepte el concurso instado por un acreedor, este tiene premio, ya que el 25% de la deuda que tiene con la empresa se convierte en crédito privilegiado, con preferencia de cobro sobre el resto de la masa acreedora y hay muchas probabilidades de que el concurso sea clasificado como culpable con lo que podrás ir contra el patrimonio de los administradores o del consejo de administración.

- Si es el acreedor el que presenta el concurso, aquí el proceso entra en otra dimensión. no podrás compensar derechos con obligaciones, es decir la empresa en concurso me debe 1.000 pero yo le debo 1.500, tu le deberás pagar los 1.500 y los mil que te deben irán a la masa de acreedores.

- En el caso de que el importe de tu deuda sea elevada, es importante personarse con abogado y procurador en el concurso porque si el adminstrador concursal realiza alguna acción que no nos conviene podamos poner un incidente concrusal para tratar de subsanarla.

- Igualmente si tienes alguna hipoteca o derecho real, no significa que puedas ejecutarla inmediatamente, ya que no lo podrás hacer hasta que se fije un acuerdo de acreedores o haya transcurrido un año.

En fin, estas son las algunas de las pautas de mi experiencia, pero yo no soy abogado, así que en caso de que la deuda sea elevada lo mejor es consultar con un abogado especializado, sobretodo para no cometer algún error que nos pueda perjudicar. En definitiva recuperar una deuda morosa si la otra parte no tiene la voluntad de pagar o no puede es realmente complicado.

Se aceptan otros consejos.

También te puede interesar

• Nozar presenta concurso de acreedores
• Cara o Cruz: ¿Acudirá el ICO al rescate de Martinsa?
• Quiebras y Suspensiones de pagos Encubiertas

Hace unos días saltaba la noticia, Martinsa Fadesa se declaraba en concurso de acreedores ante los tribunales, con todas las implicaciones. La noticia hoy es que el propio Fernando Martín, otrohora dueño de Martinsa y ahora máximo accionista de Martinsa Fadesa, ha acudido al juzgado a declararse insolvente a título personal.

Las principales consecuencias serán:

• Las garantías emitidias o deudas contraídas por Fernando Martín (avales, pagarés, recibos pendientes de cobro, facturas, etc.) serán ahora más ilíquidos que nunca (por no decir incobrables)
• Para hacer frende a los compromisos contraídos responde él con todo su patrimonio, que seguro se habrá apresurado a transferir adecuadamente antes de declararse insolvente.

No obstante, espero que el juez de turno haga un pequeño análisis de quién es el propietario de los activos de los que Fernando Martín hoy todavía disfruta (no me lo veo moviéndose por madrid con un bonobus), porque o mucho me temo o serán sociedades interpuestas que a la postre estarán a nombre de su mujer e hijos.

También te puede interesar

• entrevistas a Fernando Martin ( Martinsa )… y el paso del tiempo
• ¿Dificultades en Martinsa-Fadesa? La deuda y la situación del mercado empiezan a ahogar…
• Nozar presenta concurso de acreedores

Cuando pasan cosas como la suspensión de pagos (  concurso de acreedores voluntario ) de Martinsa-Fadesa es muy higiénico ver o entreleer entrevistas que se hicieron en el pasado para ver que se comentaba entonces y que ha acabado pasando. En este caso os paso extracto de sendas entrevistas efectuadas por credito-vivienda y por el diario El País, no hace falta hacer comentario alguno, espero que los hagais vosotros, simplemente leed con atención preguntas y respuesta para luego sacar las conclusiones oportunas.

Esto es lo que pensaba Fernando Martin por allá el 22/3/2007 en declaraciones al periódico “El País“.

P. ¿Está asegurada la financiación para la compra de Fadesa?

R. El problema de financiación es nulo. Teníamos 18 meses para hacer la ampliación de capital y lo hicimos el primer día. Y los inversores hubieran sobresuscrito hasta cinco veces esa ampliación. De los que han entrado, tenemos dos de las tres cajas de ahorro más importantes (Caja Madrid y Bancaja), ya que Caja Madrid entrará como accionista cuando salga de Realia dentro de un año.  En 2010 el beneficio de Fadesa-Martinsa proveniente del extranjero estará en el 50%, y en cinco años vamos a triplicar la facturación

P. Estamos al final de un ciclo inmobiliario y se compra una inmobiliaria.

R. En estos momentos es cuando hay que hacer las fusiones y las compras. En crisis es cuando más se gana, y es cuando las compañías tienen que demostrar su solvencia y su capacidad. No hay ninguna preocupación porque el sector vaya mal. El ciclo se va a moderar y eso es necesario, conveniente y bueno para los ciudadanos y para los empresarios. Hay una gran demanda de vivienda pero tenemos que hacer las que la gente demanda: viviendas protegidas, para inmigrantes…

P. Dice el Banco de España que el precio de la vivienda está sobrevalorado.

R. Estoy en absoluto desacuerdo. Es cierto que el precio tiende a moderarse y que debería ir creciendo en torno al IPC, pero no va a bajar Y la demanda va a mantenerse en el entorno de las 500.000 a 550.000 viviendas anuales y, de ésas, unas 80.000 serán de inmigrantes. Nada de pinchazo inmobiliario. Tenemos salud y salud boyante.

Y esto es lo que decía unos meses más tarde en diciembre a Credito-Vivienda.

* ¿Por qué se ha puesto en duda la solvencia de Martinsa-Fadesa en los últimos meses?
- Por desconocimiento de la compañía. Nosotros no podíamos explicarlo porque la normativa nos impedía hablar al estar en proceso de fusión. Pero ahora ya podemos decir que la deuda global es de 5.000 millones de los que poco más de 2.400 millones son propios de la actividad de la compañía, que se irán cancelando según se vayan subrogando los compradores de las viviendas

* ¿Ésa deuda es superior a la media del sector?
- Todo lo contrario, Martinsa-Fadesa es una compañía poco endeudada, ya que ésta representa el 40% del valor neto de sus activos, cuando la media del sector es de más del 50%. Es más, cancelar deuda seguirá siendo un objetivo fundamental de la empresa, y podemos asegurar que la solvencia de la compañía garantiza el cumplimiento de todos nuestros compromisos.

* Usted afirma que va a duplicar la compañía en cinco años sin necesidad de fusiones o compras ¿Cómo piensa hacerlo en medio de la crisis que sufre el sector?
- Desarrollando el gran potencial que tiene la compañía desde una triple vertiente: diversificación geográfica, de producto y de actividad. Pero sobre todo, porque este grupo tiene un elemento diferenciador de la mayoría, que es nuestra presencia internacional. Estamos en dieciséis países, por eso este año el 70% de las ventas totales procederán del exterior.

* ¿El catastrofismo que envuelve al sector inmobiliario parece no afectarle?
- Este año ha sido difícil porque se ha apoderado del sector una crisis de confianza, generada bajo dos elementos fundamentales: que las casas van a bajar y que los tipos van a subir. Por tanto, hay una demanda embalsada de clientes que está esperando a comprar en el momento más oportuno, y creen que cuanto más esperen más barata harán su adquisición. Pues se equivocan. Yo recomiendo que el que tenga que comprar que lo haga cuanto antes. Eso sí, seleccionando muy bien el sitio, el producto y sus necesidades.

… y acabo con esta última pregunta que resume muy bien todo este desaguisado.

* ¿Está pensando Martinsa-Fadesa en comprar alguna compañía?
- Ahora tenemos que consolidar el proyecto que tenemos en marcha, pero nunca se puede descartar cualquier operación que sea viable, que cree valor a la compañía y que podamos financiar.

También te puede interesar

• Fernando Martín (Martinsa) se declara insolvente a título personal
• ¿Dificultades en Martinsa-Fadesa? La deuda y la situación del mercado empiezan a ahogar…
• Nozar presenta concurso de acreedores

Con la caída de Martinsa Fadesa parece claro que ningún factor externo va acudir en ayuda de las grandes inmobiliarias cotizadas en caso de que pasen por aprietos de solvencia financiera. Mientras algunos consideran que el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa será una excepción entre las grandes inmobiliairias cotizadas, otros avisan de que Fadesa Martinsa puede ser la primera de la lista. ¿Créeis que alguna más de las grandes caerá antes del 2009? Y en caso de que vuestra resupuesta sea afirmativa ¿cúal?

Dejando de lado a Afirma, Colonial o Aisa, os dejo algunos datos del primer trimestre de las prinicpales inmobiliarias cotizadas, me he permitido calcular un ratio, que teniendo en cuenta los problemas de reestructuración de deudas que tenemos a día de hoy, extrapola el Ebitda del primer trimestre del ejercicio para el total del 2008, con la deuda que vence a corto plazo para intentar intuir la capacidad de pago de la deuda de las principales inmobiliairias.

El cálculo no incluye las posibles reestructuraciones de deuda entre el 1er y el segundo trimestre y no debe tomarse cómo un cálculo fino sino como una somera indicación, pero podemos observar que salvo Realia, o mejoran mucho las cosas en lo que queda de año o el resto de inmobiliarias deberán pasar por las entidades financieras para reestructurar su deuda a corto plazo, con el riesgo que a día de hoy esto comporta.

Puestos a mojárse para mi la que se encuentra en una posición más delicada es Reyal Urbis. Aunque también tengo que añadir que la información facilitada por Renta Corporación en el primer trimestre era algo escasa por no decir insuficiente.

También te puede interesar

• Recordando a Hódar
• Reyal Urbis los números confirman que no se vende ni una vivienda
• Lluvia de concursos de acreedores en las inmobiliarias

Martinsa Fadesa es la primera inmobiliaria de las grandes que ha presentado hoy de forma voluntaria concurso de acreedores denominación actual de la antigua suspensión de pagos. El pasivo de la suspensión supera los 8.000 millones de euros, probablemente una de las mayores suspensiones de pagos de la historia de España. La imposibilidad de obtener un préstamos de 150 millones (una de las condiciones pactadas en la reestructuración de su deuda) ha sido el último detonante y ante la probable ejecución por parte de la banca del crédito sindicato que Martinsa utilizó para comprar Fadesa, el principal propietario, Fernando Martín, ha decidido tomar la delantera, y presentar voluntariamente el concurso.

Ahora la gestión de la compañía caerá en manos de los administradores concursales, habrá que llegar a un acuerdo con los acreedores, discernir responsabilidades, ver si los bancos se hacen con la propiedad de la compañía y esperar que con el tiempo se pueda levantar la suspensión y no acabé en una quiebra.

Los errores cometidos, los mismos que otros reyes del ladrillo de nuevo cuño, compra de competidores vía endeudamiento, en este caso Fadesa por unos 4.000 millones de euros, y en el pico de la burbuja inmobiliaria. La historia posterior ya es conocida, credit crunch, parón inmobiliario total, ventas volatilizadas e imposibilidad de hacer frente a las deudas, ya que ponerse a vender activos a pérdidas tampoco solucionaba el problema a medio plazo.

Dicho esto, un intuye que no va a ser la última. Atención a algunas otras de las grandes como Metrovaces o Reyal-Urbis. La caja de sólo pandora acaba de abrirse.

En el mes de noviembre ya comentamos en un post los problemas a los que se podía enfrentar la nueva Martinsa-Fadesa, a mediados de diciembre debutaba en bolsa la nueva sociedad fusionada con las siguientes declaraciones de su presidente:

“Fernando Martín Alvarez, aseguró que las acciones de esta empresa van a ser una inversión “muy rentable”, y explicó que a su juicio están cotizando con un descuento del 54% de su valor “

Unos meses después estaban reestructurando la deuda financiera comentábamos que nos parecía una suspensión de pagos encubierta y tan sólo 7 meses después ya a aflorado del todo la cruda realidad y el ladrillazo en la cabeza.

Ya se sabe, el precio de la vivienda nunca baja, las inmobiliarias nunca quiebran y los bancos tampoco. En este otro post os indicábamos cuales eran las entidades financieras pilladas en Martinsa-Fadesa.

También te puede interesar

• ¿Cómo se hace un corralito?
• Quiebra MF Global, por su exposición a la deuda soberana europea
• La Quiebra

Ya comentamos en un post que la reestructuración de la deuda de Martinsa – Fadesa acordada hace unos meses (con aplazamiento del pago del principal hasta el 2.011) me parecía una suspensión de pagos encubierta. Un par de meses después parece que Martinsa ha incumplido la primera condición impuesta para aplazar su deuda financiera y que incluía la entrada de financiación de 150 millones de euros antes del 31 de Julio y la obtención de 350 millones de euros de deuda subordinada por importe de 350 millones de euros antes de diciembre del 2008.

Tras la suspensión de una OPS en el mes de mayo para captar capital, la baza de Martinsa era obtener 150 millones de financiación del ICO, que parece que no está dispuesto a conceder en una primera instancia, por lo que la compañía ha pedido a los bancos acreedores que le de de plazo hasta el 7 de agosto para obtener dicha financiación. En este caso parece que la banca podría estar dispuesta a jugar duro y en caso de no recibir la compañía la inyección de 150 millones decidir romper el acuerdo de financiación y ejecutar la pignoración de las acciones, lo que podría llevar a la compañía a un concurso de acreedores oficial.

No deja de resultar curioso la lista de posibles entidades financieras damnificadas, que la encabezan La Caixa (1.000 millones de euros), CajaMadrid con otros 1.000 millones, Banco Popular (400 millones de euros), Caixa Catalunya (300 millones de euros) y unas cuantas caja de tamaño menor entre ellos (Bancaja, CAM, Unicaja o Caixa Galicia entre otras). Y digo que no deja de resultar curioso porque con el cambio de algún nombre también mas o menos los mismos damnificados que en el caso de Colonial y porque no se encuentra entre ellos ninguno de los bancos españoles que es habitual encontrar en la financiación de adquisiciones corporativas (básicamente Santander, BBVA y Banesto).

La pregunta es simple, ¿creéis que alguien acudirá al rescate de Martinsa (el ICO o Jové al estilo de Ferrovial en Habitat) o por el contrario veremos cómo otra de las grandes inmobiliarias del país cae en manos de la banca?

Por cierto, hoy la CNMV ha decidido suspender la cotización ya que una hora después de la apertura la acción de Martinsa se había desplomado más de un 26,8%.

Actualización: Bueno ya tenemos el resultado del cara o cruz, en este post os comentamos que Martinsa Fadesa ha presentado suspensión de pagos.

También te puede interesar

• Nozar presenta concurso de acreedores
• Lluvia de concursos de acreedores en las inmobiliarias
• Cuando el sector financiero es la burbuja.

Bueno cada vez tengo más claro como van a rellenar las entidades financieras su cuenta de resultados durante este 2008, cobrando comisiones para conceder waivers para reestructurar los plazos de cobros de deudas que ha día de hoy son serían cobrables con las actuales condiciones.

Aunque el importe de esta comisión es negociable (suele variar entre un 1% y un 2% del total de la deuda reestructurada) para poner un ejemplo, la reestructuración de la deuda de Martinsa-Fadesa (unos 5.000 millones) podría generar una comisión de 50 millones de euros si le aplican un 1% (es decir los bancos se podrían llevar entre 50 y 100 millones simplemente por aceptar alargal el plazo de unos créditos que sino no cobrarían) . La cifra es una auténtica barbaridad, pero por regla general cuando eres gestor de una empresa y estas negociando un waiver, tu principal y casi único objetivo es que te lo acepten (sino te toca presentar concurso de acreedores), así que tener que pagar el peaje de la comisión es un mal menor a pesar de que es un auténtico diezmo.

Por cierto, hablando de la reestructuración de la deuda de Martinsa-Fadesa, es una auténtica verguenza la pobreza de la información facilitada a la CNMV o en la propia web de la compañía sobre las condiciones de la nueva reestructuración de la deuda (ni se comunican los nuevos plazos exactos de amortización del principal, ni tipos de interés , ni posibles importes de nuevas comisione, ni si existen cash sweep), teniendo en cuenta que de esto depende el futuro de la compañía, con esta pobre información en la mano se hace muy complicado ser accionista minoritario.

Por cierto en los últimos comunicados referentes a la reestructuración de la deuda de Martinsa-Fadesa nos indican que en Enero del 2008 iniciaron las conversaciones para reestructurar la deuda financiera de la compañía. Hasta fecha 17 de Marzo no tenemos el primer hecho relevante en la CNMV informando que se esta negociando una reestructuración de la deuda que si no tiene éxito podría poner en aprietos financieros la compañía. Esto es una auténtica verguenza, francamente no se para que sirve la CNMV si no puede garantizar que los accionistas de las empresas cotizadas puedan conocer la información relevante cuando se produce y más cuando es una información de la que puede depender si la empresa entre en concurso de acreedores o no.

También te puede interesar

• La Caixa se juega su prestigio por el escándalo de las preferentes
• Canje de preferentes de CaixaBank. La libertad no es gratis
• Del Rivero, el jugador de póker atrapado en su laberinto

La lista de inmobiliarias damnificadas por la crisis inmobiliaria en España empieza a engrosarse de forma preocupante, ha sido celebrarse las elecciones generales y no hay semana que no tengamos un par de inmobiliarias de tamaño medio que no hayan presentado concurso de acreedores. Recopilando os dejo una lista de concursos y reestructuraciones de deuda presentadas durante los últimos 6 meses:

Abril 2008:

Grupo i: Consultora inmobiliaria madrileña presenta concurso acreedores.

Lovipro: Concurso acreedores con 42 M€ de deudas. (Caixa Terrassa, Penedés y Tarragona, principales acreedores)

Marzo 2008:

Grupo Lábaro: Presenta concurso acreedores con 840 M€ en deudas.

Encoval y Nou Temple: 2 inmobiliarias valencianas que presentan concurso de acreedores.

Fbex: Negociando reestructuración Deuda Financiera de 600 M€

VPO Prasi en concurso de acreedores con 40 M€ de pasivo

Cosmani: En concurso de Acreedores con 350 M€ de Deuda Financiera.

Ergea: En concurso de acreedores con 160 M€ de deuda financiera.

SEOP: En concurso con una deuda a corto plazo de 356 M€.

Detinsa: Negociando reestructurar 600 M€ de deuda financiera.

Grupo Jale: En concurso de acreedores con 346 M€ de pasivo.

Grupo Sanchez: En concurso de acreedores con 97M€ de pasivo.

Martinsa-Fadesa: Reestructurada su deuda con 5.153 M€ carencia en el pago de principal de 3 años !!, principales acreedores La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Morgan Stanley.

Colonial: En proceso de venta, con un préstamo sindicado de 6.400 M€. Las entidades financieras con títulos pignorados sobre las acciones de Portillo y Nozar estudian en ejecutar la pignoración y convertirse en accionistas.

Febrero 2008:

Habitat: Con 1.586 M€ de pasivo financiero alcanza acuerdo con la banca para no empezar a pagar deuda hasta el 2010.

A finales 2007:

LLanera:En concurso de acreedores con 700 M€ de pasivo.

Astroc: En fin, en este caso no sabemos ni si se ha reestructurado su deuda pero el meneo a la cotización de la compañía ha sido de los que marcan história.

En fin, correctivo en toda regla, que empieza a adquirir tintes dramáticos, y que puede tener consecuencias en cascada, debido a que la suspensión de pagos de estas inmobiliarias pueden arrastrar tras de si a multitud de pequeñas subcontratas que obviamente por su tamaño no saldrán en la prensa. No es que quiera ser alarmista, es que creo firmemente que es la realidad, el parón inmobiliario en España es en seco y lo peor en cuanto a malas noticias está por llegar.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria es ya a día de hoy una realidad, y tan dura será la caída como feliz fue la subida, desde que iniciamos el blog, hemos estado comentando que los principales parámetros de la vivienda en España olían a burbuja de las gordas. Ahora por desgracia, con su pinchazo, en un país en que la construcción representa el 19% del PIB, sin haber hecho los deberes en los años de bonanza, todos vamos a sufrir las desagradables consecuencias.

Por cierto, a los que tengáis en mente comprar una vivienda nueva sobre planos. Sería recomendable que antes de realizar la paga y señal verificarais la salud financiera de la promotora. No sea cosa que os encontréis con la promoción paralizada y sin paga y señal. Soy consciente que este consejo no gustará a mucha gente y que puede recibir críticas, pero simplemente expongo lo que yo haría si tuviera en mente adquirir una vivienda de una promoción en construcción.

También te puede interesar

• Cara o Cruz ¿Caerá otra inmobiliaria de las Grandes?
• Cara o Cruz: ¿Acudirá el ICO al rescate de Martinsa?
• Inmobiliaria Habitat obligada a renegociar deuda con los bancos

Llevamos ya unos cuantos meses con unas cuantas Quiebras y Suspensiones de pagos encubiertas que no aparecen como tales en los titulares de la prensa pero que para mi no dejan de ser fallidos en toda regla que están requiriendo de reestructuraciones de deuda o de rescates milagrosos.

Sin ir más lejos hoy tenemos un par de anuncios. Para empezar al otro lado del Atlántico la compra del banco de inversión Bear Stearns (BSC) por JP Morgan a precio de derribo, unos 240 millones de dólares (antes del verano Bear valía más de 16.000 millones de dólares).

Ya en nuestra casa, hoy también tenemos otra inmobiliaria a la que los bancos le han tenido que tragar una reestructuración de deuda. Hablamos de Martinsa-Fadesa, alargando hasta el 26 de Marzo la amortización de 362 millones de euros que vencían hoy y en negociaciones para poder reestructurar el vencimiento de toda su deuda que asciende a 5.153 millones de euros.

Y para acabar de rematar el panorama hoy también se ha conocido un importante repunte de la morosidad en España, que en el mes de enero se ha situado cerca del 1% e intuyo que esta cifra va a empeorar considerablemente los próximos meses.

También te puede interesar

• La dación en pago de Rubalcaba, o cómo beneficiarse de los desahucios
• Evolución morosidad y provisiones de los Bancos y Cajas de Ahorros
• Los bancos demasiado grandes para caer doblan su tamaño en dos años

La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

También te puede interesar

• En la Vieja Europa, no vivireís como vuestros padres. La lucha generacional
• ZP y sus fantasías económicas
• España ya es el cuarto país desarrollado con mayor nivel de deuda