Pocos han sido los activos financieros que han escapado indemnes de la actual crisis, y los Fondos Inmobiliarios en España no han sido precisamente una excepción.

De los 8 fondos inmobiliarios que comercializaba la banca, tenemos desde el “corralito” del Santander Banif Inmobiliario, pasando por el rescate del BBVA Propiedad o la liquidación de Habitat Patrimonio. En todos los casos, en mayor o menor medida, el resultados no ha sido precisamente el esperado por los inversores.

Considerados una inversión conservadora , los fondos inmobiliarios se dedican básicamente a la compra y arrendamiento de inmuebles. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria cambió radicalemente el escenario y las solicitudes de retiradas masivas de reembolsos le dieron la puntilla al producto.

De los 8 fondos inmobiliarios comercializados en España,  dos , Habitat Patrimonio y Segurfondo Terciario se encuentran en fase de liquidación. Banif Inmobiliario, el mayor fondo del sector (con un patrimonio de 2.647 millones de euros y algo más de 43.000 partícipes “atrapados”) , congeló los reembolsos en febrero de 2009 para proceder a la venta ordenada de los inmuebles. . BBVA Propiedad pudo ofrecer liquidez a sus partícipes gracias a un “rescate” de 1.600 millones de euros  realizada por el BBVA.

Cómo indican muy bien en un buen post en BancosyCajasOnline, el último boletín  trimestral de la CNMV repasa la situación más reciente de los fondos y sociedades inmobiliarias, que sigue siendo compleja como consecuencia del fuerte ajuste del sector inmobiliario nacional y del notable incremento de los reembolsos solicitados por los partícipes.  Su rentabilidad en los primeros meses de 2010  continúa siendo negativa, al igual que lo fue en 2009, tras varios años consecutivos de rentabilidades anuales de  entre el 5 y el 7%.  Su principal problema, de todos modos, es  que se vendieron a inversores que no entendieron, ignoraron,  o no fueron totalmente informados de sus riesgos.

Número inversores atrapados en fondos inmobiliarios:

A lo largo de 2008 más de 48,000 inversores se salieron de los fondos inmobiliarios  y otros 14.000 lo hicieron durante 2009, por lo que su número total ha descendido hasta los  83.000 actuales, algo menos del 60% de los que había a finales de 2007. De ellos, más de la mitad no pueden recuperar sus inversiones debido a las mencionadas suspensiones de reembolso.

Algunos inversores,  que no lograron salir a tiempo,  se consideran perjudicados por las entidades gestoras y han presentado demandas contra alguna de ellas. El pasado mes de Marzo, el Juzgado de Instrucción número 39 de Madrid admitió a trámite una querella presentada por la asociación de afectados Activa contra la gestora inmobiliaria de Banco de Santander, al entender que facilitó que,  en la ventana de liquidez de octubre de 2008, cuando el fondo alcanzó su máximo de valor liquidativo,  salieran  partícipes, que tenían en sus manos el 16,90% del patrimonio, mientras que ellos se  quedaron atrapados  al solicitarse en Febrero 2009 la suspensión de reembolsos tras haberse recibido solicitudes de desinversión  por el  80%  del patrimonio del fondo.

El reglamento actual de liquidación de fondos de inversión inmobiliarios, establece que el plazo máximo de la suspensión de reembolsos es  de dos años, y si no se produjese la venta de los inmuebles en dicho plazo, serían los partícipes los nuevos propietarios. Según algunos, la imposibilidad de que llegada esa fecha de los dos años, los fondos hayan vendido los activos, es el motivo por el que las gestoras han pedido al Gobierno un cambio de legislación, que permita alargar el periodo de liquidación sin fecha concreta, dado que no saben cuándo podrán deshacerse de todos sus activos. Quizás teniendo en cuenta está situación, podemos entender que la maniobra del BBVA respecto a su fondo inmobiliario no fue tan altruista, y este es uno de los motivos por los que está previsto que ahora vuelva a abrir una nueva ventana de liquidez, el remanente de participes que le quedan probablemente le molesten.

¿Para quién era apropiados este tipo de fondos de inversión inmobiliario?

Cómo suele ser bastante habitual en la comercialización de productos bancarios, el problema básico, es que este tipo de fondos probablemente no se colocaron al cliente adecuado. Con unas rentabilidades más que aceptables (entre el 5 y el 8% anual) durante muchos años, estos fondos fueron colocados a todo tipo de clientes, bajo el lema de que eran una inversión segura y estable, se omitía que podía ser una inversión ilíquida, de hecho igual de ilíquida como cuando te compras una vivienda o un local comercial. Resultado, muchos inversores colocaron dinero que podían necesitar a corto medio plazo, y quizás lo más grave, igual estos inversores no se daban cuenta que estaban exponiendo todo su patrimonio al sector inmobiliario. Seguro que más de uno tenía en propiedad su vivienda habitual, una vivienda comprada como inversión y gran parte del cash que tenía lo había invertido en un Fondo Inmobiliario. Menos diversificación imposible. Si ya tienes bienes inmuebles, no tiene mucho sentido colocar en un Fondo Inmobiliario más del 10% de tu patrimonio más líquido.

¿La solución en las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario – SOCIMI?

Se ha indicado que una buena solución a los Fondos Inmobiliario podrían hacer sido las recientemente creadas SOCIMI, un fondos de inversión inmobiliario cotizado en Bolsa, y que por lo tanto tiene liquidez continua. Francamente, no creo que hubiese realmente amortiguado mucho el dolor de los inversores, en el fondo Metrovacesas, Fadesas y similares no dejaban de ser una especie de SOCIMI (si ya se que las SOCIMI sólo son patrimoniales y no promotoras), pero con todos los accionistas queriendo vender, lo normal es que se hubiese salido de la SOCIMI con pérdidas enormes, al menos de momento, aunque atrapados en ellos, los participes de los Fondos Inmobiliarios, están conservando relativamente bien el valor de su inversión.

No es difícil adivinar para que servirán las SOCIMI dentro de unos años…

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El Banco de España (BdE) comunicó ayer los datos de créditos morosos a fecha de noviembre 2009.

La tendencia es imparable y los números son desgarradores. Por resumir brevemente: la morosidad de los créditos concedidos por el sistema (bancos, cajas de ahorros, cooperativas y establecimientos financieros de crédito) a particulares y empresas repuntó hasta el 5,05%. Esta cifra es la más alta desde junio de 1996, cuando tocó el 5,06%.

En términos de unidades monetarias hablamos de que los créditos dudosos totales se situaron en noviembre en los 92.624 Mns €, Atención: ¡¡¡casi el doble que en noviembre de 2008 (59.888 Mns €)!!!

La única criba que es justo hacer hace referencia a las cifras de “establecimientos financieros de crédito”, con una mora por los cielos (9,79%). Depurando esta, el dato de mora de noviembre es del 4,92% (vs 4,86% octubre 2009 y 3,11% noviembre de 2008).

Sigue llamando la atención las cifras de las Cajas de Ahorro (5,26%). Yo me pregunto, ¿cómo lo hacen? ¿No tienen departamento de control de riesgos? Una cosa es que sean instituciones sin ánimo de lucro y otra es dar el dinero sin consideración alguna.

A continuación están los bancos (4,70%) y, por último, las cooperativas de crédito (3,86%). La conclusión de esto es que el deterioro económico continúa, la destrucción de empleo sigue y, en consecuencia, tenemos que acostumbrarnos a convivir con una alta tasa de desempleo en todo 2010.

¿Y en 2011? Y esto, ¿cómo afecta a la bolsa? De forma clara y directa.

RESULTADOS 2009 BANESTO:

El pasado viernes Banesto (MCE:BTO) publicó sus resultados de 2009 (pdf).

De forma anual consolidada, el beneficio ordinario atribuible fue de 824 Mns € (+0,3% respecto a 2008). Después de resultados y saneamientos extraordinarios, el BDI alcanzó los 559,8 Mns €.

A nivel de trimestre, el neto fue de apenas 6 Mns € (-95% yoy). Significativa dotación de provisiones (281 Mns € en 4T09) acompañados de una tasa fiscal más alta. Por último, ingresos claramente en línea.

El deterioro del spread de clientes perjudica al margen de intermediación (-5% QoQ) y las comisiones algo mejor de lo esperado por los analistas. El coste del riesgo se sitúa en 65 pb (vs. 51 pb 3T09).

Respecto a las provisiones, mencionar que BTO ha realizado una provisión adicional por activos inmobiliarios (10% de los activos en balance durante más de un año) en particular lo que hace referencia a su participación en Metrovacesa (MCE:MVC)  fijando el NAV en 35 €/acción.

La inversión crediticia ha disminuido un 2,9% y los recursos de clientes han aumentado un 0,1%.

Acaba el 2009, y la morosidad se ha situado en el 2,94%, con una cobertura con provisiones del 63%.

Conclusión: si Banesto, que es uno de los bancos más “tranquilos”, tiene que hacer esta dotación de provisiones. . . suerte en el Popu, Sabadell o B. Valencia.

Más información en http://twitter.com/gurusblog

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Nos pregunta Jackman  si podríamos comentar algo sobre los últimos resultados trimestrales presentados por el BBVA y Banco Santander. Jackman, me sabe muy mal, pero al menos yo,  a estas alturas de partido, si me he dado cuenta de algo es que me es totalmente imposible poder realizar ninguna valoración o análisis claro de los resultados bancarios.

Lo único que tengo son dos impresiones, y las dos comentadas ya con anterioridad en otros post. La primera que los bancos necesitarán más ampliaciones de capital y esto es un potencial riesgo para su valoración. La segunda, se refiere al título del post…. es decir imposible para mi descifrar sus balances. Uno entiende que estos tiene una profundas arrugas… pero no hay arruga que se resista a una buena capa de grueso maquillaje.

Para que podáis entender la dificultad de poder analizar los balances de la banca, y sin entrar en temas de gran complejidad, encuentro en Invertia un buen artículo sobre como están valorando en este primer trimestre del 2009 la participación en Metrovacesa que la banca adquirió el pasado mes de Febrero. Cómo podréis observar, mismo problema diferentes soluciones contables, Aquí va el resumen:

Banco Santander: Tienen un 23,6% de Metrovacesa, a su entrada valoraron la acción de Metrovacesa a 57 euros por acción. En los resultados del primer trimestre del 2009 valorar la inmobiliaria a 45,17 euros por acción, a su valor de NAV. Es decir han provisionado un 20% del valor de su participación, unos 190 millones de euros contra la cuenta de resultados.

Banesto: Ha provisionado el 10% del valor, la diferencia entre el valor de adquisición, 57 euros,  estimando un NAV de Metrovacesa, 51 euros. Curiosa diferencia entre el valor NAV de Metrovacesa que estima Santander o el de Banesto.

BBVA:  Sigue la regla de Banesto y ha provisionado el 10%.

Popular: No ha provisionado nada en el primer trimestre.  Ha acordado con el regulador que la provisión la realizará en la cuentas que presente en el primer semestre.

A todo esto, a día de hoy la acción de Metrovacesa cotiza a 18 euros !! y su valor NAV tiene toda la pinta de que se irá reduciendo en un futuro próximo.

Cómo podéis entender, si en un caso de provisión que es público y notorio, cada Banco aplica un criterio contable diferente, no quiero ni pensar lo que pueden llegar hacer en operaciones de mora que no son públicas.

Otro ejemplo de caso práctico  de maquillaje contable lo tenéis en la dación en pago de activos de Sacyr a Caixa Catalunya.

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Con la caída de Martinsa Fadesa parece claro que ningún factor externo va acudir en ayuda de las grandes inmobiliarias cotizadas en caso de que pasen por aprietos de solvencia financiera. Mientras algunos consideran que el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa será una excepción entre las grandes inmobiliairias cotizadas, otros avisan de que Fadesa Martinsa puede ser la primera de la lista. ¿Créeis que alguna más de las grandes caerá antes del 2009? Y en caso de que vuestra resupuesta sea afirmativa ¿cúal?

Dejando de lado a Afirma, Colonial o Aisa, os dejo algunos datos del primer trimestre de las prinicpales inmobiliarias cotizadas, me he permitido calcular un ratio, que teniendo en cuenta los problemas de reestructuración de deudas que tenemos a día de hoy, extrapola el Ebitda del primer trimestre del ejercicio para el total del 2008, con la deuda que vence a corto plazo para intentar intuir la capacidad de pago de la deuda de las principales inmobiliairias.

El cálculo no incluye las posibles reestructuraciones de deuda entre el 1er y el segundo trimestre y no debe tomarse cómo un cálculo fino sino como una somera indicación, pero podemos observar que salvo Realia, o mejoran mucho las cosas en lo que queda de año o el resto de inmobiliarias deberán pasar por las entidades financieras para reestructurar su deuda a corto plazo, con el riesgo que a día de hoy esto comporta.

Puestos a mojárse para mi la que se encuentra en una posición más delicada es Reyal Urbis. Aunque también tengo que añadir que la información facilitada por Renta Corporación en el primer trimestre era algo escasa por no decir insuficiente.

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Espeluznante la caída de actividad que presentan los números de la inmobiliaria Reyal Urbis en el primer trimestre del ejercicio. Y es que lo que asusta no es la caída del 40% de los ingresos hasta los 187 millones de euros, o que haya presentado unas pérdidas de 52 millones. Lo realmente terrible es la caída, perdón quizás sería más adecuado decir la total ausencia, de la cifra de preventas comerciales… que cayeron un 97% alcanzando la ridícula cifra de 7 millones de euros. (Las preventas comerciales son un buen indicador para prever que ingresos obtendrá en un futuro próximo una inmobiliaria, es decir los ingresos de 187 millones de euros de este trimestre corresponden a las preventas comerciales cerradas en anteriores trimestres).

Teniendo en cuenta que Reyal Urbis tiene activos valorados en más de 10.000 millones de euros, que en todo un trimestre sólo consiga cerrar preventas por un puñado de pisos es francamente alarmante y nos estaría indicando que los peor para el sector inmobiliario en España estará llegando en este 2008 y confirmaría que más que una desaceleración el sector vive una auténtica parada en seco.

Por cierto la compañía tiene un endeudamiento financiero neto superior a los 6.000 millones de euros. Si los ingresos simplemente desaparecen, será complicado pagar esa deuda por muchos activos que tengan.

El sector lleva ya un año de desacelaración intensa y ahora está llegando al parón total de actividad. Las causas no están ni en el alarmismo de los medio, ni en la subida de tipos de interés, ni en el credit crunch, el culpable principal son los precios alcanzados que son insostenibles. Si se quiere reactivar el sector, no hay ayuda que valga, todo pasa por una reducción considerable de precios… es decir una vuelta a la normalidad.

Por cierto en los EEUU, que siempre suelen ir uno o dos años por delante en crisis económicas, las caídas de precios en el sector de la vivienda están siendo más que considerables en algunos estados. En las Vegas un -22,84%, Miami -22,72%, Los Angeles -19,43% o en San Francisco -17,19%. (datos dedicados a los que creen que la vivienda es un activo que nunca baja de precio).

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En la vida hay fenómenos paranormales, existen los milagros y como no ahora podemos incorporar el efecto Metrovacesa. Finalizado el plazo de aceptación de la OPA de los Sanhauja a 83,21 euros, hoy la acción se ha disparado un +40% repitiendo la jugada que protagonizó hace más de un año tras finalizar el plazo de una OPA parcial (aunque en aquel entonces la compañía estaba inmersa en una lucha de poder).

Lo curioso del caso es que entre una y otra OPA hemos visto como la cotización de todas las inmobiliarias se desmplomaba (excepto para la susodicha que estaba inmersa en el proceso de OPA de los Sanahuja) y que la compañía a día de hoy es bastante menos atractiva tras el proceso de segregación de la compañía (Rivero se llevó los activos franceses de la compañía) y a pesar de todo tenemos una espectacular subida.

En fin, la explicación de hoy, es que el cierre de posiciones bajistas y el bajo free float de la compañía son los causantes de la subida, esto y probablemente alguien interesado en mantener la cotización alta a toda costa. Me imagino que si los Sanahuja han aprendido del caso Colonial-Portillo tendrán diseñada una estrategia al respecto de la cotización para tratar de evitar desplomes de la cotización que fuercen la venta de posibles títulos entregados en garantía.

Dicho esto, mucho cuidadito, ya que la fuerza de la gravedad suele ser una fuerza inexorable, y si una cotización tiene que caer, tarde o temprano caerá. Sin duda, para analizar el caso de hoy requeriríamos de la opinión inestimable de Putabolsa.

Actualización: La verdad es que estoy días voy un poco liado y no he tenido tiempo de leer en profundidad la blogosfera, donde muchas veces podemos encontrar respuesta a las preguntas que nos hacemos. Este es el caso de un buen post de Jesús Pérez en Especulación.org donde ya nos advertía unos días antes que este movimiento al alza en Metrovacesa se podía producir.

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Nuevamente, cuando crees que has visto cosas de un calado tal que te parecen insuperables, de repente hay alguien que te sorprende.

Me voy a explicar. Esta mañana cuando hojeaba un diario económico de gran tirada nacional, bueno, para qué andarnos con rodeos, era Expansión; he comprobado una vez más hasta qué límites puede llegar la influencia. ¡Gracias Expansión por amenizarme la mañana!

El titular es claro y meridiano, sin lugar a dudas: “Metrovacesa y Fadesa sortean la crisis”. Y uno que a veces tiene alguna inquietud se molesta en buscar las comunicaciones de la CNMV y comprobar si realmente estas empresas han logrado un modelo de negocio robusto y tan diferente como para “sortear” la crisis, ¡con la que está cayendo!

Como decía un profesor mío, el método te dará profundidad (de análisis), y eso he hecho, buscar el indicador clave de cómo evoluciona el negocio de ambas, o sea, las preventas. Como ya explicamos en algún post anterior (“La falsedad en los resultados de las inmobiliarias …“)

“Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado … , lo que quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años”

Al final, la verdad es tozuda. Y es que Metrovacesa ha firmado preventas durante los nueve primeros meses por valor de €207M, lo que supone un descenso del 52,5% con respecto el mismo periodo del año pasado (página 12 de la comunicación a la CNMV); ¡whow! Eso sí que es sortear la crisis. Además para acabar el apartado añaden el siguiente párrafo:

“… Metrovacesa cuenta con un volumen de preventas de €789,2M. Esta cifra equivale a más de 15,2 meses de facturació, lo que proporciona confort sobre las previsiones de resultados para 2007 y 2008.”

Ya sabéis, después el abismo.

Con Fadesa más de lo mismo. Yendo al grano las preventas cayeron un 31% en unidades y un 22,2% en valor (suerte que los precios todavía no han caído) con respecto a los nueve primeros meses del año pasado (ver página 3 de la comunicación a la CNMV). Además, Fadesa tiene el agravante de que debido a que el negocio de la promoción inmobiliaria tiene un mayor peso (casi el 92% de las ventas), el incremento del 19,1% de las ventas de la actividad hotelera es incapaz de compensar la bajada del 8,9% de las ventas de promociones inmobiliarias (= entregas), o sea, que su EBITDA baja un 7,6%.

Pues bien, como habréis comprobado, esto para Expansión es sortear la crisis. Según la RAE, “sortear: evitar con maña o eludir un compromiso, conflicto, riesgo o dificultad” en este caso debe ser riesgo porque no se ha materializado.

Así que un brindis por Joaquín Rivero, Bautista Soler e incluso Román Sanahuja, y como no para el fugaz presidente del Real Madrid, Fernando Martín, que han conseguido salir inmunes de esta crisis, ¡con la que está cayendo!

Pero a mí, a quien me gustaría parecerme es a Don Manuel Jové. Y mucho me temo que a ellos también les gustaría, y si no peor para ellos.

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Ya hace días que tenía ganas de analizar diferentes aspectos sobre el avance de los resultados de Metrovacesa y Fadesa, las que hasta ahora habían sido las primeras inmobiliarias del país, publicados el pasado día 3 de septiembre. La verdad es que la realidad es terca y por más que no se quiera oir hablar de ella, al final no queda más remedio.

Mirando a Metrovacesa, a la hora de comparar el primer semestre de 2007 con el de 2006, vemos que las ventas de vivienda han crecido un 38,9%, pero no obstante las ventas comerciales han descendido un 47,3%. Para quienes sean profanos al sector, debido al largo ciclo de madurez del producto inmobiliario, la venta contable ocurre cuando se realiza la escritura, es decir a la entrega; mientras que la preventa es lo que comúnmente llamaríamos venta. Es decir, las entregas de mercancía ya vendida (hace casi dos años, ya que este es aproximadamente el periodo que va desde la obtención de licencia hasta la entrega de un piso) se han incrementado porque se están entregando las viviendas vendidas hace dos años y un año, pero en cambio las nuevas ventas han bajado a la mitad, y eso quedará reflejado en los resultados de aquí un par de años.

Este fuerte descenso de preventas del primer semestre habrá que seguirlo en el segundo semestre, donde la desaceleración y estancamiento del ritmo de ventas se ha profundizado…Apuesto a que las preventas descenderán entre un 60-70% respecto igual semestre del año anterior.

Cabe destacar que la compañía explica los motivos de la actual realentización de la preventa por tener un menor número de promociones en venta lo que a su vez es debido a la dilatación de los plazos de obtención de licencia y a políticas comerciales; motivos que, desde mi parecer son poco rigurosos.

Al mirar la comunicación de Fadesa, compruebo atónito como las ventas de la actividad residencial (recordemos que son entregas) han descendido un 1% y comienzan comparando las preventas del segundo trimestre con las del primero para que salga algo positivo, pero leyendo más llego al momento en que las preventas han descendido un 27%. Adicionalmente, Fadesa anuncia que el stock de preventas (ventas pendientes de ser entregadas, lo que podría ser parecido a pedidos en cartera) ha llegado a un máximo histórico, quedándome perplejo con la frase siguiente: “tan sólo pendientes de ser entregadas para ser contabilizadas”, sin comentarios, mejor no vender la piel del oso antes de cazarlo ya que como bien podéis imaginar debería decir algo como “pendientes de entregarlas y que el cliente tenga a bien pagar el 80% del precio de la vivienda mas gastos, si es que puede pagar la hipoteca ahora y en el mercado en piso vale más que eso”.

Y todo esto de enero a junio, cuando en España todavía pensábamos que subprime era una bebida refrescante. Seguiremos a la espera de las comunicaciones de Inmocaral (Colonial), Urbis, etc.

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Pasado el shock inicial de la noticia de la OPA lanzada por la familia Serratosa para hacerse con una participación mayoritaria por Uralita, empezamos a entrar en el periodo en el que toca reflexionar si acudimos a la OPA o mantenemos las acciones. Aquí van nuestras primeras reflexiones:

1- Valor de Uralita.

Antes que nada hemos realizado una primera estimación sobre cuanto vale Uralita versus el precio ofrecido en la OPA de 7 euros por acción. Os adjunto los cálculos que hemos realizado, extrapolando los resultados del primer semestre al resto del año:

A priori el precio ofertado de 7,0 euros por acción, siginifica valorar la compañía a 7,6 veces su Ebitda, un múltiplo que parece correcto si tenemos en cuenta las valoraciones históricas en las transacciones de la industria (entre 6 y 8 veces) pero que se encuentra muy alejado de los múltiplos que se estan pagando recientemente para adquirir este tipo de negocio ( entre 10 y 12 veces) lo que nos daría una valoración de más de 10 euros por acción. Conclusión: el precio pagado por los Serratosa es simplemente correcto, pero muy alejado del precio que pudiera haber ofrecido un tercero para adquirir la empresa.

Otro tema es la posible evolución del sector de la construcción en España donde Uralita tiene aproximadamente el 50% de su cifra de negocios. En el primer semestre ya se ha notado una significativa desaceleración del crecimiento de las divisiones de Yesos y Tejas (las más expuestas al ciclo inmobiliario Español) y entiendo que esto es suceptible de empeorar en el segundo semestre. Si creemos que el mercado español aún no ha tocado fondo y que la “crisis” se puede extender un par de años más, la OPA sería una buena oportunidad para deshacernos de las acciones.

2- Evolución futura del precio de las acciones.

Otro punto clave y complicado de predecir, es que puede pasar con la evolución del precio de las acciones una vez finalizada la OPA. Con los Serratosa ya en poder de la compañía y con la empresa con un menor free float, no serían descartables movimientos al alza como los que sufrió Metrovacesa, pero también nos podemos encontrar con una acción a la baja como ha ocurrido con OHL tras la OPA de Villar Mir. Todo estará en manos del apetito de la familia Serratosa de querer adquirir más acciones en el mercado o si se conformará con el paquete que recibirá en la OPA.

3- Proyecto de Futuro:

Poco sabemos del proyecto de futuro de Uralita, sólo conocemos la intención de los Serratosa de utilizarla como holding para comprar empresas industriales en Europa. Sin duda toda una incognita, aunque da confianza el que los Serratosa se han caracterizado por no competer locuras en precios a la hora de realizar adquisiciones. La otra gran duda es si está claro que operaciones pasarán por su Holding inversor Nefinsa y que otras por Uralita ( existe el peligro que las operaciones en donde vean claro que son una buena inversión las pasen por Nefinsa, donde controlan el 100% y las “dudosas” las pasen por Uralita donde comparten el riesgo con otros inversores).

La verdad es que no es nada fácil tomar una decisión. Por el momento estoy por acudir a la OPA con el 50% de las acciones y mantener en el proyecto el 50% restante. Veremos si de aquí al momento de tomar la decisión cambiamos de parecer.

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Bueno, uno se va cuatro días a pasear por Viena,  y una vez superada la desconexión total, hoy en el vuelo de vuelta a casa leo que la CNMV no ha aceptado la OPA parcial por el 26% y 90 euros por acción que presentaron los Sanahuja y estos solicitan a un juez la paralización de la OPA de Rivero( una vez más, en lugar de interpretar el espí­ritu de la norma, la CNMV se pone rigurosa y para variar perjudica a los minoritarios, en este post podéi­s leer en más detalle que opino al respecto).

Ante tan pésima noticia, llego a casa y abro el ordenador, esperando contemplar en mi pantalla como la acción de Metrovacesa se desploma unos cuantos puntos. Tan convencido estoy que mientras espero que el PC se ponga en marcha ( ¡Dios cuando inventarán el PC de encendido inmediato!) me lio intentando acabar de montar un mueble de Ikea que dejé pendiente antes de mi marcha…. tal colosal tarea fija la atención de todas mis neuronas.. y solo un par de horas después me acuerdo que iba a mirar la caí­da en la cotización de la inmobiliaria…. así­ que presto y veloz me conecto a la red y…… observo con asombro como hoy la cotización de Metrovacesa ha subido un 3,35%.

Parece que toda ha sido gracias a unas declaraciones de Rivero, anunciando que después de la OPA tiene previsto realizar una ampliación de capital en la inmobiliaria para dar liquidez al valor y que esta no deje de cotizar en el IBEX. Así­ que lo que puede ser estupidez  financiera ( es mucho mejor para el accionista que la empresa no realice ampliaciones de capital sino tiene claro en que va invertir este dinero o reduzca su deuda a cambio de capital) ha servido ( de momento) para que la CNMV no nos haya aguado el dí­a.

Dicho todo esto, de momento nos quedamos con una OPA por el 26% de las acciones a 80 euros y otra por el 20% a 78,1 euros/acción.

En este otro post podéi­s leer la que hasta ahora habí­a sido mi estratégia para acudir a las OPA….dadme unos días para pensar que hacer…hasta el 20 de Septiembre hay tiempo para decidir acudir…eso si el tema no se paraliza en los judgados.

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Regreso de las vacaciones, (dí­a duro donde los haya, y encima con el jet lag del viaje en el cuerpo), para realizar un post recopilatorio y un par de reflexiones sobre el que está siendo el culebrón financiero del verano.

Me refiero a la pugna entre la familia Sanahuja y Joaquín Rivero (presidente de Metrovacesa) y Bautista Soler con cruce de OPAs para hacerse con el control efectivo de la inmobiliaria.

A dí­a de hoy la situación está como sigue:

1- Los Sanahuja lanzaron una OPA por el 20% del capital a 78,1 euros/acc.

2- En un movimiento defensivo, Rivero y Soler, contra atacaron con una oferta de 80 euros/acc. por el 26% del capital. ( El movimiento era bastante inteligente, ya que para poder lanzar una nueva opa los Sanahuja la tení­an que hacer extensiva al 26% del capital, esto suponí­a un grave problema ya que con ello superarí­an el 50% del capital de la empresa y en teorí­a debí­an lanzar una OPA por el 100% de la empresa).

3- Finalmente los Sanahuja han presentado una oferta a 90 euros/acc. por el 26% del capital, y con el fin de no tener que presentar una OPA por el 100% han comunicado que donarán el 0,3% de las acciones a varias ONG con lo que se quedarí­an con el 49,9% de la compañí­a.

4- La CNMV se va ha tomar su tiempo para analizar está última oferta, y hasta el próximo 20 de septiembre no decidirá si aprueba la oferta presentada por los Sanahuja.

Vamos a ver que decide la CNMV, pero si algo queda claro de todo este embrollo es que la ley de OPAs no acaba de proteger del todo bien al pequeño accionista. Tanto en el caso de la oferta presentada por los Sanahuja como en la de Rivero y Soler, la OPA les dará el control efectivo de Metrovacesa sin necesidad de tener el 50% + 1 del capital de la empresa, ya que su participación será muy superior a la del resto de accionistas. Es decir, al pequeño accionista en estos momento le es igual si uno de estos señores tendrá el 40% el 45% o el 52% de la empresa, el efecto será el mismo, tendrán el control de la empresa y harán y desharán a su antojo sin necesidad de tener la mayorí­a de las acciones. Dicho esto, parece claro que la oferta de los Sanahuja es mejor para el pequeño inversor. Hay que tener en cuenta no sólo que pagarán más (90 versus 80 eu/acc.) sino que como tienen una participación superior en la empresa ( 24% vs 12% de Rivero+Soler) es de esperar que al resto de accionistas les será más favorable el prorrateo.

Pronto prometo un post, sobre como se puede intentar sacar provecho de la OPA, mientras reflexiono si invertimos en Metrovacesa en la cartera Gurú.
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Buen varapalo bursátil el que ha sufrido Fadesa en los dos últimos dí­as y cuya cotización se ha dejado más de un 9% o lo que es lo mismo la empresa ha perdido cerca de 200 millones de euros de capitalización bursátil. Y es que cuando Mr. Mercado se pone pesimista, más que un psicólogo lo que se necesita es un buen psiquiatra que nos recete algo de quí­mica.

Y todo por lo que a priori parece ser una pequeña mal interpretación en una comunicación de la inmobiliaria de los Jove, que el mercado le dió por entender que la empresa no serí­a capaz de cumplir con su objetivo de entregar 8.000 viviendas durante el ejercicio 2006. Como a perro flaco todo son pulgas, para acabar de rematar el tema hoy los analistas de Lehman Brothers publican un informe sobre Fadesa y Metrovacesa recomendando infraponderar las dos inmobiliarias. Pero eso no ha sido todo para nuestras inmobiliarias..si hace pocos dí­as que el BBVA publicaba un estudio en el que hablaba de posible corrección en los precios de la vivienda, inmobiliaria Colonial anunciaba hoy una reducción del 77% de su beneficio neto ( el titular no es tan alarmante como pueda parecer), así­ que muchos inversores que hasta dí­a de hoy apostaban que las inmobiliarias como valor seguro sólo podí­an incrementar su beneficios, quizás se empiecen a dar cuenta que las cuentas de la inmobiliarias dependen de factores que pueden ser bastante cí­clicos, entre ellos como es el caso de Colonial, el que en un año concreto te vendas un activo que hacia muchos años que habí­as adquirido.

Bueno, quizás no es que Mr.Mercado este pecando ahora de pesimismo, sino que puede ser que se esté empezando a darse cuenta que lo que no es de recibo es estar valorando inmobiliarias por encima del valor neto de sus activos.

[tags] Fadesa, Lehman Brothers, Inmobiliaria Colonial[/tags]

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