La semana pasada vimos la noticia de que los créditos hipotecarios concedidos en los 12 meses anteriores a noviembre de 2009 han crecido en número un +1,8% en comparación con la cifra de noviembre de 2008. No obstante cabe resaltar que el valor de dichos créditos ha descendido un -11,7%, cosa que no sorprende ya que todos sabemos que los bancos, ceteris paribus, dejan menos dinero.

Cuando leí la primera vez la noticia, me dejó un sabor agridulce, por un lado es una buena noticia, significa que el mercado se normaliza, pero por otro no cuadraba nada ni con la situación del sector inmobiliario ni con la del consumo de los particulares, que está más que castigado, ¿quién es el valiente que se atreve a meterse en según que aventuras?

Pero ayer veo en Expansión, que en el número de créditos hipotecarios se están contabilizando las novaciones debidas a renegociaciones con entidades bancarias, es decir, los particulares que al tener dificultades para hacer frente al pago del crédito negocian con su banco y llegan a un acuerdo para ampliar el plazo del crédito o el importe del crédito.

Tras analizar las cifras con detenimiento, las 52.043 nuevas hipotecas hasta noviembre se convierten en 25.637 lo cual arroja que comparativamente el número de nuevas hipotecas constituidas ha caído un 49,8%.

Otro dato que ilustra que el mercado inmobiliario sigue muy frío es el hecho de que a pesar de que se han constituido 52.043 nuevas hipotecas, tan sólo se han transmitido 34.828 inmuebles, lo que nos lleva a la conclusión de que algunos individuos han tenido que hipotecas activos que estaban libres de cargas para poder sobrellevar la situación actual.

Como alguna otra vez ya hemos dicho, cuando el río suena, agua lleva; y es que todavía es pronto para asistir a la recuperación milagrosa de un sector en el que se han cometido muchos excesos que ahora hay que purgar.

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Hoy tenemos la suerte de contar con un post invitado realizado por Remo de Actibva donde nos explica como hoy en día gran parte de las hipotecas concedidas se destinan a refinanciación y no a la compra de nuevas viviendas. Os dejo con su artículo.

La refinanciación de créditos a familias y empresas se lleva a cabo mediante la constitución de nuevas garantías sobre los créditos pendientes o la transformación en nuevos créditos hipotecarios que cancelen los préstamos anteriores.

Para calcular el porcentaje real de créditos hipotecarios que no se destinan de manera directa a la construcción, adquisición o rehabilitación de viviendas, tenemos que delimitar qué hipotecas se constituyen o modifican para estos fines y qué hipotecas no tienen relación directa con estas adquisiciones inmobiliarias.

 Para llevar a cabo este análisis, tenemos que utilizar las pocas fuentes de información estadística disponibles en el INE con las limitaciones que conllevan todas ellas. Según el cuadro adjunto, podemos determinar en cada una de las filas los siguientes datos:

• Número de compraventas de viviendas que se llevan a cabo.
• Número de nuevas hipotecas que se constituyen sobre viviendas.
• Número de hipotecas sobre viviendas que presentan cambios, como novaciones o subrogaciones.

Con todos estos parámetros, podemos calcular (Ver el detalle de los datos y cálculos utilizados en el artículo en esta tabla) la diferencia trimestral con las hipotecas constituidas o modificadas que no tienen relación directa con el procedimiento de adquisición.

Si suponemos que todas las viviendas que se inician cuentan con financiación ajena en el extremo productivo, podemos ajustar la diferencia de hipotecas constituidas mediante una simple resta y así obtenemos el saldo de crédito hipotecario concedido que no se destina a ningún procedimiento relacionado con la vivienda.

Una vez llegamos a este parámetro, se puede comprobar cómo en el primer trimestre del 2007, situación económica en los albores de la crisis y sin haberse desatado la crisis financiera con toda su crudeza, unas 8.300 hipotecas se destinaban a financiar otro tipo de fuentes financieras, proyectos empresariales o modificaciones en las condiciones hipotecarias mediante novación representando sólo un 2,04% sobre el número total de hipotecas constituidas.

En el segundo trimestre de este ejercicio, este parámetro se ha multiplicado por 20, significa que el 43,78% de las hipotecas constituidas sobre viviendas no se han destinado a cubrir necesidades de financiación propia de la adquisición, construcción o rehabilitación. Estas hipotecas se han destinado a refinanciar créditos antiguos, situaciones de mora y mayores requisitos que solicitan las propias entidades financieras.

Como vemos, las vías de obtención de crédito para otros fines que no sea adquisión de vivienda pasa por la constitución real de garantías hipotecarias. El total de entidades financieras están utilizando las fórmulas hipotecarias sobre viviendas en la mitad de operaciones, punto que justifica también la caida del importe medio de la hipoteca sobre vivienda en un 25%, pasando de los 151.000 euros en el segundo trimestre del 2007 a poco más de 113.000 euros actualmente.

Ahora sólo falta que el Banco de España corrobore estas cifras y explique estas prácticas de concesión de créditos.

 Remo, editor de Actibva y El Blog Salmón

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