Con la que está cayendo últimamente en bolsa quizás algunas de las grandes adquisiciones realizadas en nuestro panorama nacional empezarán a pasar cuentas. Ya hemos visto algunos casos de caídas estrepitosas debido a la compra apalancada de acciones o empresas en bolsa, probablemente hasta el día el día de hoy la caída más sonada ha sido la de Portillo e Inmobiliaria Colonial, pero no debemos olvidar que operaciones similares a las de Portillo hemos tenido unas cuantas.

Ayer en Invertia se hacían eco de que la ACS, la constructora de Florentino Pérez, podría tener que aportar garantías adicionales para cubrir la caída de parte de su participación en Unión Fenosa, lo mismo le podría ocurrir respecto a su participación en Iberdrola o en la constructora alemana Hochtief, cuyas acciones fueron compradas con un crédito de 1.264 millones de euros concedido por el BBVA a 72 euros por acción y actualmente está cotizando  63,3 euros.

Casos similares los podríamos encontrar en las adquisiciones realizadas por Sacyr o incluso en la compra de Endesa por parte de Acciona, todas ellas adquisicones apalancadas que en caso de caídas continuadas de las cotizaciones y con las turbulencias que está viviendo la banca pueden poner en un problema a más de uno. Seguramente en condiciones normales la banca habría aguantado las posiciones de estos nombres de prestigio, con menos solera, ya lo intentaron con Colonial y así acabó la historia, con varios bancos, tanto los financiadores del build-up cómo los que financiaron la toma de participación de Portillo pillándose las manos.

Habrá que estar atento para ver si las cotizaciones siguen cayendo, si los bancos exigen garantías adicionales, si los señores de las grandes constructoras las pueden aportar y si no lo hacen ver si les tiembla o no el pulso.

Para el inversor minoritario, pues a tener especial cuidado, con las empresas que han participado en adquisicones importantes en los últimos años, con las empresas cuyos accionistas de control en realidad son los bancos, e incluso en activos de calidad, cómo podría ser Abertis, en la que participen empresarios que puedan verse en una situación comprometida por le mercado y verse forzados a vender.

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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