En un artículo que publiqué en julio de 2010 hablaba sobre el número de años de sueldo íntegro que debía dedicar un español a la compra de una vivienda como forma de medir la sobre-valoración del precio de la misma en contraposición con el sistema que utiliza la revista británica The Economist, el ratio alquiler/precio del inmueble comparado a nivel internacional. Sin embargo, en aquel momento los cálculos, utilizando un sistema u otro, nos daba como resultado que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 50% aproximadamente.

Comentaba en ese artículo que el número de años que un español medio debe destinar a la compra de una vivienda también de tipo medio había pasado de unos 3,6 años a casi 8 en el pico de la burbuja inmobiliaria. Con la crisis, cabía esperar que los precios se adecuaran a un nivel “normal” al desaparecer el componente especulativo de su precio, y calculaba que regresaría a los niveles previos a la crisis. Al fin y al cabo, ese número de años 3,6 es justo lo que un alemán debe pagar por su vivienda en términos medios en todos estos años. Ese ratio ha permanecido a ese nivel en los últimos 15-20 años.

Precisamente el diario de economía Cinco Días nos informa sobre el descenso en el número de años de sueldo medio que un español debe destinar para la compra de una vivienda tipo medio. Ese número ha descendido a 6,2 años a fecha de diciembre de 2011.

Debemos pensar que también los ingresos han ido disminuyendo, lo que indica que el descenso del precio de la vivienda no se refleja al 100% en la disminución del número de años de sueldo empleado en la compra de la vivienda, aunque su traslado sí es mayoritario.

Si consideramos que la vivienda oficialmente ha bajado de precio un 18,4% en términos nominales (un 22% en términos reales, incluyendo inflación) desde los máximos de 2007 y pensamos que su precio debe pasar desde los casi 8 años de sueldo íntegro (7,7 para ser exactos) a los 3,6 que era su nivel pre-crisis, podemos hacer una simple inferencia estadística para acercarnos al precio que finalmente tendrán las viviendas si el ajuste fuera total. Ese resultado nos indica que la vivienda debe realizar un ajuste desde los precios de finales de 2011 un 34,22% adicional.

Esa cantidad, sumada al ajuste ya producido del 18,4% (al menos oficialmente), nos da un resultado final de 52,62% desde el pico producido en 2007, algo superior al porcentaje que indicaba en el artículo de julio de 2010. El motivo de ese pequeño desajuste lo podemos atribuir a que los ingresos medios de los españoles también se han visto reducidos.

Debo matizar algunas cuestiones:

1. Los ajustes de precios pueden estar influenciados por otras muchas cuestiones como nivel de desempleo, expectativas especulativas futuras, incorporación del valor riqueza y/o ahorro familiar sobre la vivienda, estabilidad laboral, cargas familiares, situación general de la economía, movilidad geográfico por motivos laborales, por supuesto el juego de oferta-demanda,… Eso puede hacer que el ajuste se produzca hasta el nivel de 3,6 años de renta, una cantidad superior, o también una cantidad inferior, si la crisis se prolonga durante mucho tiempo,…
2. La salida al mercado de numerosas viviendas en los balances de los bancos, como resultado de las nuevas exigencias del gobierno para la reestructuración del sistema financiero, hará que ese ajuste se acelere durante 2012 y 2013. Previsiblemente, el nivel de precio se mantendrá a partir de ese año en niveles bajos durante mucho tiempo, muy relacionado con la situación económica general de España, la Unión Europea y resto del mundo.
3. Aunque es determinante esta última cuestión, aún suponiendo un correcto saneamiento de nuestro sistema financiero, ese no quiere decir que los bancos facilitarán la concesión de créditos para la compra de la vivienda, es más, los esquemas de financiación de las familias deben cambiar a los existentes antes de la burbuja, es decir, financiar una parte más pequeña por la compra de la vivienda. Obviamente, un nivel de precios inferior ayuda a ese cambio de mentalidad.
4. Diversos problemas a nivel mundial van a influir sobre nuestra economía y nuestro mercado de trabajo, y por tanto sobre el nivel de precios de la vivienda. Me refiero básicamente a conflictos en Oriente Medio que afectarán al precio del petróleo y éste a su vez sobre la economía. También el nivel de desempleo elevado en otras economías del primer mundo, la ralentización del crecimiento de las mismas, problemas de recalentamiento en algunas economías emergentes, especialmente la economía china, aunque también brasileña. Esa influencia la sufrirá el mercado de trabajo y por tanto el inmobiliario.
5. La cuestión demográfica: a medida que avancemos en esta década veremos que la demanda final de viviendas irá descendiendo como consecuencia de la reducción del número de personas situadas en los tramos que mayoritariamente compran vivienda en España (alrededor de los 30 años se produce el pico). La matización viene por el lado de la demanda con fines de arrendamiento y compra por parte de ciudadanos extranjeros, aunque deduzco que este tipo de compras no serán muy relevantes dado que el mercado de alquiler está anquilosado por nuestra legislación deficiente y la compra por ciudadanos extranjeros se debieron durante la burbuja a motivos especulativos (que desaparecen una vez que los precios se estabilizan) e inmigrantes venidos a España precisamente a la sombra del importante crecimiento económico derivado de la propia burbuja.

La agencia de calificación Fitch, en enero de este año, indica que el ajuste se aproximará al 35% en los próximos dos años, y la revista The Economist (ya desde finales de 2009, aunque posteriormente en otros informes de 2010) que sería de un 55% según sus criterios de análisis. Ambas cantidades no difieren de nuestros cálculos utilizando el criterio del número de años de sueldo íntegro que debemos utilizar para la compra de una vivienda.

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Francamente la psicología humana no deja de sorprendernos. Algún mecanismo en nuestra cabeza no debe acabar de funcionar del todo bien, cuando los humanos, seamos del país que seamos no dejamos de repetir los mismos errores sobre todo en lo referente a la especulación.

Después que la burbuja inmobiliaria explotara en los EEUU y parte del mundo denominado “desarrollado” incluida España, y cuando ya ha quedado claro que el mito que decía que el valor de la vivienda nunca puede bajar era solo un mito, en China parece que durante los últimos años,  han sido ajenos al fenómeno que hemos vivido en Occidente y se han dedicado a incrementar el PIB del país a base de poner ladrillos y apalancarse.

La burbuja inmobiliaria en China ha empezado a pesar demasiado y parece que ya se empiezan a ver descuentos agresivos en precios para poder vender un stock que no deja de acumularse en manos de las inmobiliarias Chinas.

Las 10 primeras inmobiliarias del país acumulan un stock inmobiliario valorado en más de 50 mil millones de dólares, un incremento del 46% respecto al año anterior, con una deuda que asciende al 65% del valor teórico de los activos que acumulan en sus balances.

Forzadas para obtener liquidez para pagar su deuda, en el pasado mes de Octubre empezaron a liquidar inventarios de forma agresiva. Por ejemplo en Shangai han empezado reduciendo precios en un 25% en las promociones de viviendas nuevas, lo que obviamente esta provocando los agrios lamentos de los inversores que compraron en esas promociones a precios más elevados.

Parece que en el mes de noviembre los recortes de precios de los promotores inmobiliarios se están extendiendo a las 10 principales ciudades del país  (Shanghai, Shenzhen, Nanjing, Suzhou, Hangzhou, Changsha, y Changchun).

En Beijing la caída de precios sería cercana al 29% respecto al año anterior, y el número de viviendas vendidas se habría reducido en un 27%.

Casos más sangrantes se estarían produciendo en la llamada ciudad fantasma de Ordos (el equivalente Chino al caso Pocero – Seseña Español), donde la caída de precios según algunas fuentes podría rondar el 70%. Sólo hace falta darle un vistazo a Google Maps para ver las similitudes con algún que otro caso Español.

Ordos fundada en 2001,  en una franja de desierto inhabitado. Proyecto: Construcción de viviendas y oficinas para acomodar s 300,000 habitantes. Una década después, la Ciudad de Ordos es el hogar de apenas 30,000 habitantes.  En fin que el Gobierno Chino se puso a hacer de Pocero pero a lo bestia.

Ver mapa más grande

La verdad es que han construido una ciudad bastante bonita, pero verla en vídeo casi deshabitada de un poco de miedo:

También tenéis este reportaje sobre Ordos en RTVE.

Otras fuentes  estimna que el stock que acumulan los  promotores inmobiliarios en las 8 principales ciudades Chinas asciende a 45,9 millones de metros cuadrados, la cifra igual no os dice mucho, pero es un incremento del 38,4% respecto al año anterior, sin duda toda una señal de alarma de que los problemas sólo están empezando, más si tenemos en cuenta que las ventas de las 10 principales inmobiliarias Chinas cayeron en Noviembre un 25% respecto al mes anterior, con niveles de apalancamiento similares al caso español y con el grueso de vencimientos de su deuda en los próximos 3 años, el cocktail  explosivo parece servido en China.

Las cifras en China igual no son muy fiables, pero las imágenes lo dicen todo. Sobre la burbuja inmobiliaria China ya escribimos hace un par de años.

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Muy interesante poder observar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en los EEUU en los últimos 100 años, ya que nos permite obtener varias lecciones interesantes. No hay nada como ver las cosas con perspectiva, es decir mirar el bosque en su conjunto en lugar de fijarnos en los árboles.

Para ello, y basados en el índice de evolución de precios de la vivienda elaborado por Robert J.Shiller (básicamente mide como evoluciona el precio de la vivienda basándose en las transacciones realizadas en una misma propiedad), el NYT elaboró un gráfico que recoge su evolución en los últimos 100 años y que posteriormente ha sido adaptado y actualizado por Steve Barry del blog The Big Picture, poco después  del estallido  de la crisis inmobiliaria.

Viendo cómo ha ido evolucionando el precio de la vivienda en los últimos 100 años en los EEUU (ajustada la inflación) podríamos llegar a las siguientes conclusiones a largo plazo.

1- Nadie debería esperar que la revalorización de la vivienda superara la inflación. Es decir a largo plazo los incrementos del precio de la vivienda sirven para compensar las subidas de precios en inflación pero nadie debería esperar revalorizaciones adicionales.

Si pagaste 100 mil dólares por una vivienda en 1890, entre las décadas de 1950 y 2000 el precio de esta misma vivienda valía entre 100 mil y 120 mil dólares (inflación ajustada)

2- El precio de la vivienda si puede caer. Esa misma vivienda comprada por 100 mil dólares en 1890, valía entre 70y 90 mil dólares entre 1915 y 1950 (inflación ajustada), casi 35 años por debajo del valor de compra.

3- El Boom inmobiliario que se inició en EEUU a principios del 2000 fue descomunal. Y parece que la ley de la gravedad siempre acaba funcionando. Observad el primer gráfico realizado en 2008, y la proyección que tenía la caída del precio de la vivienda y mirad el segundo gráfico, elaborado en 2010, donde la proyección se ha cumplido, salvo por un ligero repunte por temas de incentivos fiscales.

Parece que a largo plazo la gravedad empuja al precio de la vivienda a volver a su base 100. Por lo que aún quedaría un buen trecho por corregir en los EEUU, y ya no digamos en España donde la burbuja inmobiliaria fue de proporciones mucho más significativas y donde aparentemente los precios ha  corregido menos que en EEUU.

Evolución precio de la Vivienda EEUU (2008):

Evolución precio de la vivienda (2010)

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Podríamos hablar largo y tendido de los problemas de nuestro sistema financiero derivados de una política crediticia inmobiliaria laxa, pero hay mucha literatura ya abordando esta cuestión. Yo también he escrito algunos artículos al respecto.

En mi último artículo hablaba de las posibilidades de que la banca española se encontrara en alguna ocasión, no sólo con un problema de solvencia, sino de liquidez, incluso para abordar la financiación de su propio stock de viviendas (¿Una banca sin liquidez?).

En el mismo argumentaba que, dado el alto número de viviendas que entran en los balances bancarios, y ante los problemas de financiación que crecen constantemente por parte de nuestro sistema financiero (para otros países también), a nuestros bancos y cajas de ahorros se les va venciendo el plazo de acceso a la “barra libre” del BCE, al verse con las puertas cerradas de los mercados de capitales privados, salvo para un par de bancos excepcionales. Al menos por ahora.

Este acceso fácil y barato a los fondos del BCE tiene los días contados. Lo dice el propio Trichet a menudo. Y es que desde la UE no se ve con buenos ojos lo que los norteamericanos practican últimamente: el “quantitative easing” (qe y qe2). Es decir, inyecciones masivas de liquidez al sistema económico para conseguir los niveles adecuados de reactivación que permita la reducción de una tasa de desempleo alarmante (para ellos) de casi el 10% de su población activa (aunque muchas fuentes indican que el porcentaje es muy superior dadas las peculiares características del sistema estadístico de ese país, que descarta a una serie de desempleados reales que no cumplen determinadas características). En fin.

El sistema norteamericano no está dando malos resultados por el momento. Si bien es cierto que el “quantitative easing” lo han tenido que repetir, y se trabaja para un tercer intento, de momento ha podido frenar el descenso en la recesión y alguna mejora en el crecimiento. Sin embargo, muchos indicadores hablan de una ralentización de las mejoras y se teme que el qe2 no haya dado los frutos convenientes.

Desde Europa dicha política se ve como un riesgo exacerbado de potencial chispa que prenda un proceso de hiperinflación. En U.S. de momento eso no ha ocurrido, y relevantes economistas como Paul Krugman y Joseph Stiglitz indican que se va por el buen camino y que Europa es la que está equivocada con sus políticas restrictivas.

Ya veremos quién tiene razón. De momento, el resto de los ciudadanos se quedan con la impresión de que la ciencia económica está en precario y que sus dirigentes políticos no saben qué tienen entre manos.

Pero volvamos a nuestro sistema financiero y su pesada digestión inmobiliaria.

Hace unos días, Banesto rompió el silencio que caracteriza a nuestros bancos en relación a la información relativa a este asunto. Reconoce la cartera de inmuebles del banco se ha disparado un 28% en los últimos doces meses hasta alcanzar los 2.950 millones de euros. Además ha entrado 1.082 millones y sólo ha salido 431 millones, es decir, que han entrado más viviendas que las que han sido capaces de vender durante 2010.

Por requerimientos del BdE, esta información debe hacerse pública por todo nuestro sistema financiero para el mes de febrero. Posiblemente los datos porcentuales del resto de bancos referidos a entradas y salidas de inmuebles en su inmensa mayoría no creo que difieran mucho de lo publicado por Banesto.

El 2011 va a ser una prolongación de esta tónica, sólo que acrecentada. Es la conclusión que obtienen destacados analistas del sector inmobiliario. Yo me atrevería a decir que será la tónica de los próximos años. No cabe en cabeza de nadie que tengamos un stock de viviendas nuevas de más de un millón (oficialmente) y que la demanda actual sea capaz de absorberla en menos de dos o tres años como indican algunas voces interesadas. Más bien, el período que se puede manejar en estos momentos es un ajuste del mercado que llevará al menos 5-7 años, siempre que se mantengan las condiciones actuales de actividad económica, restricción de los mercados de capitales y nivel de riesgo país disparado. Si estas condiciones empeoraran, el período se puede prolongar hasta finales de la década, al menos.

En un artículo publicado ayer 15/01/2011 en el diario especializado Cinco Días, “Pronóstico reservado para la banca española”, además de algunas informaciones muy interesantes sobre analistas expertos en la materia, hay varias ideas que me asombran que todavía se defiendan a estas alturas del problema, más concretamente las declaraciones de nuestro presidente del gobierno indicando que desea que “todas las entidades financieras mejoren lo antes posible su estructura de capital y la calidad del mismo para que se pueda normalizar el crédito”. ¿Normalizar el crédito?

¿Piensa acaso que lo “normal” en el mercado crediticio fue la situación vivida en España en los años 2003-2007 que nos ha llevado a un durísimo ajuste de balances privados y públicos únicos en nuestra Historia reciente.

¿Y si lo “normal” fuera la situación actual?

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Es el riesgo que tienen las inversiones apalancadas, y sin duda la inversión en vivienda es una de las inversiones más apalancadas a las que tiene acceso el ciudadano medio. No olvidemos que cuando compramos una vivienda lo solemos hacer con una hipoteca y que este dinero que presta el banco suele cubrir en muchos casos el 80% del valor de tasación de una vivienda.

Estamos hablando de un grado de apalancamiento que no se ve en muchas operaciones de LBO o similar a inversiones apalancadas que se realizan en Bolsa. Cuando el activo sube de precio y podemos venderlo con ganancias la rentabilidad se multiplica. En el caso que el activo baje de precio, el apalancamiento es una arma de doble filo y las pérdidas como porcentaje se multiplican y en algunos casos podemos perder incluso más del dinero que invertimos ya que lo único fijo es el valor de la deuda.

Cómo nos muestra el gráfico que he encontrado en The Big Picture, la caída en el valor de los activos inmobiliarios ha dejado expuestos a muchos inversores en el ladrillo a unas pérdidas significativas que de media se han comido el 55% del valor de su inversión.

El valor total del capital invertido en activos inmobiliarios en EEUU ascendía a 13.487 billones de dólares en 2006 en el momento álgido del boom y se ha reducido a 5.975 billones de dólares a finales del 2010 y probablemente muchos inversores habrán perdido el 100% del valor de su inversión.

Esto situación obviamente no es tan grave para los que hayan comprado una vivienda con el fin de vivir en ella y no tengan pensado venderla y puedan afrontar cómodamente el pago de las cuotas de la hipoteca.

Nos olvidamos de diversificar nuestro patrimonio:

Sin embargo también han sido muchas las familias, en EEUU y en España, que ante el boom que experimentaba el precio de la vivienda, y bajo el mito de que el precio de la vivienda nunca puede caer, se olvidaron de cualquier teoría de diversificación de patrimonios y si ya tenían una vivienda propia, destinaban el resto de su patrimonio a comprar viviendas con fines de inversión.

El resultado, el 100% del patrimonio familiar o el grueso de él invertido en un activo que además tiene un comportamiento muy cíclico ligado a la evolución de la economía, por lo que muchos se han encontrado ante la tormenta perfecta, caída de los precios de los activos inmobiliarios y sin empleo por la recesión económica.

No os imagináis lo que me costó convencer a finales de pleno boom a un familiar para que se vendiera alguna de sus propiedades, cuando tenía casi el 95% de su patrimonio invertido en ladrillos. Ya no era una cuestión de si iba a seguir subiendo o no el precio de la vivienda, era una cuestión de sensatez.

Lo mismo les pasa a muchos empresarios. Durante las épocas de vacas gordas invierten los excedentes que da la empresa en activos inmobiliarios variopintos. Locales comerciales, naves industriales, etc… cuando llega una recesión, el negocio se deteriora y les es imposible obtener liquidez de sus inversiones inmobiliarias para poder atender el bache por el que pasa el negocio.

Lo aplicado a la inversión en vivienda, también vale a otros activos que suelen estar ligados al ciclo económico, cómo podría ser la inversión en Bolsa, deberíamos intentar buscar activos que fueran contra el cíclo económico así sean activos que en épocas de vacas gordas ofrezcan poca rentabilidad.

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Con motivo de las modificaciones que pretende introducir el Gobierno, a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, mucha gente se plantea si debe invertir en su vivienda habitual antes de que llegue el 1 de enero de 2011, para poder aprovechar así el incentivo fiscal conocido como deducción por adquisición en vivienda habitual.

En este sentido, entendemos que antes de acometer una inversión de tales características debemos sentarnos y pensar qué ahorro sobre el precio de compra de la vivienda supone realmente la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual para los contribuyentes.

Así, teniendo en cuenta que, tal y como está redactada la Ley de Presupuestos, se regulará un régimen transitorio que será respetuoso con las expectativas de los contribuyentes que comprometieron su inversión en vivienda con anterioridad a la introducción de las nuevas limitaciones; en palabras más llanas, se permitirá aplicar la deducción por vivienda habitual a aquellos que compren su vivienda habitual antes de 2011, de conformidad con las reglas de juego establecidas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma.

Por tanto, suponiendo que adquiriésemos nuestra vivienda habitual antes de finalizar el año 2010, tendríamos derecho a una deducción en la declaración del IRPF equivalente a 1.352,25 euros; siempre y cuando, pagásemos a nuestro banco anualmente un importe que fuera igual o superior a 9.015 euros por nuestra deuda hipotecaria (amortización del préstamo e intereses incluidos).

Por ello, suponiendo que hubiéramos financiado la adquisición de la vivienda con una hipoteca a 30 años, el ahorro real y máximo al que podríamos aspirar como consecuencia de la aplicación del citado incentivo fiscal, teniendo en cuenta una tasa constante de descuento del 3%, ascendería a 26.504,70 euros. No es oro todo lo que reluce, efectivamente. Y, mucho menos, si tenemos en cuenta la subida del IVA y del ITP del 7% al 8% en las adquisiciones de vivienda. Dicho incremento impositivo supone en un piso cuyo precio sea de 250.000 euros, un incremento de impuestos de 2.500 euros. En otras palabras, este incremento de impuestos ya se come casi un 10% del ahorro total que supone la deducción comentada.

En relación con lo anterior, quien está pensando en comprar su vivienda, teniendo en cuenta el incentivo de la deducción por vivienda, debe plantearse cuál va a ser la evolución del mercado inmobiliario; ya que, si dicho mercado sigue la tendencia a la baja de los últimos años, puede ser mayor el ahorro logrado por saber esperar una buena oportunidad que por apresurarse a comprar para aprovechar un incentivo fiscal que tampoco es de gran ayuda; aunque psicológicamente sea muy gratificante recibir la devolución de dinero al hacer la declaración de la renta.

Así, si hacemos caso a lo establecido por los estudios realizados por The Economist o por el BBVA, deberíamos esperar. Los estudios de ambos coinciden en afirmar que la vivienda en España sigue sobrevalorada, debido tanto a los desequilibrios que el sector presenta como a la importante sobreoferta de viviendas que existe en la actualidad. Los referidos aspectos deben seguir ejerciendo una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.

Buena prueba de que ello es así la constituye el índice fotocasa, elaborado por el IESE Business School, que demuestra la caída continuada de precios que ha venido sufriendo la vivienda de segunda mano en los últimos años.
Piénsese que una bajada del precio de la vivienda del 10%, en un piso cuyo precio fuera igual al del fijado en el ejemplo anterior, ya supondría un ahorro mayor que la aplicación continuada del citado incentivo fiscal [(10% de 250.000 + 8% de 25.000) = 27.000 euros].

Por tanto, salvo que sigamos motivaciones distintas de compra que, evidentemente afectan en la adquisición de una vivienda, deberíamos esperar a que los precios de la vivienda bajaran más. No sólo por el ahorro derivado de tal disminución del precio sino también porque los gastos derivados de la compra de la vivienda (Notario, Registro, Impuestos, etc.) también se verán sustancialmente reducidos.

Por último, tampoco debería descartarse un ajuste a la baja de los precios por parte del mercado derivado de la propia desaparición del beneficio fiscal.

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El pasado jueves la gente del Idealista.com organizó la segunda edición del Quo Vadis Vivienda, un agradable encuentro en “petit comité” entre responsables del sector inmobiliario, periodistas y bloggers financieros para entre todos radiografiar la situación actual del sector inmobiliario en España.

Sobre la situación actual del sector inmobiliario y su posible futuro a corto plazo, del encuentro en Quo Vadis Vivienda no me ha quedado del aún del todo claro si el sector está aún en el infierno, ha pasado al purgatorio, o bien los principales actores del sector han asumido perfectamente la nueva realidad y se están adapatando al calor del infierno. Desde mi percepción particular y según lo hablado en Quo Vadis está sería la situación actual del sector:

- Complicado para promotores y agentes del sector poder competir en aquellas ubicaciones donde la banca se ha quedado con promociones. Básicamente porque están empezando a realizar descuentos muy agresivos en precios y sobretodo porque facilitan la financiación en la venta de sus promociones y por otro lado salvo que seas un cliente muy solvente están cortando la financiación para comprar activos inmobiliarios de terceros. No es factible hoy en día comprar una vivienda sin pagar el 20% o 30% del valor de la vivienda salvo que se adquiera una vivienda en manos de un banco donde entonces si es factible obtener una financiación por el 100%.

- A los 70.000 millones de activos inmobiliarios acumulados en el balance de los bancos probablemente les tocará una segunda ronda de absorción de activos inmobiliarios debido a que la mayoría de las reestructuraciones de deuda que se hicieron a promotores finalizan o vuelven a tener que pagar intereses y principal en 2011 y su posición sigue siendo similar a la de hace dos años. Por lo que es previsible que sigan acumulando viviendas en el balance.

- Si se venden viviendas en España pero se vende lo que pueda estar en precio, es decir con descuentos significativos (30%) sobre los precios que podemos tener en mente. Parece que después de la vuelta de vacaciones los vendedores particulares de vivienda de segunda mano están empezando a ser conscientes de los nuevos precios a la baja.

- La tendencia demográfica y la actual coyuntura económica hace prever que en los próximos años no se construyan más de 80.000 – 120.000 viviendas nuevas  al año en España, contra las cerca de 800.000 viviendas nuevas al año construidas durante el boom del sector. Las nuevas promociones se centraran probablemente en las grandes capitales donde si se empieza a notar un cierto déficit de viviendas.

- El gran problema de la banca, en cuanto a los activos inmobiliarios que tienen en sus balances, es sobretodo el suelo que se han quedado (aproximadamente entre el 50% y 60% del valor de los activos que tienen en balance), en algunos casos se trata de suelo contabilizado o valorado en 30 millones de euros y que hoy en día con suerte vale 2 o 3 millones de euros.

- La presión del  problema del sector inmobiliario se está empezando a trasladar a la banca que están ante la disyuntiva de o bien preservar los fondos propios intentando no sacarse de encima activos con pérdidas o bien generar liquidez. de momento la mayoría de entidades han optado por la primera opción ya que hasta ahora les ha sido más fácil generar liquidez (vía captación de depósitos o financiación barata del BCE), con la nueva política de provisiones del banco de España que penaliza algo más el tener activos inmobiliarios en el balance y la visión táctica de algunas entidades que se han dado cuenta que probablemente es mejor sacarse ahora la mayor parte de activos que tienen en balance que seguir esperando y aplazando el problema, la situación puede empezar a cambiar.

- La banca se está empezando a dar cuenta que los activos inmobiliarios “están vivos” y que las promociones se deterioran con el paso del tiempo (atención al vandalismo) por lo que se requiere de recursos para mantenerlas ya que algunas con el paso del tiempo se convierten en invendibles y requiere de nuevas inversiones para ponerlas otra vez a la venta.

- Una de las principales amenazas para la estabilización del sector sería una fuerte subida del euribor, actualmente  los compradores que adquieren una vivienda lo hacen porque la actual bajada de precios permiten que la cuota de la hipoteca en algunos casos vuelva a ser inferior al pago de un alquiler.

En fin, una situación similar a la que venimos viviendo los últimos años en el sector, y en donde la esperanza es ver cómo alguno de los actores profesionales se están adaptando a las nuevas circunstancias y en donde las entidades financieras tienen antes si un gran reto que muchas de ellas aún no saben muy bien como afrontar.

De momento también han escrito sobre el Quo Vadis Vivienda organizado por el idealista.com en lainformación.com, Cotizalia y Especulación.org.

En está edición del Quo Vadis Vivienda han asistido  Rafael Valderrábano (BásicoHomes), Carlos Ferrer-Bonsoms (Jones Lang Lasalle), Mikel Echevarren (Irea), Juan Villén (Capitae), Remo (Actibva, el blog Salmón),  Miquel Roig (expansion.com), Rubén j. Lapetra (Cotizalia), Jesús Pérez (FinancialRed y Bolsa.com), Enrique Utrera (lainformacion.com), Vicente Varó (Unience) y Fernando Encinar (Idealista), Daniel Montero (idealista news), María Martínez (Idealista) y servidor.

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El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el Instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com  y en nuestro blog . Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en “ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

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Lejos queda el tiempo en que los bancos concedían hipotecas a cualquiera. En la actualidad, las condiciones para acceder a un crédito son bastante más exigentes que antes de la crisis y la consecuencia es el gran aumento de denegaciones de hipoteca que, según datos del Banco de España, han pasado del 3% al 10% en el último
trimestre.
A pesar de todo, el “no” de nuestra oficina no debe hacernos tirar la toalla. Todavía tenemos capacidad de maniobra. Aunque la única manera de atacar frontalmente la denegación es conociendo sus causas.

Motivos de denegación de una hipoteca:

Motivo 1: No tenemos suficientes ahorros. El banco solo nos financia el 80% del valor de tasación o compraventa pero no podemos costear el resto. Tenemos 3 soluciones:

1. Negociar el precio con el propietario. Quizá solo nos falten 10.000 euros para llegar a todo y el propietario tenga prisa por vender.
2. Buscar entre la oferta inmobiliaria de los bancos. Los pisos de los bancos ventajas en, pudiendo llegar a 100%. Si aún no hemos elegido vivienda, es la mejor opción.
3. Pedir una nueva tasación a nuestro banco o solicitarla en otra entidad que trabaje con una tasadora diferente.

La tasación no es una ciencia exacta y puede que otra empresa valore la vivienda por un precio superior, con lo que el préstamo concedido por el banco será mayor y tendremos que aportar menos entrada. Hay que recordar que nosotros seremos quien corra con los gastos (entre 100 y 300 euros por tasación).

Motivo 2: La cuota representaría una cifra superior al 35-40% de nuestros ingresos mensuales. Esto indica que existe un desequilibrio entre el valor de la vivienda a adquirir y nuestro sueldo.

1. Podemos pedir a nuestro banco que nos dé el mayor plazo de amortización posible. Cuantos más años tengamos para pagar, más se reducirá la cuota mensual.
2. Si no es posible aumentar más el plazo de devolución, lo más razonable es buscar una vivienda más barata, para que la cuota a pagar entre dentro de nuestras posibilidades.
    

Motivo 3: Nuestra situación laboral no es estable. El banco no considera nuestros ingresos sean suficientemente elevados o regulares para creer que podremos devolver el préstamo. En este caso, solo cabe:

1. Aportar más ahorros como entrada para reducir el préstamo que pidamos a la entidad, u otras garantías como acciones, participaciones o depósitos.
2. Considerar el alquiler. Mejor tomarse la denegación de la hipoteca como un aviso de que quizá no nos lo podemos permitir, antes que como un ataque aego. Es preferible vivir de alquiler y poder cambiar a una casa más pequeña si vienen malos tiempos a haberse comprometido a devolver un préstamo imposible para nuestro bolsillo, no solo perder la casa sino también los ahorros entregados a la entidad y la deuda adicional en caso de embargo (el problema no termina al devolver las llaves al banco).

Y por supuesto, cualquiera que sea la situación, siempre podemos probar en otro banco, o incluso en otra oficina de la misma entidad. Un truco: las oficinas recién abiertas ávidas por captar clientes nos lo pondrán todo más fácil.

Por HelpMyCash.com

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El pasado viernes tuvimos el placer de ser invitados por la gente del Idealista.com a un desayuno coloquio que bajo el titulo “Quo Vadis, Vivienda” tenía el objetivo de debatir sobre el estado actual del sector inmobiliario y que podemos esperar en el futuro próximo.

Entre los asistentes, estaban cómo  anfitriones al evento por parte de Idealista.com,  Fernando Encinar, María Martínez, Daniel Montero y Francisco Iñareta, y cómo invitados “externos”, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, acompañado por Carmen Naranjo, responsable de comunicación de la entidad, Enrique Utrera, de lainformacion.com; Miquel Roig de Expansion.com; Jesús Pérez,  especulacion.org y alma mater de FinancialRed , Rubén J. Lapetra,  de Cotizalia,  Vicente Varó de Unience y un servidor en representación de Gurusblog.

La charla fue especialmente amena y distendida se alargó bastante más de lo previsto, pero el tema obviamente daba bastante de si, y sobretodo al poder contar con la visión sincera del mercado inmobiliario de la gente del idealista.com y sobre todo la de Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación aportaba sin duda un valor extra a la reunión.

Se que muchas empresas que se dedican a la tasación de inmuebles, justa o injustamente no se han labrado una buena reputación, pero francamente a mi el Director General de Sociedad de Tasación me causó una impresión excelente. Más transparencia y sinceridad no se puede pedir.

Cómo mi formación no es la de periodista, se me hace complicado resumir las conclusiones que salieron en el debate, creo que esto lo han hecho mucho mejor los compañeros con los que compartía mesa y de los que os adjunto al final del post los links a los artículos que se han escrito hasta el día de hoy.

Dicho esto, si que os puedo dejar cuales son mis conclusiones sobre la situación actual del mercado inmobiliario, compartidas con Onda de Elliot, uno de los escritores del blog que si está muy encima de lo que se cuece en el sector, estás son nuestras principales conclusiones:

Ningún factor ayuda a la recuperación del mercado inmobiliario:

1) Tenemos un importante sobrestock de viviendas en nuestro país, no se si es de 500 mil, 1 millón o 2 millones de viviendas, lo que queda claro es que en nuestro país de media se construyeron del 2002 al 2008 cerca de entre 700 a 800 mil viviendas año. En Italia se construyen 170 mil viviendas al año y en Alemania algo menos de 300 mil viviendas al año con el doble de habitantes que en nuestro país. Cuando se habla de stock de viviendas por vender, no se cuenta que muchas de las vendidas están en manos de gente que las compraron cómo inversión y que ahora no saben que hacer con ellas.

2) Situación económica actual y paro del 20% no ayudan precisamente a vender viviendas. El stop en la entrada de inmigrantes y la pirámide de edad de la poblaciónl tampoco son factores que ayuden.

3) El inversor extranjero institucional, ha desaparecido del mapa. No quiere saber nada de invertir en ladrillo en España.

4) Restricción del crédito no facilita el acceso a la compra de vivienda. Por contra tenemos al euribor en mínimos históricos, este factor en el mejor de los casos se mantendrá igual, y en el más probable se incrementará en los próximos años, encareciendo el acceso a la vivienda.

Precios:

Aquí me quedo con una gráfica que vi publicada en el idealista.com. Es el ratio Precio Vivienda / Renta familiar disponible.

En el momento álgido de precios, en España dicho ratio se aproximó a las 8x, históricamente siempre había estado por debajo de 4x, al igual que en otros países como USA o UK. En estos dos países los precios ya han corregido hasta volver a ratios más normales, en España a pesar de la reciente caída de precios aún estamos en un ratio de 6,5x…. nos queda mucho recorrido a la baja aún para que el ratio vuelva a niveles normales y esto sólo se puede lograr o bien incrementando la renta de las familias (lo veo complicado) o con caídas en el precio de la vivienda.

En mi opinión queda aún mucho que corregir en cuanto a precios.  Sobretodo cuando el Euribor vuelva a niveles normales.

¿Porque no han bajado tanto los precios en nuestro país?

La banca sigue acumulando stock inmobiliario en sus balances, hasta el día de hoy acumula activos por valor de 59.700 millones de euros en daciones en pago. Sin embargo, hasta el día de hoy no tienen presión para liquidar estos activos a pérdidas…. el time to market no se aplica y el cambio de ley realizado por el Gobierno para prorrogar el plazo legal para construir en un terreno sin que se convierta en suelo rústico ha pasado de 3 a 6 años.

Sin embargo la situación de la banca no es sostenible a medio plazo, ya que seguirán acumulando activos inmobiliarios y en algún momento, necesitarán liquidez con lo que es previsible que en algún momento empiecen a liquidar activos en pérdidas.  Esta probable salida masiva de activos al mercado será la puntilla al sector y acabará de hundir los precios.

Dadas mis impresiones sobre el sector, os dejo los artículos  de algunos de los compañeros de mesa que tienen mucha más capacidad que yo para exponer correctamente lo que se debatió en la charla:

Expansión.com ( Sociedad de Tasación: “Cuando el euribor, la vivienda caerá con fuerza)

Blog Unience ( “El equilibrio inestable en el infierno” del mercado inmobiliario“)

Especulación.org ( Quo vadis vivienda )

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Con la crisis mundial azotando los mercados en España teníamos un sentimiento de doble crisis, ¿aún lo tenemos, no?. Este sentimiento de crisis sistémica se fundamenta, sobre todo, en la caída de el que era uno de nuestros sectores más importantes durante los últimos años: la construcción y el sector inmobiliario. Pero, ¿estamos ya en un punto normalizado o aún falta que baje más dicho sector?

Según los últimos datos, conocidos hoy, y procedentes de la Sociedad de Tasación indican que el precio de la vivienda nueva en España se redujo un 6% durante el año 2009. Por otro lado, sin embargo, las estimaciones del Instituto Juan de Mariana, indican que todavía existe una sobrevaloración en el precio de venta y el de alquiler de aproximadamente un 20% sobre su valor fundamental.

Si estáis intentando alquilar o vender una vivienda, es clave tener esto en cuenta; armaros de paciencia por que tendréis que seguir, seguramente, bajando el precio.

Como siempre los más perjudicados por esta cuestión son los contrayentes de una hipoteca en momentos anteriores a la crisis, teniendo que pagar “el precio antiguo” por un bien que en la actualidad está bastante depreciado y, según estás conclusiones del Instituto Juan de Mariana, su valor es aún un 20% menor.

Evidentemente uno de los puntos fundamentales en los que podemos basar este hecho es la gran cantidad de viviendas en stock que hay en la actualidad. Entre vivienda de obra nueva sin vender y vivienda que se han quedado los bancos a causa de la morosidad, el nivel de vivienda vacía es bastante grande.

Las previsiones de estas dos instituciones es que, para finales de 2011, el precio de la vivienda vuelva a subir y se sitúe en el mismo punto que justo antes de que se produjese el colapso de la burbuja inmobiliaria. La pregunta entonces es, ¿qué hemos aprendido de este pinchazo del mercado? Algo que aún está por ver…

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Esta semana el Instituto Nacional de Estadística ha hecho públicos los últimos datos de las compra venta de fincas realizadas durante el pasado mes de Noviembre. Los datos son realmente duros, y reflejan la realidad de la compra-venta de pisos en España. Respecto al año anterior la compra venta de fincas inmobiliarias descendió un 21,3%. (Ver detalle de los datos).

Pero esta estadística no aporta datos de ningún tipo sobre el nivel de precios al que se están cerrando las operaciones. Actualmente no es creíble ningún dato al respecto aportado por organismos públicos ni por las empresas de tasación (manipuladas en la mayoría de casos por las entidades bancarias).

El precio de los pisos está cayendo en picado en España. El mercado va más rápido que todo lo que se publica, y la sobreoferta existente actualmente está en cifras tan altas que ya nadie se atreve a publicar con exactitud.

En la situación actual cabe destacar el papel que están jugando los diferentes actores del sector inmobiliario:

El papel de las entidades bancarias. Los bancos no están concediendo hipotecas a los particulares y parece que su único objetivo sea colocar el producto que se han tenido que quedar de los promotores con graves problemas financieros(en este caso sí conceden el 100 % del préstamo).

En la mayoría de casos se trata de pisos en malas ubicaciones y altos de precio. Un ejemplo es la web creada por el Banco de Santander (Altamira) donde se confirma que venden pisos con descuentos del 50 %. La sopresa es que al solicitar pisos en Barcelona ciudad sólo aparecen tres y son en la misma finca. Es un piso de 105 m2 y precio 432.659 €, esto es 4.120 € /m2. Dónde está el descuento? http://www.altamirasantander.com/

Los inversores extranjeros ya no confían en invertir en España. En los años del boom inmobiliario una parte importante de los pisos se vendían a compradores extranjeros que creían estar realizando compras espectaculares con grandes plusvalías.

Un ejemplo de esto es la noticia publicada hace unos días en la que se confirmaba que en una subasta organizada en Londres por la empresa “A place in the sun” para la venta de 56 propiedades en España, quedaba desierta por la falta de asistente.

Los compradores particulares quieren comprar pero no acceden al crédito. Igualmente muchos piensa de manera acertada que los precios van a bajar y por este motivo deciden alquilar.

Ante esta situación, y el entorno económico en el que nos encontramos, no es de extrañar que el servicio de Estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmnobiliari 2009 haya previsto una caída de los precios para el 2010 del 8% añadiendo que:

El exceso de oferta en la construcción residencial sigue marcando el ritmo de la actividad …
… pero la corrección en precios pendiente es significativa

Nacho – CatRealEstate

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Con un boyante crecimiento económico en los últimos 10 años, impulsado en gran parte por los niveles excepcionales de actividad del sector de la construcción, una de las claves para intentar determinar cuando podrá llegar la recuperación económica en España y cuando se podrá volver a crear empleo, es intentar determinar en parte, no sólo cuando se recuperará el sector de la construcción de viviendas, sino una vez iniciada la recuperación  cual será su  nivel lógico de actividad.

Para algunos expertos, el nivel “lógico” de actividad en España en un futuro más o menos próximo, una vez recuperados de la crisis, es que se construyan cerca de 400.000 viviendas al año en nuestro país.

Mi primera impresión , es que está cifra de 400 mil viviendas/año, como nivel “normalizado” es bastante optimista.

Me he tomado la molestia de recopilar las cifras de construcción de nuevas viviendas de los últimos años. El boom que hemos tenido del 2002 al 2008, ha sido bastante claro, el nivel de construcción de nuevas viviendas que hemos tenido estos últimos años prácticamente ha doblado al nivel de construcción de la década de los 90 y casi triplica el de la década de los 80.

Sobre los datos de la década de los 90, (en este caso datos del 1992 al 2001) hemos de tener en cuenta, que la media queda algo distorsionada porque el nivel de actividad ya fue algo anómalo a partir de 1998, de 1999 a 2001, ya estábamos en niveles de 500 mil viviendas/año.

He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año.

Tampoco resiste muy bien la comparación, no con el nivel de actividad, sino con el nivel de ventas de nuevas viviendas que existe en los EEUU, un país con una población superior a los 300 millones de habitantes.

Dejando de lado los extremos, en los últimos 40 años en los EEUU se venden entre 600 y 800 mil nuevas viviendas/año. No parece muy sensato pensar que en España, con algo más de 1/10 parte de la población de los EEUU se construirán la mitad de viviendas que las que se venden en los EEUU.

Aunque el método no es muy científico, la intuición me indica, que una vez finalizado el fenómeno la inmigración en nuestro país (con tasas de desempleo del 20% el efecto llamada se reduce considerablemente), esperar niveles de actividad de 400 mil viviendas año es ser muy optimista. Yo ya firmaría 200 mil viviendas nuevas al año.

Consecuencia, ni soñemos recuperar el empleo derivado de la construcción de nuevas viviendas, con suerte nos quedaremos a 1/4 de lo que fue en las épocas de mayor gloria.

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Como ya bien conocemos el mercado inmobiliario en España vive momentos realmente complejos, con una demanda de compra de pisos prácticamente paralizada y una oferta sobresaturada. Pero ¿está sucediendo lo mismo en el mercado de alquiler de pisos en España?, ¿qué es lo que está pasando realmente en este mercado?.

En este artículo intentaremos explicar desde nuestro punto de vista y experiencia actual la situación del mercado de alquiler, y que nos podemos encontrar en él:

1.- El mercado de alquiler de viviendas está notando la crisis de una manera importante, pero en ningún caso se encuentra en la misma situación que la venta. Es necesario diferenciar según el tipo de inmueble:

Los pisos de una / dos habitaciones en el centro de ciudades como Barcelona o Madrid, actualmente se pueden alquilar por unos 1.000 € /mensuales. Este tipo de producto dura poco en el mercado, especialmente si está en buen estado y bien ubicado. En esta clase de pisos los precios no han bajado nada. Así pues si el arrendatario quiere bajar la renta al casero lo tiene realmente complicado.

Los pisos de tres / cuatro habitaciones pueden llegar a precios de 1.500 / 2.000 € /mes. De nuevo estamos pensando en pisos bien ubicados y en correcto estado. En este segmento de mercado los precios han bajado sensiblemente, sobre un 10 %.

Los pisos del segmento de lujo, aquellos de más de tres habitaciones y que están en calles representativas (tipo Castellana en Madrid o Passeig de Gràcia en Barcelona) son los que realmente están notando la crisis. En este segmento también estarían los casas de nivel alto. En este tipo de inmuebles los precios han bajado una media del 20 a 30 %.  Así pues aquellos inquilinos que están en rendas altas puede dirigirse a sus propietarios para exigirles una rebaja en el alquiler, si el propietario está bien asesorado será sensible a una negociación.

Mientras en los centros de las grandes ciudades la oferta de pisos para alquilar no es desmesurada, no sucede lo mismo en las poblaciones de la periferia donde los promotores que no consiguen realizar ventas deciden poner sus pisos en alquiler. En estas poblaciones sí hay sobreoferta de pisos en alquiler, con lo que los precios pueden llegar a los 600 € / mes en un piso de dos habitaciones.

Otro hecho destacable, es que que en la situación actual del mercado sí que se aprecia que los inquilinos son más exigentes en las calidades de los pisos y que exigen pisos en perfecto estado y listos para su inmediata ocupación.

2.- En el mercado se está produciendo un aumento de los impagados y por tanto de los desahucios. Este hecho motiva que los propietarios cada vez sean más exigentes en sus garantías.

España es un país en el que el propietario está totalmente desprotegido frente al inquilino que decide no pagar la renta. En los juzgados de Barcelona actualmente un proceso de desahucio puede tardar unos seis meses si no surgen problemas añadidos.

Es una realidad que en la situación actual del mercado es cada vez más complicado conseguir un aval bancario del arrendatario. Una posibilidad cada vez más utilizada es la contratación de un seguro ante el posible impago. En una renda de unos 1.000 € mensuales, puede costar unos 600 € / año.

En los pisos de renta altas es realmente complejo conseguir que una compañía nos garantice la operación.

Como resumen, el mercado de alquiler de pisos en el centro de las grandes ciudades no está notando la crisis de una manera tan alarmante como la venta, este hecho juntamente con el descenso del precio de la venta de los pisos está provocando que los inversores vuelvan a estudiar operaciones de compra de pisos como inversión con vistas al mercado de alquiler. En estas operaciones los inversores exigen rentabilidades superiores al 5 %, buenas ubicaciones, inquilinos con garantías y pisos en perfecto estado.

PS: En nuestro país no hay datos oficiales que podamos dar cómo fiables. Los datos publicados por el Ministerio de la Vivienda o los que aportan instituciones como el Colegio de Apis están totalmente viciados y no son reales.

Es increíble que el Colegio de Apis de Barcelona nos afirme en su último informe que la venta de segunda mano se está reactivando y que las ventas son un 15/20 % superiores al año pasado. Ver para creer!!!

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En el blog  Mish’s Global Economic doy con los últimos datos (abril 2009) que elabora el índice de Shiller sobre la evolución del precio de la vivienda en los EEUU.

El índice que mide el comportamiento de transacciones inmobiliarias comparables de las principales 20 ciudades norteamericanas acumula una importante caída del 33,6% desde que el precio de la vivienda alcanzó sus máximos a mediados del 2006.

Comparando el nivel de precios entre Abril del 2009 y 2008 la caída interanual ha sido del 18,1%. Algunos, con este dato, han visto un brote verde, si si tal como están las cosas hay expertos que ven que una caída del 18,1% es un brote verde, el argumento es que por primera vez el porcentaje de caída se está ralentizando respecto a los meses anteriores, por ejemplo en enero del 2009 la caída interanual del precio de la vivienda fue superior al 19%.

En el mismo blog, realizan también una comparación en el ritmo de caídas de la vivienda en los EEUU y la crisis inmobiliaria Japonesa de principio de los años 90.

Si ambas crisis fueran de magnitudes comparables, llegaríamos a la conclusión que la crisis inmobiliaria norteamericana se está desarrollando a un ritmo mucho más rápido que la japonesa. Teniendo en cuenta que en el país nipón la caída de precios se extendío durante un periodo de 14 años, para igualar la caída en precios en Japón, la crisis inmobiliaria norteamericana tendría un periodo de 7 años de corrección de precios, de los que llevamos unos 3 años. Es decir estaríamos en la mitad del ciclo bajista inmobiliario y ya habríamos realizado algo más de la mitad de la corrección en precio. (En Japón la corrección de los precios inmobiliarios alcanzó el 50%).

Por cierto, interesantes los comentarios que podemos ver en el gráfico anterior, y que me parece que también los hemos escuchado por nuestras latitudes. (Es un nuevo paradigma, los precios no subirán tanto pero no pueden bajar, o cuando empezó la crisis inmobiliaria con toda su crudeza, unos cuantos se apuntaron a lo de que no Nunca ha habido un momento mejor para comprar).

¿Y en España?

Pues oficialmente y según la Sociedad de Tasación (ST) las caídas de precios empezaron en Junio del 2008, y llevaríamos acumulados desde máximos una caída de aproximadamente del 10%. La verdad es que en españa es muy complicado encontrar datos que reflejen la realidad, mi percepción es que las caídas de precios empezaron un poco antes, a finales del 2007 y que a día de hoy estaríamos ante una caída de precios de entre el 20-30%.

Nadie sabe cuanto llegará a caer el precio de la vivienda en España y hasta cuando, a finales del 2008 The Economist, estimaba que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 44%. A mi, me parece una cifra razonable.Una forma, poco científica, pero rápida de poder tener una primera sensación de si una vivienda está sobrevalorada o no, es viendo que rentabilidad obtendríamos si la ponemos en alquiler sobre el precio de compra pagado.

Históricamente, lo normal es que en una buena zona, donde es fácil alquilar, se exigan rentabilidades por alquiler de entre el 5-6%.A ojo de buen cubero, he cogido algunos datos del idealista.com, en el barrio de Salamanca en Madrid, me sale que actualmente los precios de venta publicados para viviendas de segunda mano entre los 100 y los 130 m2 de tamaño, están entre los 500 y los 600 mil euros y los precios de alquiler de viviendas similares entre los 1.600 y los 1.800 euros al mes. (probablemente en un mercado como el actual, donde dominan los compradores las transacciones se estén cerrando por debajo de los precio publicados)

Según un rápido cálculo, un precio razonable, para obtener una rentabilidad por alquiler del 5,5%, implicaría un descuento del 33% sobre los precios medios de compra que os he indicado.También podemos hacer un cálculo a la inversa.

El barrio de Salamanca de Madrid es un barrio caro, supongamos que tenemos a una familia con unos ingresos mensuales de 6.000 euros (una cifra bastante por encima de la media española, sería clase media-alta) , y nos preguntamos que precio deberían pagar para poder hacer frente a una hipoteca que no representará más del 30% de los ingresos y no fuera a más de 20 años (tiempo en el que es financieramente lógico endeudarse), pues más o menos nos saldría que no deberían comprar un piso por un importe superior a los 350.000 euros.

Es decir, aún nos quedaría una corrección de precio de aproximadamente del 30% para llegar a niveles “normales”. Esto sin tener en cuenta que el deterioro económico y el paro, puede presionar a la baja las rentas de alquiler y afectar la ecuación.

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Sé que soy reincidente, pero la verdad, pese a quien le pese el sector sigue muy malito. Más aún tras leer en el informe recientemente editado por PricewaterhouseCoopers en el que establecen que Madrid y Barcelona están entre las tres ciudades europeas con peores perspectivas de evolución en referencia al mercado inmobiliario (ver noticia).

Lo paradójico del tema es que los principales beneficiarios de un rápido ajuste del sector son los que están evitando dicho ajuste.

Los promotores inmobiliarios son los primeros que se han negado en rotundo a bajar los precios o dejar que los precios bajen, (ya que les afecta directamente a su patrimonio) y han repetido desde su púlpito artificial, el famoso G-14, que el precio de los pisos ya ha bajado todo lo que tenía que bajar (ver noticia). Buen intento, la vivienda ya ha bajado todo lo que tiene que bajar; de aquí al cielo.

Con todo lo anterior qué ha conseguido el G-14, pues perder la poca credibilidad que podía haber tenido alguna vez, Y por tanto su razón de ser como lobby.

Los promotores viven de comprar suelo o edificabilidad potencial, transformarla y venderla. Como ya hemos dicho anteriormente llamamos promotores inmobiliarios a quienes compran un activo para transformarlo y asumen el riesgo comercial, por tanto son los más interesados en que el producto satisfaga las necesidades de los potenciales compradores.

La semana pasada leí unas declaraciones del primer ejecutivo de una inmobiliaria cotizada comentando que durante 2008 habían perdido el foco en el negocio ya que habían tenido que concentrarse en la refinanciación de la deuca, pero que en 2009 iban a volver a centrarse en su negocio de promoción inmobiliaria, a adquirir suelos y fincas, construirlos o rehabilitarlos y venderlos.

Buen intento, yo ya entiendo que es lo que tienen que decir, pero cualquiera que haya estado en el sector inmobiliario sabe cómo funciona. Para poder adquirir un activo, primero debemos ser capaces de calcular cuál es el precio máximo que podemos pagar por él. Esto lo conseguimos partiendo del precio de venta del activo transformado / construido, al que le deducimos el coste de transformarlo / construirlo así como el margen económico que queremos obtener; de esta forma, la diferencia es el precio máximo a ofertar por el activo (suelo o edificio a rehabilitar).

La moraleja de todo lo anterior es que hasta que el mercado no se estabilice ningún promotor va a poder hacer un business plan serio para invertir capital en este negocio, salvo los promotores kamikaces.

Como ya comentamos en un post anterior (ver post) existe un gran stock de viviendas residenciales que están todavía en el balance de los banco o de las inmobiliarias, pero que debido a la mentalidad española de utilizar la táctica avestruz y no querer asumir la realidad, van a hacer que el ajuste, que pese a quien pese se existirá y será notorio, sea mucho más lento y doloroso.

Es más, las promotoras van a deslizarse por una pendiente larga y resbaladiza, van a estar un largo periodo de tiempo sin hacer transacciones, y por tanto les auguro una larga agonía. Ya pueden refinanciar su deuda …

Seamos serios, ¿alguien sigue pensando que es necesario transformar más suelo en viviendas? Yo creo que tenemos vivienda para los próximos 5 años, más aún teniendo en cuenta la coyuntura actual y que ya no somos el país atractivo para la inmigración que creaba trabajo que algún día fue.

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Como cada año, desde hace ya unos cuantos, The Economist publica la evolución en los últimos 10 años del precio de la vivienda en diferentes países. Parece que salvo Suiza, Francia e Italia en el resto de países el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha sido generalizado, con EEUU, El Reino Unido, Hong Kong e Irlanda a la cabeza.

España, es medalla de bronce, en cuanto a revalorización del precio de la vivienda  en los últimos 10 años, con un incremento del 184%, por detrás de Irlanda +193% y SudÁfrica +389% (Wow!!). Para hacernos una idea más o menos en el mismo periodo (1997-2007) el PIB per cápita español se ha incrementado un 42%. Así que si no llega a ser por a facilidad crediticia o la inversión extranjera queda claro que el esfuerzo para el español medio para acceder a una vivienda se ha incrementado considerablemente en los últimos 10 años.

Fuente: The Economist.

Por cierto en el blog Algo no va Bien, doy con este interesante vídeo sobre los métodos de construcción en SudÁfrica, no me extraña que el precio de la vivienda se haya incrementado más de un 300% en los últimos 10 años.

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Impresionante caída en los EEUU del precio de la vivienda en el último trimestre del 2008 (Probablemente uno de los peores trimestres de la historia económica). Según el Índice S&P/Case-Shiller Home Price Indices, nada más y nada menos que una caída media del -18,2% ,  récord negativo con diferencia en los 21 años de vida que tiene el índice y obviamente este descenso se acumula a los que ya lleva soportando la vivienda al otro lado del Atlántico desde principios del 2007.

Obviamente en el 2008 y en lo que llevamos del 2009 pocos activos se salvan de la quema. Sin embargo en el caso de la vivienda con el agravante,  a parte de la iliquidez,  es que es un tipo de inversión que se suele realizar apalancada (70-90% de la inversión total) y con elevados gastos de transacción, por lo que probablemente caídas en valor del orden del -10 al 30% comportan una pérdida teórica del 100% del capital invertido.

Por cierto os dejo un listado con el precio medio de una vivienda en las principales ciudades de los EEUU. Podéis comparar precios con España.

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Leemos en el informe de Idealista.com sobre los precios de la vivienda de segunda mano del tercer trimestre (23 Junio al 22 Septiembre) ,que el precio de la vivienda ha caído a más velocidad que en anteriores periodos, sobre todo en las grandes ciudades y la costa.

De continuar esta senda la evolución de los precios, con caídas en algunas poblaciones superiores al 5%, y con el previsible deterioro de la situación en este próximo trimestre motivado por el pésimo entorno macroeconómico y la crisis financiera internacional, nos podríamos encontrar en algunas zonas con descensos acumulados durante el año superiores al 10%, algo simplemente impensable hace sólo poco más de un año. A este descenso deberíamos añadir el efecto de la inflación para poder valorar la situación real, y seguramente llegaríamos a la conclusión de que en muchas zonas los compradores que compraron su vivienda a partir del 2005 están ya perdiendo dinero…

Entre las grandes capitales es Barcelona la que encabeza el descenso en este trimestre, con una bajada del 5,3% (la mayor caída desde que Idealista comenzó a realizar el informe en el 2001), acumulando ya seis trimestres consecutivos de descenso, con una bajada total del 9,7%, siendo ya el precio de venta del metro cuadrado inferior al del último trimestre del 2005. Este trimestre por segunda vez el descenso ha sucedido en todos los distritos de la ciudad, siendo el distrito de Sants Montjuic el que ha tenido la mayor caída con un decremento del 8,3%, mientras otros 6 distritos tenían descensos superiores al 6%.

En Madrid, el precio de la vivienda usada vuelve a descender por quinto trimestre consecutivo con una caída del 1,5% en la capital, acumulando hasta la fecha una depreciación del 4,8%, situando su precio por debajo del alcanzado en el primer trimestre del 2006, hace hora dos años y medio. 18 distritos bajan de precio, mientras a diferencia del segundo trimestre, Salamanca, Chamartín y Hortaleza incrementan ligeramente su precio

Mientras en Valencia el descenso en el precio de la vivienda usada era del 2,4%, en Sevilla del 3,3% y en Bilbao del 2,8%.

En cuanto a las zonas costeras, el informe recoge caídas en casi todos los
municipios costeros siendo las caídas más fuertes en la Costa de la Luz (Cádiz y Huelva), la
Costa del Sol (Málaga) y la Costa Dorada (Tarragona). A destacar el descenso de
Marina d’or (Costa del Azahar, Castellón) que cae un 5,5%, o en Marbella que sufre un descenso del 7,7%, mientras Blanes (Costa Brava, Girona) experimenta una descenso del 7,7%.

Finalizar con un comentario de Fernando Encinar, director de Estudios de Idealista:

“Durante años hemos visto enormes esfuerzos en los compradores por llegar a las cifras que pedían los vendedores pero hoy día son estos los que tendrán que hacer el sacrificio de ponerse a tiro de lo que pueden pagar los compradores. el propietario de una vivienda que realmente quiera vender su casa tendrá que poner un precio muy atractivo si quiere cerrar la operación, rebajando el precio incluso más allá de lo que nunca llegó a imaginarse”.

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Ya hemos comentado en varias ocasiones que contra la creencia popular o mito de que el precio de la vivienda en España nunca puede caer, la realidad suele ser tozuda y generalmente tras una burbuja especulativa en un determinado activo, lo lógico es que le siga una corrección en precios de calibre similar.

Parece que una noticia publicada  ayer en varios medios puede ir apuntando que la caída en precios de la vivienda ya empieza a ser una realizadad palpable en nuestro país.

“Un centenar de promotores ofrecen cerca de 2.000 pisos a precio de coste en Cataluña. La Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACd’EI) ha puesto en marcha esta iniciativa ante la fuerte desaceleración que experimenta el sector, un enfriamiento que les impide vender los inmuebles a precio de mercado….

Según ha explicado hoy Valentí Oliveras, director de ACd’EI, los promotores subrogarán la hipoteca de los pisos a los compradores. El valor de los inmuebles esta entre los 120.000 y los 180.000 euros y se pondrán a la venta con una rebaja de hasta el 40%. ” Fuente: Expansión.

Según los promotores de la idea, el objetivo de estas rebajas es volver a atraer al mercado a los inversores en vivienda, que habían desaparecido del mapa. Bueno, más que atraer a los inversores, me temo que lo lógico simplemente es poner unos precios que la gente que se quiera comprar un piso para vivir lo pueda comprar. En nuestro país han sido precisamente los inversores en vivienda los que expulsaron a la demanda tradicional de vivienda del mercado.

En fin, sigo pensando que esto acaba de empezar, y sólo con reducciones del precio de la vivienda entre 30%-40% volveremos a tener viviendas que puedan ser adquiridas por los ciudadanos normales a precios asequibles.

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Ya han pasado unos cuantos días del debate entre los dos principales candidatos al gobierno de España, pero hoy es la primera vez que leo un artículo en la prensa (tampoco he tenido mucho tiempo de leer la prensa estos días) que hace referencia a un error de bulto que cometió Zapatero en el debate y que Rajoy se tragó sin decir ni pio.

En un punto del debate recuerdo que Zapatero dio a entender que durante el periodo del gobierno del PSOE el precio de la vivienda había descendido, todo lo contrario de lo que había pasado cuando gobernaba el PP. Para reforzar sus palabras sacó un gráfico (similar al que os pongo a continuación) con los incrementos anuales del precio de la vivienda. En la zona coloreada en rojo (gobierno del PSOE) se mostraba como los incrementos del precio de la vivienda eran porcentualmente menos acusados que en el periodo de gobierno del PP. Esto gráfico fue el soporte en el que se basó Zapatero para afirmar que el precio de la vivienda había descendido.

No hacía falta ser un lince para darse cuenta que la afirmación era totalmente falsa, puede que el incremento % sea inferior, pero no por eso el precio de la vivienda deja de subir o baja, es más incluso en valor absoluto puede haberse incrementado aún más cómo así ha ocurrido. Me he tomado la molestia de mirar los datos publicados por el INE y observamos que mientras del año 2000 a finales del 2003 el precio del m2 se incrementó en unos 374 euros, en el periodo 2004 inicios del 2007 el incremento del precio del m2 en valor absoluto fue de 568 euros el m2. Es decir menor crecimiento porcentual pero mayor aumento de precio en valor absoluto.

De hecho el gráfico correcto para explicar la evolución del precio de la vivienda seria uno más o menos similar a este:

Cómo dice Martin Sala en su artículo, estos son los dos principales candidatos a presidentes, uno o que bien miente  o no tiene ni idea de interpretar una estadística, y el otro que ni se entera cuando le están colando un gol por toda la escuadra.

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En teoría valorar un vivenda cómo activo es un asunto que no debería ser muy complicado. Al final cómo cualquier otro activo, tiene una base fundamental de valoración. Resumiendo, podríamos considerar que el valor de una vivienda cómo activo está relacionado con la renta anual neta que se puede obtener de dicho activo, ajustada por el coste del dinero, más una prima de riesgo (suponiendo que pudiésemos apalancar el 100% de la compra) más la expectativa de revalorización que podamos tener sobre dicho activo.

Precisamente, mientras que las primeras variables (la renta que se puede obtener, el coste del dinero, incluso la prima de riesgo) son elementos bastante sencillos de calcular, el parámetro de las expectativas de revalorización del precio de este activo, queda un poco más al libre albedrío de la naturaleza humana, y es sin lugar a dudas el factor de ajuste que podría justificar cualquier burbuja especulativa sobre este activo.

Pero vamos a un ejemplo práctico. Nos situamos en el barrio de Salamanca de Madrid, y cogemos como ejemplo un piso de unos 100 metros cuadrados que observamos en el idealista que se suelen alquilar por unos 1.500 euros al mes. Vemos que el coste actual de la financiación en ING Direct está al 5,17% y podríamos suponer que una inversión en ladrillo debería tener una prima de riesgo del 2%.

Cómo podemos ver el valor teórico de la vivienda lo marcarán en menor medida, la renta anual que se pueda obtener por su alquiler, los tipos de interés de la deuda, la prima de riesgo (en el barrio de Salamanca de Madrid podría ser inferior al 2%, en otras zonas alejadas del centro de las grandes ciudades podría ser superior, hay muchos factores que pueden hacer perder valor a un piso, desde la antigüedad, catástrofes, pasando a cambios en las infraestructuras que la rodean, vecinos o comercios cercanos molestos..etc).

Sin embargo, lo que marca realmente la diferencia en la valoración de la vivienda son las expectativas de revalorización del precio del activo. Por ejemplo he visto en el Idealista que por la zona se están vendiendo las viviendas a 8.000 euros el m2. En el modelo que hemos realizado hemos visto que esto significa que para pagar este precio la gente que compra una vivienda cómo inversión en el barrio de Salamanca de Madrid, esta esperando que las viviendas se revaloricen a un ritmo del 6,4% anual. Sin embargo la sensibilidad es brutal. Si alguien considera que a 8.000 euros el m2, la vivienda de la zona subirá al ritmo de la inflación, debería pagar un 40% del valor al que actualmente se están vendiendo las viviendas.

Quizás lo más razonable, y en un barrio atractivo con escasez de oferta, lo lógico sería esperar que la vivienda aumentara de precio a un punto por encima de la inflación. En está hipótesis tendríamos la vivienda sobrevalorada en un 22% en esa zona.

Cuando las expectativas estaban al alza, era fácil justificar cualquier precio, ahora que la cosa está más calmadita, tirando a la depresión, también será fácil justificar un duro ajuste en precio, más que nada porque me parece que ya queda poca gente en nuestro país que pueda pagar estos precios de la vivienda.

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Creo que es justo clarificar qué está pasando a propósito de las manifestaciones por parte de la ministra de vivienda en referencia a la nueva ley del suelo: “Chacón reconoce que la ley del suelo no pretendía influir en las tasaciones, sinó frenar al agente especulador y asegurar el desarrollo de viviendas de protección oficial”.

Esta ley, igual que la anterior, reconoce esencialmente tres tipologías de suelo: el urbano, el urbanizable y el rústico. Las diferencias esencialmente son que el urbano tiene unos derechos de edificabilidad definidos, el urbanizable está en vías de tenerlos y el rústico sirve sólo para explotar agrícolamente (bosques y campos).

Tanto en el actual marco regulatorio como en el anterior, el Estado cede a la iniciativa privada la transformación de un suelo rústico a urbanizable debido a que desde el sector público, una vez más, se haría de forma ineficiente y sin tener demasiado en cuenta las necesidades de cada pueblo o ciudad. Esto significa que un promotor decide comprar a un campesino sus tierras porque cree que es una zona de expansión de una determinada ciudad y se sumerge, arriesgando su dinero, en un proceso administrativo, supervisado por los organismos públicos correspondientes, que puede durar varios años (por poner un ejemplo y dependiendo de la Comunidad Autónoma y el estadio en que se encuentre el suelo podrían ser 5, si no surgen complicaciones). Como resultado al cabo de un tiempo el promotor obtiene un suelo en el que se puede edificar, si todo va bien.

En una situación de mercado ideal el promotor exiría una rentabilidad en función del tiempo de maduración del producto y las probabilidades de que el proceso concluya con éxito. El problema surge cuando cambiamos el “equilibrio del ecosistema” forzando la aparición de superficie de vivienda protegida. Entonces el promotor, al final obtiene un suelo urbanizable para edificar dos tipologías de vivienda: una protegida y otra libre; la protegida debe venderse a un precio pactado con la Administración y la libre se vende a precio de mercado (normalmente muy superior al de la protegida). Por supuesto, dado que es la iniciativa privada quien promueve el suelo, el promotor hace sus números pensando en el beneficio global en la operación y, por tanto, pensando en si el mercado le permitirá repercutir el coste de promover el suelo protegido en el precio de la vivienda libre.

El problema se agrava con los nuevos cambios provocados por la entrada en vigor de la nueva ley del suelo, cuando la Administración forzada por el elevado precio de la vivienda se dedica a incrementar el porcentaje de suelo dedicado a vivienda protegida hasta el 30% (gran cambio de la nueva ley del suelo de 2007). Asimismo, la nueva ley de forma arbitraria obliga a tasar como suelo rústico todo lo que no es urbano, es decir, antes se valoraba un suelo en función de cuánto tiempo de maduración le quedaba hasta llegar a finalista, en cambio, ahora de cara a las tasaciones oficiales el suelo que está a punto de ser urbano, vale lo mismo que un trozo de tierra alejado del núcleo urbano.

El resultado como todos podemos prever es catastrófico a todas luces y todavía no se ha visto lo peor. Al verse reducida la financiación al suelo, provocado por la reduccción de su valor de tasación al tasarlo como rústico, se disminuye el apalancamiento y por tanto, para obtener la misma rentabildiad, el precio al que tiene que vender el producto final es superior. La mayor parte de suelo protegido hace también que los promotores tengan que repercutir más coste sobre el suelo disponible para vivienda libre provocando finalmente que sea el pobre comprador de vivienda libre, que llega ahogado, habiendo ahorrado como puede para la entrada a su futuro piso y con la perspectiva de una hipoteca casi para el resto de su vida, quien para más inri tiene que financiar el suelo de la VPO de “su vecino”, mientras el Gobierno, Ayuntamientos o Autonomías no ponen ni un duro de su bolsillo, eso si toda la publicidad del mundo poniéndose medallas por su gran contribución social, y engañando a la mayoría de electores que creen que realmente estan financiando políticas sociales, cuando lo que están haciendo es que éstas estén pagadas por los compradores de clase media que en muchos casos han sido expulsados de su lugar de residencia por no tener capacidad para pagar los precios que les pedían.

En la coyuntura actual, el incremento esperado de precios de la vivienda hace que no les salgan los números a los promotores para retribuir a su capital por los riesgos tomados. Es preocupante el mensaje populista y grandilocuente de que la nueva ley incrementa la vivienda protegida, pero el resultado es que el 30% de nada es nada.

Por supuesto, ahora no es tiempo de buscar culpables, pero sí de ejercer responsabilidades y clarificar el papel que cada actor juega en este negocio. Creo que nadie se sorprende si digo que durante los años pasados ha habido una estrangulación de la oferta por parte de la demanda. Asimismo, creo que la Administración se debería velar por que existan los mecanismos adecuados para prever la evolución de la demanda y adaptar el ritmo de transformación de suelo para satisfacerla, lo cual, en definitiva es que se optimice el proceso farragoso de transformación, protegiendo y supervisando el interés público, pero coordinando a los distintos entes implicados y como resultado acortando los plazos.

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El tema de la burbuja inmobiliaria y el precio de la vivienda, es un tema que al equipo de GurusBlog nos tiene profundamente preocupados (Ver: Más sobre la burbuja inmobiliaria…Sube un 36% el precio de la vivienda nueva en Barcelona, ¿Burbuja inmobiliaria a nivel mundial?, El Gobierno incumple el plan vivienda). En esta lí­nea, este fin de semana hemos podido leer datos estadí­sticos procedentes del Banco de España, correspondientes al segundo trimestre, que consideramos realmente preocupantes y dignos de comentario:

• Comprar una vivienda cuesta 7,9 años de salario en España. El año pasado eran necesarios “sólo” 7 años, y en el 2.001 eran 5,6 años los años necesarios de salario para el pago de la misma vivienda. Un 41% de incremento en sólo dos años y medio.
• Se está destinando el 53,7% del salario anual total de las familias al pago de los plazos de las hipotecas, cuando el ratio recomendado por los bancos es de un máximo del 33%.
• El incremento del precio de la vivienda en el primer semestre ha sido de un 18,8% para la vivienda usada, y de un 16,05% para la vivienda nueva, lo que explica este aumento de endeudamiento por parte de las familias.
• El crédito hipotecario concedido por las entidades financieras ha repuntado un 24,3% durante el segundo trimestre, y representa ya 68,3% del PIB nacional, 20 puntos por encima del endeudamiento del año 2.001.

Viendo estos datos encima de la mesa, y otros que ya hemos comentado en los artí­culos anteriores citados anteriormente, la gran pregunta es: ¿Hasta cuando aguantará esta situación actual? . Desde nuestro punto de vista, si algo parece claro, es que estamos en una situación claramente irracional y no sostenible, y la economí­a más tarde o temprano pondrá a cada uno en su lugar.

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