La burbuja inmobiliaria, uno de los orígenes de la actual crisis económica en los EEUU y Europa, parece que se está desplazando hacia el Este del Mundo.

En Singapur en el último año los precios la vivienda se han incrementado un 40% en el último año.

Australia, también parece que se está contagiando de la euforia especulativa en el sector inmobiliario. Los precios de la vivienda en el país de los canguros se han disparado un 20% en el último año, sin embargo en cuanto a parámetros de valoración parece que en Australia los precios de la vivienda aún son razonable si nos atendemos al ratio precio de la vivienda / renta de alquiler.

La rápida reacción del Banco Central Australiano, subiendo 6 veces los tipos de interés entre Octubre y Mayo parece que van a enfriar el calentamiento en el sector de los bienes raíces.

En China la burbuja inmobiliaria empezó a preocupar seriamente a los responsables económicos del país. En Abril anunciaron una batería de medidas destinadas a enfriar el mercado inmobiliario, el problema de China es que igual el daño ya está hecho y es muy probable que la banca China ya esté intoxicada con hipotecas y préstamos a promotores de bienes raíces que podrían tener dificultades en retornar sus créditos.

En Occidente, en términos de valoración, parece que en los EEUU, la rápida caída de los precios de los bienes raíces, habría permitido que las viviendas estuvieran otra vez con precio aceptable. Está corrección es importante, porque es el requisito fundamental para que el sector inmobiliario y indirectamente el sector financiero inicien su recuperación. Precios atractivos deberían permitir atraer de nuevo inversores.

Este no es el caso de Europa. En España, a pesar de que el sector inmobiliario esta prácticamente destrozado, la vivienda seguiría sobrevalorada en un 50%. Los bancos españoles no han querido reconocer el problema, y ante el impago de crédito de los promotores de bienes raíces han preferido quedarse las viviendas y terrenos en sus balances a cambio de los préstamos y no sacarlas al mercado con descuentos importantes para no tener que contabilizar pérdidas. El problema se extiende en menor medida un poco por toda Europa. En Irlanda la sobrevaloración sería del 24,5%, en Francia del 39,7%, en Bélgica del 30%. Sólo Alemania parece estar libre del cáncer inmobiliario.

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Como cada año, desde hace ya unos cuantos, The Economist publica la evolución en los últimos 10 años del precio de la vivienda en diferentes países. Parece que salvo Suiza, Francia e Italia en el resto de países el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha sido generalizado, con EEUU, El Reino Unido, Hong Kong e Irlanda a la cabeza.

España, es medalla de bronce, en cuanto a revalorización del precio de la vivienda  en los últimos 10 años, con un incremento del 184%, por detrás de Irlanda +193% y SudÁfrica +389% (Wow!!). Para hacernos una idea más o menos en el mismo periodo (1997-2007) el PIB per cápita español se ha incrementado un 42%. Así que si no llega a ser por a facilidad crediticia o la inversión extranjera queda claro que el esfuerzo para el español medio para acceder a una vivienda se ha incrementado considerablemente en los últimos 10 años.

Fuente: The Economist.

Por cierto en el blog Algo no va Bien, doy con este interesante vídeo sobre los métodos de construcción en SudÁfrica, no me extraña que el precio de la vivienda se haya incrementado más de un 300% en los últimos 10 años.

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Desde este púlpito hemos tratado este tema con la mayor honestidad de que hemos sido capaces todos los integrantes de Gurusblog. Supongo que, sin afán de ser pretenciosos, en nosotros se juntan dos cualidades claves para el análisis: un conocimiento de cómo funciona el sector y algunos insights combinado con una total independencia, ésta más acentuada aún dado que “ocultamos” nuestras identidades bajo pseudónimos.

Bueno, pero todo este rollo para qué. Pues para comentar la comparecencia de la ministra de vivienda Carmen Chacón a mediados de enero en la que anunciaba que el precio de la vivienda en había crecido por debajo del 5% durante 2007 (ver noticia).

Es dramático ver cuál es el compromiso de nuestros políticos, jueguen en el equipo que jueguen. Su último fin es salvaguardar su parcelita y como comprenderán su lealtad es principalmente es para con ellos mismos, después con ellos mismos y posteriormente para con el partido. ¿Dónde quedamos los ciudadanos?, la verdad no lo sé y prefiero ignorar la respuesta. De los dos compromisos citados en el primer párrafo, el conocimiento se puede ganar con el tiempo, pero la independencia es imposible, y creo que este es el problema del que peca Chacón.

Estoy convencido que todos los lectores de Gurusblog estarán al corriente de cuál es la situación actual del sector dado el seguimiento que se ha hecho de esta materia que a todos nos preocupa. Pero me gustaría hacer un zoom sobre la temática especialmente relevante de cómo es el mecanismo de formación de precios.

En la coyuntura actual, desde hace aproximadamente un año pero más intensamente desde después de verano, el número de transacciones de compras de viviendas se ha reducido de una forma drástica debido sobre todo a la mayor dificultad a la hora de acceder a un crédito hipotecario y a la cautela/especulación de los indivíduos a la hora de embarcarse en operaciones inmobiliarias con los niveles de precios actuales y con las espectativas expectativas de que éstos bajen. La mayoría de los promotores serios realizan un seguimiento periodico de los precios de la vivienda en las zonas donde operan para conocer cuáles son los precios de referencia y por tanto a los que podrán salir a vender. Estos promotores se encuentran que al no haber un volumen de transacciones relevante, los precios a los que ofertan los promotores (asking price) no pueden ser considerados como precios de mercado ya que no existe contraparte demandante a dicho precio. He aquí mi sorpresa cuando el ministerio de vivienda saca sus estadísticas de precios de mercado y su evolución durante el año, la verdad estaría encantado de conocer la metodología de elaboración y el proceso, supongo que con el rigor y la calidad habitual…

Lo más triste de todo es que a los ojos de muchos españoles de a pie, el ministerio de vivienda habrá servido para controlar los precios de la vivienda. Y lo que más me preocupa, gracias a la gestión del actual ejecutivo (ver noticia: “Carme Chacón dice que el PSOE ha invertido la tendencia peligrosa del PP en materia de precios”). Un ministerio que a todas luces nunca debería haber existido por dos razones: porque sólo podría haber influído en los precios mediante una política intervencionista que sería inaceptable en nuestra sociedad y porque dado que nunca ha tenido capacidad de actuación ha sido un mero combinado convidado de piedra cuyo objetivo real ha sido tranquilizar a la sociedad, como si del amuleto de un chamán se tratara.

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