Leo que Banesto a través de  Richard Ellis sacará a subasta más de 190 viviendas de obra nueva  en toda España, principalmente en en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía, con descuentos en el precio de salida de entre el 13% y el 32%, con un precio medio por vivienda de 200.000 euros y quizás lo más interesante con unas condiciones de financiación rompedoras, ofreciendo la posibilidad de financiar el 100% del importe a 40 años, con un intereses los dos primeros años del euribor y para el resto del euribor +0,35%.

La subasta se realizará vía web, un sistema más transparente que las oscuras subastas tradicionales de inmuebles, del próximo 25 de septiembre. Supongo que es una forma imaginativa de dar salida al stock de vivienda acumulado.

Por cierto, leo con interés un post en el blog Inversión, Especulación y Cosas Mías, con los argumentos de porque se considera que en España no hay hipotecas subprime. Yo personalmente, si creo que hay hipotecas subprime, o que habrá hipotecas con problemas similares a los de EEUU estos son mis argumentos:

Si hay Hipotecas Subprime en España:

¿El problema son las hipotecas subprime?

Lo que el problema de los bancos en EEUU está en las hipotecas subprime empieza a parecer un mito. Ya os indicamos en un post que vimos en Investors Conundrum, que la tasa de crecimiento del default de las hipotecas de la categoría subprime está en el +150%  respecto al año anterior y que en las hipotecas Prime o de calidad están al +350%.

En España,  la tasa de mora de las entidades financieras españolas ya estaba en el 2,5%. No se cómo le deberemos llamar a las hipotecas españolas, si prime, subprime pero lo que si tengo claro es que las hipotecas que se han concedido en los últimos años no se parecen en nada a las hipotecas que concedían hace 12 años. Tasaciones del 100% a más, cuando la tasación no estaba inflada, cuotas que suponen de media un 45% de los ingresos (dicen que a partir del 30% no es aconsejable), hipotecas a 30 años o más etc..

¿Burbuja que burbuja?

La burbuja inmobiliaria ha sido muy superior en España que en EEUU, no sólo por el impacto que representa la construcción en el PIB de los respectivos países sino por el calentamiento de precios. Así durante el periodo 1997-2004 el precio de la vivienda en España aumentó un +131% mientras que en el mismo periodo en los EEUU se incrementó un +61%. Por simple ley de la gravedad, la corrección de precios en España puede ser bastante más profunda que en los EEUU.

¿Los bancos Españoles tienen altos incentivos para controlar los riesgos?

Se dice que los bancos españoles han ejercicio un mejor control de los riesgos al conceder las hipotecas que sus homólogos norteamericano, básicamente porque las entidades norteamericanas las titularizaban rápidamente y se las sacaban del balance. Según encuentro en AHE, en España a mayo del 2008 las titularizaciones hipotecarias sumaban 433 mil millones de euros, cerca del 40% del volumen total de préstamos concedidos. Más concretamente, en 2006 las hipotecas titularizabas representaban el 62% del total concedido ese año y en 2007 el porcentaje subió al 82%. (Parece que las entidades finaniceras españolas también tenian cierta facilidad en sacarse el grueso de sus hipotecas fuera de sus balances). Llevávamos 5 o 6 años en los que la tasa de incremento en la concesión de hipotecas se incrementaba a ritmos de más del 20% anual.

Intermediarios en el negocio de las hipoteca:

También se dice que en los EEUU las hipotecas eran colocadas por distribuidores diferentes a los bancos y que esto mermaba el control de riesgos y establecía un sistema de incentivos nefasto para colocar el máximo de hipotecas. Bien en España yo vi las cifras de algunas empresas al estilo “brokers Finance” cuya principal actividad era precisamente tener la habilidad de que a una persona que le habían denegado una hipoteca hacer que el banco se la concediese. Para ello por ejemplo cogían un paquete de 20 inmigrantes que no se conocían entre si, les hacían avalarse entre ellos y le presentaban un paquete de 20 hipotecas al director de la sucursal. Las hipotecas bajo el nuevo formato era aceptado y el broker recibía una comisión del banco.

Los españoles nunca impagamos la hipoteca :

Algunos datos más para apreciar cómo se ha ido deteriorando la situación.  En el año 2004 el importe medio de una hipoteca era de 110 mil euros, el esfuerzo para pagarla representaba el 34% de los ingresos del solicitante de la hipoteca. Del 2004 al 2007 el volumen de créditos hipotecarios gestionados por las entidades financieras españolas pasado de algo más de 500 mil millones de euros a 1 billón de euros. A diferencia del 2007 la hipoteca media era de 149.000 mil euros, el plazo medio de concesión era de 27 años y la tasa de esfuerzo para devolver la hipoteca había pasado de una media del 34% de los ingresos al 45%.

El seguro de desempleo nos protege: ¿Podemos pagar la hipoteca con 1.000 euros?

Se comenta que en España el seguro de desempleo que cubre 2 años mitigará los impagos de hipotecas de la gente que se quede en el desempleo, bien cogiendo los cálculos de la hipoteca media en 2007 me sale que la cuota a pagar sería de unos 950 euros/mes. Si no recuerdo mal la cantidad máxima que te pagan en caso de desempleo es de 1.000 euros mensuales. (Me temo que esta cifra da para vivir pero no para pagar la hipoteca). El problema de entrar en crisis económica será similar en los EEUU que en España, con la diferencia que allí la tasa actual de desempleo es del 6% y en España va camino del 11%.

Viva las hipotecas a tipo variable:

Por cierto en los EEUU el 48% de las hipotecas subprime son a tipos de interés variable, el resto está contratada a tipos de interés fijo. En España, en 2007 el 96% de la cartera hipotecaria está a tipos de interés variables.

¿Tendrán problema los bancos Españoles?

El problema de la crisis financiera no viene porque las tasas de imago se hayan vuelto estratosféricas en los EEUU, el problema viene porque un activo que era totalmente líquido (las titularizaciones, CDOs, etc..) de la noche a la mañana se volvió totalmente ilíquido y nadie los quería comprar ni con descuentos del 20%-40% o 80%. Eran un activo que daban un poquito más de rentabilidad que la deuda sin riesgo pero que tenían una alta calificación. A la que la mora repunto un poco ya nadie quiso este tipo de productos y los bancos, entidades financieras e inversores tuvieron que empezar a provisionar ya que no los podían vender a ningún precio en el mercado.

La abrupta caída en un par de días de Lehman o Merrill no se ha producido porque no tuvieran liquidez, se ha producido porque les retiraron la confianza, al ser bancos de inversión que no tienen depósitos su financiación depende enteramente de su capital y de la deuda que puedan captar de otras instituciones, la caída de la cotización en bolsa, los rumores de quiebra y la bajada de ratings hicieron que ninguna otra institución les quisiese prestar dinero o comprar sus bonos, vaya es como si todos los clientes de un banco de repente se presentan a su puerta para retirar el dinero, si ves que te está pasando esto lo único que puedes hacer es declararte en quiebra o fusionarte con otros ya que tus días están contados, simplemente has perdido la confianza.

El problema de la banca española puede ser algo similar, aunque tiene la posibilidad de captar dinero, quizás por esto estamos viendo depósitos “barriletes cósmicos” o depósitos de la CAM al 7,5%. Si la financiación internacional se corta siempre puedes ponerte a captar liquidez con las extensas redes de oficinas.

¿Y cómo andan de confianza en el mercado internacional nuestras entidades? Pues hay un poco de todo. Una buena forma de medirlo es a través de la cotización de los CDS (unos derivados que los inversores utilizan para protegerse del riesgo de impago de la deuda de una entidad) cuanto más caros estén señal de que le mercado detecta más riesgo. Así desde el inicio de la crisis los del Santander y BBVa han pasado de de unos 30 a 120 puntos. Los del Popular de 200 a 300 puntos, los de La Caixa de 20 a 250 puntos, los de Caja Madrid de 20 a 300 puntos y los de la CAM de 20 a 500 puntos (a niveles similares a los de Lehman Brothers un mes antes de su quiebra).

Hoy precisamente hablaba con un directivo medio de uno de los bancos españoles, el recorte de financiación que están aplicando para reducir riesgos y generar liquidez está siendo impresionante, y me vaticinaba un 2009 bastante oscuro con múltiples fusiones en las entidades de tamaño medio.

En fi, el tema es terriblemente complejo, y esta es sólo una opinión más.

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