En el blog  Mish’s Global Economic doy con los últimos datos (abril 2009) que elabora el índice de Shiller sobre la evolución del precio de la vivienda en los EEUU.

El índice que mide el comportamiento de transacciones inmobiliarias comparables de las principales 20 ciudades norteamericanas acumula una importante caída del 33,6% desde que el precio de la vivienda alcanzó sus máximos a mediados del 2006.

Comparando el nivel de precios entre Abril del 2009 y 2008 la caída interanual ha sido del 18,1%. Algunos, con este dato, han visto un brote verde, si si tal como están las cosas hay expertos que ven que una caída del 18,1% es un brote verde, el argumento es que por primera vez el porcentaje de caída se está ralentizando respecto a los meses anteriores, por ejemplo en enero del 2009 la caída interanual del precio de la vivienda fue superior al 19%.

En el mismo blog, realizan también una comparación en el ritmo de caídas de la vivienda en los EEUU y la crisis inmobiliaria Japonesa de principio de los años 90.

Si ambas crisis fueran de magnitudes comparables, llegaríamos a la conclusión que la crisis inmobiliaria norteamericana se está desarrollando a un ritmo mucho más rápido que la japonesa. Teniendo en cuenta que en el país nipón la caída de precios se extendío durante un periodo de 14 años, para igualar la caída en precios en Japón, la crisis inmobiliaria norteamericana tendría un periodo de 7 años de corrección de precios, de los que llevamos unos 3 años. Es decir estaríamos en la mitad del ciclo bajista inmobiliario y ya habríamos realizado algo más de la mitad de la corrección en precio. (En Japón la corrección de los precios inmobiliarios alcanzó el 50%).

Por cierto, interesantes los comentarios que podemos ver en el gráfico anterior, y que me parece que también los hemos escuchado por nuestras latitudes. (Es un nuevo paradigma, los precios no subirán tanto pero no pueden bajar, o cuando empezó la crisis inmobiliaria con toda su crudeza, unos cuantos se apuntaron a lo de que no Nunca ha habido un momento mejor para comprar).

¿Y en España?

Pues oficialmente y según la Sociedad de Tasación (ST) las caídas de precios empezaron en Junio del 2008, y llevaríamos acumulados desde máximos una caída de aproximadamente del 10%. La verdad es que en españa es muy complicado encontrar datos que reflejen la realidad, mi percepción es que las caídas de precios empezaron un poco antes, a finales del 2007 y que a día de hoy estaríamos ante una caída de precios de entre el 20-30%.

Nadie sabe cuanto llegará a caer el precio de la vivienda en España y hasta cuando, a finales del 2008 The Economist, estimaba que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 44%. A mi, me parece una cifra razonable.Una forma, poco científica, pero rápida de poder tener una primera sensación de si una vivienda está sobrevalorada o no, es viendo que rentabilidad obtendríamos si la ponemos en alquiler sobre el precio de compra pagado.

Históricamente, lo normal es que en una buena zona, donde es fácil alquilar, se exigan rentabilidades por alquiler de entre el 5-6%.A ojo de buen cubero, he cogido algunos datos del idealista.com, en el barrio de Salamanca en Madrid, me sale que actualmente los precios de venta publicados para viviendas de segunda mano entre los 100 y los 130 m2 de tamaño, están entre los 500 y los 600 mil euros y los precios de alquiler de viviendas similares entre los 1.600 y los 1.800 euros al mes. (probablemente en un mercado como el actual, donde dominan los compradores las transacciones se estén cerrando por debajo de los precio publicados)

Según un rápido cálculo, un precio razonable, para obtener una rentabilidad por alquiler del 5,5%, implicaría un descuento del 33% sobre los precios medios de compra que os he indicado.También podemos hacer un cálculo a la inversa.

El barrio de Salamanca de Madrid es un barrio caro, supongamos que tenemos a una familia con unos ingresos mensuales de 6.000 euros (una cifra bastante por encima de la media española, sería clase media-alta) , y nos preguntamos que precio deberían pagar para poder hacer frente a una hipoteca que no representará más del 30% de los ingresos y no fuera a más de 20 años (tiempo en el que es financieramente lógico endeudarse), pues más o menos nos saldría que no deberían comprar un piso por un importe superior a los 350.000 euros.

Es decir, aún nos quedaría una corrección de precio de aproximadamente del 30% para llegar a niveles “normales”. Esto sin tener en cuenta que el deterioro económico y el paro, puede presionar a la baja las rentas de alquiler y afectar la ecuación.

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 Os hago una traducción libre del artículo publicado en el NY Times del Gurú “pincha burbujas” Robert J. Shiller:

El precio de la vivienda en los EEUU ha estado cayendo desde hace aproximadamente 3 años y la caída aún podría continuar durante cierto tiempo. Incluso el Gobierno Federal, en los recientes test de stress realizados a la banca, contemplaba una caída total de los precios de la vivienda del 41% entre 2006 y 2010.

Una caída tan prolongada y dura del precio de la vivienda, parece desafiar tanto el sentido común como las tradicionales leyes de la economía, si asumimos que la gente actúa de forma racional y los mercados son eficientes….  Si la gente actuara como marca la teoría de los mercados eficientes, la caída del precio de la vivienda debería haber sido mucho más drástica y no debería haberse prolongado durante tanto años.

Pero hay factores que hacen diferente al mercado inmobiliario. Caídas de precios durante largos periodos de tiempo, ocurren con relativa regularidad…. ¿Porque sucede esto? Uno puede pensar que la gente actúa con mayor lentitud cuando quiere vender su vivienda que cuando vende una acción…. pero ¿actuar tantos años más lento tiene sentido?

Varios son los factores que explicarían este comportamiento. Uno de los principales es que las ventas de viviendas son realizadas por personas que están pensando comprarse otra vivienda. Es decir los vendedores no tienen prisa en vender, porque a diferencia de las acciones, no están pensando abandonar el mercado, es más existe una fuerte reticencia mental a pasar de ser el propietario de una vivienda (aunque el verdadero propietario sea el banco) a pasar a pagar un alquiler y entre unidades familiares, toda decisión que implique vender un piso en propiedad y pasar a vivir en un piso en alquiler comporta el beneplácito de dos personas. (Me acuerdo que el día que vendí mi vivienda en España, y a pesar de que estaba al 100% a mi nombre, el día de la firma, al ser la unidad familiar, al notario tuvo que acudir mi esposa para dar el consentimiento a la venta).

De hecho, la mayoría de las decisiones que comportan abandonar el mercado inmobiliario en favor de irse de alquiler no son movimientos realizados pensando en el timing de la inversión, sino que reflejan la presión económica que puede tener una familia en vender su hogar y cambiar una vivienda en propiedad por una vivienda en alquiler, forzados por ejecuciones hipotecarias o la simple dificultad que puedan tener para pagar facturas. Está dinámica ayudaría a explicar porque en tiempos en que se presentan elevados niveles de desempleos la caída de precios de la vivienda se prolonga.

Por ejemplo, en los EEUU, tras el último boom inmobiliario y las crisis de 1990-1991, los precios de la vivienda no empezaron a tener incrementos significativos hasta 1997.

Os dejo el enlace al texto original.

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Sin duda esta es la pregunta del millón de dólares, y en donde la verdad es que los diferentes datos de agencias, tasadores y similares no acaban de coincidir. Mientras algunos dicen que la caída del 2008 ha sido relativamente ligera, otros hablan de reducciones de precios del -20/-30%.

La disparidad es enorme, y en parte es debido a que en España no tenemos un índice público que sea fiable y que permita comparar datos homogéneos sobre el precio de la vivienda como pueden tener en los EEUU con el índice de Shiller (compara la evolución de precios sobre las transacciones que se realizan sobre un mismo activo inmobiliario).

Por eso creo que es interesante el dato que hoy se publica sobre un activo inmobiliario vendido por el fondo Banif Inmobiliario, el pasado 17 de Febrero, os dejo los datos.

Traspaso edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana en Madrid.

Comprado en 1999 por el importe de 19,79 millones de euros.

Valor máximo asignado en la tasación realizada en el cuarto trimestre del 2008: 33,18 millones de euros.

Precio de Venta Febrero 2009: 23,8 millones de euros.

Probablemente lo significativo no es la caída de precio entre la última  tasación y la transacción real (reducción del 28,3%), al final esto de las tasaciones no dejan de ser un ejercicio teórico,  sino si tomamos como referencia la rentabilidad entre el precio de compra en 1999 y el precio de venta en febrero del 2009. Cuatro millones de plusvalía obtenida, pero que arrojan una rentabilidad anual del del 1,9% en un periodo de 10 años, periodo  marcado precisamente por unas  revalorizaciones brutales entre 1999 y 2007.  Y a pesar de ello la rentabilidad de la plusvalía obtenida no cubre la inflación.

Es decir pensad en lo que valía un piso en 1999 y aplicable una revalorización anual del 1,9%  hasta 2009 y os puede dar una idea de en que línea de precios se están cerrando las transacciones inmobiliarias a día de hoy, salvo en el caso de algún  despistado.

Cierto que Banif Inmobiliario tenía una necesidad imperiosa de vender activos, (por otro lado no es el único que se encuentra en esta situación y abundan los vendedores desesperados). Pero también es cierto que un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana no es precisamente un activo inmobiliairo  cualquiera (vaya que no es un apartamento en La Manga del MarMenor), sino que es un activo premium. Así que probablemente la premura en vender se compense por la calidad del activo.

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R.Shiller es ya todo un clásico prediciendo burbujas de activos, fue el primero que advirtió en 1999 de la descomunal burbuja de las Punto Com, nos avisó de la brubuja inmobiliaria y hace bastante tiempo que ha elaborado un interesante índice para poder intuir si la bolsa está sobrevalorada o infravalorada que consiste básicamente en sacar un PER del índice S&P 500 sobre la media de los resultados las empresas de dicho índice en los últimos 10 años corregido el efecto inflación (con lo que consigue una especie de resultados normalizados que cubren épocas de recesión económica y de crecimiento)

En estos días que muchos justifican por fundamentales que la bolsa ha tocado suelo y que todo está a precio de ganga, la prinicipal virtud del índice de R.Shiller es que nos da una buena perspectiva histórica de la evolución de este PER normalizado ya que los datos se remontan a 1880.

Cómo podemos observar en el gráfico o en la tabla de resultados detallados que publica la Universidad de Yale, con los datos de Agosto del 2008 de la cotización del S&P y los resultados actualizados de los beneficios a marzo del 2008, el PER del S&P 500 era de 20 veces, un PER significativamente por encima de la media de los últimos 120 años que es de alrededor de 16 veces.

Después del Crack de Septiembre y Octubre con lo datos de resultados a Marzo del 2008, pero con la cotización a día de hoy del S&P 500 de 975 puntos, obtenemos que el PER medio es de 16 veces… en línea con la media histórica. Igualmente es importante señalar que a marzo del 2008 la media de resultados de las empresas que componen el S&P 500 ya llevaba un tiempo descendiendo, concretamente un -28% desde los máximos de resultados que se marcaron en Junio del 2007 (curiosamente cuando todo se empezó a tambalear), si tenemos en cuenta que en una fase de desaceleración económica los resultados empresariales suelen caer de media un -40% y que me temo que esta vez estaremos por encima de la media, podemos decir que en términos generales la bolsa no está precisamente barata y que caídas adicionales de un -20% en las cotizaciones serían perfectamente razonables para simplemente  poder mantener un PER en la media.

A  los niveles actuales de PER 16 veces de media, no parece que la bolsa sea  precisamente ningún regalo, todo lo contrario, es un nivel bastante generoso si tenemos en cuenta que los resultados empresariales se reducirán.Si bien es verdad que un PER tan bajo no lo teníamos desde 1995, deberíamos preguntarnos si no hemos vivido unos cuantos años en la exuberancia irracional en un entorno de gran facilidad por el crédito. Ahora que tocan tiempos de desapalancamiento forzoso , igual los múltiplos regresen a la normalidad.

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Espeluznante la caída de actividad que presentan los números de la inmobiliaria Reyal Urbis en el primer trimestre del ejercicio. Y es que lo que asusta no es la caída del 40% de los ingresos hasta los 187 millones de euros, o que haya presentado unas pérdidas de 52 millones. Lo realmente terrible es la caída, perdón quizás sería más adecuado decir la total ausencia, de la cifra de preventas comerciales… que cayeron un 97% alcanzando la ridícula cifra de 7 millones de euros. (Las preventas comerciales son un buen indicador para prever que ingresos obtendrá en un futuro próximo una inmobiliaria, es decir los ingresos de 187 millones de euros de este trimestre corresponden a las preventas comerciales cerradas en anteriores trimestres).

Teniendo en cuenta que Reyal Urbis tiene activos valorados en más de 10.000 millones de euros, que en todo un trimestre sólo consiga cerrar preventas por un puñado de pisos es francamente alarmante y nos estaría indicando que los peor para el sector inmobiliario en España estará llegando en este 2008 y confirmaría que más que una desaceleración el sector vive una auténtica parada en seco.

Por cierto la compañía tiene un endeudamiento financiero neto superior a los 6.000 millones de euros. Si los ingresos simplemente desaparecen, será complicado pagar esa deuda por muchos activos que tengan.

El sector lleva ya un año de desacelaración intensa y ahora está llegando al parón total de actividad. Las causas no están ni en el alarmismo de los medio, ni en la subida de tipos de interés, ni en el credit crunch, el culpable principal son los precios alcanzados que son insostenibles. Si se quiere reactivar el sector, no hay ayuda que valga, todo pasa por una reducción considerable de precios… es decir una vuelta a la normalidad.

Por cierto en los EEUU, que siempre suelen ir uno o dos años por delante en crisis económicas, las caídas de precios en el sector de la vivienda están siendo más que considerables en algunos estados. En las Vegas un -22,84%, Miami -22,72%, Los Angeles -19,43% o en San Francisco -17,19%. (datos dedicados a los que creen que la vivienda es un activo que nunca baja de precio).

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Os adjunto un más que interesante gráfico elaborado por Robet Shiller y que se puede encontrar en la última edición de “Irrational Exuberance”.

El índice se elabora a partir de los precios de transacción reales sobre inmuebles ya existente , ajustando los precios de la vivienda por la inflación. En el gráfico podemos ver como en el último siglo el precio de la vivienda se ha movido alrededor del 110. Sólo dos excepciones, la primera la que va desde el inicio de la primera guerra mundial, comprende la gran recesión hasta llegar al fin de la segunda guerra mundial. Durante dicho periodo el precio de la vivienda sufrió una depresión profunda, con un fuerte repunte al finalizar la segunda guerra mundial que le permitió regresar a medias históricas.

A partir de entonces, un par de periodos de cierta exhuberancia en precios a finales de la década de los 70 y 80 que fueron  rápidamente corregidos en precios, hasta llegar al siguiente periodo “anormal”, iniciado a finales de los 90 donde el índice elaborado por Shiller pulverizó todas sus marcas en un periodo de tan sólo 10 años, llegando a cifras nunca vistas, hasta llegar al año pasado donde todo indica que la fiesta se acabo. Ahora sólo hace falta saber si el precio de la vivienda deberá regresar a su media histórica de forma rápida o paulatina, aunque debido a la verticalidad de la subida yo intuyo que la caída de precios puede ser más agresiva de lo esperado. ¿Podríamos esperar de caídas del precio de la vivienda de alrededor del 10% anual en los próximos 4 años?

Gráfico encontrado en Marginal Revolution.

Por cierto, la subida del precio de la vivienda en España fue bastante más agresiva que en los EEUU.

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