Uno de los grandes riesgos que planean por los mercados es el riesgo soberano.

La situación fiscal y de deuda de la gran mayoría de los países está en unos niveles complicados de mantener y que en cierto modo “retroalimenta” la difícil situación por la que pasan las cuentas públicas. Por este motivo, entre otros, es por el que muchos países se han visto obligados a poner en marcha planes de austeridad para los próximos años.

Uno de los apoyos que por ahora están encontrando los Gobiernos son las subastas de deuda pública, las cuales, con más o menos dificultad se van colocando con unos niveles de demanda aceptables.

Ayer, por el contrario, se reavivaron e incrementaron los riesgos soberanos de los llamados países periféricos tras los bajos niveles de demanda de la subasta de deuda pública italiana. Italia colocó 3.500 millones de euros a 10 años al 4,09% con un ratio de demanda (bid-to-cover) de 1,29 veces (vs. 1,37 en la subasta de mayo) y 3.500 millones de euros a 3 años al 2,33% con un bid-to-cover de 1,39 veces (1,52 en la subasta anterior). Esta menor demanda de deuda pública italiana en un entorno de grandes necesidades de financiación por parte de los gobiernos, no sólo ha puesto presión sobre la curva italiana sino que también se ha contagiado sobre otras curvas, como la española. El diferencial del bono italiano frente al bund ha amentado 8pb hasta 155pb y el del bono español ha vuelto a aumentar hasta situarse de nuevo por el entorno de los 200 pb.

En este contexto, toma cada vez más importancia las dos citas que tiene el mercado el próximo jueves. Este 1 de julio va a ser un día clave para la liquidez del sistema financiero europeo, ya que en esa fecha tiene lugar el primer vencimiento del paquete de financiación (LTRO) a 12 meses que lanzó por 442 mil millones de euros el BCE hace un año. También, en España tenemos una cita importante con la subasta a 5 años que celebrará el Gobierno. La demanda de esta subasta se mirará con lupa.

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La imagen del día de hoy se la damos a las joyas, oro, sortijas con brillantes o relojes de lujo que los Montes de Piedad de muchas Cajas de Ahorros han empezado a subastar por Internet, de forma conjunta, a través de una página web cuyo único fin es empezar a cobrar parte del dinero de esos empeños pasados.

Es sin duda una noticia del día, de lo más curiosa e interesante.

La página web que han desarrollado 12 de los 25 Montes de Piedad de nuestro país intentará llevar las famosas subastas de productos empeñados y no rescatados a nuevas cotas de eficiencia; se espera mejorar la percepción de ingresos con este hecho en un 35%.

Hasta ahora las subastas eran sólo presenciales, de más de 10.000 lotes al año, y no conseguían siempre sacar todas ellas a subasta por falta de compradores. Con esta nueva forma de conocimiento y participación por parte de los posibles compradores esperan sólo durante este primer año completo, el 2010, tener en su stock 4.000 artículos listos para la venta.

En mi opinión es una gran idea, se aprovechan de la mayor afluencia del público en el mundo virtual para rentabilidad esos objetos empeñados y, de los cuales, ya pueden disponer para su venta.

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En los últimos años estamos asistiendo a un proceso realmente complejo en el sector inmobiliario español en el que las entidades bancarias han jugado un papel fundamental. Vamos a realizar a continuación un breve repaso de la historia inmobiliaria de este país de los últimos 15-16 años, analizando el papel que han jugados los bancos en España y en qué situación se encuentran actualmente, ya que tras pasar este periodo, sin duda, los bancos vuelven a ser las primeras inmobiliarias del país!!!

1992-1997 Creación de inmobiliarias tras la crisis anterior

Tras pasar unos años con ciertos parecidos a la situación actual (no en la escala e impacto lógicamente), motivado por el incremento de morosidad de particulares y promotores, los bancos tuvieron que quedarse con un número destacables de activos inmobiliarios (nada parecido al actual, ni en tamaños ni en impacto en el balance de los bancos). De esta situación nacieron grupos como Inmobiliaria Colonial, la inmobiliaria por excelencia de “la Caixa”…Procam Caja Catalunya, etc…

1997-2001  Inicio del despegue inmobiliario

Al detectar importantes oportunidades, las entidades bancarias deciden entrar con fuerza en el sector inmobiliario español. Las entidades ven como los promotores inmobiliarios sacan importantes beneficios y ya no se conforman con ser simples prestamistas de capital, quieren participar del pastel del negocio inmobiliario. Por este motivo las entidades que no habían creado su inmobiliaria. deciden crear grupos inmobiliarios especializados. Estos grupos se asociarán con promotores e incluso en algunos casos llegarán a realizar promociones. Igualmente se inicia un proceso de compra de suelo a gran escala, actividad donde los bancos con su músculo financiero, juegan con gran ventaja.

Un caso que nos servirá de guía es el del Banco Sabadell, que crea en el año 1998 su grupo inmobiliario: Landscape.

2001-2006 Crecimiento espectacular

En los años de gran crecimiento estos grupos inmobiliarios ganan tamaño de manera importante. Son empresas con estructuras pequeñas, pero que tienen la financiación fácil de su matriz y ello les permite ofrecer a los promotores posibles asociaciones para poder realizar promociones mayores. Son años de grandes beneficios, en las cuentas de las entidades bancarias de España los grupos inmobiliarios aportan una parte sustancial del resultado final.

En el ejemplo de Landscape que nos ocupa, crece comprando miles de m2 de suelo, para promover posteriormente en sociedades conjuntas con los principales promotores del país, todo esto con sólo una plantilla de aproximadamente 30 empleado. Todo financiado directamente por el Banco de Sabadell, para el que llega a ser una de las patas más importantes de su balance y cuenta de resultados.

2006-2007 Algunos ya ven el peligro

Los bancos empiezan a detectar que el negocio inmobilario en España está próximo a su estancamiento, en palabras más llanas, que la burbuja inmobiliaria puede explotar. Ante esta situación deciden que ya han ganado suficiente dinero y que ha llegado el momento de vender sus participadas inmobiliarias.

En el año 2006 Banc Sabadell vende al grupo Astroc su grupo inmobiliario Lanscape por la cifra de 987 millones de euros. Las plusvalías obtenidas en esta operación son de 623 millones de euros.

Hasta este momento la actuación de los directivos bancarias parecía perfecta, digna del mejor estadista. Habían exprimido al máximo la naranja y posteriormente la habían vendido a precio de oro.

2007- 2008 Estallido burbuja

El problema ha surgido a partir del incio del estallido de la burbuja inmobiliaria a mitad del año 2007.

Las entidades bancarias a pesar de haber vendido sus grupos inmobilairios no podían salir plenamente de este negocio. Habían ganado grandes cifras con la venta de sus participadas inmobiliarias, pero a su vez habían financiado a grupos inmobiliarios y dado préstamos con garantías de baja calidad.

2009 Situación actual

En la actualidad las entidades bancarias están volviendo a crear grupos inmobiliarios como en el año 1992, nuevamente por necesidad y para quedarse los pisos que sus clientes no pueden pagar y en especial medida para asumir todos los pisos y solares que los promotores endeudados no pueden asumir.

Volviendo al caso del Banc Sabadell, el 23 de Diciembre del 2008 crea la sociedad inmobiliaria Solvia para gestionar activos inmobiliarios, con la peculiaridad de tener poner al frente el mismo equipo directivo que en Landscape, liderado por Salvador Grané.

Resumiendo, los bancos se hicieron de oro con el negocio inmobiliario en los años de espectacular crecimiento en España, pero la jugada no les ha salido bien del todo, ya que en la actualidad la deuda fruto de la actividad inmobiliaria es uno de sus mayores problemas, llevando a muchas Cajas a situaciones próximas a la insolvencia que necesitarán ser solucionadas con el FROB y otras ayudas.

Esta situación ha llevado a que en la actualidad los bancos se están convirtiendo en las grandes inmobiliarias de España al tener que quedarse cada día con pisos, locales, oficinas y solares que sus clientes (ya sean particulares o promotores) no pueden pagar.

El problema es que ahora ya no se trata de promover o comprar suelo, para lo que el principal conocimiento o mejor necesidad es el tener financiación para apalancarse, de lo que los bancos sin duda son unos reyes, sino que deben dedicarse a la venta minorista al particular, el detalle, el bajar al barro-barro que diría un profesor del IESE. Esta actividad es mucho más compleja y necesita de estructuras mayores y con profesionales con experiencia en la venta inmobiliaria, que bajen a la arena de la realidad… Creéis que están “nuestros banqueros” preparados para realizar este cambio?

Veremos si son capaces, lo único que os podemos decir es que desde GurusBlog y CatRealEstate continuaremos siguiendo la evolución del mercado inmobiliario y el impacto sobre el sector financiero, que aún nos puede deparar muchas y “extrañas” sorpresas!

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Hace un año hablábamos en este blog sobre una empresa que, en fase de suspensión de pagos, recurría a las subastas para intentar salvar la empresa. Un sistema que en su momento nos pareció novedoso por la tipología del mismo y las circunstancias. Lo normal es que el precio de venta lo ponga precisamente el vendedor y no el comprador.

Este tipo de ventas, en los Estados Unidos, son habituales. Como lo son la venta de casas mediante subastas o licitaciones, cuyo propietario quiere deshacerse de ella por lo motivos que sean. Es decir, los compradores, reunidos en propio inmueble que se está vendiendo o en un hotel, realizan sus ofertas hasta que se encuentra comprador.

Hace tiempo ví en la televisión (en el programa 30 minuts de TVC) un programa que trataba precisamente de esto. Licitaciones de casas. Aunque desconozco el éxito que tuvo, en su momento me pareció una idea muy buena por la transparencia y seguridad que ofrecian al comprador.

Aquí en España solamente conozco una empresa que esté ofreciendo este tipo de servicios, Torrent de Juià (http://www.casasalicitacion.com/). Si no voy equivocado, creo que es la única que existe.

¿Qué es lo interesante de este sistema? Lo primero la transparencia en las licitaciones de los inmuebles. Lo segundo que uno tiene la seguridad de que pagará aquello que realmente considera que vale. El único riesgo para el comprador, y lógico beneficio para el vendedor, es que en el momento de la licitación el comprador se emocione, se “pique” con otro comprador, y termine por pagar mas de lo que estaba dispuesto por el inmueble.

En cualquier caso, me parece una idea nueva, innovadora y que arroja una mayor competencia a este mercado inmobiliario copado por las grandes empresas y ahora por los bancos.

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hace unos 3 días escribí un post explicando en la situación en la que se encontraba un proceso de subasta para la compra de una compañía, antes que nada agradecer la multitud de comentarios, recapitaluando un poco, comentaba que la compañía en la que trabajo habíamos ofertado 100 Mns de euros por la compra de una compañía, (compañía que entendíamos que debería valer entre 80-85 millones de euros para comprarla con tranquilidad) y que una vez presentada la oferta el vendedor nos había comentado que estaba bastante alejada de lo que había ofrecido el otro comprador. Ante esta situación os animaba a comentar cuál sería vuestro siguiente paso. (han habido comentarios para todos los gustos, lo que demuestra que participar en una subasta es un proceso bastante perverso para un comprador, así teníamos desde algunos de nosotros que nos recomendaban bajar la oferta inicial, otros que recomendaban esperar y ver, y otros que recomendaban subirla).

En nuestro caso, decidimos que simplemente no haríamos nada, ni moveríamos la oferta a la baja ni al alza ya que considerábamos que no era prudente pagar más de lo que habíamos ofrecido por la compañía. Bueno pues ayer ya nos enteramos extraoficialmente del resultado de la subasta.

El caso es que supimos que el vendedor está cerrando la venta con el otro comprador, por lo que salvo que algo se tuerza mucho estamos fuera de la operación. La verdad es que cuando uno participa en una subasta siempre se le queda un poco cara de tonto, en el caso de perder cómo nuestro caso, por el montón de tiempo y dinero invertido para nada, siempre te preguntas que puede haber visto el otro comprador que no hemos visto nosotros y si quizás pecaste de prudente. Si resultas ganador, obviamente el primer sentimiento es de satisfacción, aunque siempre inmediatamente te empiezas a preguntar si no habrás sido tu el primo que ha pagado demasiado por hacerse con la compañía.

En definitiva un mal rollo se mire por donde se mire. En fin cómo la vida misma, nada es perfecto pero no me negaréis que así es bastante más emocionante.

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