Los anuncios por palabras de los periódicos nos pueden ayudar a encontrar una vivienda pero la publicidad, también entre particulares, siempre tiene sus trucos.

Si bien la mayoría de anuncios no mienten, sí suelen servirse de algunos eufemismos para “maquillar” la realidad, ya sea de una vivienda en venta o de una hipoteca en promoción.

A continuación, algunas de las frases más recurrentes que podemos encontrar en los anuncios de venta de pisos de cualquier diario español:

1. Ideal Parejas. Cuando un piso se vende bajo este título, suele significar que tiene pocas o ninguna habitación, ya que se refiere, claro, a parejas sin hijos.
2. Piso acogedor. Este titular no ofrece ninguna duda: se trata de una vivienda pequeña o con estancias pequeñas.
3. Espacio con muchas posibilidades. Mejor descartar todos los anuncios que incluyan esta frase si teníamos pensado encontrar una vivienda para entrar a vivir cuanto antes. “Muchas posibilidades” quiere decir que, si nos gastamos mucho dinero en obras, podemos convertir el espacio en algo parecido a lo que buscamos.
4. Loft. La gran mayoría de viviendas que se ofrecen tras este nombre son en realidad inmuebles sin cédula de habitabilidad.
5. Muy bien comunicado. Se refiere a que está bien comunicado con el centro de la cuidad, es decir, no está en el centro y lo más probable es que esté lejos de él.
6. Abstenerse agencias. Significa que el anuncio ha sido publicado precisamente por una agencia y habrá que tener cuidado de que no nos cobren dinero solo por enseñarnos el inmueble.
7. Finca regia con encanto. Es más que probable que detrás de este sugerente título encontremos una vivienda antigua con instalaciones viejas que necesiten ser reparadas.

También las hipotecas tratan de venderse con palabras bonitas que distorsionan la realidad:

1. Interés mínimo. Suena a que el interés será el más bajo posible cuando, en realidad, se refiere a todo lo contrario: existe un interés mínimo cobrado por el banco del que no podremos escapar. Se trata ni más ni menos que de la temida ‘cláusula suelo’.
2. Hipoteca abierta. Nunca la palabra “abierta” fue más contraria a la libertad. Tras este nombre se ofrece un crédito hipotecario, que no es lo mismo que una hipoteca. El principal problema que puede plantearnos es que, si un día nos queremos cambiar de banco, no podamos subrogar y tengamos que cancelarla (pagando gastos) y abrir una hipoteca nueva (pagando más gastos).
3. El banco con el que abrimos la hipoteca “premia la fidelidad del cliente”. De una forma muy sutil nos están diciendo que, cuantas más cuentas, depósitos y sobre todo seguros tengamos con el banco, menos intereses nos hará pagar en nuestra hipoteca. O, dicho de otro modo, el bajo interés anunciado en la oferta solo se hará realidad “cumpliendo requisitos”, es decir, contratando seguros muy caros que nos harán pagar por un lado lo que nos ahorrábamos por el otro.

El uso de estos términos es legal y está demasiado extendido como para luchar contra ellos. Pero hay algo que sí podemos hacer: conocer qué significan para no perder tiempo y poder escoger directamente entre los anuncios que ofrezcan mayor claridad.

Por HelpMyCash.com

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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Interesante artí­culo publicado por the Economist. En el seguimiento periódico que realizan a la evolución de los precios de la vivienda (Still want to buy)podemos observar como España ocupa el cuarto lugar del ranking mundial al haberse incrementado los precios de la vivienda cerca de un 131% en los últimos 8 años. En el último trimestre del 2004, donde nuestro gobierno ha comenzado a notar claros sí­ntomas de desaceleración, simplemente comentar que hemos sido el 3er paí­s con un mayor aumento del precio de la vivienda (+17,2%). En el ranking a 8 años nos superan claramente South Africa e Irlanda y por un estrecho margen el Reino Unido. A los partidarios de la teorí­a de que el precio de la vivienda en España se ralentizará pero nunca caerá, simplemente recordarles que en Japón los precios de la vivienda han caí­do un 25% desde 1997, y sin ir tan lejos en Alemania en el último trimestre del 2004 han caí­do un 1,3%.

Más interesante todaví­a resulta los resultados del cálculo que han realizado que muestra la relación entre el precio de la vivienda las rentas y obtenidas por el alquiler de viviendas. Esta especie de ratio similar al PER en bolsa nos muestra que la rentabilidad de las rentas por alquiler obtenidas en la inversión en vivienda está en mí­nimos históricos. En el caso de España según este cálculo el precio de la vivienda estarí­a sobrevalorado en un 60%. Como en el caso de las burbuja de las puntocom, los inversores en ladrillo no esperan obtener la rentabilidad de su inversión ví­a las rentas de alquiler que de el activo (en el caso de la bolsa “dividendos”) sino con la plusvalí­a obtenida con la compra venta.

Así­ que después de estos datos llegamos al fondo de la questión…Suponiendo que tengo algun dinerito ahorrado ¿me compro una casa o alquilo una vivienda?…..lo siento pero no tengo una respuesta mágica…. en el fondo dependerá de un par de factores …. Si consideramos que en los próximos 20 años los tipos de interés subirán y que estos momentos la vivienda se encuentra sobrevalorada lo más sensato, serí­a sin lugar a dudas, irse a vivir de alquiler y obtener una renta adicional con el dinero ahorrado. Esto, claro está, sin tener en cuenta las posibles ventajas fiscales que pueda suponer ( como sucede en España) el tener una vivienda en propiedad.

(Gráficos obtenidos en The Economist)

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