Como ya bien conocemos el mercado inmobiliario en España vive momentos realmente complejos, con una demanda de compra de pisos prácticamente paralizada y una oferta sobresaturada. Pero ¿está sucediendo lo mismo en el mercado de alquiler de pisos en España?, ¿qué es lo que está pasando realmente en este mercado?.

En este artículo intentaremos explicar desde nuestro punto de vista y experiencia actual la situación del mercado de alquiler, y que nos podemos encontrar en él:

1.- El mercado de alquiler de viviendas está notando la crisis de una manera importante, pero en ningún caso se encuentra en la misma situación que la venta. Es necesario diferenciar según el tipo de inmueble:

Los pisos de una / dos habitaciones en el centro de ciudades como Barcelona o Madrid, actualmente se pueden alquilar por unos 1.000 € /mensuales. Este tipo de producto dura poco en el mercado, especialmente si está en buen estado y bien ubicado. En esta clase de pisos los precios no han bajado nada. Así pues si el arrendatario quiere bajar la renta al casero lo tiene realmente complicado.

Los pisos de tres / cuatro habitaciones pueden llegar a precios de 1.500 / 2.000 € /mes. De nuevo estamos pensando en pisos bien ubicados y en correcto estado. En este segmento de mercado los precios han bajado sensiblemente, sobre un 10 %.

Los pisos del segmento de lujo, aquellos de más de tres habitaciones y que están en calles representativas (tipo Castellana en Madrid o Passeig de Gràcia en Barcelona) son los que realmente están notando la crisis. En este segmento también estarían los casas de nivel alto. En este tipo de inmuebles los precios han bajado una media del 20 a 30 %.  Así pues aquellos inquilinos que están en rendas altas puede dirigirse a sus propietarios para exigirles una rebaja en el alquiler, si el propietario está bien asesorado será sensible a una negociación.

Mientras en los centros de las grandes ciudades la oferta de pisos para alquilar no es desmesurada, no sucede lo mismo en las poblaciones de la periferia donde los promotores que no consiguen realizar ventas deciden poner sus pisos en alquiler. En estas poblaciones sí hay sobreoferta de pisos en alquiler, con lo que los precios pueden llegar a los 600 € / mes en un piso de dos habitaciones.

Otro hecho destacable, es que que en la situación actual del mercado sí que se aprecia que los inquilinos son más exigentes en las calidades de los pisos y que exigen pisos en perfecto estado y listos para su inmediata ocupación.

2.- En el mercado se está produciendo un aumento de los impagados y por tanto de los desahucios. Este hecho motiva que los propietarios cada vez sean más exigentes en sus garantías.

España es un país en el que el propietario está totalmente desprotegido frente al inquilino que decide no pagar la renta. En los juzgados de Barcelona actualmente un proceso de desahucio puede tardar unos seis meses si no surgen problemas añadidos.

Es una realidad que en la situación actual del mercado es cada vez más complicado conseguir un aval bancario del arrendatario. Una posibilidad cada vez más utilizada es la contratación de un seguro ante el posible impago. En una renda de unos 1.000 € mensuales, puede costar unos 600 € / año.

En los pisos de renta altas es realmente complejo conseguir que una compañía nos garantice la operación.

Como resumen, el mercado de alquiler de pisos en el centro de las grandes ciudades no está notando la crisis de una manera tan alarmante como la venta, este hecho juntamente con el descenso del precio de la venta de los pisos está provocando que los inversores vuelvan a estudiar operaciones de compra de pisos como inversión con vistas al mercado de alquiler. En estas operaciones los inversores exigen rentabilidades superiores al 5 %, buenas ubicaciones, inquilinos con garantías y pisos en perfecto estado.

PS: En nuestro país no hay datos oficiales que podamos dar cómo fiables. Los datos publicados por el Ministerio de la Vivienda o los que aportan instituciones como el Colegio de Apis están totalmente viciados y no son reales.

Es increíble que el Colegio de Apis de Barcelona nos afirme en su último informe que la venta de segunda mano se está reactivando y que las ventas son un 15/20 % superiores al año pasado. Ver para creer!!!

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El propósito de este post no es hacer leña del arbol caído, sino intentar arrojar luz a quienes tengan que tomar decisiones sobre en qué punto nos encontramos con respecto al mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario es un mercado poco transparente y altamente atomizado, lo que dificulta mucho la obtención de métricas e información que permita conocer qué está pasando.

Vemos en la página web del ministerio de vivienda (ver nota de prensa) anuncia que durante 2008 se han reducido el número de transacciones en un 32,6%, cifra que, cómo no, tiene trampa. Esta cifra se parte en dos, una caída de las viviendas nuevas del 19,2% y del 45,6% para las usadas.

Como ya hemos comentado alguna vez, la vivienda de obra nueva muchas veces se compra bajo plano (sobre todo en el entorno económico de hace 2 años) y la transacción que aparece en las estadísticas de 2008 es la firma notarial de la compraventa realizada durante 2006. En cambio la vivienda de segunda mano es más líquida, tanto en cuanto no pasa tanto tiempo entre compraventa y escrituración, lo que nos ofrece un indicador más fiel de la realidad de las transacciones. Buceando más en los números vemos que durante 2006 se vendían 130.000 viviendas de segunda mano al trimestre, es decir 43.000 al mes, mientras que en el último trimestre apenas unas 16.500 al mes; es decir, se realizan un 60% de transacciones menos.

Por la parte del precio, aunque los promotores lo nieguen y los particulares se nieguen a admitirlo, nuestras viviendas son más baratas de adquirir hoy que hace unos meses y Tinsa prevé bajadas de precios cercanas al 20% para 2009 (ver noticia). La verdad, creo que Tinsa ha dicho un número que le parecía razonable, pero dudo que sepa cómo calcular el descenso del precio, más que nada por que depende de muchas cosas que desde luego no son fáciles de predecir como la coyuntura económica, la evolución de la ventas de las empresas (recordemos que al final son los particulares los que se comprometen), la evolución de los bancos y sus políticas de aprobación de créditos hipotecarios, etc.

No obstante, aunque me parece un número arbitrario, creo que tiene bastante sentido. El mercado se va a ver inundado por una gran oferta de pisos a precio de saldo por:

• Durante 2006 y 2007 (y probablemente 2008) se visaron cerca de 750.000 viviendas de obra nueva. Ahora se están entregando las de 2006 y para hacer números redondos se están escriturando la mitad, por lo que el resto va a stock. También decir que la proporción de escrituraciones sobre ventas irá descendiendo conforme vaya pasando el tiempo (hasta llegar a hoy que sería cercano a 0).
• El stock de viviendas se está acumulando en el balance de las promotoras. Al no haber ventas, las promotoras no pueden hacer líquido su circulante provocándoles suspensiones de pagos pero además no pueden acudir al sistema financiero a por deuda porque la caída de los precios ha provocado una depreciación de sus activos que, en algunos casos, estaban bastante apalancados lo que nos lleva a quiebras.
• Como resultado de lo anterior, existe un gran stock de pisos en el limbo, quiero decir entre el balance de los promotores que están conectados a una máquina de respiración artificial y que todavía no han pasado a los balances de los bancos. Y es que si ya lo hubieran hecho los resultados de nuestra banca no serían los que anunciaron sino que se parecerían más a los de los bancos ingleses, es decir, pérdidas. Tarde o temprano estos activos pasarán a los bancos (no se preocupen lo notarán, pediran al gobierno ayudas) y éstos deberán liquidarlos para poder atender a los reintegros de sus clientes.

Por otro lado la alternativa a la adquisición de pisos es el alquiler. Como cuando estudiaba microeconomía, me enseñaron que los bienes sustitutivos eran aquellos en que alteraciones en el precio de unos afecta a la demanda y oferta de los otros. Pues bien, al no haber posibilidad de venta de pisos, muchos inversores han decido ponerlos en alquiler, por tanto incrementando la oferta. Según leí en idealista (ver noticia) la oferta de pisos en alquiler se incrementó un 150% y los precios bajaron más de un 10% durante 2008.Pues bien, con este panorama decidan qué es lo que quieren hacer según sea su situación. Simplificando:

• Si fuera comprador: me esperaría y me iría de alquiler
• Si fuera vendedor: saldría corriendo, intentaría dar las máximas facilidades de financiación a los posibles compradores.
• Si fuera inversor / arrendador: intentaría ligar contratos a largo plazo con altas indemnizaciones por cancelación de contrato
• Si fuera arrendador  arrendatario: intentaría negociar arrendamientos a corto (o sin penalizaciones por salir) para poder negociar conforme los precios se deslicen a la baja.

Lo que nadie puede prever es el tiempo que tardará el mercado en consumir todo el stock y por tanto cuánto tiempo tardará en recorrer todo el ciclo, no obstante probablemente las métricas de evolución de precios y de transacciones nos arrojarán algo de luz.

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La crisis inmobiliaria que estamos viviendo está más cerca de su inicio que de su fin. Y es que durante los próximos meses vamos a ver a muchas empresas en apuros, sólo hace falta esperar, y sino tiempo al tiempo.

Para entender cómo afecta la crisis a las inmobiliarias, creo que es básico explicar los dos tipos de “bichos” diferentes que encontramos en el mundo inmobiliario. Uno, el patrimonialista puro, es más parecido a un inversor de renta fija que otra cosa y esencialmente se dedica a invertir en inmuebles en rentabilidad y dedicarse a recoger los frutos de la inversión, es decir, alquileres. El otro, el promotor, que se dedica a añadir valor al suelo hasta transformarlo en viviendas, oficinas, centros comerciales, etc. El patrimonialista es cliente del promotor, aunque también puede comprar inmuebles en el mercado a otro inversor patrimonialista. La diferencia principal es que el patrimonialista no pretende hacer las plusvalías vendiendo propiedades, ya que después tiene el problema de qué hacer con el dinero, o sea, que sólo desinvierte cuando ve que puede obtener un mayor rendimiento en otra inversión. Además también existen “bichos” mixtos, es decir, parte patrimonialista y parte promotora.

En el escenario actual, el incremento de tipos de interés y la expectativa de evolución de precios de la vivienda (o mejor dicho la no expectativa de incremento de precios) han provocado un parón en los ritmos de venta que se está haciendo notar (ver post sobre las ventas de Fadesa y Metrovacesa). Dicho parón afecta mucho más a los promotores puros que a los que tienen su cuenta de resultados balanceada con una parte patrimonialista; es decir Metrovacesa (con independencia del reparto entre la parte francesa de Rivero-Soler y la española de Sanahuja) tiene una menor dependencia de la promoción que Martinsa-Fadesa.

Ambas, con un balance fuertemente endeudado (norma en el sector) están viendo cómo los costes financieros se incrementan como consecuencia de la ralentización en la rotación de los activos de la promoción, no obstante mientras Metrovacesa puede destinar los frutos de su inversión patrimonialista, en forma de alquieleres, para pagar dicha deuda, Fadesa no. Este es el principal motivo por el que Fadesa, ahogada en deudas, se está viendo obligada a obtener liquidez y enajenar todo lo posible, aunque sea con descuentos (ver noticia en El Confidencial).

Asimismo hace pocos días veíamos como Fernando Martín, el ahora presidente de Fadesa, intentaba convencernos de que existe una fuerte escasez de suelo ¿?(ver noticia) y que el precio de las viviendas acabadas iba a seguir subiendo en dos años si no se ponía más suelo en el mercado.

Siento un poco de vergüenza al oír este tipo de declaraciones con el único ánimo de amedrantar al personal. Como ya hemos comentado en otros posts (ver post) es difícil cambiar el proceso de transformación de suelo actual en el corto plazo, por lo tanto la única alternativa es que el suelo es un bien realmente escaso. Pero desgraciadamente para Fadesa, que tiene una cartera de suelo de 28 millones de metros cuadrados de los cuales casi 20 están en España, las espectativas de evolución del precio del suelo son negativas. Ésta junto su más que posible falta de liquidez, es la razón por la que Martinsa-Fadesa está poniendo suelo en el mercado con descuentos muy notables.

No envidio nada la situación empresarial de Fernado Martín, quien como única pena tiene haber acometido una operación mayor de la que el sentido común recomendaría en un momento totalmente inapropiado, dejándose llevar por los cantos de sirena de un sector en un ciclo totalmente insostenible.

Por nuestra parte felicitar la habilidad de empresarios inmobiliarios de toda la vida como Mauel Jove quien habilmente vendió Fadesa a Martinsa en el momento más adecuado, Rafael del Pino que hizo lo propio con su inmobiliaria al grupo Habitat, o grupos financieros como La Caixa quien vendió Inmobiliaria Colonial a Luis Portillo, o el Banco de Sabadell quien vendió una muy buena promotora como era Landscape, a un incontrolado Enrique Bañuelos, presidente en aquel momento y máximo accionista de la que parecía imparable Astroc, ¿recuerdan?…Sólo han pasado 9 meses desde esos máximos, y ya parece toda una vida…

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El ritmo de ventas de viviendas de segunda mano en Estados Unidos bajó un 0,2% en julio, siendo el quinto mes consecutivo de descenso, mientras el número de viviendas no vendidas alcanzó un nivel récord.

Según los analistas, esta situación puede incluso empeorar, empujada por la crisis de las hipotecas “subprime” que está provocando que las entidades de crédito endurezcan las condiciones de acceso.

Este escenario actual de gran cantidad de viviendas a la venta, y pocos compradores “calificados” para poder acceder a hipotecas,, es la perfecta receta para futuros descensos, realimentando a su vez la inestabilidad de los mercados financieros. Además, como era de esperar, el descenso en el ritmo de vendas no sólo ha venido acompañado de una disminución del precio interanual del 0,6%, significando el doceavo mes consecutivo de descenso de los precios, hecho que hay que remontarse hasta 1969 para poder encontrar un dato de este estilo, sinó lo que incluso es peor, se ha producido un fuerte incremento (+5,1%) en el número de viviendas no vendidas, alcanzando un récord de 4,59 millones de viviendas en ventas, lo que augura una fuerte presión para que este descenso de precios se profundice.

Con estos datos que muestran que la desaceleración en el mercado inmobiliario continúa intensificándose, unido a los problemas crediticios del mercado financiero pronostican que los problemas inmobiliarios continuarán en los próximos meses, y este ambiente de desconfianza no ayudará nada a que la crisis del mercado de deuda se estabilice. Continúan los nubarrones sobre nuestras economías…

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