En un artículo que publiqué en julio de 2010 hablaba sobre el número de años de sueldo íntegro que debía dedicar un español a la compra de una vivienda como forma de medir la sobre-valoración del precio de la misma en contraposición con el sistema que utiliza la revista británica The Economist, el ratio alquiler/precio del inmueble comparado a nivel internacional. Sin embargo, en aquel momento los cálculos, utilizando un sistema u otro, nos daba como resultado que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 50% aproximadamente.

Comentaba en ese artículo que el número de años que un español medio debe destinar a la compra de una vivienda también de tipo medio había pasado de unos 3,6 años a casi 8 en el pico de la burbuja inmobiliaria. Con la crisis, cabía esperar que los precios se adecuaran a un nivel “normal” al desaparecer el componente especulativo de su precio, y calculaba que regresaría a los niveles previos a la crisis. Al fin y al cabo, ese número de años 3,6 es justo lo que un alemán debe pagar por su vivienda en términos medios en todos estos años. Ese ratio ha permanecido a ese nivel en los últimos 15-20 años.

Precisamente el diario de economía Cinco Días nos informa sobre el descenso en el número de años de sueldo medio que un español debe destinar para la compra de una vivienda tipo medio. Ese número ha descendido a 6,2 años a fecha de diciembre de 2011.

Debemos pensar que también los ingresos han ido disminuyendo, lo que indica que el descenso del precio de la vivienda no se refleja al 100% en la disminución del número de años de sueldo empleado en la compra de la vivienda, aunque su traslado sí es mayoritario.

Si consideramos que la vivienda oficialmente ha bajado de precio un 18,4% en términos nominales (un 22% en términos reales, incluyendo inflación) desde los máximos de 2007 y pensamos que su precio debe pasar desde los casi 8 años de sueldo íntegro (7,7 para ser exactos) a los 3,6 que era su nivel pre-crisis, podemos hacer una simple inferencia estadística para acercarnos al precio que finalmente tendrán las viviendas si el ajuste fuera total. Ese resultado nos indica que la vivienda debe realizar un ajuste desde los precios de finales de 2011 un 34,22% adicional.

Esa cantidad, sumada al ajuste ya producido del 18,4% (al menos oficialmente), nos da un resultado final de 52,62% desde el pico producido en 2007, algo superior al porcentaje que indicaba en el artículo de julio de 2010. El motivo de ese pequeño desajuste lo podemos atribuir a que los ingresos medios de los españoles también se han visto reducidos.

Debo matizar algunas cuestiones:

1. Los ajustes de precios pueden estar influenciados por otras muchas cuestiones como nivel de desempleo, expectativas especulativas futuras, incorporación del valor riqueza y/o ahorro familiar sobre la vivienda, estabilidad laboral, cargas familiares, situación general de la economía, movilidad geográfico por motivos laborales, por supuesto el juego de oferta-demanda,… Eso puede hacer que el ajuste se produzca hasta el nivel de 3,6 años de renta, una cantidad superior, o también una cantidad inferior, si la crisis se prolonga durante mucho tiempo,…
2. La salida al mercado de numerosas viviendas en los balances de los bancos, como resultado de las nuevas exigencias del gobierno para la reestructuración del sistema financiero, hará que ese ajuste se acelere durante 2012 y 2013. Previsiblemente, el nivel de precio se mantendrá a partir de ese año en niveles bajos durante mucho tiempo, muy relacionado con la situación económica general de España, la Unión Europea y resto del mundo.
3. Aunque es determinante esta última cuestión, aún suponiendo un correcto saneamiento de nuestro sistema financiero, ese no quiere decir que los bancos facilitarán la concesión de créditos para la compra de la vivienda, es más, los esquemas de financiación de las familias deben cambiar a los existentes antes de la burbuja, es decir, financiar una parte más pequeña por la compra de la vivienda. Obviamente, un nivel de precios inferior ayuda a ese cambio de mentalidad.
4. Diversos problemas a nivel mundial van a influir sobre nuestra economía y nuestro mercado de trabajo, y por tanto sobre el nivel de precios de la vivienda. Me refiero básicamente a conflictos en Oriente Medio que afectarán al precio del petróleo y éste a su vez sobre la economía. También el nivel de desempleo elevado en otras economías del primer mundo, la ralentización del crecimiento de las mismas, problemas de recalentamiento en algunas economías emergentes, especialmente la economía china, aunque también brasileña. Esa influencia la sufrirá el mercado de trabajo y por tanto el inmobiliario.
5. La cuestión demográfica: a medida que avancemos en esta década veremos que la demanda final de viviendas irá descendiendo como consecuencia de la reducción del número de personas situadas en los tramos que mayoritariamente compran vivienda en España (alrededor de los 30 años se produce el pico). La matización viene por el lado de la demanda con fines de arrendamiento y compra por parte de ciudadanos extranjeros, aunque deduzco que este tipo de compras no serán muy relevantes dado que el mercado de alquiler está anquilosado por nuestra legislación deficiente y la compra por ciudadanos extranjeros se debieron durante la burbuja a motivos especulativos (que desaparecen una vez que los precios se estabilizan) e inmigrantes venidos a España precisamente a la sombra del importante crecimiento económico derivado de la propia burbuja.

La agencia de calificación Fitch, en enero de este año, indica que el ajuste se aproximará al 35% en los próximos dos años, y la revista The Economist (ya desde finales de 2009, aunque posteriormente en otros informes de 2010) que sería de un 55% según sus criterios de análisis. Ambas cantidades no difieren de nuestros cálculos utilizando el criterio del número de años de sueldo íntegro que debemos utilizar para la compra de una vivienda.

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Problema: más de 3 millones de viviendas vacías en España y cada vez más gente sin casa. Soluciones del Gobierno: reducción del IVA y vuelta de la desgravación fiscal. ¿Resultado? Compraventas en caída libre y ninguna perspectiva de remontada. Veamos por qué fracasan las medidas de Rajoy y ZP.

IVA ‘superreducido’

ZP aprobó que el IVA aplicable a la compra de viviendas nuevas se redujese del 8% al 4% y Rajoy ha anunciado lo mantendrá así de bajo durante todo 2012.

Buena medida en teoría pero inútil para la mayoría de los compradores en la práctica, si recordamos que (a) los bancos ya casi solo conceden hipotecas para comprar sus pisos y (b) los pisos de los bancos cuentan como vivienda usada, por lo que no aplican IVA sino ITP que, por cierto, sigue sobre el 8%. ¿Qué tal si probamos también con una rebaja del ITP?

Vuelta de la desgravación fiscal

Una de las primeras medidas aplicadas por el Rajoy como presidente ha sido volver a la antigua desgravación fiscal por compra de vivienda, sin ningún límite máximo de rentas

Excelente medida… para los que ya tengan piso, pero inútil si se trata de reactivar la compraventa. Las personas que van a adquirir una vivienda lo que necesitan no son medidas a posteriori sino a priori, que le den acceso a ella. ¿Por qué no una mejora de la fiscalidad de las cuentas vivienda?

A parte de estas dos medidas ‘para activar la compraventa’, el Gobierno ha tanteado otras propuestas relativas a la vivienda que los bancos se han encargado de desmontar:

La famosa dación en pago

Tras mucho marear la perdiz, ningún político se ha atrevido a aprobar la dación en pago (casa por hipoteca)

Hace algunos meses, cuando varios partidos políticos y asociaciones quisieron llevar la dación en pago al Congreso, los bancos advirtieron que “sería negativa para el cliente ya que encarecería los intereses de las hipotecas nuevas”. Un año más tarde, los diferenciales se han doblado e incluso triplicado, pero la dación en pago sigue sin ser una realidad. Teniendo en cuenta que muchas oficinas ya aplican la dación off the record con sus hipotecados con mayor peligro de morosidad y que los bancos raramente pierden dinero con la operación, ¿cuál es el problema?

Los bancos ya no pueden agenciarse los pisos de subastas al 50%

Una de las últimas medidas aprobadas por Zapatero tenía la intención de que los bancos no pudieran quedarse con las viviendas de los desahuciados por la mitad de su precio cuando la subasta quedara desierta, por lo que subió el porcentaje hasta el 60%

Y entonces van los bancos y recuerdan su derecho a las subastas extrajudiciales, ante notario pero sin juez, que les permiten quedarse con la casa por valores aún más ridículos. El último caso, el 26 de enero en Viladecans, donde un notario permitió que Banesto se quedara con una vivienda por el 35% de su valor de tasación. Es imposible no pensar en qué deuda le quedó al embargado, y también no cuestionarse la legitimidad de este ‘derecho’ bancario.

Una conclusión…

En realidad, estas medidas por ellas mismas no tienen ningún poder de mejorar la situación, son cosmética barata. Al menos mientras:

1. Los precios de los pisos no se adecúen más a los salarios
2. Los bancos no sean obligados a dar facilidades en sus hipotecas, aunque solo sea en contrapartida por todo el dinero público que les ha sido inyectado

… Y un ‘por si acaso’

Si, mientras esperamos a que uno de estos 2 milagros ocurra, nos pareciera entender que el caduco paradigma de la compra de vivienda ya no tiene sentido ni capacidad de ser en nuestros días, no nos iría mal que Rajoy volviera sobre sus pasos y, al menos, restaurara de su política de vivienda la que puede ser la palabra mágica de 2012: alquiler. (Calcula online: ¿Comprar o alquilar?)

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O más bien como los Chinos construyen un hotel de 30 plantas en 15 días. Obviamente con modulos prefabricados, pero aún así no deja de impresionar. Quince días y el hotel está construido. Para rematarlo la estructura está pensada para resistir un terremoto de escala 9 y es cinco veces más eficiente energetícamente que edificios similares. Nada mejor que ver el video.

Watch this video on YouTube.

Vía Business Insider

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Francamente la psicología humana no deja de sorprendernos. Algún mecanismo en nuestra cabeza no debe acabar de funcionar del todo bien, cuando los humanos, seamos del país que seamos no dejamos de repetir los mismos errores sobre todo en lo referente a la especulación.

Después que la burbuja inmobiliaria explotara en los EEUU y parte del mundo denominado “desarrollado” incluida España, y cuando ya ha quedado claro que el mito que decía que el valor de la vivienda nunca puede bajar era solo un mito, en China parece que durante los últimos años,  han sido ajenos al fenómeno que hemos vivido en Occidente y se han dedicado a incrementar el PIB del país a base de poner ladrillos y apalancarse.

La burbuja inmobiliaria en China ha empezado a pesar demasiado y parece que ya se empiezan a ver descuentos agresivos en precios para poder vender un stock que no deja de acumularse en manos de las inmobiliarias Chinas.

Las 10 primeras inmobiliarias del país acumulan un stock inmobiliario valorado en más de 50 mil millones de dólares, un incremento del 46% respecto al año anterior, con una deuda que asciende al 65% del valor teórico de los activos que acumulan en sus balances.

Forzadas para obtener liquidez para pagar su deuda, en el pasado mes de Octubre empezaron a liquidar inventarios de forma agresiva. Por ejemplo en Shangai han empezado reduciendo precios en un 25% en las promociones de viviendas nuevas, lo que obviamente esta provocando los agrios lamentos de los inversores que compraron en esas promociones a precios más elevados.

Parece que en el mes de noviembre los recortes de precios de los promotores inmobiliarios se están extendiendo a las 10 principales ciudades del país  (Shanghai, Shenzhen, Nanjing, Suzhou, Hangzhou, Changsha, y Changchun).

En Beijing la caída de precios sería cercana al 29% respecto al año anterior, y el número de viviendas vendidas se habría reducido en un 27%.

Casos más sangrantes se estarían produciendo en la llamada ciudad fantasma de Ordos (el equivalente Chino al caso Pocero – Seseña Español), donde la caída de precios según algunas fuentes podría rondar el 70%. Sólo hace falta darle un vistazo a Google Maps para ver las similitudes con algún que otro caso Español.

Ordos fundada en 2001,  en una franja de desierto inhabitado. Proyecto: Construcción de viviendas y oficinas para acomodar s 300,000 habitantes. Una década después, la Ciudad de Ordos es el hogar de apenas 30,000 habitantes.  En fin que el Gobierno Chino se puso a hacer de Pocero pero a lo bestia.

Ver mapa más grande

La verdad es que han construido una ciudad bastante bonita, pero verla en vídeo casi deshabitada de un poco de miedo:

También tenéis este reportaje sobre Ordos en RTVE.

Otras fuentes  estimna que el stock que acumulan los  promotores inmobiliarios en las 8 principales ciudades Chinas asciende a 45,9 millones de metros cuadrados, la cifra igual no os dice mucho, pero es un incremento del 38,4% respecto al año anterior, sin duda toda una señal de alarma de que los problemas sólo están empezando, más si tenemos en cuenta que las ventas de las 10 principales inmobiliarias Chinas cayeron en Noviembre un 25% respecto al mes anterior, con niveles de apalancamiento similares al caso español y con el grueso de vencimientos de su deuda en los próximos 3 años, el cocktail  explosivo parece servido en China.

Las cifras en China igual no son muy fiables, pero las imágenes lo dicen todo. Sobre la burbuja inmobiliaria China ya escribimos hace un par de años.

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Hay reivindicaciones tan fuertes que simplemente no se pueden ignorar, especialmente cuando te haces llamar socialista y se acercan elecciones. La dación en pago, o la posibilidad de saldar la deuda de la hipoteca entregando la vivienda, es una de ellas.

Desde los inicios de la crisis, esta reivindicación ha ido creciendo de manera constante, como lo han ido haciendo los propios embargos. Sin ir más lejos, hoy mismo preveía la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) que, sólo durante la inminente campaña electoral (15 días), hasta 7.500  familias van a perder su hogar, sumándose así a un club que ya cuenta con más de 200.000 socios desde 2008.

Con datos tan escalofriantes, un partido de izquierdas no puede mirar hacia otro lado. O, al menos, no se puede notar. Es por eso que el equipo de Rubalcaba ha hecho malabares para incluir las palabras mágicas “dación en pago” en su programa electoral para cazar el voto de algún incauto demasiado ocupado (o vago) para leerlo y darse cuenta de que sólo son palabras vacías, muy alejadas de la reivindicación que está en la calle.

Por qué la dación en pago que propone Rubalcaba es inoperante en la práctica

En primer lugar, recordemos cuál es el problema a resolver de forma muy resumida: había una burbuja inmobiliaria, la gente compró pisos caros sin miedo porque podría venderlos aún más caros, la burbuja explotó y la gente se quedó pagando pisos caros que ahora valen mucho menos. Si a esto le sumamos que cada vez más gente está en paro, tenemos gente que no puede pagar la cuota de su hipoteca ni liquidarla vendiendo el piso porque éste ya no vale lo que valía. Es decir: gente que se queda en la calle y sigue debiendo dinero al banco.

Pues bien, el problema de la dación en pago que propone el PSOE es que no tiene carácter retroactivo. O, dicho de otro modo, que a esas personas de las que acabamos de hablar, y a quienes están a punto de ser embargados, no les afectaría en absoluto, puesto que sólo es una propuesta aplicable a nuevas hipotecas.

“Pero, al menos a los nuevos hipotecados les irá bien, ¿no?” No tiene por qué. La propuesta del PSOE no obliga a que todas las hipotecas de nueva constitución apliquen dación en pago, sino a que todos los bancos ofrezcan este tipo de hipotecas como alternativa. Es decir, que podremos elegir entre un préstamo hipotecario normal y otro con dación en pago.

El problema es que no hay límite al precio de este tipo de hipotecas, por lo que es de prever que sean mucho más caras que el resto (algo comprensible, ya que el banco corre más riesgos). Entonces, quienes quieran tener la tranquilidad de que, en caso de no poder asumir la cuota, podrán saldar su deuda simplemente entregando su casa, tendrán que pagar más cada mes. Esto nos lleva a una nueva paradoja bancaria: quienes tienen más probabilidades de caer en impagos, las personas con menos recursos, tendrían que pagar una hipoteca mayor para cubrirse las espaldas; pero cuanto mayor sea su cuota más sencillo será caer en impagos.

Y, sin embargo, ahí están los titulares de prensa que incluyen “dación en pago” y “Rubalcaba” en la misma frase. Misión cumplida, caerán votos sin dar nada a cambio.

Bankinter ya usó esta estrategia

Pero el PSOE no ha sido el primero en enarbolar engañosamente la bandera de la dación en pago. Muchos recordarán el préstamo que, a principios de julio, presentó Bankinter a bombo y platillo como la primera hipoteca con dación en pago. Un préstamo hipotecario que, además, no era más caro que el resto de sus hipotecas. Parecía un chollo, y su repercusión en los medios fue destacable. El valor generado por la entidad a nivel imagen fue incalculable: Bankinter escucha vuestras demandas y aplica la dación en pago, ¡un hurra por Bankinter!

Sin embargo, a los pocos meses, se supo que la entidad aún no había concedido ninguna Hipoteca Sin Más (que así es como se llama la criatura). De hecho, hoy mismo hemos sabido que Bankinter ha encarecido sus hipotecas de forma considerable, y la que más ha subido es… en efecto, la Hipoteca Sin Más, cuyo interés es ahora del 4,50% para el primer año y entre Euribor+2,75% y E+3,75% para el resto del periodo (antes oscilaba entre E+1,50% y E+2,55%, según vinculación). Casi el doble de cara.

En definitiva, las palabras a veces pueden quedarse sólo en eso, palabras. Y la dación en pago es un concepto tan demandado como maleable. A todo esto, ¿ya sabéis realmente en qué consiste la dación en pago?

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Muy interesante poder observar la evolución que ha tenido el precio de la vivienda en los EEUU en los últimos 100 años, ya que nos permite obtener varias lecciones interesantes. No hay nada como ver las cosas con perspectiva, es decir mirar el bosque en su conjunto en lugar de fijarnos en los árboles.

Para ello, y basados en el índice de evolución de precios de la vivienda elaborado por Robert J.Shiller (básicamente mide como evoluciona el precio de la vivienda basándose en las transacciones realizadas en una misma propiedad), el NYT elaboró un gráfico que recoge su evolución en los últimos 100 años y que posteriormente ha sido adaptado y actualizado por Steve Barry del blog The Big Picture, poco después  del estallido  de la crisis inmobiliaria.

Viendo cómo ha ido evolucionando el precio de la vivienda en los últimos 100 años en los EEUU (ajustada la inflación) podríamos llegar a las siguientes conclusiones a largo plazo.

1- Nadie debería esperar que la revalorización de la vivienda superara la inflación. Es decir a largo plazo los incrementos del precio de la vivienda sirven para compensar las subidas de precios en inflación pero nadie debería esperar revalorizaciones adicionales.

Si pagaste 100 mil dólares por una vivienda en 1890, entre las décadas de 1950 y 2000 el precio de esta misma vivienda valía entre 100 mil y 120 mil dólares (inflación ajustada)

2- El precio de la vivienda si puede caer. Esa misma vivienda comprada por 100 mil dólares en 1890, valía entre 70y 90 mil dólares entre 1915 y 1950 (inflación ajustada), casi 35 años por debajo del valor de compra.

3- El Boom inmobiliario que se inició en EEUU a principios del 2000 fue descomunal. Y parece que la ley de la gravedad siempre acaba funcionando. Observad el primer gráfico realizado en 2008, y la proyección que tenía la caída del precio de la vivienda y mirad el segundo gráfico, elaborado en 2010, donde la proyección se ha cumplido, salvo por un ligero repunte por temas de incentivos fiscales.

Parece que a largo plazo la gravedad empuja al precio de la vivienda a volver a su base 100. Por lo que aún quedaría un buen trecho por corregir en los EEUU, y ya no digamos en España donde la burbuja inmobiliaria fue de proporciones mucho más significativas y donde aparentemente los precios ha  corregido menos que en EEUU.

Evolución precio de la Vivienda EEUU (2008):

Evolución precio de la vivienda (2010)

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Javier tenía un contrato fijo desde hacía 10 años y un sueldo de 2.500 euros netos al mes. Nada hacía suponer, cuando abrió su hipoteca, que la crisis le dejaría sin casa y, más aún, con una deuda de 108.000 euros.

Su historia es la siguiente: en 2007, la tasadora estimó que su casa valía 150.000 euros y el banco le concedió una financiación del 100% a 30 años. En enero de 2010, lo despidieron después de que su empresa declarara suspensión de pagos y, al no contar con ahorros, enseguida tuvo que dejar de pagar la mensualidad de casi 800 euros. Un año después, no solo ha sido desahuciado sino que debe al banco 158.000 euros en concepto de capital pendiente (140.000), comisiones de impago e intereses de demora (unos 18.000, ver cómo se calculan), amén de los costes judiciales.

Javier sabía las consecuencias de su impago, ya que él mismo las firmó en el contrato hace ahora 4 años. Lo que no sabía es que la tasadora del banco volvería a tasar el inmueble, esta vez por 100.000 euros dada la actual caída de precios, y tampoco que, si la subasta de su casa quedaba desierta, la entidad podía comprársela por el 50% del valor de la nueva tasación.

Desafortunadamente, cuando el banco subastó la vivienda no hubo compradores, la entidad tuvo el derecho de adquirirla por 50.000 euros y, mientras perseguía a Javier para que pagara su deuda que todavía era de 108.000 euros, el banco le vendió esta vivienda a un tercero por 100.000.

¿Nos tiene que parecer normal que una persona pierda su casa, todo lo invertido en ella y 108.000 euros más (que irán en aumento), cuando el banco ya ha recuperado lo que era suyo?

Algunas voces del Colegio de Registradores de la Propiedad han comentado a la prensa esta semana que, si bien la dación en pago no sería una buena solución general, sí existen iniciativas que podrían aplicarse para mejorar la situación de los consumidores:

1. Impedir que los bancos puedan adjudicarse los pisos al 50% de su precio tras la subasta.
2. Limitar por ley el máximo alcanzable por los intereses y comisiones de demora.
3. Prohibir que el banco siga reclamando la deuda al ejecutado si ha logrado resarcirse vendiendo la casa a un tercero.

Desde HelpMyCash.com, además de aconsejar prudencia y grandes dosis de realismo a la hora de contraer un compromiso de tanta envergadura como es un préstamo hipotecario, apoyamos estas medidas y proponemos 2 más:

4. Obligar a las tasadoras a ser independientes del banco y garantizar el derecho de los hipotecados a elegir tasadora. De esa manera no habría sospechas de que los precios se hinchan en el momento de la firma y decaen cuando el banco decide comprarla.

5. Establecer por ley un precio máximo de costes judiciales imponibles al ejecutado.

No sabemos si, como dice el Gobierno y la mayoría de bancos, aprobar por ley la dación en pago encarecería las hipotecas y tendría consecuencias negativas en el mercado, pero sí que la situación actual no es sostenible, más en contexto de crisis y justo después de que se haya hecho pública la cifra total de embargos en España en 2010: 118.000.

En cualquier caso parece que, una vez desoídas todas las voces que abogan por la dación en pago, si hay una posibilidad de reformar la legislación ésta pasa por no provocar sobresaltos en el mercado. Sirvan estas 5 medidas como inspiración para ponerse manos a la obra.

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Podríamos hablar largo y tendido de los problemas de nuestro sistema financiero derivados de una política crediticia inmobiliaria laxa, pero hay mucha literatura ya abordando esta cuestión. Yo también he escrito algunos artículos al respecto.

En mi último artículo hablaba de las posibilidades de que la banca española se encontrara en alguna ocasión, no sólo con un problema de solvencia, sino de liquidez, incluso para abordar la financiación de su propio stock de viviendas (¿Una banca sin liquidez?).

En el mismo argumentaba que, dado el alto número de viviendas que entran en los balances bancarios, y ante los problemas de financiación que crecen constantemente por parte de nuestro sistema financiero (para otros países también), a nuestros bancos y cajas de ahorros se les va venciendo el plazo de acceso a la “barra libre” del BCE, al verse con las puertas cerradas de los mercados de capitales privados, salvo para un par de bancos excepcionales. Al menos por ahora.

Este acceso fácil y barato a los fondos del BCE tiene los días contados. Lo dice el propio Trichet a menudo. Y es que desde la UE no se ve con buenos ojos lo que los norteamericanos practican últimamente: el “quantitative easing” (qe y qe2). Es decir, inyecciones masivas de liquidez al sistema económico para conseguir los niveles adecuados de reactivación que permita la reducción de una tasa de desempleo alarmante (para ellos) de casi el 10% de su población activa (aunque muchas fuentes indican que el porcentaje es muy superior dadas las peculiares características del sistema estadístico de ese país, que descarta a una serie de desempleados reales que no cumplen determinadas características). En fin.

El sistema norteamericano no está dando malos resultados por el momento. Si bien es cierto que el “quantitative easing” lo han tenido que repetir, y se trabaja para un tercer intento, de momento ha podido frenar el descenso en la recesión y alguna mejora en el crecimiento. Sin embargo, muchos indicadores hablan de una ralentización de las mejoras y se teme que el qe2 no haya dado los frutos convenientes.

Desde Europa dicha política se ve como un riesgo exacerbado de potencial chispa que prenda un proceso de hiperinflación. En U.S. de momento eso no ha ocurrido, y relevantes economistas como Paul Krugman y Joseph Stiglitz indican que se va por el buen camino y que Europa es la que está equivocada con sus políticas restrictivas.

Ya veremos quién tiene razón. De momento, el resto de los ciudadanos se quedan con la impresión de que la ciencia económica está en precario y que sus dirigentes políticos no saben qué tienen entre manos.

Pero volvamos a nuestro sistema financiero y su pesada digestión inmobiliaria.

Hace unos días, Banesto rompió el silencio que caracteriza a nuestros bancos en relación a la información relativa a este asunto. Reconoce la cartera de inmuebles del banco se ha disparado un 28% en los últimos doces meses hasta alcanzar los 2.950 millones de euros. Además ha entrado 1.082 millones y sólo ha salido 431 millones, es decir, que han entrado más viviendas que las que han sido capaces de vender durante 2010.

Por requerimientos del BdE, esta información debe hacerse pública por todo nuestro sistema financiero para el mes de febrero. Posiblemente los datos porcentuales del resto de bancos referidos a entradas y salidas de inmuebles en su inmensa mayoría no creo que difieran mucho de lo publicado por Banesto.

El 2011 va a ser una prolongación de esta tónica, sólo que acrecentada. Es la conclusión que obtienen destacados analistas del sector inmobiliario. Yo me atrevería a decir que será la tónica de los próximos años. No cabe en cabeza de nadie que tengamos un stock de viviendas nuevas de más de un millón (oficialmente) y que la demanda actual sea capaz de absorberla en menos de dos o tres años como indican algunas voces interesadas. Más bien, el período que se puede manejar en estos momentos es un ajuste del mercado que llevará al menos 5-7 años, siempre que se mantengan las condiciones actuales de actividad económica, restricción de los mercados de capitales y nivel de riesgo país disparado. Si estas condiciones empeoraran, el período se puede prolongar hasta finales de la década, al menos.

En un artículo publicado ayer 15/01/2011 en el diario especializado Cinco Días, “Pronóstico reservado para la banca española”, además de algunas informaciones muy interesantes sobre analistas expertos en la materia, hay varias ideas que me asombran que todavía se defiendan a estas alturas del problema, más concretamente las declaraciones de nuestro presidente del gobierno indicando que desea que “todas las entidades financieras mejoren lo antes posible su estructura de capital y la calidad del mismo para que se pueda normalizar el crédito”. ¿Normalizar el crédito?

¿Piensa acaso que lo “normal” en el mercado crediticio fue la situación vivida en España en los años 2003-2007 que nos ha llevado a un durísimo ajuste de balances privados y públicos únicos en nuestra Historia reciente.

¿Y si lo “normal” fuera la situación actual?

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Es el riesgo que tienen las inversiones apalancadas, y sin duda la inversión en vivienda es una de las inversiones más apalancadas a las que tiene acceso el ciudadano medio. No olvidemos que cuando compramos una vivienda lo solemos hacer con una hipoteca y que este dinero que presta el banco suele cubrir en muchos casos el 80% del valor de tasación de una vivienda.

Estamos hablando de un grado de apalancamiento que no se ve en muchas operaciones de LBO o similar a inversiones apalancadas que se realizan en Bolsa. Cuando el activo sube de precio y podemos venderlo con ganancias la rentabilidad se multiplica. En el caso que el activo baje de precio, el apalancamiento es una arma de doble filo y las pérdidas como porcentaje se multiplican y en algunos casos podemos perder incluso más del dinero que invertimos ya que lo único fijo es el valor de la deuda.

Cómo nos muestra el gráfico que he encontrado en The Big Picture, la caída en el valor de los activos inmobiliarios ha dejado expuestos a muchos inversores en el ladrillo a unas pérdidas significativas que de media se han comido el 55% del valor de su inversión.

El valor total del capital invertido en activos inmobiliarios en EEUU ascendía a 13.487 billones de dólares en 2006 en el momento álgido del boom y se ha reducido a 5.975 billones de dólares a finales del 2010 y probablemente muchos inversores habrán perdido el 100% del valor de su inversión.

Esto situación obviamente no es tan grave para los que hayan comprado una vivienda con el fin de vivir en ella y no tengan pensado venderla y puedan afrontar cómodamente el pago de las cuotas de la hipoteca.

Nos olvidamos de diversificar nuestro patrimonio:

Sin embargo también han sido muchas las familias, en EEUU y en España, que ante el boom que experimentaba el precio de la vivienda, y bajo el mito de que el precio de la vivienda nunca puede caer, se olvidaron de cualquier teoría de diversificación de patrimonios y si ya tenían una vivienda propia, destinaban el resto de su patrimonio a comprar viviendas con fines de inversión.

El resultado, el 100% del patrimonio familiar o el grueso de él invertido en un activo que además tiene un comportamiento muy cíclico ligado a la evolución de la economía, por lo que muchos se han encontrado ante la tormenta perfecta, caída de los precios de los activos inmobiliarios y sin empleo por la recesión económica.

No os imagináis lo que me costó convencer a finales de pleno boom a un familiar para que se vendiera alguna de sus propiedades, cuando tenía casi el 95% de su patrimonio invertido en ladrillos. Ya no era una cuestión de si iba a seguir subiendo o no el precio de la vivienda, era una cuestión de sensatez.

Lo mismo les pasa a muchos empresarios. Durante las épocas de vacas gordas invierten los excedentes que da la empresa en activos inmobiliarios variopintos. Locales comerciales, naves industriales, etc… cuando llega una recesión, el negocio se deteriora y les es imposible obtener liquidez de sus inversiones inmobiliarias para poder atender el bache por el que pasa el negocio.

Lo aplicado a la inversión en vivienda, también vale a otros activos que suelen estar ligados al ciclo económico, cómo podría ser la inversión en Bolsa, deberíamos intentar buscar activos que fueran contra el cíclo económico así sean activos que en épocas de vacas gordas ofrezcan poca rentabilidad.

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Con motivo de las modificaciones que pretende introducir el Gobierno, a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, mucha gente se plantea si debe invertir en su vivienda habitual antes de que llegue el 1 de enero de 2011, para poder aprovechar así el incentivo fiscal conocido como deducción por adquisición en vivienda habitual.

En este sentido, entendemos que antes de acometer una inversión de tales características debemos sentarnos y pensar qué ahorro sobre el precio de compra de la vivienda supone realmente la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual para los contribuyentes.

Así, teniendo en cuenta que, tal y como está redactada la Ley de Presupuestos, se regulará un régimen transitorio que será respetuoso con las expectativas de los contribuyentes que comprometieron su inversión en vivienda con anterioridad a la introducción de las nuevas limitaciones; en palabras más llanas, se permitirá aplicar la deducción por vivienda habitual a aquellos que compren su vivienda habitual antes de 2011, de conformidad con las reglas de juego establecidas con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma.

Por tanto, suponiendo que adquiriésemos nuestra vivienda habitual antes de finalizar el año 2010, tendríamos derecho a una deducción en la declaración del IRPF equivalente a 1.352,25 euros; siempre y cuando, pagásemos a nuestro banco anualmente un importe que fuera igual o superior a 9.015 euros por nuestra deuda hipotecaria (amortización del préstamo e intereses incluidos).

Por ello, suponiendo que hubiéramos financiado la adquisición de la vivienda con una hipoteca a 30 años, el ahorro real y máximo al que podríamos aspirar como consecuencia de la aplicación del citado incentivo fiscal, teniendo en cuenta una tasa constante de descuento del 3%, ascendería a 26.504,70 euros. No es oro todo lo que reluce, efectivamente. Y, mucho menos, si tenemos en cuenta la subida del IVA y del ITP del 7% al 8% en las adquisiciones de vivienda. Dicho incremento impositivo supone en un piso cuyo precio sea de 250.000 euros, un incremento de impuestos de 2.500 euros. En otras palabras, este incremento de impuestos ya se come casi un 10% del ahorro total que supone la deducción comentada.

En relación con lo anterior, quien está pensando en comprar su vivienda, teniendo en cuenta el incentivo de la deducción por vivienda, debe plantearse cuál va a ser la evolución del mercado inmobiliario; ya que, si dicho mercado sigue la tendencia a la baja de los últimos años, puede ser mayor el ahorro logrado por saber esperar una buena oportunidad que por apresurarse a comprar para aprovechar un incentivo fiscal que tampoco es de gran ayuda; aunque psicológicamente sea muy gratificante recibir la devolución de dinero al hacer la declaración de la renta.

Así, si hacemos caso a lo establecido por los estudios realizados por The Economist o por el BBVA, deberíamos esperar. Los estudios de ambos coinciden en afirmar que la vivienda en España sigue sobrevalorada, debido tanto a los desequilibrios que el sector presenta como a la importante sobreoferta de viviendas que existe en la actualidad. Los referidos aspectos deben seguir ejerciendo una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.

Buena prueba de que ello es así la constituye el índice fotocasa, elaborado por el IESE Business School, que demuestra la caída continuada de precios que ha venido sufriendo la vivienda de segunda mano en los últimos años.
Piénsese que una bajada del precio de la vivienda del 10%, en un piso cuyo precio fuera igual al del fijado en el ejemplo anterior, ya supondría un ahorro mayor que la aplicación continuada del citado incentivo fiscal [(10% de 250.000 + 8% de 25.000) = 27.000 euros].

Por tanto, salvo que sigamos motivaciones distintas de compra que, evidentemente afectan en la adquisición de una vivienda, deberíamos esperar a que los precios de la vivienda bajaran más. No sólo por el ahorro derivado de tal disminución del precio sino también porque los gastos derivados de la compra de la vivienda (Notario, Registro, Impuestos, etc.) también se verán sustancialmente reducidos.

Por último, tampoco debería descartarse un ajuste a la baja de los precios por parte del mercado derivado de la propia desaparición del beneficio fiscal.

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A pocas horas de las próximas elecciones al Parlamento de Cataluña, nos preguntábamos qué propuestas han hecho los diferentes partidos* con respecto a vivienda y, sobre todo, hipoteca**. A continuación, extraemos lo más destacado de los programas electorales de las principales formaciones políticas (disponibles en sus webs), esperando que algunas se hagan realidad***…

CiU (Convergència i Unió)

Hace hincapié en: acceso a la vivienda a precios asequibles y ayudas a la vivienda para colectivos desfavorecidos.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Impulsaremos un programa de avales públicos para cubrir el riesgo de subidas del tipo de interés durante los 5 primeros años de vida de la hipoteca destinada a la adquisición de vivienda protegida o concertada.”
• “Eliminaremos la posibilidad de expropiar las viviendas desocupadas e impulsaremos nuevas medidas que garanticen la seguridad de alquiler de viviendas.”
• “Colaboraremos con las corporaciones locales para financiar la adquisición de stocks de viviendas vacías para que sean destinadas a VPO de alquiler o concertadas.”

Nuestra preferida: “Estableceremos cambios en la normativa para facilitar la adquisición de VPO, también para su financiación.”

PSC (Partit dels Socialistes de Catalunya)

Hace hincapié en: vivienda de protección oficial y políticas de vivienda pública.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Destinaremos la VPO de forma preferente a colectivos determinados: las familias con rentas más bajas, los jóvenes que necesitan apoyo para la emancipación…”
• “Mejoraremos la gestión de la VPO: crearemos un gran operador especializado en VPO de alquiler que integre y racionalice la oferta existente de varios operadores.”
• “Regularemos la información dada por las entidades financieras respecto a los intereses a la hora de contratar una hipoteca.”

Nuestra preferida: “Reduciremos significativamente el tiempo que una VPO esté desocupada.”

ERC (Esquerra Republicana de Catalunya)

Hace hincapié en: acabar con la especulación y los abusos de bancos y tasadoras.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Mayor control sobre la valoración de los activos inmobiliarios por parte de las entidades financieras y una política fiscal de fomento del alquiler para extirpar la especulación en el mercado de la vivienda.”
• “Aumentar la construcción de vivienda protegida, especialmente en los lugares con mayor necesidad de vivienda por parte de la población más joven.”
• “Combatiremos la especulación inmobiliaria y las malas prácticas como el mobbing a jóvenes y personas mayores.”

Nuestra preferida: “Impulsaremos la reformulación de la Ley Hipotecaria para transformar la garantía personal por impago de deuda hipotecaria en garantía real para, así, permitir el pago de la deuda con la entrega de la vivienda, quedando liquidado el préstamo hipotecario.”

PP (Partido Popular)

Hace hincapié en: la eliminación de stock y la ayuda a las familias para que no pierdan sus viviendas.

• “Realizaremos una reforma del IRPF: Incremento del tipo de deducción por compra de vivienda hasta 25% (desde el 15% actual).”
• “Hay que adoptar medidas fiscales y financieras que faciliten a las familias con dificultades hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas.”
• “Promoveremos un Acuerdo Nacional sobre la vivienda y el suelo, que reunirá a todas las administraciones públicas y a los sectores inmobiliario y financiero, para avanzar en la armonización normativa, el desarrollo del código de buenas prácticas, la lucha contra el fraude y la corrupción, y la definición de los objetivos anuales de construcción de viviendas a precio asequible.”

Nuestra preferida: “Adoptaremos medidas que reduzcan el esfuerzo financiero necesario para acceder a la vivienda habitual, estableciendo mecanismos de protección de las familias ante el impacto de la subida de los tipos de interés.”

ICV – EUiA (Iniciativa per Catalunya Verds – Esquerra Unida i Alternativa)

Hace hincapié en: el derecho al acceso a la vivienda y el derecho a no perderla.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Creación de una unidad de mediación entre entidades financieras y personas con deudas hipotecarias para evitar la pérdida de viviendas por parte de las familias en situación de desempleo.”
• “Reducir el IVA en todas las viviendas protegidas al 4%.”
• ”Limitar la responsabilidad económica en el retorno de los préstamos al valor de la vivienda hipotecada cuando se trate de vivienda habitual: posibilidad de la dación en pago con liberación del resto de responsabilidad para lo que exceda a este valor.”

Nuestra preferida: “Evitar el desahucio de las familias en caso de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, con la introducción legal de la figura de substitución de la propiedad por alquiler temporal –hasta 5 años– con fijación de un alquiler justo.”

C’s (Ciutadans – Partit de la Ciutadania)

Hace hincapié en: reducción del precio de la vivienda y medidas sostenibles y equitativas.

Las 3 frases más destacadas de su programa:

• “Fomentaremos un mercado de vivienda protegida que no se podrá incorporar al mercado de renta libre.”
• “Es necesario tomar medidas para (…) una mejor valoración y tasación de los activos inmobiliarios por las entidades financieras y las empresas de tasación.”
• “Estableceremos colaboraciones con las corporaciones locales para financiar la adquisición de stocks de viviendas vacías para que sean destinadas a VPO de alquiler.”

Nuestra preferida: “Cambiaremos la Ley Hipotecaria para que simultáneamente a la entrega de la vivienda quede liquidado el préstamo hipotecario.”

*Solo partidos con representación parlamentaria, ordenados por número de diputados.

**Este extracto no incluye las políticas de alquiler.

***Cualquier parecido con la realidad futura puede ser pura coincidencia.

Para más información, recomendamos la lectura de los cuestionarios que la PAH envió a los 6 candidatos. Solo contestaron 4.

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Los gastos de comprar un piso representan un porcentaje muy significativo del total del precio de compra-venta. El famoso 10% de gastos esconde muchos detalles que vale la pena conocer. Ya os adelanto que muchas veces este porcentaje se acerca más al 12% .

También analizaremos el impacto que tiene la nueva normativa del IVA, que aumenta los costes fiscales de adquirir una vivienda de obra nueva en relación a la compra de una de segunda mano.

¿Qué gastos nos supone adquirir una vivienda?

Lo primero que tiene que saber cualquier persona que se plantee adquirir un inmueble con financiación hipotecaria es que firmará ante notario dos escrituras diferentes:

• Escritura de compra-venta de la vivienda.
• Escritura de préstamo hipotecario.

Es importante tener claro que hay dos escrituras y cuando estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, en un mes aproximadamente, hay que solicitar ambas a la gestoría del banco (normalmente la forma de saber que ya están listas, si no nos llaman, es ver en nuestra cuenta corriente la liquidación de la provisión de fondos).

Vamos a dividir los gastos en los que corresponden a la compra-venta y los que corresponden al préstamo hipotecario. El cliente normalmente ve en su cuenta un único cargo, una provisión por gastos de tramitación, que es una aproximación a todos los gastos de la operación.

Cuando la gestoría ha liquidado todos los impuestos y ha registrado las escrituras, normalmente veremos un abono de una pequeña cantidad en nuestra cuenta (lo que sobre de la provisión), aunque podría pasar que nos quitaran dinero (si en su momento se nos hizo una provisión insuficiente).

Gastos de compra-venta

Hay que tener en cuenta las siguientes partidas de gasto:

• Gastos de notaría.
• Gastos de gestoría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• IVA en el caso de obra nueva e Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales en el caso de pisos de segunda mano.
• AJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Los honorarios de gestoría, al ser una empresa externa, varían en función de los acuerdos a que haya llegado con la entidad financiera que la contrata.

Mención aparte merece el IVA aplicable a la obra nueva; este impuesto ha subido del 7 al 8% en vivienda libre y sigue en el 4% en vivienda protegida.

En cambio en vivienda de segunda mano sigue el Impuesto de Transmisiones Onerosas en el 7%, si bien algunas CC.AA. como Cantabria ya lo han subido al 8%.

En cuanto a Actos Jurídicos Documentados, se paga un 1% sobre el valor de compra-venta en el caso de obra nueva. Para compra-venta de viviendas de segunda mano no se aplica, ya que es un impuesto incompatible con el ITP.

Los gastos de la compra-venta de obra nueva siempre son un 1% más que los de la compra de pisos de segunda mano (efecto AJD), y la diferencia es del 2% si la CC.AA. no ha incrementado el ITP.

Gastos de la hipoteca

Supone los siguientes costes:

• Tasación.
• Honorarios de gestoría.
• Aranceles de notaría.
• Registro de la Propiedad.
• AJD.
• Comisión de apertura bancaria.

La tasación es el primer gasto al que se enfrenta alguien cuando solicita una hipoteca al banco. varía de entre 200 y 400 euros según la cuantía de la tasación del inmueble. En teoría podríamos elegir nosotros la tasadora homologada deseada, pero en la realidad el banco nos impone la sociedad de tasación que quiere. La vigencia de una tasación para poder utilizarla en otro banco es de 6 meses.

Para los honorarios de gestoría, notaría y registro nos remitimos a lo escrito para la compra-venta.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava en un 1% la responsabilidad hipotecaria (el resultado de sumarle al valor de la hipoteca una serie de partidas más por las que responde la vivienda si se tiene que subastar); en la provisión de fondos, por simplificar, toman el 1,5 o incluso el 2% del valor de la hipoteca.

La comisión de apertura depende de la entidad financiera; la mejor oferta en hipotecas sería del 0% y la regular un 1% sobre el total de la hipoteca.

Veamos en un ejemplo práctico los gastos de compra-venta de una vivienda nueva y una de segunda mano, en una CC.AA. que no haya subido el ITP y sin tener en cuenta las condiciones personales del solicitante (hay bonificaciones según edad, minusvalías, etc. según comunidades).

Provisión de fondos de una vivienda de obra nueva

Importe de la compra-venta: 200.000 euros.
Hipoteca: 180.000 euros.
Comisión de apertura del 0,5%

El caso que vamos a ver es cuando un particular compra un piso recién terminado a una promotora.

Provisión de fondos de un piso de segunda mano

En este caso no se paga IVA ni AJD sobre el valor de la vivienda, sino ITP. Veremos que hay menos gastos.

La regla del 10% de gastos en la realidad

¿Se cumple la regla del 10% de gastos comentada en el inicio?

Para una vivienda de 200.000 euros y una hipoteca de 180.000 euros, en obra nueva nos da un total de gastos de 24.415 euros. En el caso de segunda mano, éstos ascienden a 20.557 euros. Por tanto:

Obra nueva: 12,21 % de gastos.

Segunda mano: 10,27 % de gastos.

La regla del 10% nos cuadra los gastos de compra-venta de un inmueble de segunda mano, pero se queda corta en los pisos de obra nueva.

Además vemos claramente que comprar una vivienda nueva, en la mayoría de CC.AA., sale un 2% más caro que comprarla usada.

Pau A. Monserrat Valentí
Responsable de contenidos de Bankimia, comparador de productos bancarios.

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El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el Instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com  y en nuestro blog . Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en “ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

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Con la segunda ronda de Quantitative Easing a la vuelta de la esquina lista para ser disparada por la FED, muchos expertos se empiezan a cuestionar una estratégia de política monetaria que empieza a ser absurda y peligrosa.

Bernanke ha justificado esta segunda ronda de estímulo monetario adicional, indicando que la inflación está bajo control y que el desempleo sigue en niveles muy elevados. Así que parece claro que el principal objetivo de la actual política monetaria de la FED intentar crear empleo.

Para ello la FED ha decidido inyectar miles de millones de dólares en el sistema vía la compra de bonos de deuda del tesoro norteamericano. Los bonos, que en estos momentos ya están sufriendo una burbuja histórica, con la compra por parte de la FED seguirán aumentando de precio y por lo tanto bajando su tipo de interés.

El objetivo reducir aún más unos tipos de interés que ya están a casi cero, para reducir el coste de financiación de las empresas y que estás miren el futuro con más optimismo y contraten a más personal.

Si el objetivo es que las empresas contraten a más personal, no se sí reducir el coste de financiación es la medida más adecuada, teniendo en cuenta que a las empresas lo que les preocupa es la incertidumbre y la compra de bonos por parte de la FED pocas incertidumbres despeja.

Después tenemos el sentido financiero que pueda tener que la FED se dedique a comprar Bonos del tesoro a unos precios exorbitados en plena burbuja del precio de los bonos, y seguir hinchando aún más la burbuja de los bonos.

A este respecto Warren Buffett lo tiene bastante claro. En una entrevista concedida a la revista Fortune Buffett indicó que no puede imaginar en estos momentos a ningún inversor que tenga en su cartera bonos en este momento, debido a que están mucho más caros que las acciones.

Pues bien, la FED ha decidido meter en su balance miles de millones de dólares en bonos del tesoro, inversión que tiene el potencial de crear grandes pérdidas en el balance de la FED el día que decida deshacerse de estos bonos.

En definitiva, tenemos a la FED adquiriendo un activo claramente sobrevalorado, en una acción en la que tampoco está nada claro que sirva para crear empleo. ¿Ya puestos a perder dinero no sería mejor dedicarse a comprar otra tipo de activo?

Si los bonos están totalmente sobrevalorados, cómo indica Jeff  Matthews en los EEUU si hay un activo que quizás no sea un chollo pero si que está dando muchos quebraderos de cabeza,  donde al contrario que en el mercado de bonos tenemos a muchos vendedores y pocos compradores lo que ha dejado al mercado inmobiliario en EEUU totalmente destrozado. Si a esto le añadimos  la crisis económica y algunos factores legales, ytenemos un cocktail  que se le está atragantando a la banca y al sistema financiero   con cerca de 2,3 millones de hipotecas en proceso de ejecución.

Probablemente os pueda parecer una barbaridad, pero igual ya puestos a comprar bonos, la FED podría enfocarse en la compra de activos inmobiliarios en problemas, con varias ventajas respecto a la compra de bonos:

1) Seguro que el activo que compra no está tan sobrevalorado como los bonos.

2) Refinancia y da solvencia al sector financiero directamente.

3) Refinancia a los propietarios de vivienda en problemas.

4) Parece que si podría ser una medida que daría más confianza a la población y las empresas para que volvieran a consumir y a contratar más gente. Desde luego mucho más que rebajar unos tipos de interés ya próximos a cero.

5) En lugar de hinchar más la burbuja en los bonos, se ayudaría a estabilizar el precio de un activo que está destrozado.

Ya que se quiere reactivar la economía, parece más acertado, en lugar de dedicarse a comprar bonos sobrevalorados para bajar aún más los tipos de interés dedicar el dinero a crear un Banco “Malo” que se dedicara a limpiar el sector inmobiliario, que es la raíz del problema.

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Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que ha vivido España en su reciente historia, y las previsiones son que la situación no mejorará durante mucho tiempo en el mercado inmobiliario español, y especialmente en el mercado residencial de la vivienda. Ante esta situación, es importante analizar quien está actuando en el mercado inmobiliario español y bajo que premisas se están realizando las compras de inmuebles. Vamos a intentar analizarlo en este artículo.

No es ningún secreto que en los dos últimos años los principales compradores de activos inmobiliario están siendo los llamados Family Office, pero ¿qué son en realidad los llamados Family Office y cómo actúan? Sin lugar a duda los Family Office están siendo los actores principales en la compra de activos inmobiliarios. Son grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan el patrimonio familiar, distinguiendo entre dos clases, los grupos familiares que ya han vendido la empresa (en este caso tienen más liquidez) y lo que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de caja proviene de su negocio actual.

Estos grupos se caracterizan por su discreción, en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan y actúan con total transparencia y seriedad. Su principal ventaja es que no suelen financiar las operaciones, son realmente rápidos en la toma de decisiones y tienen bien definido el tipo de activo a adquirir.  Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra.

Los activos que compran son básicamente:

• Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino.
• Negocio promotor: Muchos de estos grupos entraron como socios de grupos promotores y han salido rebotados de este tipo de negocio y no quieren saber nada de tomar riesgos y menos aún de promover.
• Localización:  Es vital para estos grupos. Si el inmueble no está bien ubicado no interesa.
• Garantías de renda: Si el inquilino no es de primer nivel exigen avales bancarios de 6 a 12 meses, pero en la mayoría de casos son activos realmente bien ubicados y los arrendatarios suelen ser multinacionales de primer nivel.

En la práctica estos grupos están copando el 80% de las operaciones que están cerrando últimamente en el mercado de inversión inmobiliaria en España. El único problema que pueden tener es en operaciones de volúmenes importantes superiores a los 10.000.000 €. En esta caso son menos los grupos familiares que pueden llegar a estas cifras, pero existen y de hecho se han cerrado operaciones de importes superiores, si bien normalmente prefieren diversificar en varias operaciones menores para no tener demasiado riesgo en un inmueble..

Aunque pueda parecer imposible, en las últimas operaciones importantes que se han cerrado en Barcelona o Madrid, las compras se han producido tras un duro proceso en el que han competido varios posibles compradores, principalmente como comentamos Family Offices.

Las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, pero básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime (tales como Portal del Angel en Barcelona o Preciados en Madrid). Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el yield exigido estará entre el 5 % y el 6 %. Serían por ejemplo locales ubicados en calles como Rambla de Catalunya en Barcelona o Serrano en Madrid.

Resumiendo, estos Family Office saben realmente lo que compran, actúan de manera conservadora y están evitando la compra de naves industriales y mercado residencial, ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos, siendo sus principal objetivo los locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados.  En el mercado residencial sólo están dispuestos a entrar si los precios son realmente bajos y los activos céntricos, pero aún así por experiencias pasadas les cuesta mucho adquirir este tipo de inmuebles.

Nacho Castella, Propietario de Cat Real Estate

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Muchos ven a China como el gran ganador de la actual crisis y como el país que asumirá inevitablemente el liderazgo económico mundial en las próximas décadas. Los avances en China han sido impresionantes, pero creo que es bueno recordar algunos de los desequilibrios que enfrenta la potencia asiática para no perder la perspectiva. Japón también parecía que se iba a comer el mundo en la década de los ochenta.

Simon Hunt, nos da su interesante visión sobre cuales son las principales amenazas que se ciernen sobre China

La burbuja inmobiliaria China:

Aunque el Gobierno Chino está intentando rebajar la euforia inmobiliaria, el grado de especulación en el sector inmobiliario Chino no tiene  nada que envidar al que hemos tenido en nuestras latitudes. En estos momentos en China hay cerca de 65 millones de apartamentos que han sido adquiridos pero no se encuentran habitados, una cifra que supera en 5 veces a la de los EEUU.

Desde el primer trimestre del 2007 los precios inmobiliarios en China se han incrementado un 140%. En el primer trimestre del 2010 un 41%. Este incremento de precio no ha sido provocada por una escasez de viviendas, en las principales ciudades, desde 1999 el número de nuevos viviendas construidas  supera claramente al de nuevos hogares formados.

En Beijing el precio del suelo se ha multiplicado por 8x desde 2003. Y desde 2007 los precios del suelo se han multiplicado 3x. En el precio de una vivienda de 2003 a hoy el precio del suelo ha pasado a representar del 30% al 60% del coste de la vivienda ¿os suena?

El ratio Precio vivienda / coste alquiler se ha incrementado del 30% al 70% lo que implica que el propietario de una vivienda que la alquila en China está obteniendo rentabilidades de entre el 2-3% sobre el precio actual de la vivienda, una rentabilidad que sólo se justifica si el propietario de la vivienda está esperando fuertes revalorizaciones futuras en el precio del activo.

Esta inflación en el precio de la vivienda, está provocando que ha pesar del dinero “barato” y la facilidad de crédito, la compra de una vivienda sea prácticamente imposible para aquellos que la quieren compran por primera vez. En Beijing la compra de una vivienda supone unas 18 veces el salario anual medio.

Los trabajadores piden salarios superiores:

La principal ventaja competitiva de China, los bajos salarios, puede empezar a estar en riesgo, con los precios de la vivienda por las nubes, con algunos enriqueciéndose con esta especie de sistema dual comunista-capitalista y sin sindicatos que representen a los trabajadores, ya son unos cuantos los casos que están trascendiendo de huelgas espontáneas, cuando no son formas de protesta más agresivas. Los trabajadores simplemente dejan de trabajar sin previo aviso.

Ver como el gobierno Chino puede lidiar con esta situación es una de las grandes incógnitas. La única vez en la que trabajadores y estudiantes se unieron en sus protestas fue en 1989 y aunque no se espera que la situación pueda volver a ser tan explosiva, lo que queda claro es que a medida que China progresa inevitablemente los trabajadores reclamaran mejores condiciones de trabajo y salarios más elevados, perdiendo el país el status de fabrica barata del mundo. Se espera que en los próximos 5 años los salarios en China se doblen.

Demografía China, la espada de Damocles:

La demografía probablemente es uno de los factores más determinantes y silenciosos que determina y configura el potencial y la posible prosperidad de un país. Con una baja tasa de natalidad, se estima que la fuerza laboral China llegó a su máximo potencial en 2008 con cerca de 770 millones de trabajadores y se espera que en 2025 se reduzca a 690 millones de trabajadores y quizás lo más importante, la franja de edad de entre los 20 y los 39 años, llegó a su pico en el año 2000 con una población de 458 millones de personas.

Esto ha permitido a China gozar de una mano de obra barata y joven. A medio largo plazo, su población en edad de trabajar se reducirá y quizás lo más importante, será mucho más vieja. La inflación en los salarios parece inevitable y la clave estará en saber si la pérdida en competitividad y reducción de las exportaciones podrá ser substituida por el consumo interno.

Igualmente, el Gobierno deberá lidiar con posibles escenarios inflacionarios debido al aumento de los salarios.

China y el Agua:

Otro de los riesgos a largo plazo a los que se enfrenta China es la escasez de materias primas. La mayoría se pueden comprar, pero el agua puede ser uno de los principales factores que constriñan el crecimiento en China. En el caso de los recursos hidráulicos, la capacidad China es 1/4 de la capacidad media mundial. Es decir el país cuenta con el 20% de la población mundial pero sólo cuenta con el 7% del agua dulce que hay en el mundo. Ademas dentro de China el reparto del agua esta muy desequilibrado. El aérea alrededor del río Yangtze es el 36,5% del territorio pero tiene el 81% de las reservas de agua dulce del país.

Un estudio del banco mundial, determinó que la mitad de las ciudades de China tenían un problema de escasez de agua y que el 75% de sus lagos y ríos están con elevados niveles de contaminación.

La escasez de agua, no sólo es una problema para la población, es un factor que limita considerablemente la capacidad productiva del país, ya que el agua suele utilizarse en la mayoría de los procesos industriales.

China y el endeudamiento:

A pesar que el país goza de un enorme superávit comercial, el endeudamiento de los entes locales es un misterio, per se estima que podría suponer el 71% del PIB del país. Igualmente se estima, que los bancos Chinos tendrán problemas en recuperar el 23% de los préstamos que han dado.

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Aunque a largo plazo todos muertos, cómo inversor una debería tener en cuenta las grandes tendencias a medio largo plazo que pueden influir e impactar en el precio de los diferentes activos. Uno de los factores más contundentes que impactan el precio de los activos es la demografía,  y no nos engañemos, estamos en un mundo que en pocos años se ha convertido en un mundo de viejos y que dentro de unas décadas aún será mucho más un mundo de ancianos.

El envejecimiento de la población, es un fenómeno global. No sólo afecta a las economía más desarrolladas, con EEU, Japón y Europa a la cabeza. En los EEUU, se estima que el ratio de dependencia, ratio que mide el número de personas viejas respecto al número de personas en edad de trabajar, se doblará en 2050.

En China, se estima que en 2025, la edad media de su población será superior a la de los EEUU. En Europa y Japón el efecto “envejecimiento” será aún más intenso.

Esté fenómeno demográfico sin duda impactará en el precio de los activos, cómo ha impactado en los últimos 60 años el fenómenos del baby boom. En un interesante paper, el BIS, estima cuál será el impacto en el precio de la vivienda y en otros activos del fenómeno del envejecimiento de la población.

El impacto de ciclo de vida en el precio de los activos:

La demografía y el ciclo de vida juega un importante rol en la toma de decisiones de inversión de los individuos. Los individuos se endeudan para comprar activos cuando son jóvenes hasta que alcanzan su edad media, y después dedican el resto de sus vidas ha repagar dichas deudas o a ahorrar para cuando envejezcan. Simplificándolo, los jóvenes se dedican a comprar activos, mientras que los viejos venden activos para financiar sus retiro.

Cómo en cualquier otro mercado, si la base de potenciales compradores de activos (jóvenes) se reduce respecto a la base de potenciales vendedores de activos (viejos) el precio de los activos tenderá a caer o podemos pensar que al menos la demografía será uno de los factores que presionará a la baja el precio de los activos.

El impacto del Baby Boom:

Durante los últimos 30 años, coincidiendo con la generación del baby boom en los EEUU, el precio de casi todos los activos se ha disparado o se ha incrementado significativamente.

El precio de los bonos a 10 años de los EEUU ha caído progresivamente, el PER medio de mercado de valores ha mantenido una tendencia al alza, lo mismo que el precio de la vivienda. Según el estudio del BIS, el Baby Boom habría contribuido a un incremento del precio de la vivienda en los EEUU del 0,8% anual respecto a una situación en la que el efecto demográfico hubiese sido neutro en los últimos 40 años.

El impacto del envejecimiento de la población en el precio de la vivienda:

Según el BIS, la demografía, presionará a la baja en un 30% los precio de la vivienda en los EEUU en los próximos años. La palma, se la llevarían España y Portugal, con un impacto negativo del 75% y 80% respectivamente en el precio de la vivienda debido a factores demográficos y de envejecimiento de la población.

Esto no quiere decir que los precios de la vivienda en España vayan a caer un 75% durante los próximos 40 años. Hay muchos otros factores que también influyen en la formación de precios de los activos. Simplemente nos están indicando que un factor que en los últimos años ha impactado de forma positiva en los precios, ahora tendrá un efecto diametralmente opuesto, y no sólo en el precio de la vivienda sino en el de los demás activos financieros.

Por cierto después tenemos el posible impacto de esta tendencia demográfica en los sistemas de pensiones, tanto públicos al estilo Español, en la que los nuevos aportantes pagan a los que se retiran, cómo en los sistemas de pensiones privados, donde cada individuo adquiere sus activos para financiar su jubilación. El primero con el envejecimiento actual de la población es insostenible, el segundo, con el precio de los activos presionados a la baja, también puede tener serias dificultades.

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Los anuncios por palabras de los periódicos nos pueden ayudar a encontrar una vivienda pero la publicidad, también entre particulares, siempre tiene sus trucos.

Si bien la mayoría de anuncios no mienten, sí suelen servirse de algunos eufemismos para “maquillar” la realidad, ya sea de una vivienda en venta o de una hipoteca en promoción.

A continuación, algunas de las frases más recurrentes que podemos encontrar en los anuncios de venta de pisos de cualquier diario español:

1. Ideal Parejas. Cuando un piso se vende bajo este título, suele significar que tiene pocas o ninguna habitación, ya que se refiere, claro, a parejas sin hijos.
2. Piso acogedor. Este titular no ofrece ninguna duda: se trata de una vivienda pequeña o con estancias pequeñas.
3. Espacio con muchas posibilidades. Mejor descartar todos los anuncios que incluyan esta frase si teníamos pensado encontrar una vivienda para entrar a vivir cuanto antes. “Muchas posibilidades” quiere decir que, si nos gastamos mucho dinero en obras, podemos convertir el espacio en algo parecido a lo que buscamos.
4. Loft. La gran mayoría de viviendas que se ofrecen tras este nombre son en realidad inmuebles sin cédula de habitabilidad.
5. Muy bien comunicado. Se refiere a que está bien comunicado con el centro de la cuidad, es decir, no está en el centro y lo más probable es que esté lejos de él.
6. Abstenerse agencias. Significa que el anuncio ha sido publicado precisamente por una agencia y habrá que tener cuidado de que no nos cobren dinero solo por enseñarnos el inmueble.
7. Finca regia con encanto. Es más que probable que detrás de este sugerente título encontremos una vivienda antigua con instalaciones viejas que necesiten ser reparadas.

También las hipotecas tratan de venderse con palabras bonitas que distorsionan la realidad:

1. Interés mínimo. Suena a que el interés será el más bajo posible cuando, en realidad, se refiere a todo lo contrario: existe un interés mínimo cobrado por el banco del que no podremos escapar. Se trata ni más ni menos que de la temida ‘cláusula suelo’.
2. Hipoteca abierta. Nunca la palabra “abierta” fue más contraria a la libertad. Tras este nombre se ofrece un crédito hipotecario, que no es lo mismo que una hipoteca. El principal problema que puede plantearnos es que, si un día nos queremos cambiar de banco, no podamos subrogar y tengamos que cancelarla (pagando gastos) y abrir una hipoteca nueva (pagando más gastos).
3. El banco con el que abrimos la hipoteca “premia la fidelidad del cliente”. De una forma muy sutil nos están diciendo que, cuantas más cuentas, depósitos y sobre todo seguros tengamos con el banco, menos intereses nos hará pagar en nuestra hipoteca. O, dicho de otro modo, el bajo interés anunciado en la oferta solo se hará realidad “cumpliendo requisitos”, es decir, contratando seguros muy caros que nos harán pagar por un lado lo que nos ahorrábamos por el otro.

El uso de estos términos es legal y está demasiado extendido como para luchar contra ellos. Pero hay algo que sí podemos hacer: conocer qué significan para no perder tiempo y poder escoger directamente entre los anuncios que ofrezcan mayor claridad.

Por HelpMyCash.com

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Parece que la actual crisis económica y financiera no distingue entre ricos y pobres. Si en EEUU el inicio visible de la crisis fue el aumento de los impagos en la crisis subprime, hipotecas concedidas a la población denominada NINJA – No Income No Job, No Assets – (Sin ingresos, sin trabajo y sin activos), parece que la tasa de impagos se está elevando considerablemente entre la población que tienen o tenían más recursos.

En estos momentos 1 de cada 7 propietarios en los EEUU que tomaron una hipoteca superior al millón de dólares para adquirir una vivienda, ya fuera como primera vivienda, vivienda de recreo o porque decidieron invertir en bienes raíces comprando una vivienda han impagado el crédito.  La tasa de impago aún es más dramática para los que compraron una vivienda como inversión, y se está acercando a un ratio de 1 de cada 4.

Clickar imagen para ver con más definición

Fuente: NYT

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La burbuja inmobiliaria, uno de los orígenes de la actual crisis económica en los EEUU y Europa, parece que se está desplazando hacia el Este del Mundo.

En Singapur en el último año los precios la vivienda se han incrementado un 40% en el último año.

Australia, también parece que se está contagiando de la euforia especulativa en el sector inmobiliario. Los precios de la vivienda en el país de los canguros se han disparado un 20% en el último año, sin embargo en cuanto a parámetros de valoración parece que en Australia los precios de la vivienda aún son razonable si nos atendemos al ratio precio de la vivienda / renta de alquiler.

La rápida reacción del Banco Central Australiano, subiendo 6 veces los tipos de interés entre Octubre y Mayo parece que van a enfriar el calentamiento en el sector de los bienes raíces.

En China la burbuja inmobiliaria empezó a preocupar seriamente a los responsables económicos del país. En Abril anunciaron una batería de medidas destinadas a enfriar el mercado inmobiliario, el problema de China es que igual el daño ya está hecho y es muy probable que la banca China ya esté intoxicada con hipotecas y préstamos a promotores de bienes raíces que podrían tener dificultades en retornar sus créditos.

En Occidente, en términos de valoración, parece que en los EEUU, la rápida caída de los precios de los bienes raíces, habría permitido que las viviendas estuvieran otra vez con precio aceptable. Está corrección es importante, porque es el requisito fundamental para que el sector inmobiliario y indirectamente el sector financiero inicien su recuperación. Precios atractivos deberían permitir atraer de nuevo inversores.

Este no es el caso de Europa. En España, a pesar de que el sector inmobiliario esta prácticamente destrozado, la vivienda seguiría sobrevalorada en un 50%. Los bancos españoles no han querido reconocer el problema, y ante el impago de crédito de los promotores de bienes raíces han preferido quedarse las viviendas y terrenos en sus balances a cambio de los préstamos y no sacarlas al mercado con descuentos importantes para no tener que contabilizar pérdidas. El problema se extiende en menor medida un poco por toda Europa. En Irlanda la sobrevaloración sería del 24,5%, en Francia del 39,7%, en Bélgica del 30%. Sólo Alemania parece estar libre del cáncer inmobiliario.

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Desde que comenzó la crisis hace 3 años, se han registrado en España 140.000 procesos judiciales que culminaron con el embargo del inmueble.

En el segundo trimestre de 2009 se batió récord de ejecuciones hipotecarias: 23.704, unas 5.000 más que en todo el año 2006, antes de que aparecieran los primeros signos de deterioro económico. Y según las previsiones del Consejo General del Poder Judicial, parece que en 2010 se registrarán 180.000 nuevas ejecuciones.

El principal motivo de esta situación es el aumento del paro, que hace que las familias dejen de poder afrontar gastos que antes asumían con total normalidad. Las ayudas del Gobierno y los servicios sociales de los Ayuntamientos cubren las necesidades básicas o de primera necesidad como la alimentación, pero no pueden absorber los impagos de las hipotecas.

Es necesario entonces tener toda la información para saber cuáles son nuestras opciones reales ante el inminente embargo de nuestra vivienda. Aquí van algunos consejos:

1. Mira si tu hipoteca cuenta con un seguro de protección contra desempleo. Esto cubriría las cuotas mensuales impagadas de hasta doce meses.
2. Intenta una novación, es decir, una mejora de las condiciones del crédito hipotecario. Negociar un plazo de amortización más largo reducirá notablemente la cantidad a pagar cada mes.
3. Cuando renegociar el plazo u otras condiciones no sea suficiente para hacer frente al pago, todavía puedes solicitar un período de carencia, es decir, pagar durante un tiempo únicamente los intereses del préstamo sin amortizar capital. Esta operación reducirá un porcentaje muy alto de la cuota mensual y se puede alargar durante 1 o 2 años. Hay entidades que incluso están dispuestas a aplazar también el pago de los intereses.
4. No tengas miedo de proponer y negociar cambios con tu banco. En los actuales tiempos de crisis, las entidades reconocen que este tipo de trato es lo más habitual. El embargo no solo es un mal final para ti sino también para los bancos, que poseen un enorme stock de pisos que no pueden vender y están faltos de liquidez. Por eso van a preferir rebajar tu cuota sin con ello consiguen conservar tu hipoteca.  Tranquilo, ejecutar siempre es la última alternativa.
5. Si tu banco no está dispuesto a hacer concesiones para facilitarte el pago, quizá puedas plantearte una refinanciación. Esto implicaría cancelar la actual hipoteca y abrirla en otra entidad, con los consecuentes gastos de cancelación y apertura. Pero si las condiciones ofrecidas por el nuevo banco son mucho mejores que las del anterior, a medio plazo puede significar un notable ahorro.
6. Cuando ningún banco te ofrezca una solución, una de las pocas opciones que quedan es la vender la vivienda. Lo ideal es ponerla a la venta cuando aún puedes hacer frente al pago mensual para que, cuando encuentres comprador, no hayas acumulado más de un par de meses de deuda y todavía no se haya puesto en marcha el proceso de embargo. Esto te evitará las cargas del procedimiento hipotecario y te liberará de la obligación del pago mensual, pero no olvides que, en cualquier caso, habrás de pagar los meses no pagados con intereses.

Por suerte, una de las mejores noticias financieras de la semana apunta a es posible que España adopte el modelo americano de ejecución de hipotecas, con lo cual, llegados a la peor situación, el embargo del piso saldaría completamente la deuda con el banco. De momento, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados ha aprobado una proposición de ley pactada entre PP, ERC, IU e ICV, que no cuenta con el apoyo del PSOE. Ahora el Gobierno tiene un plazo de 3 meses para decidir si la aprueba.

Por HelpMyCash.com

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Caída o desplome récord en la venta de nuevas viviendas en el mes de Mayo en los EEUU de cerca del 33%, que nos puede servir de guía de lo que puede pasar en nuestro sector inmobiliario cuando a finales de año finalicen los estímulos fiscales.

Parecía que en los últimos meses el sector inmobiliario en los EEUU empezaba a recobrar poco a poco los signos vitales, ligeros incrementos en los números de viviendas vendidas (si se le puede llamar recobrar los signos vitales,  a empezar a vender algo más después de una gran debacle), pero ha sido finalizar el estímulo fiscal que otorgaba el Gobierno Federal a la compra de vivienda para que los niveles de venta volvieran a los peores niveles de la crisis.

En fin, un aviso para el sector inmobiliario español, que verá como en diciembre finalizan algunos de los estímulos fiscales concedidos por el Gobierno a la compra de vivienda. Si el sector inmobiliario en EEUU está tardando lo que está tardando en recuperarse, que nadie espere milagros en España donde la burbuja fue mayor y la corrección llegó más tarde en el tiempo.

Gráfico vía creditwritedowns

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Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España, y ante esta situación la mayoría de clientes nos llaman solicitando gangas inmobiliarias ya que están convencidos que les podremos ofrecer operaciones a precios espectaculares en Passeig de Gràcia o en la Calle Serrano.

Sin embargo la realidad hoy es bastante diferente, a pesar que pueda sonar contradictorio, no existen operaciones de este tipo en el centro de las ciudades como Barcelona o Madrid, si bien si puede haber algunas excepciones puntuales que comentaremos más adelante.

Vamos a analizar los motivos por los cuales hoy en el mercado es realmente complejo poder adquirir buenos activos inmobiliarios a precios bajos:

• Las principales inmobiliarias de este país son a dia de hoy las entidades bancarias. En los últimos dos años se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario.

Su actuación hasta el día de hoy es la siguiente:

• Intentan vender los productos invendibles. Es decir pisos en la costa o en las áreas metropolitanas con descuentos espectaculares. El problema es que hoy nadie quiere adquirir este tipo de activos, por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble. ¿Quien quiere comprar un piso en una urbanización que parece un desierto?
• En los activos realmente buenos las entidades bancarias se dirigen a sus cliente principales o bien a “gente de su entorno”. Estas operaciones ya no llegan al posible comprador particular.
• La realidad es que no ponen en el mercado las buenas piezas.
• La venta de sus locales comerciales con los bancos de inquilinos en la mayoría de ocasiones son operaciones con rentas de alquiler infladas y ubicaciones que no son prime. Cuidado con los obligados cumplimientos de estas operaciones. Si la entidad bancaria deja el local será imposible alquilarlo al mismo precio.
• En el centro de las ciudades los bancos no están bajando los precios de los activos inmobiliarios para que se puedan considerar operaciones aconsejables.
• Por último las entidades bancarias no están dando financiación al inversor particular, con una excepción si compras un activo que esté en manos de una entidad bancaria. En este caso todo son facilidades. Esta situación ha sido duramente criticada por la asociación de promotores.

La Banca les ha recortado sus canales de financiación.

En la mayoría de ocasiones pagaron el suelo a precios altos y esto les obliga a aguantar los precios.

En la actualidad reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado. Ante esta situación prefieren no realizar la venta. Estos pisos están condenados a acabar en manos de las entidades bancarias.

A día de hoy los promotores inmobiliarios tienen una mala imagen en España, pero muchos de ellos están intentado sobrevivir en la mayoría de los casos arriesgando su patrimonio. Aunque pueda sonar extraño, los promotores especuladores y oportunistas ya han desaparecido de la escena.

• Las administraciones públicas parece que no sepan bien lo que está pasando o no quieren enterarse. Publican datos contradictorios cada día, intentan regular el mercado y por último quieren que los precios bajen pero ahora están asustados ante el ritmo que está cogiendo el mercado.

• Los particulares y las empresas son los que realmente están sufriendo esta crisis, especialmente los que tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Es cuando un particular o un grupo empresarial  necesita desesperádamente vender un activo, cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador, es así de triste pero es la realidad.

Los últimos meses hemos intervenido en operaciones de grupos industriales que tienen que vender activos inmobiliarios para sobrevivir y poder salvar su actividad empresarial. En estas operaciones es donde el comprador si dispone de liquidez puede adquirir buenos activos. En este caso la mayoría de compradores son grupos familiares que no necesitan financiación, el problema es que estos compradores son realmente selectivos, buscan piezas en zonas prime y preferiblemente alquiladas.

Son compras no para especular, sinó para tener un rendimiento con los alquileres. En Barcelona o Madrid se están cerrando operaciones con clientes de este tipo en torno al 6%. Si la ubicación es realmente prime su puede cerrar al 5 %.

En este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta y mucho grupo familiar con capacidad de compra. Si no actuan con flexibilidad pierden la operación. Esto está sucediendo especialmente en la compra de locales comerciales alquilados en la zona prime de las ciudades. El motivo es que todos los inversores quieren este tipo de activo, ya que es el que mejor está aguantando la crisis y es un valor refugio con alquileres garantizados. El problema es que hay pocos activos disponibles.

Es decir, hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, “vuelan” del mercado y además son sólo accesibles a compradores “escogidos” y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, “haberlos haylos”!!!

Nacho Castella, socio de Cat Real Estate

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El pasado viernes tuvimos el placer de ser invitados por la gente del Idealista.com a un desayuno coloquio que bajo el titulo “Quo Vadis, Vivienda” tenía el objetivo de debatir sobre el estado actual del sector inmobiliario y que podemos esperar en el futuro próximo.

Entre los asistentes, estaban cómo  anfitriones al evento por parte de Idealista.com,  Fernando Encinar, María Martínez, Daniel Montero y Francisco Iñareta, y cómo invitados “externos”, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, acompañado por Carmen Naranjo, responsable de comunicación de la entidad, Enrique Utrera, de lainformacion.com; Miquel Roig de Expansion.com; Jesús Pérez,  especulacion.org y alma mater de FinancialRed , Rubén J. Lapetra,  de Cotizalia,  Vicente Varó de Unience y un servidor en representación de Gurusblog.

La charla fue especialmente amena y distendida se alargó bastante más de lo previsto, pero el tema obviamente daba bastante de si, y sobretodo al poder contar con la visión sincera del mercado inmobiliario de la gente del idealista.com y sobre todo la de Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación aportaba sin duda un valor extra a la reunión.

Se que muchas empresas que se dedican a la tasación de inmuebles, justa o injustamente no se han labrado una buena reputación, pero francamente a mi el Director General de Sociedad de Tasación me causó una impresión excelente. Más transparencia y sinceridad no se puede pedir.

Cómo mi formación no es la de periodista, se me hace complicado resumir las conclusiones que salieron en el debate, creo que esto lo han hecho mucho mejor los compañeros con los que compartía mesa y de los que os adjunto al final del post los links a los artículos que se han escrito hasta el día de hoy.

Dicho esto, si que os puedo dejar cuales son mis conclusiones sobre la situación actual del mercado inmobiliario, compartidas con Onda de Elliot, uno de los escritores del blog que si está muy encima de lo que se cuece en el sector, estás son nuestras principales conclusiones:

Ningún factor ayuda a la recuperación del mercado inmobiliario:

1) Tenemos un importante sobrestock de viviendas en nuestro país, no se si es de 500 mil, 1 millón o 2 millones de viviendas, lo que queda claro es que en nuestro país de media se construyeron del 2002 al 2008 cerca de entre 700 a 800 mil viviendas año. En Italia se construyen 170 mil viviendas al año y en Alemania algo menos de 300 mil viviendas al año con el doble de habitantes que en nuestro país. Cuando se habla de stock de viviendas por vender, no se cuenta que muchas de las vendidas están en manos de gente que las compraron cómo inversión y que ahora no saben que hacer con ellas.

2) Situación económica actual y paro del 20% no ayudan precisamente a vender viviendas. El stop en la entrada de inmigrantes y la pirámide de edad de la poblaciónl tampoco son factores que ayuden.

3) El inversor extranjero institucional, ha desaparecido del mapa. No quiere saber nada de invertir en ladrillo en España.

4) Restricción del crédito no facilita el acceso a la compra de vivienda. Por contra tenemos al euribor en mínimos históricos, este factor en el mejor de los casos se mantendrá igual, y en el más probable se incrementará en los próximos años, encareciendo el acceso a la vivienda.

Precios:

Aquí me quedo con una gráfica que vi publicada en el idealista.com. Es el ratio Precio Vivienda / Renta familiar disponible.

En el momento álgido de precios, en España dicho ratio se aproximó a las 8x, históricamente siempre había estado por debajo de 4x, al igual que en otros países como USA o UK. En estos dos países los precios ya han corregido hasta volver a ratios más normales, en España a pesar de la reciente caída de precios aún estamos en un ratio de 6,5x…. nos queda mucho recorrido a la baja aún para que el ratio vuelva a niveles normales y esto sólo se puede lograr o bien incrementando la renta de las familias (lo veo complicado) o con caídas en el precio de la vivienda.

En mi opinión queda aún mucho que corregir en cuanto a precios.  Sobretodo cuando el Euribor vuelva a niveles normales.

¿Porque no han bajado tanto los precios en nuestro país?

La banca sigue acumulando stock inmobiliario en sus balances, hasta el día de hoy acumula activos por valor de 59.700 millones de euros en daciones en pago. Sin embargo, hasta el día de hoy no tienen presión para liquidar estos activos a pérdidas…. el time to market no se aplica y el cambio de ley realizado por el Gobierno para prorrogar el plazo legal para construir en un terreno sin que se convierta en suelo rústico ha pasado de 3 a 6 años.

Sin embargo la situación de la banca no es sostenible a medio plazo, ya que seguirán acumulando activos inmobiliarios y en algún momento, necesitarán liquidez con lo que es previsible que en algún momento empiecen a liquidar activos en pérdidas.  Esta probable salida masiva de activos al mercado será la puntilla al sector y acabará de hundir los precios.

Dadas mis impresiones sobre el sector, os dejo los artículos  de algunos de los compañeros de mesa que tienen mucha más capacidad que yo para exponer correctamente lo que se debatió en la charla:

Expansión.com ( Sociedad de Tasación: “Cuando el euribor, la vivienda caerá con fuerza)

Blog Unience ( “El equilibrio inestable en el infierno” del mercado inmobiliario“)

Especulación.org ( Quo vadis vivienda )

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Con la crisis mundial azotando los mercados en España teníamos un sentimiento de doble crisis, ¿aún lo tenemos, no?. Este sentimiento de crisis sistémica se fundamenta, sobre todo, en la caída de el que era uno de nuestros sectores más importantes durante los últimos años: la construcción y el sector inmobiliario. Pero, ¿estamos ya en un punto normalizado o aún falta que baje más dicho sector?

Según los últimos datos, conocidos hoy, y procedentes de la Sociedad de Tasación indican que el precio de la vivienda nueva en España se redujo un 6% durante el año 2009. Por otro lado, sin embargo, las estimaciones del Instituto Juan de Mariana, indican que todavía existe una sobrevaloración en el precio de venta y el de alquiler de aproximadamente un 20% sobre su valor fundamental.

Si estáis intentando alquilar o vender una vivienda, es clave tener esto en cuenta; armaros de paciencia por que tendréis que seguir, seguramente, bajando el precio.

Como siempre los más perjudicados por esta cuestión son los contrayentes de una hipoteca en momentos anteriores a la crisis, teniendo que pagar “el precio antiguo” por un bien que en la actualidad está bastante depreciado y, según estás conclusiones del Instituto Juan de Mariana, su valor es aún un 20% menor.

Evidentemente uno de los puntos fundamentales en los que podemos basar este hecho es la gran cantidad de viviendas en stock que hay en la actualidad. Entre vivienda de obra nueva sin vender y vivienda que se han quedado los bancos a causa de la morosidad, el nivel de vivienda vacía es bastante grande.

Las previsiones de estas dos instituciones es que, para finales de 2011, el precio de la vivienda vuelva a subir y se sitúe en el mismo punto que justo antes de que se produjese el colapso de la burbuja inmobiliaria. La pregunta entonces es, ¿qué hemos aprendido de este pinchazo del mercado? Algo que aún está por ver…

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Si ya se que en los titulares de la prensa de los medios de nuestro país sobre el artículo publicado en The Economist ” Ratio Rentals” ha sido generalizado destacar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en un 55%. Pero seamos serios, es que en el mismo artículo The Economist nos indica que la sobrevaloración real de la vivienda en España es de un 24% no del 55%.

Cómo ha habido algo de confusión en el tema o más bien titulares algo sensacionalistas, mejor profundizar un poco en el estudio realizado por The Economist. Para ver la sobrevaloración que existe en el mercado inmobiliario en diferentes partes del mundo, The Economist ha utilizado un ratio bien sencillito, precio medio de una vivienda / Rentas percibidas por Alquiler. Simplificando este ratio para el sector inmobiliario seria lo que es el PER para la Bolsa. Es un indicador muy general, pero yo creo que para las grandes cifras y para tener una composición de lugar es un indicador adecuado.

Lo que ha realizado The Economist, es ver cual ha sido la evolución histórica en los últimos años de este ratio. Concretamente recoge la serie histórica de varios países desde 1975.

Para el caso Español (datos línea roja del gráfico) , fijaros en el gráfico que os he adjuntado y que ha elaborado The Economist. Hasta finales de los años 80 y basados en este ratio, el mercado inmobiliario español estaba claramente infravalorado respecto a otros países. Es decir las rentabilidades que obtenías por alquilar un piso eran muy elevadas respecto a la inversión que tenías que realizar para comprar una vivienda. Esto tenía cierto sentido, en cuanto por aquella época era lógico que para invertir en inmobiliario en España los inversores exigieran una prima de riesgo país. Entre otras cosas porque teníamos un riesgo divisa más que considerable.

Al aplicar la media histórica desde 1975 del ratio, es cuando nos sale que actualmente el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 55%. Sin embargo, en el mismo artículo, los editores de The Economist, nos indican que si obviamos ese periodo en que la vivienda en España estaba infravalorada y cogemos la media desde 1990 en lugar de 1975, lo cual es mucho más racional ya que recogemos mejor un periodo más parecido al actual (estamos en la zona euro y aunque el país está hecho unos zorros, el riesgo país sería relativamente similar al de países de nuestro entorno, al menos seguimos con el rating AAA), en este caso la sobrevaloración de la vivienda en España a día de hoy sería sólo del 24%.

La verdad es que desde hace años, en el blog le hemos dado bastante caña al tema inmobiliario y hemos sido y seguimos siendo bastante negativos en este tipo de inversión. Pero al César lo que es del César y creo que era importante realizar esta puntualización.

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Esta semana el Instituto Nacional de Estadística ha hecho públicos los últimos datos de las compra venta de fincas realizadas durante el pasado mes de Noviembre. Los datos son realmente duros, y reflejan la realidad de la compra-venta de pisos en España. Respecto al año anterior la compra venta de fincas inmobiliarias descendió un 21,3%. (Ver detalle de los datos).

Pero esta estadística no aporta datos de ningún tipo sobre el nivel de precios al que se están cerrando las operaciones. Actualmente no es creíble ningún dato al respecto aportado por organismos públicos ni por las empresas de tasación (manipuladas en la mayoría de casos por las entidades bancarias).

El precio de los pisos está cayendo en picado en España. El mercado va más rápido que todo lo que se publica, y la sobreoferta existente actualmente está en cifras tan altas que ya nadie se atreve a publicar con exactitud.

En la situación actual cabe destacar el papel que están jugando los diferentes actores del sector inmobiliario:

El papel de las entidades bancarias. Los bancos no están concediendo hipotecas a los particulares y parece que su único objetivo sea colocar el producto que se han tenido que quedar de los promotores con graves problemas financieros(en este caso sí conceden el 100 % del préstamo).

En la mayoría de casos se trata de pisos en malas ubicaciones y altos de precio. Un ejemplo es la web creada por el Banco de Santander (Altamira) donde se confirma que venden pisos con descuentos del 50 %. La sopresa es que al solicitar pisos en Barcelona ciudad sólo aparecen tres y son en la misma finca. Es un piso de 105 m2 y precio 432.659 €, esto es 4.120 € /m2. Dónde está el descuento? http://www.altamirasantander.com/

Los inversores extranjeros ya no confían en invertir en España. En los años del boom inmobiliario una parte importante de los pisos se vendían a compradores extranjeros que creían estar realizando compras espectaculares con grandes plusvalías.

Un ejemplo de esto es la noticia publicada hace unos días en la que se confirmaba que en una subasta organizada en Londres por la empresa “A place in the sun” para la venta de 56 propiedades en España, quedaba desierta por la falta de asistente.

Los compradores particulares quieren comprar pero no acceden al crédito. Igualmente muchos piensa de manera acertada que los precios van a bajar y por este motivo deciden alquilar.

Ante esta situación, y el entorno económico en el que nos encontramos, no es de extrañar que el servicio de Estudios del BBVA en su último informe de Situación Inmnobiliari 2009 haya previsto una caída de los precios para el 2010 del 8% añadiendo que:

El exceso de oferta en la construcción residencial sigue marcando el ritmo de la actividad …
… pero la corrección en precios pendiente es significativa

Nacho – CatRealEstate

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Con un boyante crecimiento económico en los últimos 10 años, impulsado en gran parte por los niveles excepcionales de actividad del sector de la construcción, una de las claves para intentar determinar cuando podrá llegar la recuperación económica en España y cuando se podrá volver a crear empleo, es intentar determinar en parte, no sólo cuando se recuperará el sector de la construcción de viviendas, sino una vez iniciada la recuperación  cual será su  nivel lógico de actividad.

Para algunos expertos, el nivel “lógico” de actividad en España en un futuro más o menos próximo, una vez recuperados de la crisis, es que se construyan cerca de 400.000 viviendas al año en nuestro país.

Mi primera impresión , es que está cifra de 400 mil viviendas/año, como nivel “normalizado” es bastante optimista.

Me he tomado la molestia de recopilar las cifras de construcción de nuevas viviendas de los últimos años. El boom que hemos tenido del 2002 al 2008, ha sido bastante claro, el nivel de construcción de nuevas viviendas que hemos tenido estos últimos años prácticamente ha doblado al nivel de construcción de la década de los 90 y casi triplica el de la década de los 80.

Sobre los datos de la década de los 90, (en este caso datos del 1992 al 2001) hemos de tener en cuenta, que la media queda algo distorsionada porque el nivel de actividad ya fue algo anómalo a partir de 1998, de 1999 a 2001, ya estábamos en niveles de 500 mil viviendas/año.

He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año.

Tampoco resiste muy bien la comparación, no con el nivel de actividad, sino con el nivel de ventas de nuevas viviendas que existe en los EEUU, un país con una población superior a los 300 millones de habitantes.

Dejando de lado los extremos, en los últimos 40 años en los EEUU se venden entre 600 y 800 mil nuevas viviendas/año. No parece muy sensato pensar que en España, con algo más de 1/10 parte de la población de los EEUU se construirán la mitad de viviendas que las que se venden en los EEUU.

Aunque el método no es muy científico, la intuición me indica, que una vez finalizado el fenómeno la inmigración en nuestro país (con tasas de desempleo del 20% el efecto llamada se reduce considerablemente), esperar niveles de actividad de 400 mil viviendas año es ser muy optimista. Yo ya firmaría 200 mil viviendas nuevas al año.

Consecuencia, ni soñemos recuperar el empleo derivado de la construcción de nuevas viviendas, con suerte nos quedaremos a 1/4 de lo que fue en las épocas de mayor gloria.

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En la actualidad los aranceles notariales por cancelación de una hipoteca ya no se cobran en función del importe del préstamo sino que constan de una cantidad fija de 30,05 euros a los que habría que añadir el resto de conceptos como copias autorizadas, matriz… pero que en todo caso han supuesto una minoración considerable de los importes a cobrar por los notarios.

De todas formas y de ahí este pequeño artículo aviso, parece ser que todavía quedan notarios que se saltan a la torera la norma basándose en interpretaciones interesadas de la normativa pero la Dirección General de los Registros y del Notariado ha resuelto que la norma es clara en su resolución del 11 de marzo de 2009 y que los nuevos aranceles que suponen como comentamos una reducción de las cargas notariales deben ser aplicados en todo caso.

Por tanto queremos alertar a los hipotecados que tengan la suerte de cancelar sus préstamos que vigilen las cantidades que le cobran en la notaría y en el supuesto de no ser correctos y no estar de acuerdo reclamar cuanto antes ya que los plazos de reclamación en este caso son muy breves. Si necesitáis reclamar se hace en primer lugar ante los respectivos colegios notariales y en segundo lugar ante la Dirección General de los Registros y del Notariado aunque también se puede intentar amistosamente en el propio notario haciéndoles ver que estamos “al loro” de la normativa actual.

De todas formas en que país estamos cuando los notarios se pueden saltar una norma que logicamente les perjudica. Este artículo le he confeccionado tras leerme un estupendo artículo de la OCU pero también he visto un montón de información en que la interpretación de la norma es muy ambigua y que algunos notarios lo aplican y otros no, y claro se aprovechan del último trámite familiar cuando ya queremos perder de vista nuestras hipotecas.

Créditos-Hipotecas

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 Os hago una traducción libre del artículo publicado en el NY Times del Gurú “pincha burbujas” Robert J. Shiller:

El precio de la vivienda en los EEUU ha estado cayendo desde hace aproximadamente 3 años y la caída aún podría continuar durante cierto tiempo. Incluso el Gobierno Federal, en los recientes test de stress realizados a la banca, contemplaba una caída total de los precios de la vivienda del 41% entre 2006 y 2010.

Una caída tan prolongada y dura del precio de la vivienda, parece desafiar tanto el sentido común como las tradicionales leyes de la economía, si asumimos que la gente actúa de forma racional y los mercados son eficientes….  Si la gente actuara como marca la teoría de los mercados eficientes, la caída del precio de la vivienda debería haber sido mucho más drástica y no debería haberse prolongado durante tanto años.

Pero hay factores que hacen diferente al mercado inmobiliario. Caídas de precios durante largos periodos de tiempo, ocurren con relativa regularidad…. ¿Porque sucede esto? Uno puede pensar que la gente actúa con mayor lentitud cuando quiere vender su vivienda que cuando vende una acción…. pero ¿actuar tantos años más lento tiene sentido?

Varios son los factores que explicarían este comportamiento. Uno de los principales es que las ventas de viviendas son realizadas por personas que están pensando comprarse otra vivienda. Es decir los vendedores no tienen prisa en vender, porque a diferencia de las acciones, no están pensando abandonar el mercado, es más existe una fuerte reticencia mental a pasar de ser el propietario de una vivienda (aunque el verdadero propietario sea el banco) a pasar a pagar un alquiler y entre unidades familiares, toda decisión que implique vender un piso en propiedad y pasar a vivir en un piso en alquiler comporta el beneplácito de dos personas. (Me acuerdo que el día que vendí mi vivienda en España, y a pesar de que estaba al 100% a mi nombre, el día de la firma, al ser la unidad familiar, al notario tuvo que acudir mi esposa para dar el consentimiento a la venta).

De hecho, la mayoría de las decisiones que comportan abandonar el mercado inmobiliario en favor de irse de alquiler no son movimientos realizados pensando en el timing de la inversión, sino que reflejan la presión económica que puede tener una familia en vender su hogar y cambiar una vivienda en propiedad por una vivienda en alquiler, forzados por ejecuciones hipotecarias o la simple dificultad que puedan tener para pagar facturas. Está dinámica ayudaría a explicar porque en tiempos en que se presentan elevados niveles de desempleos la caída de precios de la vivienda se prolonga.

Por ejemplo, en los EEUU, tras el último boom inmobiliario y las crisis de 1990-1991, los precios de la vivienda no empezaron a tener incrementos significativos hasta 1997.

Os dejo el enlace al texto original.

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