Perfil Guru Huky: Fundador de GurusBlog. Actualmente es Director de Inversiones en una compañía de Capital Riesgo, ha trabajado también como responsable de análisis de una Sociedad de Valores. MBA por el IE
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Tasa de Morosidad, cuando el 2,5% quiere decir el 4%
Ya tenemos los resultados del 2008 de los principales bancos cotizados, y aunque la mayoría de entidades han conseguido defender bastante bien sus cuentas de resultados, en un primer vistazo, sorprende el fuerte incremento de la tasa de morosidad en sólo un año. Al darle un segundo vistazo sorprende las cantidades destinadas a la adquisición de activos inmobiliarios, a efectos de simplificar, me recopilado los datos de 3 bancos medianos, Popular, Banesto y Sabadell, que han destinado (por la información que he podido encontrar) 1.500, 1.500 y 800 millones de euros respectivamente para hacerse con activos inmobiliarios a los que habían concedido financiación.
En una parte el movimiento tiene sentido, siempre es mejor quedarte con unos activos que verte involucrado en un proceso concursal que queda fuera de tu control, pero en el fondo, a mi humilde entender, no dejan de ser unas partidas que deberían haber ido destinadas directamente a engrosar el saldo de Deudores Morosos, incrementando sustancialmente la tasa de morosidad.
Os adjunto un cuadro resumen y perdonad este ejercicio tan poco ortodoxo:
Como podéis observar, si el incremento de la tasa de morosidad ya ha sido de por si espectacular en tan sólo un año, pasando de niveles del 0.5-0,8% a niveles del 2,8-2,8%, si le añadimos la compra de inmuebles nos encontramos con tasas de morosidad situadas en torno al 4% (se están multiplicando casi por 5-6 veces los niveles de mora) y pasaríamos de tasa de cobertura del 100% (hace un año estábamos en niveles del 300%) a niveles del 40-50% si ajustamos la adquisición de inmuebles como Deudores Morosos (al final ahora son unos activos de difícil liquidez).
A todo esto no es de extrañar, que la banca este haciendo resurgir sus divisiones inmobiliarias, y a crear filiales para tratar de gestionar estos activos, la lista es larga, BBVA ya fundó en 2004 Anida, Santander ha constituido Altamira Real Estate, Popular la sociedad Aliseda y Banesto ha creado Promodomus con Reyal Urbis. Con algo de suerte muchos de los profesionales que de la banca se pasaron al negocio inmobiliario volverán otra vez al hogar.
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10 Comentarios en Tasa de Morosidad, cuando el 2,5% quiere decir el 4%
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No lo veo del todo claro.
Sí un promotor me debe 100 millones y me da pisos valorados teóricamente en eso, ¿cómo voy a apuntar nada como moroso?
O los pisos valen 100 millones o más y me ha pagado, o valen menos y he tenido una pérdida.
La morosidad se refiere a créditos vivos, aquí o hay pago o hay fallido. Se podrá decir que hay pérdidas encubiertas por una tasación incorrecta, pero no morosidad.
Y además, aún aceptando que haya habido pérdidas por sobrevalorar los inmuebles, esas pérdidas nunca serían lógicamente por los 100 millones del total del crédito, sino por el exceso de valoración.
Vamos, que no es que estas operaciones sean buenas, evidentemente no lo son, pero no creo que sea correcto considerarlas como morosidad.
Saludos
Creo que lo está claro es que si no se realizasen ese tipo de actuaciones de compra de bienes (las daciones en pago están a la orden del día) entonces la mayoría de las operaciones relacionadas con esos bienes acabarían en mora.
Vamos, que no es mora, pero como si lo fuese.
Estoy totalmente de acuerdo con elartistamadridista.
Pues, desde mi punto de vista, me temo que se acerca más a la realidad Acabgior. Estos son activos inmobiliarios que seguramente si no hubiesen sido comprados por una filial bancaria corresponderían a inmobiliarias que acabarían en concurso de acreedores y por lo tanto los préstamos de la banca acabarían engrosando la partida de Deudores Morosos. Para evitar esto, y no verse involucrado en un proceso concursal, la banca prefiere que una filial suya compre dichos activos con los préstamos incluidos, de esta forma pasan a formar parte de una filial del banco y los préstamos no se dejan de impagar. Pero el efecto es más o menos el mismo, el banco se queda a través de una filial con un activo iliquido, el mismo resultado que en un concurso de acreedores pero saltándose algunos engorosos trámites. El problema es que una parte del balance del banco ahora queda inmovilizado en unos activo que a saber cuanto valen. (El 60% de los activos comprados por el Popular en el último trimestre correspondían a suelo).
Y atención a la segunda derivada, por la cual algunos bancos ya habían pedido al gobierno que cambiase la ley concursal. Si igualmente a la inmobiliaria que le han comprado los activos entra en concurso en un periodo de 2 años el juez puede deshacer esta venta de activos al entender que perjudico al resto de acreedores y francamente no será fácil defender la venta a una filial de un acreedor principal de activos de la empresa antes de entrar en concurso.
Y si, para los bancos es un auténtico quebradero de cabeza quedarse con montones de inmuebles que no pueden vender y más en este tiempo que necesitan liquidez su negocio es prestar y cobrar dinero no quedarse con inmuebles. Yo entiendo que esto se hace para tener una liquidación de activos rápida y más favorable que si se entra en un proceso concursal, pero el efecto indirecto es que se está escondiendo mora.
elartistamadridista, los préstamos siguen vivos, la única diferncia es que antes los soportaba el promotor y ahora los soporta una filial inmobiliaria del banco que ha comprado los activos y las deudas ligadas a ellos. No sería mora encubierta si es un tercero que adquiere a precio de mercado dichos activos, pero si el promotor no los ha podido vender al mercado, es muy sospechoso que sea el banco el que se los quede y que esto se produzca puntualmente pues no pasaría nada, pero cuando entre los 3 bancos mediano llevan adquiridos cerca de 4.000 millones de euros en un año es que hay un problema grave de fondo. Y cuidado porque, al no reconocer esta mora a los bancos les permite seguir pudiendo tener la reserva de provisión genérica intacta, que les cuenta como capital Tier1, así que también a parte de morosidad indirectamente pueden estar ocultando descapitalización.
Coincido contigo en que la operación supone un problema para la liquidez. También puede suponer un problema de descapitalización, si la operación comporta pérdidas (el banco tenía un crédito valorado en 100, ahora tiene unos inmuebles valorados también en 100, pero incorrectamente,luego hay pérdidas encubiertas).
Pero no veo que al final de la operación haya créditos vivos, por tanto no hay morosidad. Con filial o sin filial, no deja de ser una dación en pago.
En cuanto a la posibilidad de anulación retroactiva de la venta, es cierto que está ahí y puede ser un problema, aunque sospecho que en la práctica los jueces serán muy prudentes al aplicar algo tan peligroso como la retroactividad, y se limitarán a casos evidentes de fraude. Además, si los inmuebles en cuestión estaban garantizando la deuda, de todas formas quedarían separados del resto de la masa concursal.
Saludos
No están separados de la masa concursal, simplemente es un préstamo que tiene una garantía real sobre un activo. El juez puede considerar que si este activo se ha transmitido a un precio que puede perjudicar al resto de acreedores puede hacer retroceder la venta. Piensa que uno de los principales motivos por los que el juez ha aceptado a tramite la solicitud de concurso de Nozar era porque el demandante indicaba que la compañía estaba vendiendo activos a acreedores perjudicando al resto.
Los préstamos siguen vivos en la filial del banco, no han sido cancelados. Es decir no es técnicamente una dación en pago es una compra venta. Pongo un ejemplo para tratar de simplificar.
Imagina que tu me prestas dinero para que me compre un inmueble, me prestas 100 y yo compro el inmueble por 120. Al cabo de unos meses no te puedo pagar y te doy en pago el inmueble. Esto es una dación en pago.
En el segundo caso, yo no te puedo pagar y tu me ejecutas judicialmente y al final te quedas el activo.
En el tercer caso, tu tienes un familiar que me compra el inmueble por 100 con el préstamo incluido. (es decir me paga cero) y él se queda la deuda y el inmueble.
Los tres casos tienen el mismo efecto, al final yo no puedo pagar el préstamo que me hiciste y tu te quedas con el inmueble. Pero mientras que, si tu fueras un banco, en el primer y segundo caso probablemente tendrías que provisionar una parte del préstamo (no se si en el primero) en el tercer caso te ahorras la provisión ya que el préstamo sigue vivo y nadie te lo ha impagado aunque técnicamente estás en la misma situación que en el caso 1 y 2, es decir con un préstamo que no te ha podido pagar y quedándote un inmueble.
Ok, pero fíjate que el caso de aquí hablamos sería el tercero, con la salvedad de que el que compra es el propio banco (o una filial). O sea que la filial le debe al banco, o sea que el banco se debe a sí mismo, o sea que no hay deuda.
Si miramos al flujo de dinero es exactamente igual que una dación en pago.
Además creo que estás equivocado, en los dos primeros casos no hay que provisionar, habrá que reconocer la pérdida en su caso, es precisamente en el tercer caso que presentas en el que tendría sentido una provisión, pues es el único en que el préstamo sigue vivo.
La razón de interponer la filial (si es que se hace así) posiblemente sea que éstas estén especializadas en la gestión de activos inmobiliarios, como el mismo post original sugiere.
En cuanto a la retrocesión, lo que quería decir es que si hay garantía real, aunque se rescinda la venta los inmuebles no se integrarán con el resto de la masa concursal, sino que se ejecutarán separadamente, que para eso está la garantía.
De todas formas es un asunto espinoso, porque la ley concursal permite revisar todas las operaciones de los dos años anteriores y ni siquiera exige fraude, lo que en mi opinión es un sinsentido que va a traer muchos problemas.
Saludos
Un error argumental:Lo normal en el crédito a promotor es que el banco tenga activos valorados por 100 a precio de mercado, pero no le han costado 100 sino 50.
Aún admitiendo una rebaja en el mercado de un 30%-40%. sigue ganando dinero.
Es un error pensar que los activos inmobiliarios (pisos) no se van a vender y ponerlos a un precio de mercado 0. Hay una demanda latente, en la web elidealista.com dicen que han aumentado el número de visitas.
### Por otro lado en los gráficos parece que no se ha seguido la misma escala en los gráficos de arriba y en los de banesto, a simple vista parece que los 2986 millones son iguales que los 4542 del Popular ¿es una chapuza o un error de la pantalla de mi ordenador?
Otro matiz importante creo que es el tema de la liquidez. Si los bancos esperan al proceso concursal es cuando tendrían un problema de liquidez porque estos procesos son largos y hasta que se les adjudican los activos creo que pueden pasar unos 2 años.
Sin embargo, con estas compras disponen de los activos inmediatamente y pueden venderlos ya. De acuerdo que la situación del mercado inmobiliario es la que es, pero los bancos no piden por estos inmuebles lo mismo que pedían los promotores.
Según creo el Banco Santander está vendiendo ya algunos de estos inmuebles a sus empleados y familiares y pronto lo hará al público en general, con lo que va recuperando liquidez de forma rápida. Tambien he leído que hay despachos de abogados vendiendo lotes de chalets y pisos en la costa a inversores ingleses que proceden de estas adjudicaciones bancarias.
Supongo que no le venderán todo en 2 días, pero estos inmuebles que están adquiriendo los bancos no son ilíquidos.