The Economist. La vivienda está sobrevalorada en un 24% en España ¡No un 55%!

Si ya se que en los titulares de la prensa de los medios de nuestro país sobre el artículo publicado en The Economist ” Ratio Rentals” ha sido generalizado destacar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en un 55%. Pero seamos serios, es que en el mismo artículo The Economist nos indica que la sobrevaloración real de la vivienda en España es de un 24% no del 55%.

Cómo ha habido algo de confusión en el tema o más bien titulares algo sensacionalistas, mejor profundizar un poco en el estudio realizado por The Economist. Para ver la sobrevaloración que existe en el mercado inmobiliario en diferentes partes del mundo, The Economist ha utilizado un ratio bien sencillito, precio medio de una vivienda / Rentas percibidas por Alquiler. Simplificando este ratio para el sector inmobiliario seria lo que es el PER para la Bolsa. Es un indicador muy general, pero yo creo que para las grandes cifras y para tener una composición de lugar es un indicador adecuado.

Lo que ha realizado The Economist, es ver cual ha sido la evolución histórica en los últimos años de este ratio. Concretamente recoge la serie histórica de varios países desde 1975.

Para el caso Español (datos línea roja del gráfico) , fijaros en el gráfico que os he adjuntado y que ha elaborado The Economist. Hasta finales de los años 80 y basados en este ratio, el mercado inmobiliario español estaba claramente infravalorado respecto a otros países. Es decir las rentabilidades que obtenías por alquilar un piso eran muy elevadas respecto a la inversión que tenías que realizar para comprar una vivienda. Esto tenía cierto sentido, en cuanto por aquella época era lógico que para invertir en inmobiliario en España los inversores exigieran una prima de riesgo país. Entre otras cosas porque teníamos un riesgo divisa más que considerable.

Al aplicar la media histórica desde 1975 del ratio, es cuando nos sale que actualmente el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 55%. Sin embargo, en el mismo artículo, los editores de The Economist, nos indican que si obviamos ese periodo en que la vivienda en España estaba infravalorada y cogemos la media desde 1990 en lugar de 1975, lo cual es mucho más racional ya que recogemos mejor un periodo más parecido al actual (estamos en la zona euro y aunque el país está hecho unos zorros, el riesgo país sería relativamente similar al de países de nuestro entorno, al menos seguimos con el rating AAA), en este caso la sobrevaloración de la vivienda en España a día de hoy sería sólo del 24%.

La verdad es que desde hace años, en el blog le hemos dado bastante caña al tema inmobiliario y hemos sido y seguimos siendo bastante negativos en este tipo de inversión. Pero al César lo que es del César y creo que era importante realizar esta puntualización.

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