The Economist. La vivienda está sobrevalorada en un 24% en España ¡No un 55%!

Guru Huky | 6 de Enero de 2010 | (14)

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Si ya se que en los titulares de la prensa de los medios de nuestro país sobre el artículo publicado en The EconomistRatio Rentals” ha sido generalizado destacar que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en un 55%. Pero seamos serios, es que en el mismo artículo The Economist nos indica que la sobrevaloración real de la vivienda en España es de un 24% no del 55%.

Cómo ha habido algo de confusión en el tema o más bien titulares algo sensacionalistas, mejor profundizar un poco en el estudio realizado por The Economist. Para ver la sobrevaloración que existe en el mercado inmobiliario en diferentes partes del mundo, The Economist ha utilizado un ratio bien sencillito, precio medio de una vivienda / Rentas percibidas por Alquiler. Simplificando este ratio para el sector inmobiliario seria lo que es el PER para la Bolsa. Es un indicador muy general, pero yo creo que para las grandes cifras y para tener una composición de lugar es un indicador adecuado.

Lo que ha realizado The Economist, es ver cual ha sido la evolución histórica en los últimos años de este ratio. Concretamente recoge la serie histórica de varios países desde 1975.

Para el caso Español (datos línea roja del gráfico) , fijaros en el gráfico que os he adjuntado y que ha elaborado The Economist. Hasta finales de los años 80 y basados en este ratio, el mercado inmobiliario español estaba claramente infravalorado respecto a otros países. Es decir las rentabilidades que obtenías por alquilar un piso eran muy elevadas respecto a la inversión que tenías que realizar para comprar una vivienda. Esto tenía cierto sentido, en cuanto por aquella época era lógico que para invertir en inmobiliario en España los inversores exigieran una prima de riesgo país. Entre otras cosas porque teníamos un riesgo divisa más que considerable.

Al aplicar la media histórica desde 1975 del ratio, es cuando nos sale que actualmente el mercado inmobiliario español está sobrevalorado en un 55%. Sin embargo, en el mismo artículo, los editores de The Economist, nos indican que si obviamos ese periodo en que la vivienda en España estaba infravalorada y cogemos la media desde 1990 en lugar de 1975, lo cual es mucho más racional ya que recogemos mejor un periodo más parecido al actual (estamos en la zona euro y aunque el país está hecho unos zorros, el riesgo país sería relativamente similar al de países de nuestro entorno, al menos seguimos con el rating AAA), en este caso la sobrevaloración de la vivienda en España a día de hoy sería sólo del 24%.

La verdad es que desde hace años, en el blog le hemos dado bastante caña al tema inmobiliario y hemos sido y seguimos siendo bastante negativos en este tipo de inversión. Pero al César lo que es del César y creo que era importante realizar esta puntualización.

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  • R. Fernandez

    ¿Por que estaba infravalorada la vivienda antes de los 80? No estoy de acuerdo. Para mi el ratio que indica si la vivienda esta sobrevalorada o no, esta en funcion de:

    -Salario medio de los ciudadanos
    -Tipo de interes

    El precio de la vivienda es aquel que me da una rentabilidad por alquiler 2-3 puntos superior(es mi valor a los dolores de cabeza de impagos o desperfectos, encontrar inquilinos nuevos, destrozos de los salientes, periodos sin alquiler) a la que me da el dinero en el banco.

    El precio medio de alquiler que puedo pedir, no debe ser superior a la mitad del salario de la familia media del barrio donde esta la vivienda, que se incrementara con el IPC.

    En definitiva, el precio medio de la vivienda a medio-largo plazo lo define el salario medio del pais, y los tipos de interes. Por supuesto que existen temas temporales que le afectan como es el paro o que la zona este en desarrollo, gobiernos analfabetos que modifican fiscalidades como si fuera un juguete, etc. Si haces las cuentas desde principios de los 70, a mi también me sale que en estos momentos tras la bajada, esta sobrevalorada sobre un 20-25%, pero en cuanto suban los tipos de interes…lo estara mas y por ende, bajara mas todavia.

  • http://www.miguelgalve.com/blog miguel galve

    Si me tuviera que comprar casa, que no es el caso, no aceptaría un precio superior a VPO, si se consiguen producir este tipo de viviendas y disponer de margen suficiente para que la empresa constructora le salga rentable ¿por que un cliente ha de pagar ese extracoste en el resto de pisos? Desde luego antes de comprar a precios inflados y vergozosos como los de antes y ahora, prefiero vivir de alquiler… por lo menos tengo la conciencia tranquila sabiendo que no le debo dinero al banco de por vida… Además si de algo ha servido esta crisis es para darle un escarmiento a todos ellos que decían que los pisos nunca bajan… cuando todo activo con su uso y el paso de los años tiende a depreciarse…

  • http://juanjose.garciaripoll@gmail.com Juanjo

    Estoy de acuerdo con R. Fernandez No importa sólo la rentabilidad por alquiler: el alquier mismo puede estar sobrevalorado! Por ejemplo, cómo puede ser que me venga a vivir de una ciudad como Munich, quizás la más cara de Alemania, con un mercado de alquiler líquido y muy generalizado, y termine pagando en madrid un 20% más de alquiler por un piso un 30% más pequeño, ambos en pleno centro? 20% + 20% = 40% sobrevaloración total, no?

  • Saturno

    Gracias por la honestidad intelectual.
    Esto, independientemente de la fiabilidad del análisis (el tuyo es el análisis de.. otro análisis) que no soy quién para apreciarla, y para eso bienvenidos los comentarios.
    Pero te has ganado la confianza de un lector
    :-D)

  • macurri

    El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

  • Gurus

    Bueno, a ver en el post no quería entrar en valorar si el ratio Valor Vivienda/ renta alquiler es el correcto o no, tiene sus defectos como el PER y la ventaja que es un ratio sencillo de cálcular. Tampoco entraba en indicar si la cifras de sobrevaloración que da The Economist son razonables o no. Simplemente quería indicar que se ha transmitido un titular que a mi no me parece cierto.

    R. Fernandez, estoy de acuerdo con lo que indicas. Pero aún así, y aunque el salario medio en nuestro país puede caer y los tipos subir, España no está en la misma situación que en los años 70, con el país saliendo de una dictadura, con la necesidad de realizar una reforma industrial integral, y con el euro aún muy lejos. La estabilidad del país no era la misma que ha día de hoy. Tienes razón probablemente la vivienda en los 70 no estaba infravalorada, está afirmación mia ha sido errónea, simplemente quería indicar que la situación país en los 70 versus la actual hacen que el ratio no sea comparable. Al menos esa es mi intuición.

  • http://www.invertirenbolsa.info Invertir en Bolsa

    Yo no creo que en los 80 las viviendas estuviesen infravaloradas. Para hacer este cálculo en relación a otros países habría que tener en cuenta el poder adquisitivo de los distintos países, analiar si en los otros países estaba bien valorada o no, etc.

    En el momento actual creo que los alquileres tambien están muy sobrevalorados, así que pienso que la sobrevaloración de las viviendas es enorme.

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