Tormenta inmobiliaria, el fin del principio
La verdad es que da una tremenda seguridad, ver que los ciclos se repiten, cambiando de actores, cambiando de escenarios; pero se repiten. Y es curioso, pero aquél que sepa identificarlos con antelación tiene mucho, pero que mucho ganado. Simplemente me gustaría compartir este post referente a la avalancha de noticias del sector inmobiliario.
Creo que a estas alturas nadie se extraña si le dicen que el sector está mal, y eso significa que las promotoras inmobiliarias que realizan promociones residenciales no venden casi nada; una forma elegante de decirlo es que los ritmos de venta han bajado y otra un poco más pragmática que hace casi medio año que no tienen ingresos.
No vamos a descubrir que el real estate es un sector que ofrece rentabilidades de proyecto relativamente bajas, alrededor del 12-15% de margen (aunque mucha gente piense lo contrario y con riesgos importantes comerciales, de proyecto, de construcción y financieros), como podréis imaginaros esto no son chips de alta tecnología, ni naves espaciales, es algo que se lleva haciendo muchos, muchísimos años: casas. Debido a esto, es necesario apalancar al máximo las promociones para obtener rentabilidades atractivas para el capital, llegando hasta al 80% de la inversión total, siendo el elemento base para poder conseguir una alta rentabilidad final del promotor, y habiendo ayudado junto con “la gestión del suelo” a muchos de los “pelotazos” de los que hemos oído hablar.
La actual coyuntura de subidas de tipos y de incremento de la percepción de riesgo está provocando restricciones en el crédito que afecta a los promotores por dos frentes muy distintos:
- Restricciones en el crédito a los compradores, siendo más exigentes con las garantías hipotecarias o avales, sobre todo ahora que no está tan claro que los pisos vayan a seguir subiendo in eternum.
- Restricciones en el crédito para la compra de suelo, o lo que es lo mismo, tasaciones a la baja del mismo, evitando el desarrollo de un pipeline de proyectos futuros.
Como resultado tenemos a las promotoras inmobiliarias atrapadas en la tenaza. ¿Cuánto tiempo más podrán resistir aparentando que no pasa nada? La contestación es relativamente fácil, mientras sus acreedores no les exijan más garantías o mientras tengan solvencia para satisfacer el voraz apetito de los bancos ansiosos de liquidez.
Mientras tanto, el panorama será desolador, primero caerán las más agresivas en sus políticas, aquellas con directivos jóvenes e irreverentes, con nuevos enfoques, léase Astroc o Llanera, aquellos quienes se creen por encima de los demás y quienes creen que a ellos no les afectan las leyes que rigen el mercado. Luego aquellas que han acometido operaciones de compra irracionales, léase Hábitat.
La deuda va a ser un duro lastre para las promotoras inmobiliarias, tanto es así que algunas zozobrarán por el camino. Se admiten apuestas. Por supuesto que los precios se corregiran, pero ahora todavía no tiene sentido bajar los precios, con este panorama habría que bajarlos un 50% para que alguien entre a comprar un piso.
Para acabar una frase ilustre de Sir Winston L. Churchill que le cae como anillo al dedo a la coyuntura que vivimos, a pesar de algunos: “This is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is, perhaps, the end of the beginning.“
Mira esto, porque te va a encantar. Yo al principio he pensado que era una broma, pero no, era un anuncio en AdSense y va en serio:
La constructora FBEX lanza una oferta para bloggers: compra tu piso y llévate 1 portátil y 3 años de ADSL.
¿Cómo era aquello de los Doors?… this is the end my friend…
Álvaro. Las promotoras ahora están en un momento en que intentan reavivar las ventas con medidas comerciales, es decir, promociones mediante regalos y evitando bajar el precio directamente (cuando llegen a esto va a ser una escalada irracional a ver quien hace más descuento). Regalan portátiles, regalan mercedes, regalan cuotas de hipoteca (más que nada te dan una hipoteca con carencia), regalan muebles, …
Al final bajaran precios aunque sólo sea para sacar algo del capital que tienen atrapado en forma de promoción
Elliot, veo claro que las promotoras están desesperadas por vender, pero aun no aceptan el tener que bajar precios.
Sólo es que lo de una oferta ¡para bloggers! me ha parecido cuanto menos chocante. No porque te regalen un portatil (en Toledo hay una urbanización en la que compras un adosado y te regalan un coche), si no por a quién está dirigida.
Alvaro, je,je, perdona a Onda de Elliot que aún no está del todo en el mundo de los bloggers
…Evidentemente, lo que es curioso es una oferta a dicho colectivo…je,je veo comprando un piso y enseñándole el blog como prueba :-)…
Articulo muy interesante, en linea con lo que pienso respecto a la burbuja inmobiliaria, vermos como se comporta el sector en los proximos meses.
Saludos
Buen enfoque de la actual crisis inmobiliaria,porque señores pese a quien pese hay crisis.
La venta de pisos no es que halla bajado, es que se ha congelado.Pero lo importante como bien apunte el articulo no es que no se vendan pisos,es que las constructoras y promotoras se han metido en un buen beregenal.No asi los mas vispados y pongo un ejemplo real,el señor Florentino Perez vendio sus activos en FFC (la parte inmobiliaria) y se fue al siempre valor seguro de las energias.Como el otros grandes lo hicieron por ejemplo el dueño de don piso vendio su participacion en dicha empresa hace si no recuerdo mal unos dos años.Eran claros sintomas deque el globo explotaria, y al final parece que va ha explotar.
Los constructores y promotores a los que les ha pillado el toro lo tienen muy mal, escuche en propia bca de un constructor-promotor catalan que dijo textualmente “no me voy a uedar pillado con el banco,bajare los precios lo que haga falta” y estamos hablamos de obra nueva.
Lo que quiero decir es de algo que no habla, y es que la obra nueva arrastrara la caida de precios de la vivienda,
y no la vivienda de segunda mano.Esta vivienda se vera rrastrada por la vivienda nueva con promotores muy endeudados que lo unico que desean es salir como sea de esta pesadila que solo ha hecho que comenzar.
Y no soy dramatico amigos,ni mucho menos.Os reto a que hableis de tu a tu con estos promotores sin tabus y vereis que no exagero lo mas minimo.
Lo unico que no me parece justo decir es que la vivienda esta infravalorada en un 50%, este numero es real si no le aplicamos el IPC de los ultimos 9 años,para ser justos la infravaloracion de la vivienda seria un 42%.
Valor mas que razonable para quitar el sueño a mas de uno y arruinar de por vida a mas de dos.
Mira que a los involucrados les ha costado ver que es así, que las cosas no podían subir para siempre, ni los pisos tampoco. Y comparto la sensación de que están aguantando y disimulando tooodo lo que pueden para evitar bajar precios. Pero bajarán, como en el 92. Si es que es increíble como apenas pasan 10 años y la gente pierde la memoria, ya pasó una vez. Y no hace nada de tiempo.
Por fin se modera la concesión de hipotecas (aunque habría preferido que por acción del gobierno y no porque el problema de las subprime haya secado el crédito interbancario) y eso permite que los compradores tengan el dinero para comprar algo, no cualquier dinero para cualquier cosa. Y limita la demanda.
Y el exceso de oferta, por cojon*es tiene que traer precios más bajos. Pero creo que a diferencia del 92, creo que los promotores ahora tienen mucho más riñón que entonces, y pueden aguantar más los precios. Hay de todo, pero han sido tantos años ganando tanto dinero, que creo que han acumulado suficiente pasta para poder aguantar. Otra cosa es que quieran pulíselas por no vender.
Yo personalmente lo que haría era ser el primero en bajar precios, iría a muerte a por los pocos compradores que quedan y me los llevaría a todos. Creo que los promotores piensan que es un chaparrón temporal, y que amainará en poco tiempo. Pero creo que para cuando quieran darse cuenta de que esto va para unos años, y quieran vender, tooodo el mundo estará queriendo vender. Va a ser un mercado realmente a la baja.
Me decía el otro día un promotor que empieza una pequeña promoción de bungalows junto a un campo de golf si hacía una página de publicidad para este sábado o lo dejaba para más adelante. Le dije que lo hiciera ya. Todo lo que tuviera que hacer, que lo haga ahora. Porque aunque pase lo de las subprime, el mercado hipotecario va a serguir difícil para los compradores, porque cuando se angustien todos los promotores y salgan a por los compradores que queden, el exceso de oferta jugará en su contra.
Aún se venden pisos. Pues ahora es el momento de ir a por esos compradores. Y bajar precios todo lo que haga falta. Más tarde será peor, menos ganancia aún.
La avaricia rompe el saco. Y esta gente, que sólo sabe de pelotazos y de hacer dinero fácil no se da cuenta de que el escenario ha cambiado por completo en unos meses. Y no va a volver. No esta década.
Sep 30th, 2007 at 12:18 PM
[…] futuro del mercado inmobiliario Publicado 30/09/07 Opinión He leído un genial post sobre este tema en GurusBlog, un post que encaja bastante bien con mi opinión sobre este tema, y me disponía a dejar mi […]
Oct 1st, 2007 at 16:51 PM
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