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La correcta valoración del precio de la vivienda

como valorar una vivienda

El pasado 8 de julio, el prestigioso semanario británico The Economist publicaba un artículo en el que se indicaba que el nivel de precios agregados en el sector inmobiliario residencial en España está sobrevalorado en un 50%.

¿En qué se basa para afirmar esto? En los resultados de un estudio comparativo a nivel mundial cuya metodología consiste en comparar las rentabilidades de estos inmuebles a través de su alquiler, llegando a la conclusión que algunos países están por encima de esa media y otros por debajo. ¡Claro! Por eso disponemos de una media aritmética.

La tabla anterior, publicada por The Economist, incluye una serie de países donde se indica la variación de precio hasta el cuarto trimestre de 2008, la variación de 1997 a 2010 y la sobre-valoración o sub-valoración de los inmuebles en función de sus rentabilidades por arrendamientos.

Es una de las formas de saber si un inmueble tiene un precio de mercado por encima o por debajo de su rentabilidad media comparada con otros países. Así, se estima que una rentabilidad razonable, comparada con rendimientos procedentes de la bolsa normalmente, puede estar en torno al 5% anual. Es decir, un inmueble se amortizaría en unos 20 años.

En ese estudio no se estiman los costes de mantenimiento de los activos, ni los financieros, entre otros.

Es una forma de valorar los inmuebles . Pero no la única.

Por otro lado, el Instituto Juan de Mariana elabora un informe en los mismos términos (rentabilidad del inmueble por arrendamiento), pero con una variante: no lo compara con esos mismos ratios a nivel internacional, sino que hace una comparativa con dichas rentabilidades a nivel histórico, es decir, a lo largo del tiempo. Es una comparación del ratio consigo mismo.

También es una forma de averiguar si este mercado está sobre-valorado o sub-valorado, pero no es el único sistema.

En ambos casos, nos parece muy adecuados estos dos sistemas de valoración para inmuebles comerciales, oficinas, naves, despachos, hoteles, complejos turísticos, etc., incluso viviendas de uso vacacional, puesto que se trata de inmuebles orientados a su explotación económica y como tal deben valorarse. Sin embargo, utilizar el mismo método para la evaluación del valor de la vivienda residencial, habitual, nos parece de una visión algo corta.

Hay otro sistema que en Izadi AG nos parece más acorde con la realidad y, sobre todo, más acorde con las preocupaciones de la inmensa mayoría del mercado comprador (y por extensión, vendedor), que coincide con personas o familias que quieren una vivienda en propiedad para su uso y disfrute, y no la ven como un gasto de inversión por arrendamiento. Dejaremos de lado la cuestión del gasto por inversión especulativa.

Pensamos que este sistema es el más cercano a las familias que compran una vivienda para su uso es el que habíamos desarrollado en un anterior informe publicado en Inmodiario.com, titulado “El ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria”, también en idealista.com  y en nuestro blog . Es el que el comprador habitual va a utilizar para saber si lo que compra es caro o barato.

El lector pensará que esa valoración es subjetiva. Efectivamente, así es.

Una persona puede pensar que un bien merece el sacrificio de un día de su trabajo y para otro bien está dispuesto a sacrificar un mes y medio, y para otro 4 años. Pero esa valoración es distinta para cada persona. Eso es correcto.

Una persona estaría dispuesta a sacrificar 6 meses por la posesión de un coche y otra estaría dispuesta a gastar todo el dinero ganado en 5 años para la compra del mismo coche. Es una valoración subjetiva.

Pero digamos, que la media de valoración de las personas es un valor tal que la mayoría de nosotros aceptaríamos como normal. Por ejemplo, si la renta media española es de 21.000 euros el año pasado, podemos pensar que puede ser lógico que empleemos 6 meses de nuestro trabajo para comprar un coche por 10.500 euros. Está claro que la persona que gana 100.000 euros al año, igual le apetece comprarse un coche de 40.000 por poner un ejemplo, lo cual representa menos de 6 meses de su trabajo. Y que puede haber una persona que gane esos 21.000 euros y emplee 2 años de su trabajo para comprar el mismo coche. Seguro que también existe esa persona. Pero hay que reconocer que tal actitud no es muy normal y que la inmensa mayoría nos guiamos por criterios razonables constituyendo una media aritmética aceptable por todos con una desviación standard relativamente pequeña.

Regresemos al mercado inmobiliario. En el siguiente gráfico podemos ver la evolución que ha seguido este ratio en España, EE.UU. y Reino Unido desde 1995 hasta el primer cuatrimestre de 2010:

En este gráfico vemos que al principio de la serie dicho ratio estaba en el entorno de 4 años de renta familiar disponible (después de impuestos) para el caso de España y EE.UU., mientras que estaba en cifras algo superiores a 3 años para el caso del Reino Unido.

De 1995 a 2000 esos ratios prácticamente se mantuvieron sin variaciones relevantes. Pero hacia el año 2001 algo empezó a cambiar.

Aunque con ligeras variaciones al alza a partir de 2000, la renta que debía aportar una familia después de impuestos era de cuatro años. Dicho ratio subió de forma acelerada durante los años 2001 a 2007, siendo especialmente importantes los incrementos en los años 2002 a 2006. ¿Qué fue lo que ocurrió?

La cuestión es algo larga de explicar, pero resumiendo aquel bien que los españoles habían valorado (salvo algunos años a finales de los años 80) como un bien para su uso y disfrute, empezó a convertirse en un bien valorado más por su “valor riqueza” (especulativo). Ver artículo explicativo más extenso en “ratio de esfuerzo como criterio de valoración inmobiliaria

Los tipos de interés bajos, los laxos criterios de riesgo de la banca, las tasaciones generosas, la reducción progresiva de la tasa de desempleo (hasta el 8% de la población activa, que si bien sigue siendo escandalosa, regresábamos de etapas que superaban el 20%, y hasta el presidente del gobierno hablaba de un objetivo de pleno empleo), etc. El dinero era fácil de conseguir y el ahorro y la previsión se convirtieron en un valor anticuado. Todos participamos en la fiesta.

A diferencia de los años 80, con fuertes incrementos del precio de la vivienda, parece que un período más largo de bonanza económica (algo superior a 10 años) hizo que la burbuja siguiera creciendo y muchos pensaban que no tendría fin. O al menos así se comportaban.

Ese período tan largo de crecimiento económico eliminó muchos de los criterios de prudencia de la banca y de los empresarios (y de muchos que lo querían ser) y de los particulares que entraron a su vez en la espiral especulativa. Se aplastó el concepto “especulación” por el concepto “inversión”. Erróneamente.

Ese fenómeno se produjo en otros países como en EE.UU. y Reino Unido, pero también en Irlanda, Suecia, Italia, Francia,… y más recientemente en China, Australia, algunos países del sureste asiático,… y algunos están en pleno proceso de creación de su propia burbuja.

Parece que la economía especulativa iba eliminando a la economía real, y mucho de verdad tiene esa afirmación.

Pero volvamos a la valoración de la vivienda.

En Izadi AG nos parece más lógico aplicar el sistema de valoración del ratio de años de renta familiar disponible aplicados a la compra de un bien, en este caso una vivienda, que cualquier otro sistema propuesto referido a la rentabilidad por inversión. ¿Por qué motivos?

  1. Porque la inmensa mayoría de las ventas se las realizan personas que comprar la vivienda en la que quieren vivir. Son una minoría los que compran casas para su puesta en alquiler, al menos en España.
  2. Con todos nuestros respetos hacia instituciones como el Instituto Juan de Mariana, una evaluación del precio de la vivienda en referencia a la rentabilidad histórica media no nos parece que tenga demasiada validez por el motivo anterior y porque el hecho de que haya bajado la rentabilidad por alquiler puede ser porque los precios estén sobrevalorados o porque, por algún motivo que no vamos a desarrollar ahora, los alquileres son bajos. Compararla con la media no significa nada, simplemente puede haber un cambio de tendencia al alza o a la baja y eso no conlleva sobre-valoración o sub-valoración del bien.
  3. También con todos nuestros respetos hacia The Economist, podemos argumentar lo mismo que en el caso anterior, sólo que a nivel internacional.

Para terminar, si la vivienda se demanda en su inmensa mayoría por ciudadanos que la quieren para su uso, ¿no parece razonable que la comparación se haga con el esfuerzo que éstos deben realizar para conseguir su objetivo?

Escrito por Manuel Caraballo Callero,
Economista de Izadi AG
Autor del blog de Manuel Caraballo
Twitter @izadiag


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23 comentarios

  1.    Responder

    […] correcta valoración del precio de la vivienda, Manuel Caraballo expone en un artículo que publica GurusBlog de La Vanguardia.es, las distintas metodologías que se utilizan para calcular el valor de mercado de inmuebles […]

  2.    Responder

    Desde luego sorprende la simplicidad del análisis de The Economist a no ser que pretenda llegar a algún descerebrado simplón bajo oscuros intereses partidistas. Otra posibilidad muy habitual es lo mucho que cuesta llenar páginas de revistas con análisis inteligentes y opten por rellenar a bajo precio y en pocas horas ese montón de papel que publican, después de todo, su negocio no es instruir al lector ni decir verdades, es vender páginas de publicidad a cambio muchas veces de opinar en cierto sentido.

  3.    Responder

    Siempre buscando la fórmula mágica más ajustada a la realidad y a la vez más simple posible. Creo que el problema radica en lo sencillo que queremos plasmarlo todo. El precio de la vivienda depende siempre de los mismos factores pero en grado diferente segun país y período de tiempo. Por lo tanto desde mi punto de vista una relación directa entre rentas obtenidas, esfuerzos familiares o tasas de relación históricas son demasiado básicas para explicar la evolución del precio de la vivienda. Hagamos una lista de los factores que pueden influir e intentemos ponderar luego la influencia de cada factor, es lárguísima. Ejemplo de efectos de difícil medición: la tasa de natalidad después del baby boom, el efecto que tiene en España la vibvienda como instrumento de ahorro familiar y lo poco que incide en otros países, los incentivos fiscales, etc. Una fórmula que incluya factores sociales y psicológicos puede llegar a sorprender lo larga que sería. Pero la realidad es una foto no una línea.

  4.    Responder

    Tengo un coche antiguo a la venta hace más de un año y simplemente no puedo saber su valoración real; nadie se molesta en preguntar. Hace dos meses he puesto a la venta un garaje cerrado situado en una zona muy buena de mi ciudad aunque parezca increíble nadie ha llamado. Sencillamente es dinero enterrado.

  5.    Responder

    Muy interesante. Otra forma de valorar el esfuerzo es la estimación de que un 30% de los ingresos de una familia son el máximo recomendado para la compra de vivienda. Es una estimación claro, para una familia con mucho dinero puede ser hasta el 50% sin que suponga una merma de su nivel de vida (pero sí un incremento de su riesgo).

    En todo caso, la vivienda está sobrevalorada. Pero el mercado ahora es un oligopolio: los bancos dan hipotecas y tienen los pisos para vender = son el mercado. Ellos ahora mismo saben que a estos precios no pueden conceder hipotecas (=mucho riesgo) luego no dan hipotecas, pero tampoco pueden bajar precios porque el efecto sería en cadena y las provisiones por pérdidas les llevarían a la quiebra. Así que no pueden más que, poco a poco, ir provisionando contra beneficios, en varios años.

    Un proceso que quizá lleve todavía unos 3 ó 4 años.

    Lo que se está vendiendo ahora (que es casi nada) son sobretodo a incautos, particulares, y los bancos prefieren dar una hipoteca a una familia a cambio de quitarse de encima una hipoteca incobrable de un promotor. Del promotor no van a poder cobrar nada (por eso ni inician los procesos de embargo, sencillamente se quedan con los pisos como dación en pago), pero saben que una familia es capaz de no comer antes de dejar de pagar la hipoteca (por el riesgo de embargo y toda la carga de por vida que supone la deuda restante).

    Por el mismo motivo no aceptan viviendas como dación en pago de particulares: es mejor para el banco embargarles. Sin embargo la Sociedad Limitada del promotor no suele tener bienes embargables, son mucho más grandes las deudas (más feas a la hora de provisionarlas) y por eso se acepta en su caso la dación en pago de la deuda: le dan las casas al banco y se liquida la deuda.

    Es curioso. Probablemente muy injusto también. Pero esas son las reglas del juego.

    Sí, la vivienda va a bajar de precio. Sí, sobran viviendas por un tubo (algunos hablan de casi 3 millones de viviendas entre nuevas y segunda mano), y no olvidemos que el baby-boom de los años 69-77, que ya han comprado vivienda y lo que viene después es la baja natalidad descendente hasta hoy (=menos demanda futura de casas) = más presión a la baja de los precios.

    Los pisos jamás volverán a ser un bien de especulación al menos durante una generación mínimo (=unos 25/30 años). Se acabó. Como la industria del carbón nacional. Se acabó.

  6.    Responder

    El esfuerzo no es igual…, hay que tener en cuenta que cuando los tipos estaban al 20, las hipotecas eran de 5, máximo, 10 años.., ahora son a 40…

  7.    Responder

    Qué interesante!!!! (soy irónica)….dónde estaban estos estudios antes de la crisis, la burbuja, el desplome…. ó mejor, a qué se dedicaban los economistas- gurus que ahora tanto publican y tanto saben? … o mejor aún, nada ha cambiado, todo sigue igual, teorías no para entender ó explicar la realidad sino para acomodar la realidad a ciertos intereses, para justificar acciones, no para conocer.

    En fín, “me fastidian” los profetas, y mucho más, los que lo son a posteriori.

    1.    Responder

      Totalmente de acuerdo. Desde que llegó la crisis han aparecido cientos de profetas (miles incluso) que nos vienen con el cuento de "ya lo decía yo". El problema es que ninguno lo dijo en su momento y los poquitos que dijeron algo fueron tomados por pirados y descalificados por las autoridades competentes, por los ahora profetas a posteriori y por la sociedad en general. En fin una lástima.

  8.    Responder

    Muy interesante discusión, pero viendo el gráfico precio/renta familiar la conclusión parece ser la misma que la del ratio precio/alquiler de TheEconomist, no? Las viviendas están sobrevaloradas 40-50% en España. Llega usted a la misma conclusión?

    Por otro lado, no olvidar que aquí parte de la casa la pagaba el gobierno (vía desgravación), lo que inflaba el precio (o disminuía el ratio – ya que parte del esfuerzo no era de la familia sino de todos los pagadores de impuestos, compraran o no casa). Al eliminar la desgravación para ciertas partes de la población, es muy probable que este sobreprecio desaparezca. Sería interesante cuantificar qué parte del salto de 4-veces a 7-veces fue financiado por todos nosotros…

  9.    Responder

    Todo correcto menos un punto esencial. Más importante que el precio de la vivienda comparado con la renta familiar es la CUOTA HIPOTECARA (esfuerzo mensual). En los 90 no había hipotecas a 30 años y los tipos eran mucho mayores (por tanto cuota mayor). Poca gente calcula los intereses finales que ha pagado al banco al finalizar la hipoteca. Cuando encuentras una casa que te gusta lo único que miras es que puedas pagar la cuota mensual de la hipoteca y como mucho calculas algo más por si suben los tipos de interes pero la duración de la hipoteca no se valora.

  10.    Responder

    El esfuerzo realizado no seria en realidad lo que hay que pagar cada mes con respecto a los ingresos?

    Es mayor ahora o cuando los tipos estaban al 20%?

    1.    Responder

      Resumiendo un poco la situacion, dos efectos estan sosteniendo el aberrante precio de los inmuebles en España, uno los alquileres burbujeados que todavia incentivan a los pocos compradores solventes que quedan hacia la propiedad frente al arrendamiento, y dos, las ayudas indecentes del Gobierno y del Banco de España a las entidades financieras permitiendolas aguantar miles de pisos en los balances.

      Como siempre Hispanistan es la campeona en ineficiencias de mercado….Dios, que tristeza de pais.

  11.    Responder

    Sobre le preu dels pisos:
    Preu de Venda: el que una persona poc pagar per comprar.lo
    Preu de cost: en aquests moments el preu de cost es el preu de reposicio del be:
    El terreny: podria esser que el preu del terreny fos un 30% del que era l'any 2007
    Els materials de construccio probablement siguin un 10% inferiors
    La ma d'obra un 30% inferior
    Els interessos financers que s;han de pagar si no es ven poden mejar.se el capital
    Conclussio, si posen els pisos a la venda a un 50% del valor de l'any 2007 probablement continuaran sense vendren gaires.Amen

  12.    Responder

    Como consultor internacional de viviendas (soy holandes viviendo en Catalunya) estoy convencido que en general los precios van a bajar bastante mas en Espana. Mis motivos por este opinion son la estructura de financiacion de las hipotecas (al tipo variable) y el mercado laboral (mucha gente no pueden con el Euribor subiendo). Los razones de porque los precios no han bajado ya. los instituciones financieras que no quieren asumir las perdidas son insostenible y la necesidad de bancos segun Basilea III de mejorar sus balanzas van a forzar bancos de: 1. ampliar sus activos (no habra muco interes de inversores) o 2. vender passivos (donde immobiliario representa un passivo de importante). Bancos que necesitan vender pondran mucho fuerza a la baja de los precios.

  13.    Responder

    Mucho mas sencillo para determinar el sobre valor:
    Sabemos que se construye muy buena calidad de vivienda por € 1.200,- por metro cuadrado y util. Ejemplo 100 m2 = € 120.000 El resto del precio para un immueble es parcela + especulacion.Si se pide € 250.000 para un piso el precio de parcela + especulacion es € 130.000. El precio de parcela es diferente segun la localidad. Cuantos recursos quieres sacrificar para vivir en un sitio determinado? Eso seria diferente para todo el mundo.
    Calcular un sobre valor como porcentaje del precio es imposible y depende demasiado de los detalles especificas de los objetos. Es como decir: en que porcentaje estan sobrevalorados los coches (nadie que pregunta eso).

  14.    Responder

    El artículo es muy interesante y aporta un punto de vista que solemos tener en mente: ¿Puedo permitirme comprar esa casa?

    Es curioso que aún así la conclusión sea similar. En la gráfica de precio/renta familiar, el ratio casi es el doble en España respecto a USA e UK. Digo más, en España casi se ha duplicado el esfuerzo en los últimos 15 años. Parece razonable que se pueda decir que la vivienda está sobrevalorada un 40% aproximadamente.

    Una pregunta a raíz de esto: ¿Esa sobrevaloración puede ser pequeña (pongamos sólo un 15%) en capitales de provincia que no sea Madrid/Barcelona? ¿Influye mucho en la sobrevaloración la escasez de suelo a largo plazo?

    Finalmente estoy de acuerdo con Mendigo en que al final se inflan también los precios del alquiler, porque todos los propietarios pretenden que les "pagues la hipoteca" con el precio de alquiler. Curiosamente, siempre queda una alternativa para que se pueda corregir el mercado: compartir vivienda o vivir en casa de tus padres. El caso es que estoy viendo que hay pisos vacíos que se compraron como inversión y si no los pueden alquilar, se los prestan a los hijos para que vivan en ellos. ¿Será que no consiguen alquilarlos a precios de alquiler burbujista?

    Gracias por el artículo.

  15.    Responder

    Por un lado, mirando el gráfico, si ahora los precios están del orden de 6 años de ingresos y lo normal antes de la burbuja era de 4 años, coincide con The Economist que la sobre-valoración es de un 50% (o que tiene que bajar un 33% para normalizarse).

    Por otro lado, no veo la relación directa del esfuerzo con los precios por metro cuadrado. Si la gente está dispuesta de hacer un esfuerzo de 4 años, comprará la vivienda que pueda con su presupuesto. Si los precios son bajos la vivienda será mayor, si son altos, será mas modesta. Obviamente están relacionados, pues reflejan parte de la demanda, pero no creo que se pueda correlacionar de forma directa.

    1.    Responder

      Alnair, yo creo que la frase sería más correcto en la mayoría de los casos sustituir "está dispuesta de hacer un esfuerzo de X años" por la frase "no le queda más remedio hacer un esfuerzo de X años".

      La diferencia es obvia: en tu frase se presupone que el mercado es libre, cosa que yo lo niego, especialmente en bienes de primera necesidad como la vivienda (puedes escoger entre compra o alquiler, por eso decía antes que ambos precios están relacionados, porque una burbuja en el inmobiliario de la comes igual. Lo que no puedes es decidir prescindir de la vivienda.

  16.    Responder

    buen analisis

  17.    Responder

    Aunque la relación de compra/alquiler puede dar una idea de la rentabilidad como inversión, estoy de acuerdo que, en realidad, no dan una medida fiel de la carestía del sector inmobiliario en un lugar y momento determinados, ya que ambos van ligados (generalmente, si sube el precio de compra de los inmuebles, suben los alquileres y respectivamente).

    Podríamos coger una referencia más estable, fuera del mismo sector. La misma evolución del precio de la vivienda (o del alquiler) respecto al IPC podría servir.

    La forma que usted propone también es válida, medida como esfuerzo de un trabajador medio para asumir su compra (una forma de relacionar la evolución del precio de la vivienda, con el de los costes salariales). Sólo le pongo una pega: que la renta media familiar no deja de ser una media aritmética, y ya sabe usted que si entre dos personas comen un pollo, no quiere decir que cada uno haya comido medio pollo.

    Sería pues más interesante, y justo, analizar la evolución de la renta familiar por percentiles, y ver cómo le ha afectado a cada cohorte de población la subida en el precio de la vivienda (desglosada también en diferentes tramos, pues lo caros que se han puesto los chalets en Villaviciosa no le importan gran cosa al que vive en Villaverde).

    Buen artículo y un saludo!

  18.    Responder

    Todavía no hemos aprendido que una una casa, si es para vivir en ella, es un pasivo (nos cuesta dinero) y no una inversión. Hasta que no nos entre en la cabeza, los precios seguirán por las nubes, subjetiva y objetivamente.
    Un saludo

  19.    Responder

    Vaya peñazo de artículo (con todos los respetos).
    El titular prometía…

  20.    Responder

    Siguiendo vuestro razonamiento, si el ratio ahora está, más menos en 7 años de renta familiar, y el histórico es alrededor de 4, la sobrevaloración sería de un 43% aprox. no?

    No está tan lejos del valor de The Economist


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