He visto en un par de blogs que le han estado dando vueltas al debate sobre si es más rentable comprar o alquilar una vivienda ( Tecnorates, El Blog Salmón), interesante debate, aunque al final en gran parte dependerá de si la vivienda continua con las actuales tasas de revalorización, cosa que francamente no tengo ni idea, (Nota: debo señalar que yo me he tirado a la piscina y hace dos días que me he vendido mi vivienda habitual ( con una rentabilidad del 30% anual sobre el capital invertido en los últimos 6 años, aquí­ juega el apalancamiento de la hipoteca) y me voy a vivir de alquiler).

¿Que me hace pensar que las viviendas están sobrevaloradas en España? Bueno básicamente la relación que existe entre las rentas que obtienes por alquilar una vivienda y lo que te ofrecen para venderla. Parece bastante de sentido común, que la rentabilidad del alquiler debería superar ligeramente a la rentabilidad de los productos financieros que no tienen riesgo ( alquilando tienes riesgo de impago, deterioro, periodos de desocupación, etc). Pongamos que sería lógico esperar una rentabilidad entorno al 4% sobre el valor del activo. Pero parece que esto no es así­, y os pongo un caso real, aunque no es el mío.
Precio de Venta de la vivienda X de 110m2: 690.000 euros.

Precio alquiler de la vivienda X: 1.200 euros al mes, que son una renta de 14.400 euro/año.

Rentabilidad del alquiler sobre el valor de la vivienda = 2,1%, básicamente lo mismo que te ofrecen en una cuenta corriente de un banco online.

Que deberí­a suceder para que se pudiese alcanzar una rentabilidad del 4%, pues bien o el mercado paga el alquiler de la vivienda X a 2.400 euros el mes ( de hecho a 1.200 euros/mes la vivienda sigue sin ocupar) o el valor correcto de este activo es de 345.000 euros, que seguro que mentalmente a todos nos encaja como un precio más razonable y eso que sigue siendo mucho dinero por 110 m2.

  1. Je, je… SABIA DECISION.

    Lo del je, je es porque utilizas un razonamiento bien querido por mí desde hace años.

    Pero hay que reconocerlo, si te manifiestas así públicamente, “te miran raro”.

    Repito, muy sabia decisión.

    Pero… ¿has tenido en cuenta cómo tributan las plusvalías? El fisco siempre hay que tenerlo en cuenta al hacer esas “cuentas de la vieja”, factor que muchos obvian, digo.

    Resumiendo: antes de tomar una decisión de ese calibre hay que realizar varias emulaciones, y dedicarle tiempo a estudiar los números y sus repercusiones fiscales posteriores.

    Se me olvidaba, es la primera vez que intervengo, creo, así que no termino sin antes dar un SALUDO.

  2. Bienvenido Maty, efectivamente los impuestos han sido tenidos en cuenta, 15% sobre la plusvalía a pagar justo de aquí un año. Por cierto si no me equivoco si hubiese vendido el año que viene me parece que me tocaba pagar un 18% por la entrada en vigor de la reforma fiscal.

  3. Creo que a tu razonamiento le falta un detalle: La revalorización de la vivienda. Aunque sea algo que puede variar, por lo menos deberías adjuntar una horquilla razonable.
    Un saludo

  4. Daniel, el problema para empezar es que no tengo ni idea de que horquilla ponerle a supuesta revalorización o también puede pasar como en Shangai que después de 5 años con los precios creciendo al ritmo de España han sufrido una caida del 30%. O pasará como Alemania que llevan 6 años cabsolutamente planos o quizás como en Japón que a principios de los 90 los precios de los inmuebles se colapsaron y se han mantenido estancados durante 15 años. O quizás seguirán aumentando a dos dígitos …no sé. Mi reflexión va en el supuesto rendimiento que tienen la vivienda como activo que produce unos ingresos y me parece que la relación rendimiento por ingresos / valor del activo cruje un poco. Esperar revalorizaciones en la vivienda que no vayan acompañadas con aumentos en los alquileres es similar a esperar que alguien te compre más cara la acción de una empresa aunque esta este generando pocos beneficios…pura especulación y la especulación al final depende del sentimiento del mercado y de espectativas y normalmente estas suelen ser volátiles y imposibles de predecir.

  5. Mmmm debería ser más rentable alquilar que comprar aunque muchos entienden la compra como una inversión. Pero se olvida que no puede seguir revalorizándose eternamente al ritmo actual. De otro lado alquilando puedes elegir una vivienda quizás de mejores características que comprándola y no tienes inmovilizado el capital. 🙂

    De todos modos los precios de los alquileres no son precisamente baratos, a veces son iguales o superiores a una hipoteca, salvando el detalle de que la segunda te ata totalmente al piso y al banco. 😉

  6. Hacienda:

    Efectivamente has ganado un 3% vendiendo en 2006, porque parece que mantendrán el 15%.

    Pero a lo mejor toda la plusvalía o parte está exenta, depende del año y mes de la compra ( si compraste antes de 31/12/94)
    Salu2

  7. Excelente analisis, aunque a veces es dificil de hacer entender. Aca en Argentina creen que estoy loco cuando digo que hoy me conviene mas alquilar que comprar.

    La renta que en mi pais deja una propiedad en alquiler es del 6% y las tasas de los prestamos hipotecarios son del 15% (tasa variable). Un plazo fijo en cualquier banco de primera linea rinde aproximadamente un 15%.

    saludos
    http://www.bullspreadblog.blogspot.com

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