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Realia ¿OPA o trampa?

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Por increíble que parezca y aunque nos tenemos que pellizcar para realmente ser conscientes de que no estamos en un sueño, parece que puede haber una buena oportunidad de inversión en una inmobiliaria cotizada Española. Hablamos de Realia, que cuenta con FCC y BFA (Bankia) cómo socios de referencia, socios que estarían encantados de poder vender su participación. De hecho Realia ya comunico a principios de noviembre que había contratado a Goldman Sachs para buscar posibles inversores que aportaran fondos a la compañía, sino va a ser complicado que pague sus deudas y que den salida a BFA y FCC del accionariado.

Aunque siempre que hablamos de posibles OPA o entradas del deseado príncipe azul debemos ir con mucha cautela, Realia, a diferencia de la posible entrada de Villar Mir en Colonial, tiene un atractivo especial. Y es que su actual cotización de €0,90 está muy por debajo del último precio del valor de sus NNAV  publicado por la compañía que rondaría los €1,92 por acción.

En este sentido se están produciendo una serie de movimientos interesantes. Así por ejemplo FCC ha anunciado la capitalización del préstamo participativo que tenía en Realia por €57,59 millones a un precio de conversión de €1,92 por acción y la semana pasada se traspasaron 540 millones de euros de deuda bancaria de Realia (€440 millones de SAREB y €100 millones de Banco Santander) a los fondos Fortress y  King Street Capital Management.

Así que los ingredientes para una OPA sobre Realia podrían estar servidos y alienados:

En un primer paso se podrían adquirir las participaciones de FCC y BFA, entre ambas poseen el 64,5% de Realia.

En una segunda etapa Fortress y King Street Capital Management podrían capitalizar la deuda que han comprado, lo que reduciría  considerablemente la deuda de Realia.

En caso de que alguien se hiciera con más del 30% de Realia, en teoría debería obligatoriamente lanzar una OPA por la totalidad y el precio también en teoría debería ser de €1,92 por acción ya que en teoría es el valor liquidativo de la compañía y el mayor de las 5 opciones que recoge la ley de OPAs.

Hasta aquí la parte bonita de la historia y la que explicaban hoy en Cotizalia.

Ahora os explicamos la parte que puede ser más amarga:

Sin embargo, el posible comprador tiene también la opción de lanzar una OPA voluntaria. Y aquí no en este escenario no tiene obligación de comprar a un precio mínimo ni lanzar una OPA por la totalidad. el único requisito es que esta OPA voluntaria consiga una aceptación del 50% de los accionistas, y recordemos que la participación de BFA y FCC supera ese 50%. Es decir el comprador puede pactar un precio bastante inferior al los €1,92 por acción con Bankia y BFA y asegurarse que la OPA voluntaria será un éxito.

A esto le podéis añadir la dilución posterior que puede comportar la conversión de parte de los 2.169 millones de euros de deuda neta y empezamos a darnos cuenta que la que parece una dulce oportunidad se puede convertir en un regalo bastante envenenado. Más si tenemos en cuenta que el cálculo del NNVA de €1,92 por acción corresponde a finales de 2012 y que posiblemente a finales del 2013 este NNAV teórico puede haber menguado considerablemente, tanto como que de 2011 a 2012 el NNAV paso de €3,67 a €1,92 por acción. Si a esto le sumáis como se las gastan los fondos tipo Fortress cuando negocian precios para comprar activos distressed, y os puedo asegurar que no son la Sareb, yo francamente entrar en estos momentos en Realia a €0,90 por acción me parece algo similar a jugar a la lotería pero comprando bastantes número para acabar perdiendo dinero.

Es decir si después os sentís violados por los fondos distress como accionistas minoritarios de Realia a mi no me busquéis.

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4 comentarios

  1.    Responder

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    Como es posible que una deuda se compre a casi la mitad de su nominal?
    La primera hipótesis es que las acciones no valen nada.
    La segunda es que esa deuda esta sometida a condiciones futuras que le hacen peder valor.
    Si la deuda tiene esos descuentos es probable que se pueda canjear por suelo o otros activos inmobiliarios a una tasación prefijada.
    Creo que la clave del valor de las acciones esta en las condiciones de la refinanciacion.

  2.    Responder

    Con respecto al presente articulo queria comentarle que en caso de OPA voluntaria usted parece no tener el cuenta el punto 4 del art.13 referido a Ofertas Voluntarias del Real Decreto 1066/2007, de 27 de julio, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores, que dice lo siguiente:

    4. Podrá formular una oferta voluntaria por un número de valores inferior al total quien no vaya a alcanzar, a resultas de ella, una participación de control o
    quien, ostentando ya una participación de control, pueda libremente
    incrementar su participación en la sociedad afectada sin sujetarse a la
    obligación de formular una oferta obligatoria.
    En el caso de Realia unicamente FCC esta en condiciones de lanza una OPA voluntaria. Tengalo en cuenta. Gracias.

    1.    Responder

      jmt111, depende de como se estructure la operación, cuantos fondos participen y como adquieran la participación de FCC y BFA.

      Además ten en cuenta que quedan excluidos de lanzar una OPA obligatoria

      d) Adquisiciones u otras operaciones procedentes de la conversión o capitalización de créditos en acciones de sociedades cotizadas cuya viabilidad financiera esté en peligro grave e inminente, aunque no esté en concurso, siempre que se trate de operaciones concebidas para garantizar la recuperación financiera a largo plazo de la sociedad.

      Y en el caso de Realia, te puedes quedar con la mayoría de la sociedad simplemente quedándote con parte de la deuda y convirtiéndola en equity.


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