aval hipoteca

aval hipoteca

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante.

Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.

Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas:

-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.

Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:

  • Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
  • Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
  • Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario.

El avalista

Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad. Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio.

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.

Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).

El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.

Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte de las cuotas de la hipoteca).

Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afinaza la operación.

la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

    1. Hola, quería consultar mi caso: tenemos una vivienda compartida entre mi hermano 25%, su mujer 25%, mi mujer 25% y yo al 25%. Ahora mi hermano no puede seguir pagando la hipoteca y por ello renunciaría a la vivienda por lo que mi pregunta es que procedimientos y costes habría para excluirles de la escritura, la hipoteca que queda es de 60.000 €, muchas gracias

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  1. Puedes comentar las repercusiones fiscales de un titular fe la hipoteca pero no del inmueble porque desde mi punto de vista hace una donacion y hacienda miraba hacia otro lado hasta hace unos meses

  2. Yo creo que el títullar hipotecante que cumple por el deudo, nacen él un derecho de contra el deudor. Se situara en la misma posición que tenia el banco.
    La donación se produciría si el deudor hipotecante renunciase a su derecho de crédito frente al deudor.
    Yo creo que al comprar una casa y financiaría con un préstamo hipotecario la ilusión de la casa nos impide ver con claridad la realidad de la operación.
    Un saludo

  3. El avalista deberia responder por la parte de la diferencia de valor de la vivienda, es decir por debajo del 80% del valor de tasacion el bien hipotecado deberia ser suficiente garantia para saldar la deuda, por lo que el avalista responderia por el 20 % restante.
    Creo que cualquier juez aceptaria esta condicion, lo que ocurre es que los ejecutados por el banco, no suelen aparecer por el juzgado, pues si no tienen para pagar la hipoteca, no tendran para contratar abogado y procurador.

  4. El problema, como siempre, es que los directores de oficina son comerciales de la entidad financiera correspondiente y no asesores financieros como dicen que son y como mucha gente ,desgraciadamente , se cree que son. Con lo cual, con tal de cumplir sus objetivos de pasivo y activo, hacen lo que sea, aunque los que firman no saben lo que firman, y luego vienen los problemas.

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  5. Yo tenía entendido (y lo comento para que se debata y me corrijáis si me equivoco) que el notario SI TIENE OBLIGACIÓN DE INFORMAR en este caso a la parte débil de un contrato de lo que realmente se firma.

    Ahora claro, el notario trabaja por su cuenta, y si informa a la parte débil…el señor banquero dirá entre dientes: aquí no vuelvo. Como encima el notario lo suele pagar la parte débil…ya está cerrado el círculo!

    Un saludo y gracias por el trabajo que hacéis en este blog!

    1. Yo creo que el notario informa, pero la ilusión de una vivienda es un velo que nos impide ver la realidad.
      deberíamos quitar importancia al hecho de que tener en propiedad una casa es imprescindible en la vida

  6. Hola,
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  7. Una amiga mía que trabaja en la Ciudad Financiera del gran banco rojo me contó que la pregunta para pasar a dirigir una sucursal era ¿Tú serías capaz de engañar a tu abuela con un producto bancario?
    Pues eso… ahora que nadie se eche las manos a la cabeza.

    1. Gran artículo. El notario da fe de que el contrato se ajusta a la legalidad y es un profesional que atenderá a tus dudas en todo momento. El problema es cuando no se tienen dudas porque no se tiene idea de lo que se firma.
      Hay que ir a la notaría teniendo muy claro las condiciones de la ficha de información precontractual y hacer la preguntas necesarias al notario ANTES de la firma.
      Un abrazo.
      Seguid así.

  8. Quisiera hacer una pregunta, en una operación en que el avalista no se niega a pagar con sus ingresos, el banco tiene potestad para embargar sus bienes y rechazar el pago que esté estipulado en la hipoteca?.gracias

  9. hola hace dos años avale a una amiga para la hipoteca de su piso el notario me dijo que durante dos años era necesario y que luego yo dejaba de ser su aval, por favor quiero saber si es sierto lo que me dijo, y que debo hacer para dejar de ser su aval gracias

  10. Mi suegro quiere avalar a mi cuñada un crédito hipotecario, ¿qué puedo hacer legalmente el día que tenga que asumir la herencia? Ya sé que puedo renunciar a asumir la herencia, ¿pero legalmente podría hacer algo para no asumir el aval y sí la herencia?

  11. hola, me gustaria saber si en una sociedad limitada de la que soy socio ( no administrador) con una aportacion de 2000 € de capital social, que contrajo una hipoteca para la compra de un inmueble, no avalando con nada mas que con el inmueble en cuestion en la escritura de hipoteca, me pueden exigir responsabilidad con mi patrimonio personal?
    muchas gracias.

  12. Hola! me ha interesado mucho tu articulo sobre los avales. Te voy a comentar un problemilla que tenemos en mi familia a ver si existe alguna solución.
    Mi novio se compro un piso hace 5 años y su hermano fue su avalista. Entonces no estabamos juntos y necesitaba otra nómina a parte de la suya para poder comprarselo. Mi cuñado no tenía piso ni novia ni responsabilidades y no le importó.
    Ahora mi cuñado quiere comprarse una casa junto con su novia y les piden como avalistas mi novio y mi suegro. A mi me parece una barbaridad para 138.000 euros que piden. A parte no quiero que meta nuestro piso, que aunque está a nombre de mi novio nada más, nos casamos el año que viene y pronto será de los dos. Pensaba que existia alguna posibilidad de avalar únicamente con la nómina, y no le podemos decir que no le avala porque él si avaló a mi novio en momentos de necesidad. A ver si podemos encontrar alguna solución. Gracias

  13. Hola a todos:
    Necesito saber como puedo salir de esta. Me casé hace 5 años y me acabo de separar, mi mujer tiene en custodia a nuestro hijo y nos compramos una casa. Actualmente ella vive allí con la niña y yo me he tenido que buscar la vida. Mi pregunta es la siguiente, yo sigo pagando la mitad de la casa y ella la otra mitad…pero mis padres están de avalistas…existe alguna forma de anular el aval de mis padres como consecuencia de la separación, ellos firmaron en las circunstancias anteriores no en las que existen ahora. Espero vuestra mejor solución …gracias

  14. HOLA , SOMOS CINCO HERMANOS , Y A UNO DE ELLOS QUE PIDIO UN PRESTAMO POR NO PAGARLO MI PADRE HIPOTECO SU CASA SIN SABERLO LOS OTROS CUATRO HERMANOS , ¿ QUE HABRIA QUE HACER PARA QUE TODA LA DEUDA DE MI HERMANO CONSTE QUE ES SOLO DE MI HERMANO Y QUE LA CASA NO ESTE HIPOTECADA ? LA CASA ES DE TODOS , Y LO HA HECHO SIN CONOCIMIENTO DE LOS DEMAS

    1. Chicos cada banco es una historia, deje de pagar el piso hace 7 meses y a pena me llamaron 1 vez, a mi compañera de trabajo lo llaman cada dia es la ostia

  15. A ver quien resuelve este caso,una mujer que en los años 80 se separa porque su ex marido la abandona con un hijo menor,la deja sola ,donde ella tiene que hacer frente a unas deudas de mubles,y deudas de la casa de alquiler ,ella en ese momento s encuentra sin trabajo,su bebé tiene 6 meses, le conede un medidas provicionales,….pasan los años 32 años,su exmarido la llama ,y le dice que necesita su firma porque el quiere VENDER,,,,,,clro ,la mujer ,preguenta a la notaria el porque si ella no tien biens y que ella sepa su ex tampoco,viviamos en una casa de ALQUILER, …..en fien que no firmo,porque comprove en el registro que yo era TITULAT DE UNA MITAD,pero este no queda asi, el me hace chntaje ofreciendo miles de euros y coche, le pongo una DENUNCIA para que se me reconsca mi DERECHO, mi sorpres es que la jueza le favorecio al ,porque dice que el compró,cuando estabamaos seprados de hecho,mi abogado que lo pedi de oficio,por no tener recursos,resulta que dice que no ve argumento para REURRIR,la cosa esta ahi,no entiendo ,queiro que alguien me lo explique ,¿ PORQUE APARESCO EN EL REGISTRO? ¿ PORQUE EL NO PUDE VENDER? la sentencia de divorcio es del año 86,espero que me den una explicacion y se me haga jsutcia por estos daños,prque la cosa no queda aqui, jamás tuve CONOCIMIENTO DE ESTA SEPARACION QUE HABIA EN EL JUZAGDO,lo que han hecho los espertos tendra que investigarlo, porque no parare de denucoiar este fraude y estfas .

  16. Una pregunta,dice ¿que l notario no tiene responsabilidad? pues es hora de que se le pida,o se anulen esos contratos privados , existe un prestamo hipotecario antes un notario donde uno de los cónyuges dice que tiene autoridad para ser prestamista de un bién ganacial,esta no lo sabe, no ha estado en un banco,ni en la notaria,?¿ pero la firma aparece en la notaria de que consiente el prestamo? eso que se le llamaria? delito? puede investigarse?

  17. Hola, soy Malissa Delh, que actualmente vive en Nueva Jersey City, EE.UU.. Soy una viuda en el momento con tres niños y yo he quedado atrapado en una situación financiera en abril de 2014 y que necesitaba para refinanciar y pagar mis cuentas. Probé la búsqueda de préstamos de diversas firmas de préstamos privados y corporativos, pero nunca con éxito, y la mayoría de los bancos decliné mi crédito. Pero como Dios quiso que me presentaron a un hombre de Dios, un prestamista privado de préstamos que me dio un préstamo de $ 85,000 USD y hoy soy dueño de un negocio y mis hijos están haciendo bien en este momento, si tiene que ponerse en contacto con cualquier empresa con referencia para obtener un préstamo sin garantía, sin verificación de crédito, sin fiador, con tasa de interés a 3% y mejores planes de pago y el horario, por favor póngase en contacto con el Sr. James Harry. Él no sabe que estoy haciendo esto, pero estoy muy feliz ahora y yo decidimos que la gente sepa más sobre él y también quiero a Dios que lo bendiga more.You puede contactar con él a través de su correo electrónico: jamesharryloanhome@live.com

  18. yo avale 30000 mil euros en una hipoteca,eso creía.Pero al tiempo me entero que no solo avale sino que lo que firme en el BBVA era reflejado en la escritura como hipotecante solidario,y no soy propietario.

  19. Queremos comprar una casa .sólo reflejara el nombre d mi marido que tiene nómina pero el banco pide un aval de nomina para reforzar la operacion y así nos puedan financiar .
    si mi madre avala con su nómina le puede repercutir en sus inmuebles?,si no se podria pagar dicha hipoteca?.el banco dice que no le mbargarian que es solo para reforzar la operacion.es cierto?

  20. Necesitaba saber algo. Mi mujer compro la casa con su hermana y las dos estan en la hipoteca pero como propietaria solo mi mujer. Su hermana puso un dinero que años despues se le devolvio ampliando hipoteca y la situacion no cambia en cuanto a propietario que sigue siendo solo mi mujer y solo ella paga la hipoteca. Su hermana quiere salir de la hipoteca por fuerza pero ahora no hay manera de poder cambiarla en la situacion actual. La cuestion es si su hermana puede exigir por juzgado que se la saque de la hipoteca aunque halla qie vender la casa? Muchas gracias.

    1. Según algunos sondeo, se calcula que aproximadamente cuatro millones de hipotecas están vinculadas con este tipo de cláusulas suelo en España. Más de 250.000 personas estarían afectadas en Valencia. Así que será fundamental cerciorarse para poder contratar abogados especialista.

  21. hola, tengo una duda. me gustaria saber si en una S.L. de la que formo parte como socio con una aportacion de poco más de 4000€ de capital social, que contrajo una hipoteca para la compra de un inmueble, sin ningún aval más que el del propio inmueble, me podrían de alguna forma exigir algún tipo de responsabilidad con mi patrimonio?
    muchas gracias de antemano.

  22. En mi caso soy titular de un prestamos hipotecario pero no soy propietario. La propietaria es mi madre que también es titular del préstamos.
    ¿Qué ocurre si fallece mi madre ?

    Gracias

  23. Al final hay que leerse la letra pequeña de todo y Mucho cuidado con ir de la mano del Director del banco y siempre se puede optar por tener una segunda opinión de algún abogado experto en temas bancarios, asesor fiscal y análogos

  24. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que los avales hipotecarios de un particular a una empresa queden protegidos por la directiva europea sobre cláusulas abusivas. El fallo pone en duda también la ejecución de avales entre particulares, muy habituales en la compra de viviendas.

  25. Y la traca llega cuando te vas a divorciar, se atribuye el uso del domicilio conyugal a tu ex y si pretendes incluir en el convenio regulador de divorcio que el cónyuge que ostenta el usufructo se comprometa al pago de las cuotas hipotecarias, te responde el juez diciendo que él no entra en esas cuestiones.

  26. Un problema nuevo problema que hay con las hipotecas son los gastos que ello conllevan y que después de lo de la clausula suelo más movimiento esta generando entre los abogados, en algunos casos se puede reclamar y recuperar más de 3.000 euros.

  27. En teoría un aval podría ser considerado como una condición general de contratación y en determinadas condiciones, la cláusula que establece el aval podría ser considerada como abusiva y por tanto nula.
    Es el caso de la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de San Sebastian de 30 de septiembre de 2014. Dª María y D. Calixto habían avalado a dos familiares en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Consideran que el aval o más en concreto, la cláusula de afianzamiento, fue redactada unilateralmente por el banco, sin posibilidad de negociación individualizada y además es abusiva.

  28. hicimos una S.L entre mi hijo y yo, el se presento como administrador único en el año 1997 cuando murió su madre , yo tengo el 80% de la sociedad y el 20% le he venido reclamando los libros de registro y lo que me correspondía cobrar según cuota de participación nunca me los ha dado y nunca hemos tenido una reunión para que me enseñaras en le libro del registro mercantil los gastos los ingresos las obras los impuestos de ibis y de IVA y lo que corresponda de la declaración de hacienda para pagar cada uno
    ¿pero mi sorpresa es la siguiente que dice que no me tiene que dar nada por que la S/L MS b 818 67 939 SL ES SUYA cuando yo no he firmado y no he renunciado a mis acciones dela sociedad esto es legal, cuando yo no ido con el ha ningún Notario para renunciar las acciones de la S/L M/S S/l

  29. Hola, quería hacer una consulta: tengo una vivienda entre mi exmujer 25%, su hermano 25%, y 50% yo. Ahora su hermano no puede seguir pagando la hipoteca y por ello renunciaría a la vivienda por lo que mi pregunta es que procedimientos y costes habría para excluirles de la escritura, la hipoteca que queda es de 120.000 €. Gracias de antemano

  30. ¿Está buscando un préstamo muy genuino a una tasa de interés asequible, bajo los términos y condiciones propicios del préstamo?

    ¿Necesita un préstamo para saldar su deuda o pagar sus cuentas? ¿Le han rechazado constantemente sus bancos y otras instituciones financieras solo porque tiene un puntaje crediticio bajo? ¿Necesita un préstamo o financiación por cualquier motivo, como,

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    William Liley.

  31. Conozco casos cercanos de familias cuyos hijos no pueden hacer frente al pago de su hipoteca y ahora exigen dicho pago a los padres, como avalistas que son, y que en algunos casos tampoco pueden hacer frente… Es un auténtico infierno lo que tienen que pasar estas familias ahora.

  32. Una pregunta,dice ¿que el notario no tiene responsabilidad? pues es hora de que se le pida,o se anulen esos contratos privados, existe un préstamo hipotecario antes un notario donde uno de los cónyuges dice que tiene autoridad para ser prestamista de un bien ganancial esta no lo sabe, no ha estado en un banco,ni en la notaria?

  33. Excelente artículo. Me ha gustado y creo que está escrito sobre unas bases solidas. Es claro y se entiende. El tema de las hipotecas es un poco complicado y las trampas que suelen poner por parte de las entidades financieras en algunas ocasiones son difíciles de descubrir.

    De nuevo excelente artículo 🙂

    Saludos

  34. Excelente! Articulo, nos enseña a como llevar acabo el tramite hipotecario y a tener mucho cuidado a la hora de firmar cualquier documento de hipoteca.
    Me encanto este ´post.

  35. Hay que enterarse muy bien de las cláusulas que están en el contrato, ya que a veces por no leer, o en más casos, por no entender lo que se lee se firman cosas abusivas. Es mejor contratar a alguien para que ayude con estos temas, ya que son de por vida. Ahora porque los bancos están más vigilados por temas como las cláusulas suelo, pero antes intentaban colártela por cualquier lado.

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