credit crunchLeo que Banesto a través de  Richard Ellis sacará a subasta más de 190 viviendas de obra nueva  en toda España, principalmente en en Madrid, Levante, Aragón, Cataluña y Andalucía, con descuentos en el precio de salida de entre el 13% y el 32%, con un precio medio por vivienda de 200.000 euros y quizás lo más interesante con unas condiciones de financiación rompedoras, ofreciendo la posibilidad de financiar el 100% del importe a 40 años, con un intereses los dos primeros años del euribor y para el resto del euribor +0,35%.

La subasta se realizará vía web, un sistema más transparente que las oscuras subastas tradicionales de inmuebles, del próximo 25 de septiembre. Supongo que es una forma imaginativa de dar salida al stock de vivienda acumulado.

Por cierto, leo con interés un post en el blog Inversión, Especulación y Cosas Mías, con los argumentos de porque se considera que en España no hay hipotecas subprime. Yo personalmente, si creo que hay hipotecas subprime, o que habrá hipotecas con problemas similares a los de EEUU estos son mis argumentos:

Si hay Hipotecas Subprime en España:

¿El problema son las hipotecas subprime?

Lo que el problema de los bancos en EEUU está en las hipotecas subprime empieza a parecer un mito. Ya os indicamos en un post que vimos en Investors Conundrum, que la tasa de crecimiento del default de las hipotecas de la categoría subprime está en el +150%  respecto al año anterior y que en las hipotecas Prime o de calidad están al +350%.

En España,  la tasa de mora de las entidades financieras españolas ya estaba en el 2,5%. No se cómo le deberemos llamar a las hipotecas españolas, si prime, subprime pero lo que si tengo claro es que las hipotecas que se han concedido en los últimos años no se parecen en nada a las hipotecas que concedían hace 12 años. Tasaciones del 100% a más, cuando la tasación no estaba inflada, cuotas que suponen de media un 45% de los ingresos (dicen que a partir del 30% no es aconsejable), hipotecas a 30 años o más etc..

¿Burbuja que burbuja?

La burbuja inmobiliaria ha sido muy superior en España que en EEUU, no sólo por el impacto que representa la construcción en el PIB de los respectivos países sino por el calentamiento de precios. Así durante el periodo 1997-2004 el precio de la vivienda en España aumentó un +131% mientras que en el mismo periodo en los EEUU se incrementó un +61%. Por simple ley de la gravedad, la corrección de precios en España puede ser bastante más profunda que en los EEUU.

¿Los bancos Españoles tienen altos incentivos para controlar los riesgos?

Se dice que los bancos españoles han ejercicio un mejor control de los riesgos al conceder las hipotecas que sus homólogos norteamericano, básicamente porque las entidades norteamericanas las titularizaban rápidamente y se las sacaban del balance. Según encuentro en AHE, en España a mayo del 2008 las titularizaciones hipotecarias sumaban 433 mil millones de euros, cerca del 40% del volumen total de préstamos concedidos. Más concretamente, en 2006 las hipotecas titularizabas representaban el 62% del total concedido ese año y en 2007 el porcentaje subió al 82%. (Parece que las entidades finaniceras españolas también tenian cierta facilidad en sacarse el grueso de sus hipotecas fuera de sus balances). Llevávamos 5 o 6 años en los que la tasa de incremento en la concesión de hipotecas se incrementaba a ritmos de más del 20% anual.

Intermediarios en el negocio de las hipoteca:

También se dice que en los EEUU las hipotecas eran colocadas por distribuidores diferentes a los bancos y que esto mermaba el control de riesgos y establecía un sistema de incentivos nefasto para colocar el máximo de hipotecas. Bien en España yo vi las cifras de algunas empresas al estilo “brokers Finance” cuya principal actividad era precisamente tener la habilidad de que a una persona que le habían denegado una hipoteca hacer que el banco se la concediese. Para ello por ejemplo cogían un paquete de 20 inmigrantes que no se conocían entre si, les hacían avalarse entre ellos y le presentaban un paquete de 20 hipotecas al director de la sucursal. Las hipotecas bajo el nuevo formato era aceptado y el broker recibía una comisión del banco.

Los españoles nunca impagamos la hipoteca :

Algunos datos más para apreciar cómo se ha ido deteriorando la situación.  En el año 2004 el importe medio de una hipoteca era de 110 mil euros, el esfuerzo para pagarla representaba el 34% de los ingresos del solicitante de la hipoteca. Del 2004 al 2007 el volumen de créditos hipotecarios gestionados por las entidades financieras españolas pasado de algo más de 500 mil millones de euros a 1 billón de euros. A diferencia del 2007 la hipoteca media era de 149.000 mil euros, el plazo medio de concesión era de 27 años y la tasa de esfuerzo para devolver la hipoteca había pasado de una media del 34% de los ingresos al 45%.

El seguro de desempleo nos protege: ¿Podemos pagar la hipoteca con 1.000 euros?

Se comenta que en España el seguro de desempleo que cubre 2 años mitigará los impagos de hipotecas de la gente que se quede en el desempleo, bien cogiendo los cálculos de la hipoteca media en 2007 me sale que la cuota a pagar sería de unos 950 euros/mes. Si no recuerdo mal la cantidad máxima que te pagan en caso de desempleo es de 1.000 euros mensuales. (Me temo que esta cifra da para vivir pero no para pagar la hipoteca). El problema de entrar en crisis económica será similar en los EEUU que en España, con la diferencia que allí la tasa actual de desempleo es del 6% y en España va camino del 11%.

Viva las hipotecas a tipo variable:

Por cierto en los EEUU el 48% de las hipotecas subprime son a tipos de interés variable, el resto está contratada a tipos de interés fijo. En España, en 2007 el 96% de la cartera hipotecaria está a tipos de interés variables.

¿Tendrán problema los bancos Españoles?

El problema de la crisis financiera no viene porque las tasas de imago se hayan vuelto estratosféricas en los EEUU, el problema viene porque un activo que era totalmente líquido (las titularizaciones, CDOs, etc..) de la noche a la mañana se volvió totalmente ilíquido y nadie los quería comprar ni con descuentos del 20%-40% o 80%. Eran un activo que daban un poquito más de rentabilidad que la deuda sin riesgo pero que tenían una alta calificación. A la que la mora repunto un poco ya nadie quiso este tipo de productos y los bancos, entidades financieras e inversores tuvieron que empezar a provisionar ya que no los podían vender a ningún precio en el mercado.

La abrupta caída en un par de días de Lehman o Merrill no se ha producido porque no tuvieran liquidez, se ha producido porque les retiraron la confianza, al ser bancos de inversión que no tienen depósitos su financiación depende enteramente de su capital y de la deuda que puedan captar de otras instituciones, la caída de la cotización en bolsa, los rumores de quiebra y la bajada de ratings hicieron que ninguna otra institución les quisiese prestar dinero o comprar sus bonos, vaya es como si todos los clientes de un banco de repente se presentan a su puerta para retirar el dinero, si ves que te está pasando esto lo único que puedes hacer es declararte en quiebra o fusionarte con otros ya que tus días están contados, simplemente has perdido la confianza.

El problema de la banca española puede ser algo similar, aunque tiene la posibilidad de captar dinero, quizás por esto estamos viendo depósitos “barriletes cósmicos” o depósitos de la CAM al 7,5%. Si la financiación internacional se corta siempre puedes ponerte a captar liquidez con las extensas redes de oficinas.

¿Y cómo andan de confianza en el mercado internacional nuestras entidades? Pues hay un poco de todo. Una buena forma de medirlo es a través de la cotización de los CDS (unos derivados que los inversores utilizan para protegerse del riesgo de impago de la deuda de una entidad) cuanto más caros estén señal de que le mercado detecta más riesgo. Así desde el inicio de la crisis los del Santander y BBVa han pasado de de unos 30 a 120 puntos. Los del Popular de 200 a 300 puntos, los de La Caixa de 20 a 250 puntos, los de Caja Madrid de 20 a 300 puntos y los de la CAM de 20 a 500 puntos (a niveles similares a los de Lehman Brothers un mes antes de su quiebra).

Hoy precisamente hablaba con un directivo medio de uno de los bancos españoles, el recorte de financiación que están aplicando para reducir riesgos y generar liquidez está siendo impresionante, y me vaticinaba un 2009 bastante oscuro con múltiples fusiones en las entidades de tamaño medio.

En fi, el tema es terriblemente complejo, y esta es sólo una opinión más.

  1. Buenas tardes,

    Leo con interés el artículo, y desde la caída de Lehman (D quien servidor había vendido algún producto…) estoy dedicando algunas noches a mirarme con atención los balances de los bancos a cierre de 2007….contra el cierre de 2002, para saber hasta qué punto se ha tensado la cuerda en este país.
    En Bancos medianos hemos pasado de un porcentaje del 60% de créditos (hipotecarios e industriales) contra depósitos de clientes y administraciones a una media del 110% (evidentemente, con pasivo ajeno a devolver en 2010 a más tardar) en 2007,y en las Cajas, hay dos de las vistas que baten cualquier récord mundial : 250% de activo crediticio contra recursor de cliente (Caixa Cat y Bancaja).
    Los vencimientos son escalonados de 2008 a 2010. Con el interbancario europeo a unos tipos para España de miedo (Euribor + 150 PP.BB de promedio), o captan al 7% o si se financian de nuevo en mercado mayorista entrarán en pérdidas operativas (Su spread de préstamo será mayor que el trasladado a clientes, de promedio, euribor + 75ppbb).

    En resumen, Caixa Cat integrada en La Caixa,Bancaja….de titularidad pública o de Caja Madrid,Sabadell fusionado con Bankinter y quizás el Pop por en medio…..
    Un saludo.

  2. Hola,

    Gracias por tu artículo. A mi juicio, bastante ilustrativo de la situación en un lenguaje cercano.
    Veremos por dónde sale todo esto. Yo ya vaticiné hace años que nos dirijiamos a algo similar al crash del 29 y por ahí, por ahí. Mucho intervencionismo que si no!

    En fin, a mi me interesa lo de este tipo de subastas aunque por experiencias laborales, no les tengo mucha confianza. He visto auténticos atentados virtuales en entidades bancarias de primer orden. De hecho, la última vez lo grabamos en video. Nos dijeron que había habido un blablabla y que había que repetir partiendo del último precio y les advertimos que o se nos asignaba al precio marcado o el escándalo sería de órdago.

    No sé, la falta de confianza acaba haciendote no fiar de nadie. Si alguien tiene experiencia en esta subasta y es tan amable, pues que comparta su experiencia.

    Un saludo y gracias de nuevo!

    Daniel

  3. Hola Fran, ya que tienes a mano esos datos ¿podrías ofrecernos también los “menos malos”?.
    Te lo agradecería mucho.

    Gracias por anticipado y un cordial saludo

  4. Muy buen artículo, muy ilustrativo.

    En cuanto a la burbuja, es curioso que, pese a que la burbuja aquí ha sido más grande, en EE.UU. las bajadas están siendo más rápidas y fuertes. En cualquier caso, seguimos la senda de lo ocurrido en 1993, pero con pinta de ir a peor.

    Por cierto, en cuanto al paro y al impago, si veo posible que actue como freno, freno temporal. Lo que quiere decir que en los próximos meses, conforme pase su efecto, veamos deteriorarse muchos indicadores.

  5. Buenas, sólo dos cuestiones:

    – ¿cómo puede ser la tasa de mora de las prime superior a las de las subprime?

    – Una cosa es titulizar y otra poder sacar de balance, en España para poder sacer de balance y transferir riesgo es necesario cumplir unos requisitos que en la mayoría de los caso no se producen (creo que es o bien vender un 20% de las primeras pérdidas o bien un 50% del tramo mezanine). Luego el objeto de titulizar puede ser perfectamente obtener liquidez.

    Por cierto, desde hace tiempo es el BCE el que facilita esa liquidez (a una semana o menos) con dichos títulos como garantía. Y creo que va a aumentar el haircut…

  6. Aquí tenemos las hipotecas kamikaze, con créditos concedidos a:
    – suelos de labranza, pendientes de recalificación y de urbanización, valorados como suelo finalista.
    – inmigrantes que compran casa y coche, concedido el crédito sobre su primera nómina
    – parejas españolas con ingresos al límite. (índice de divorcios del 50%)
    – Hipotecas puente para cambiar de casa, o comprar otra de segunda residencia.
    – constructoras con bajísima rentabilidad (4-6 %) y alto apalancamiento.
    – Ayuntamientos y CCAA.
    Por favor, las cifras son de locura. ¿Quién permitió a Gallardón enterrar 6.000 m€ en la m-30? La deuda sobrepasa todas las previsiones. Hay una deuda de 1,6 billones de Euros concedidos a constructoras, promotoras y particulares, en España! Si el 4% de esta cifra resultara impagada, como parece que va a ocurrir ¿De cuánto dinero estamos hablando? Y peor aún, de dónde va a salir el dinero para pagar los platos rotos… claro! de los tipos de interés altos, que vamos a tener que abonar los demás.

  7. Saludos de nuevo,

    Atendiendo a Blake, decir que por tamaño de activo crediticio conta depósito de la clientela, que es la financiación “barata” hasta ahora, sólo me fiaría del BBVA, y aún.
    La (baja)calidad del activo y el exceso apalancamiento es lo que hundió a Lehman, y no tengo ninguna duda de que todos los bancos tienen una parte del activo malísimo (Empezando por el crédito promotor, el auténtico subprime español.Acordaros que en este país,todo el mundo tenía sus pisitos y su promoción.
    Con lo cual hay que buscar el de mejor pasivo, y es el del BBVA.Y el del Popular, de los peores.

    Quizás me paso, pero me jugaría algo a que el Sabadell y Bankinter (aunque éste tenga una mejor calidad clientelar y muy poco crédito promotor) no acaban independientes el 2009.
    No me gusta jugar a tremendista, pero de verdad que la situación es gravísima, y en breve alguna caja entrará en situación de pre-quiebra, y más adelante los bancos pequeños.
    Lo de USA es una broma al lado de los bancos españoles (Apalancamiento de Lehman, 31 veces. Apalancamiento de Bankinter, 25 veces, de las cuales 12, financiado en mercado mayorista).
    Supongo que tratándose de la banca, no se entra en detalles,pero…
    Y que no nos engañen, cuando hablan de provisiones del 200%, es contra crédito dudoso…que ellos mismos calculan.
    Tal como está el patio, a los bancos españoles se les pedirá como mínimo 100ppbb contra el euribor, si no más, y eso siginifica un mínimo del 6,5%.
    De verdad circulará un dinero al 7% en este país? No me lo creo. Nadie de menos de 50 años está acostumbrado a aceptar tipos de este nivel.
    En USA (300 millones de habitantes aprox) se hicieron 4,5 millones de viviendas del 2002 al 2007. Y el promedio de subida fue del 100%.
    En España, 45 millones habitantes aprox, se han hecho 3 millones desde 2001 a 2008 (Sólo en el período 2006-2007, 1,7 millones).Y el promedio de subida es del 300%.

    Una curiosidad Gurús, viendo vuestra cartera y cómo invertís (O distressed o value con crecimiento), me extraña no tengáis Aguas de Barcelona. Negocio recurrente,cotiza a 4,5 veces cash-flow, deuda de 2 veces EBITDA (Incluso baja por el tipo de negocio),etc,etc..
    Última cosa,el balance de Sovereign es francamente bueno.
    Un saludo

  8. Una descripción excelentemente documentada, fácil de entender, nada tendenciosa, sin margen para la duda, así da gusto formarse e informarse, ciertamente que es un tema complejo por lo que quiero dejar una visión apenas complentaria.

    Aunque resulte poco grato y aún menos novedoso, presentir que la actual situación financiera mundial traerá consigo una disminución de la calidad de vida, al menos para la mayoría, parece ser una verdad poco objetable.

    A finales de la década del 80, Argentina vivió un proceso hiperinflacionario, lo que si significa una situación que para los que conocen el fenómeno no es necesario aclararla y para los que lo conocen es mejor ni siquiera explicarla.

    En ese momento, la inflación en un mes fue del 200% y al mes siguiente del 100%, o sea que lo que un día costaba 10, al mes costaba 30 y al mes siguiente costaba 60, luego disminuyó hasta acomodarse a los valores normales para esos tiempos en esas latitudes.

    La mayoría de los trabajadores no recibieron esos aumentos en sus salarios como compensación (yo fui uno de los privilegiado ya que trabajaba en una multinacional) con lo cual no hace falta mucha explicación como para entender como vivieron de ahí en adelante.

    Los que tuvieron la suerte tremenda que les indexaran los sueldos (indexar= actualización con los índices oficiales de inflación) la pasaron bastante mejor.

    Resumiendo, los precios aumentaron muchísimo y los sueldos menos, poco o nada, consecuentemente la posibilidad de continuar con la forma de vida anterior, o sea el consumo, se redujo drásticamente, hasta niveles difíciles de creer.

    Hoy aquí y por esas cosas que tiene el mercado, a través de caminos muy diferentes puede llegarse a vivir situaciones, que aunque no sean comparables en la intensidad, podrían convertirse en similares en cuanto a las consecuencias.

    Hay un elemento que juega muy a favor, hoy la economía es mucho más sólida, la red de protección social es un elemento prioritario en la gestión del gobierno y el BCE, procura por todos medios controlar la inflación, con lo cual a pesar de las subidas del IPC, este se mantiene en limites no infartantes, aunque cada vez sean necesarios más euros para llenar el carrito de la compra.

    A pesar de esto, la crisis financiera internacional ha provocado que hayan disminuido los préstamos hipotecarios y de consumo, con lo cual se ha frenado inicialmente el sector inmobiliario, acto seguido la construcción de viviendas, inmediatamente todo lo relacionado con esos sectores y al rato todo lo demás, a pesar que aún quedan sectores que por diferentes causas no han sentido con la misma intensidad el conflicto.

    Quizás la consecuencia más visible de esta situación sea el aumento de los ingresantes al paro, de los cuales una ínfima minoría encontraran un nuevo trabajo con el mismo nivel de ingresos que el que tenían en el pasado reciente y ni que hablar los que deban cambiar de rubro o simplemente vivir con lo cobren del paro.

    Y aquí si aparece la similitud, la brecha entre los egresos del pasado y los ingresos del presente tiene un nombre y ese es pérdida de calidad de vida.

    Con lo cual en el primer caso (subida de precios con sueldos casi constantes) y en el segundo (precios casi constantes con sueldos nuevos de menor cuantía) la situación se parece bastante en términos absolutos (disminución de la calidad de vida) aunque la diferencia se dé en términos relativos (cantidad de la disminución)

    Qué se puede hacer en estos casos quizás sea la pregunta que se impone y desde el común de la gente la respuesta creo que puede resumirse en una sola palabra: ASUMIR, traducido a términos aún más coloquiales sería: ENTERARSE.

    A esta altura de los acontecimientos creo que todos se habrán dado cuenta de la intensidad, con lo cual lo mejor que se puede hacer es no volverse loco, entender que a veces es cierto que todo tiempo pasado fue mejor y vivir con la nueva realidad, hasta que esta situación se encarrile nuevamente, aunque difícilmente la construcción no será lo que ha sido, al menos por un tiempo quizás prolongado.

    La duración de la crisis, la intensidad, las consecuencias, son variables día a día, y con esa realidad es que es necesario vivir y tengo la sensación que algo bueno está pasando y es que desde casi todos los rincones de nuestro querido planeta se ha tomado debida nota de la gravedad y quizás entre todos los que tienen obligaciones y responsabilidades superlativas, puedan hacer algo para dar una solución.

    Esperemos que la encuentren, que en la nueva etapa que se avecina se establezcan controles que eviten estas situaciones, que se auxilie a los verdaderos damnificados por la situación (trabajadores, hipotecados, etc.) y que de alguna manera no queden impunes quienes nos hayan “ayudado” a llegar a este penosísimo final de la primera década del nuevo siglo, la cual seguramente será tristemente recordada de la que quedará sólo el recuerdo y la posibilidad de decir que: ESTUVIMOS ALLI.

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