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Del Banif Inmobiliario al BBVA Propiedad, repasando la pesadilla de los fondos inmobiliarios

Santander Banif Inmobiliario BBVA Propiedad

Pocos han sido los activos financieros que han escapado indemnes de la actual crisis, y los Fondos Inmobiliarios en España no han sido precisamente una excepción.

De los 8 fondos inmobiliarios que comercializaba la banca, tenemos desde el “corralito” del Santander Banif Inmobiliario, pasando por el rescate del BBVA Propiedad o la liquidación de Habitat Patrimonio. En todos los casos, en mayor o menor medida, el resultados no ha sido precisamente el esperado por los inversores.

Considerados una inversión conservadora , los fondos inmobiliarios se dedican básicamente a la compra y arrendamiento de inmuebles. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria cambió radicalemente el escenario y las solicitudes de retiradas masivas de reembolsos le dieron la puntilla al producto.

De los 8 fondos inmobiliarios comercializados en España,  dos , Habitat Patrimonio y Segurfondo Terciario se encuentran en fase de liquidación. Banif Inmobiliario, el mayor fondo del sector (con un patrimonio de 2.647 millones de euros y algo más de 43.000 partícipes “atrapados”) , congeló los reembolsos en febrero de 2009 para proceder a la venta ordenada de los inmuebles. . BBVA Propiedad pudo ofrecer liquidez a sus partícipes gracias a un “rescate” de 1.600 millones de euros  realizada por el BBVA.

Cómo indican muy bien en un buen post en BancosyCajasOnline, el último boletín  trimestral de la CNMV repasa la situación más reciente de los fondos y sociedades inmobiliarias, que sigue siendo compleja como consecuencia del fuerte ajuste del sector inmobiliario nacional y del notable incremento de los reembolsos solicitados por los partícipes.  Su rentabilidad en los primeros meses de 2010  continúa siendo negativa, al igual que lo fue en 2009, tras varios años consecutivos de rentabilidades anuales de  entre el 5 y el 7%.  Su principal problema, de todos modos, es  que se vendieron a inversores que no entendieron, ignoraron,  o no fueron totalmente informados de sus riesgos.

Número inversores atrapados en fondos inmobiliarios:

A lo largo de 2008 más de 48,000 inversores se salieron de los fondos inmobiliarios  y otros 14.000 lo hicieron durante 2009, por lo que su número total ha descendido hasta los  83.000 actuales, algo menos del 60% de los que había a finales de 2007. De ellos, más de la mitad no pueden recuperar sus inversiones debido a las mencionadas suspensiones de reembolso.

Algunos inversores,  que no lograron salir a tiempo,  se consideran perjudicados por las entidades gestoras y han presentado demandas contra alguna de ellas. El pasado mes de Marzo, el Juzgado de Instrucción número 39 de Madrid admitió a trámite una querella presentada por la asociación de afectados Activa contra la gestora inmobiliaria de Banco de Santander, al entender que facilitó que,  en la ventana de liquidez de octubre de 2008, cuando el fondo alcanzó su máximo de valor liquidativo,  salieran  partícipes, que tenían en sus manos el 16,90% del patrimonio, mientras que ellos se  quedaron atrapados  al solicitarse en Febrero 2009 la suspensión de reembolsos tras haberse recibido solicitudes de desinversión  por el  80%  del patrimonio del fondo.

El reglamento actual de liquidación de fondos de inversión inmobiliarios, establece que el plazo máximo de la suspensión de reembolsos es  de dos años, y si no se produjese la venta de los inmuebles en dicho plazo, serían los partícipes los nuevos propietarios. Según algunos, la imposibilidad de que llegada esa fecha de los dos años, los fondos hayan vendido los activos, es el motivo por el que las gestoras han pedido al Gobierno un cambio de legislación, que permita alargar el periodo de liquidación sin fecha concreta, dado que no saben cuándo podrán deshacerse de todos sus activos. Quizás teniendo en cuenta está situación, podemos entender que la maniobra del BBVA respecto a su fondo inmobiliario no fue tan altruista, y este es uno de los motivos por los que está previsto que ahora vuelva a abrir una nueva ventana de liquidez, el remanente de participes que le quedan probablemente le molesten.

¿Para quién era apropiados este tipo de fondos de inversión inmobiliario?

Cómo suele ser bastante habitual en la comercialización de productos bancarios, el problema básico, es que este tipo de fondos probablemente no se colocaron al cliente adecuado. Con unas rentabilidades más que aceptables (entre el 5 y el 8% anual) durante muchos años, estos fondos fueron colocados a todo tipo de clientes, bajo el lema de que eran una inversión segura y estable, se omitía que podía ser una inversión ilíquida, de hecho igual de ilíquida como cuando te compras una vivienda o un local comercial. Resultado, muchos inversores colocaron dinero que podían necesitar a corto medio plazo, y quizás lo más grave, igual estos inversores no se daban cuenta que estaban exponiendo todo su patrimonio al sector inmobiliario. Seguro que más de uno tenía en propiedad su vivienda habitual, una vivienda comprada como inversión y gran parte del cash que tenía lo había invertido en un Fondo Inmobiliario. Menos diversificación imposible. Si ya tienes bienes inmuebles, no tiene mucho sentido colocar en un Fondo Inmobiliario más del 10% de tu patrimonio más líquido.

¿La solución en las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario – SOCIMI?

Se ha indicado que una buena solución a los Fondos Inmobiliario podrían hacer sido las recientemente creadas SOCIMI, un fondos de inversión inmobiliario cotizado en Bolsa, y que por lo tanto tiene liquidez continua. Francamente, no creo que hubiese realmente amortiguado mucho el dolor de los inversores, en el fondo Metrovacesas, Fadesas y similares no dejaban de ser una especie de SOCIMI (si ya se que las SOCIMI sólo son patrimoniales y no promotoras), pero con todos los accionistas queriendo vender, lo normal es que se hubiese salido de la SOCIMI con pérdidas enormes, al menos de momento, aunque atrapados en ellos, los participes de los Fondos Inmobiliarios, están conservando relativamente bien el valor de su inversión.

No es difícil adivinar para que servirán las SOCIMI dentro de unos años…

Conversación

13 comentarios

  1.    Responder

    […] cualquier cosa que sonara a ladrillo y España. Todavía estaba emasiado reciente el recuerdo del colapso de los principales fondos de inversión inmobiliarios españoles, que meses antes habían suspendido los reembolsos por falta de […]

  2.    Responder

    […] cualquier cosa que sonara a ladrillo y España. Todavía estaba emasiado reciente el recuerdo del colapso de los principales fondos de inversión inmobiliarios españoles, que meses antes habían suspendido los reembolsos por falta de […]

  3.    Responder

    […] cosa que sonara a ladrillo y España. Todavía estaba emasiado reciente el recuerdo del colapso de los principales fondos de inversión inmobiliarios españoles, que meses antes habían suspendido los reembolsos por falta de […]

  4.    Responder

    Hola soy un afectado por la quiebra de Afinsa y he visto en la documentación de Banif que por lo menos están haciendo algo para compensaros,(la podéis encontrar aquí: http://publicaciones.banif.tukiosco.es y aquí: http://www.banif-informes.es) y en la presentación corporativa a medios (leedla http://www.banif.es/csbnf/Satellite?cid=115769766… dicen que el 99% de los afectados fueron compensados…
    Es cierto?. Porque nosotros los de Afinsa ( http://www.crisisforumafinsa.com/ ), nos hemos quedado con una mano delante y otra detrás…

  5.    Responder

    Ya que pierden mucho con la subasta de pisos conseguidos judicialmente por morosidad, que en realidad es insolvencia, yo les pediría lo imposible, que fueran humanitarios.

    Dejar a todos los propietarios hasta el 80% (o más, depende del caso) de sus tasaciones antiguas como crédito blando, sólo pagando intereses o sin pagarles hasta este nivel. Este crédito no serviría más que para conseguir tiempo y no tener que correr en vender inmuebles, tiempo para tener trabajo, hacer negocios o buscar una casa más modesta sin salir a Rais o Asnef. Todos los bancos y cajas tendrían que ser los primeros en listas de morosidad, ya que han necesitado ayudas de los Estados a nivel mundial, aunque ahora Santander (BSCH) no ha devuelto su fondo BANIF al que se le han dado 2 años de" corralito "financiero.

  6.    Responder

    Nos engañaron,mintieron a gente humilde y de edad avanzada,igual que se le puede mentir a un niño.Ahora estas personas que necesitan su dinero y ven que no pueden disponer de el,que hacen sufren y enferman algunas de ellas,esto no se puede consentir,esto es algo que deveria salir en todos los medios de comunicacion y sin embargo de esto ni se preocupan ,se proocupan de la vidorra que se dan los grandes los que tienen fortunas y capitales sin saber como lo tienen .Por favor botin devuelvenos nuestro dinero.

  7.    Responder

    El pasado día 8 de abríl realice un comentario, en mi blog personal(http://josebarta.wordpress.com/2010/04/08/%c2%bfque-ha-sido-de-los-fondos-de-inversion-inmobiliaria-1011/, que coincidía sustancialmente con lo reseñado aqui. Debemos tener la idea clara de que los FII estan heridos de muerta.

    En definitiva, estos instrumentos, al final solo han resultado rentables para las Gestoras de los mismos, ya que las comisiones anuales percibidas por ellas no son nada despreciables, y les ha generado importantes benéficos.

    Dentro de poco nos enfrentaremos con las SOCIMIS, instrumento emulo de los REIT internacionales, pero que, a mi parecer, corren el riesgo de adolecer de los mismos defectos “genéticos” de los FII: no ser competitivos con sus homónimos europeos, en el tratamiento fiscal de los participes (en este caso accionistas), olvidando, una vez más, el legislador, que no estamos solos en el mundo, y que nuestro mercado inmobiliario precisa de inversión exterior, ya que la nacional no será suficiente para sacarnos de la actual crisis.
    José Barta

  8.    Responder

    Pregunta Nonote si es recomendable entrar en fondos inmobiliario en este momento.
    En Bancos y Cajas Online pensamos que podrá serlo si se invierte en fondos que hayan creado su cartera de inmuebles comprando en los momentos de precios más bajos. Es decir , más o menos ahora.
    La inversión en los fondos existentes que tenían la cartera de edificios con valores anteriores a la crisis no nos parece recomendable. Otra cosa es si ya se está dentro, en cuyo caso puede ser mejor esperar.

    Además, dado lo sucedido, habrá que pensar que la liquidez para este tipo de inversiones se mantenga muy restringida durante bastante tiempo.

    http://www.bancosycajasonline.com/2010/04/20/perspectivas-de-los-fondos-inmobiliarios/

  9.    Responder

    Interesante articulo sobre predicciones inmobiliarias en la costa

    http://mdiazfernandez.blogspot.com/

    Un saludo

  10.    Responder

    Añadir a lo expuesto un par de detalles no menores sobre la actuación de Banif en su fondo inmobiliario:
    Los partícipes que abandonaron el fondo en la ventana de Octubre a su máximo valor (los que más beneficios recogieron) salieron casi todos de una misma sucursal del Santander en la calle Serrano. ¿casualidad, información privilegiada?
    A continuación, Banif anuncia a todos los partícipes la realización de una tasación extraordinaria (nunca antes se había hecho) para realizar un reajuste en el valor del patrimonio. Dicho anuncio causa el pánico entre los partícipes y la correspondiente solicitud masiva de reembolsos, lo que lleva a la suspensión dichos reembolsos por falta de liquidez. ¿Casualidad o una maniobra perfectamente estudiada para provocar justo dicho efecto?
    Casi a continuación, se vende uno de los edificios emblemáticos del fondo a un precio muy por debajo del precio de mercado. ¿casualidad o pago de algún favor a algún amigo/familiar?

  11.    Responder

    Soy partícipe de Banif, pedí el reembolso precisamente al dia siguiente de que se acordara la congelación (también es mala suerte)en un año ha bajado el valor de la participación un 10% aproximadamente, se nos aceptó un pequeño porcentaje de reembolsos, pero, ahora tenemos que esperar dos años para conseguir el resto de nuestra inversión, que por otro lado tal como digo de cada dia está mas mermada. Estoy muy de acuerdo con el comentarista que dice que los gestores de los bancos venden lo que les mandan sus superiores, yo he sido empleado de banca y se lo que es eso, pero el gestor tiene su propia conciencia y tiene que saber cuando engaña a un cliente, porqué os puedo asegurar que lo que es yo, no voy a poner mas los pies en el banco que me vendió este producto en cuanto haya recuperado lo que pueda.

  12.    Responder

    El problema de este pais es que la mayoria de la gente recibe los consejos de en que activos invertir del comercial de su banco, y después pasa lo que pasa. El comercial le coloca el producto que le mandan sus jefes por el que el banco recibe una buena comisión y no le menciona, ni él sabe, el riesgo del que le hace participe.
    Esperemos que poco a poco la cultura financiera vaya aumentando y estos casos se vayan reduciendo.

  13.    Responder

    Ahora que todo el mundo ha salido o quiere salir, puede ser un buen momento para entrar en algún fondo de estos? No sé si están bloqueados todos para los que quieran entrar. Ya sé que suena temerario, por eso igual es una opción más a tener en cuenta en estos momentos. Que os parece? Ya sé que la primera impresión será machacarme pero aquí estamos para hablar de posibles opciones. También se tendría que considerar si el precio de entrada es el mismo que el precio de los que quieren salir. Ley del mercado.


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