Ofrecido por

GurusBlog

¿Burbuja inmobiliaria en Colombia?

precio vivienda colombia

Se que hablar de burbujas inmobiliarias cuando se está en fase de euforia es siempre un tema delicado, pero creo que vale la pena centrarnos en Colombia, un país que lleva más de 10 años de crecimiento económico robusto y que en ciertos apartados de su economía se empieza a apreciar un cierto recalentamiento. Como suele ser habitual Colombia no es una excepción y el ladrillo en esas latitudes está viviendo su particular época dorada.

En el primer gráfico podéis observar la evolución del precio de la vivienda usada y nueva en Colombia durante los últimos 15 años. Cómo podéis ver entre 1998 y 2003 la caída de los precios de la vivienda fueron brutales. El país atravesaba una fuerte crisis económica, la banca del país se quedó tiritando, la mora se disparó y el precio de la vivienda cayó en picado, en el cocktail le podéis añadir un Estado en descomposición con muchas partes del país en manos de grupos armados.

Sin embargo no hay mal que cien años dure, y poco a poco el país fue recuperando su pulso económico con la base de una mejora sustancial en temas de seguridad pública. Hoy Colombia es sin duda uno de los países estrella y en el gráfico también podéis observar como los precios de la vivienda han evolucionado de forma estratosférica desde que en 2003 el país empezó a marcar su punto de inflexión.

A nivel nacional, los precios de la vivienda nueva aumentaron 8,7% anual real en 2012 y se aceleraron a 9,6% anual real en junio de este año. También los precios de la vivienda usada presentaron elevados crecimientos, con una variación anual real de 12,4% en 2012.

La excusa para el incremento de precios a los españoles os resultarán familiares. Restricciones al acceso de suelo urbanizable y una reducción considerable en el teórico esfuerzo de compra por parte de los colombianos al acceder a la compra de una vivienda impulsada en gran parte por la reducción de los tipos de interés.

Aunque la revalorización de precios ha sido generalizada en todo el país, vale la pena que nos centremos en Bogotá ya que ha sido especialmente en la capital del país el lugar donde más se perciben que los precios se han disparado y en donde el precio de la vivienda, sobretodo en valor absoluto, marca diferencias importantes con el resto de ciudades del país.

Los factores que hacen pensar que en Colombia empieza a existir una burbuja inmobiliaria, sobretodo en Bogota, serían los siguientes:

1- Fuerte revalorización sostenida del precio de la vivienda con crecimiento de precios a doble dígito en los últimos 10 años.

2- El rendimiento obtenido por alquilar una vivienda versus su precio de compra sigue deteriorándose rápidamente. Es decir este especie de indicador PER para el sector inmobiliario nos estaría diciendo que cada vez mas la vivienda es un activo que ofrece una menor rentabilidad.

arrendamiento precio vivienda colombia

Por cierto el grueso de la actividad constructora se ha centrado hasta ahora en el estrato 6 (En Colombia el poder adquisitivo de la gente se divide en 6 estratos, según la ubicación de su vivienda, siendo estrato 6 el correspondiente a las clases más pudientes y estratos 1-2 a la población más pobre) Es decir el grueso de los m2 construidos, el 37% se han realizado en estratos 5-6 donde vive el 4% de la población.

vivienda estrato 6

Por último, si hay algo a destacar, es que la posible burbuja inmobiliaria Colombiana se diferencia de momento de la española  en que aún no ha tenido una explosión en el número de construcción de viviendas que se mantiene razonablemente en unas 150 mil viviendas nuevas al año, mientras que en España nos llegamos a desmadrar y a construir 700-900 mil viviendas al año. Si tenéis en cuenta que las cifras de población en ambos países son similares, al menos en este aspecto aún hay una importante diferencia. En Colombia la burbuja de momento sólo se ha centrado en los precios y no en el número de unidades.

viviendas iniciadas

 

Comparando productos: El precio de la vivienda en Bogotá versus Madrid

burbuja inmobiliaria bogota

Para poner los precios en contexto creo que es interesante realizar una comparación de productos. Aunque no es exacta, en estos momentos el precio medio de venta del m2 en un barrio relativamente céntrico y de clase alta como es Chicó en Bogota está en los 3.550 euro el m2. En Madrid en el barrio de Salamanca está en 4.028 euros el metro cuadrado, posiblemente el precio al que se cierren las transacciones en Madrid en estos momentos sea muy inferior a los precios publicados en el Idealista. Es decir el precio del metro cuadrado en Bogotá es casi el mismo que en Madrid. Sin embargo, la oferta de vivienda es superior en Chicó que en el barrio de Salamanca, 4.512  versus 3.353 viviendas y la renta per cápita es muy inferior en la capital Colombiana que en la capital Española.

Y que queréis que os diga, en cuanto a servicios públicos y seguridad, Madrid a mi parecer es claramente superior a Bogotá.

La comparación la hago, porque cuando en la época de exuberancia del ladrillo en España me di cuenta que los precios de la vivienda en Madrid eran iguales o superiores a los de Nueva York, para mi fue una clara señal que estábamos ante una burbuja de precios. Que Bogotá tenga el mismo precio por metro cuadrado que Madrid es algo que no tiene mucho sentido.



Saber más sobre los temas de este Post

Conversación

4 comentarios

  1.    Responder

    Una burbuja inmobiliaria se va creando con varios factores que poco a
    poco se van alineando. No es solamente el hecho de que un piso cueste X precio
    en un país con respecto a otro. Es también la capacidad de endeudamiento de las
    familias que en Colombia durante los últimos años es muy alta, especialmente la
    de la clase media. Los bancos ofrecen crédito a diestra y siniestra sin
    estudiar a conciencia la capacidad de pago de las personas. Esta
    responsabilidad financiera no debe recaer solamente en el consumidor sino en el
    Estado, pero eso es una utopía en este tiempo. También es importante destacar
    las inversiones “golondrina”, que se llaman así porque luego esas
    inversiones emigran y la bonanza acaba. Son inversiones que buscan aprovecharse
    de la economía del país. Y qué decir de la economía sumergida, la precariedad
    en las contrataciones y la calidad de vida que se ve desmejorada. Se han
    abierto las puertas a diferentes productos extranjeros, especialmente lo
    que siempre ha llamado la atención a la
    población: comida, ropa, viajes y
    tecnología. Esto ha hecho que grandes empresas extranjeras abran cada
    vez más locales en todo el país y mientras tanto las empresas nacionales y el agro no se
    ven tan beneficiados. Pero este espejismo de la economía
    colombiana favorece a algunos
    candidatos a las puertas de unas elecciones presidenciales.

  2.    Responder

    Según la revista Portafolio y uno de sus más recientes artículos, el 2014 es ideal para adquirir vivienda en América Latina y España. No podemos predecir con claridad si habrá burbuja inmobiliaria en unos años, pero de momento se mantiene en buen lugar tanto para los interesados en adquirir vivienda como para los promotores del sector inmobiliario y de la construcción.

  3.    Responder

    He pasado mas de 100 días en el último año en Bogotá y puedo corroborar – a pie de calle – que tu artículo es totalmente acertado en sus análisis y reflexiones.


Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies.

ACEPTAR