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Oferta de Colonial por Realia ¿Por qué sube la acción?

realia

Colonial ha presentado una oferta de compra por la división de patrimonio de Realia (90% de los actuales ingresos de la compañía y un 80% de su patrimonio y aproximadamente el 50% de su deuda financiera), que valora este negocio principal de la empresa en 650 millones de euros y que está sujeta a  una serie de condiciones,

Una de las condiciones de la oferta de Colonial consiste en que la inmobiliaria actualmente controlada por Bankia y FCC venda “determinados activos no estratégicos”, entre ellos los centros comerciales.

Estas desinversiones podrían suponer casi la mitad del valor que Colonial otorga al negocio patrimonial de Realia,

Además, Colonial condiciona la operación a realizar el habitual análisis de las cuentas (‘due diligence’) de Realia y a obtener la financiación necesaria.

Realia cuenta con una división de patrimonio que suma unos 419.000 metros cuadrados, integrado por edificios de oficinas que suponen unos 243.000 metros cuadrados, pero también varios centros comerciales, un activo no estratégico para Colonial.

Entre los inmuebles de oficinas de la empresa figuran una de las Torres Kio de Plaza de Castilla de Madrid y la Torre Realia BCN de Barcelona.

Por contra, no entraría en la operación el residual negocio de promoción de vivienda y suelo de Realia, que comprende una cartera de 1,9 millones de metros cuadrados de suelo y un ‘stock’ de unos 700 pisos.

Colonial considera su propuesta como una “oferta tentativa” y una “invitación” a Realia a negociar. La oferta de Colonial expira el 31 de julio.

La operación tiene su cierta complejidad porque no sólo la deben aceptar sus principales accionista, FCC y Bankia, sino que también debe ser aceptada por Fortress, King Street y Goldman Sachs, principales acreedores de Realia ya que hace poco compraron la deuda que  la Sareb, Santander y Caixabank  tenían con Realia.

Quizás puede costar algo de entender entender es cómo es posible que Realia en estos momentos valga más de €400 millones en Bolsa y que además hoy la acción suba casi un 5%. En el cuaderno de venta de la compañía se especifica que si llega una oferta inferior a los €450 millones el 90% de la cifra irá para los bancos acreedores y sólo un 10% para los accionistas y que el excedente de esos €450 millones se repartirá en un 30% entre acreedores y 70% accionistas.

Estos son mis cálculos a ojos de buen cubero, dándole una lectura rápida de 15 minutos a las cuentas de la compañía (por favor se aceptan correcciones ya que puede haber algún error de bulto):

 

Realia NAV

En la primera línea tenéis el valor de los activos por área de negocio a 31.12.13 (estas cifras pueden haber variado un poco). En la columna venta SIIC de París os pongo ya directamente el importe neto que percibirá Realia por la venta de la SICC de París que se cerrará del todo en julio. La deuda correspondiente a la SIIC de París ya la he eliminado también de las cifras de deuda neta, es decir dejo en teoría lo que yo entiendo que es el cash que percibirá Realia por la venta de la SIIC de París y elimino el valor que tenía este activo y la deuda neta asociada al activo.

La oferta de Colonial por €650 millones por el área patrimonial sería inferior en 59 al valor que estimo de forma rápida, el ajuste puede ser lógico ya que puede que Realia se haya vendido algún activo en estos primeros 6 meses del año. En total el NAV rápido calculado de Realia sería de unos €986 millones de euros (si te crees el valor de sus activos) lo que daría un precio por acción de €3,21 euros.

Sin embargo, si se vende la compañía se tiene que hacer el reparto en el precio entre accionistas y acreedores que os he comentado antes.  Esto hace que a los accionistas les toquen unos €420 millones del valor de la compañía es decir muy cerca de los €1,37 euros a los que cotiza hoy la acción. De momento hay oferta por el área patrimonial y se ha vendido la SIIC París. Queda por ver que se hace con el patito feo que es el negocio de promoción y esto es lo que podría bloquear la venta del área patrimonial a Colonial, ya que una vez vendida está, cómo el negocio de promoción tiene un valor negativo a los accionistas les interesaría entregarle la compañía a los acreedores y desentenderse del negocio que queda por lo que para vender el área patrimonial con la oferta realizada por Colonial puede que los acreedores sólo la acepten cambiando el reparto del valor a percibir.

Nota: Este post es sólo una reflexión en voz alta que puede ser errónea, en ningún caso es una recomendación ni de compra ni de venta.

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1 comentario

  1.    Responder

    O sea que básicamente quieren exprimir el dinero que queda y dejar el muerto con una deuda enorme para que se lo come el estado de una manera u otra.
    En fins…


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