los precios de la vivienda seguirán cayendo

los precios de la vivienda seguirán cayendo

Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que ha vivido España en su reciente historia, y las previsiones son que la situación no mejorará durante mucho tiempo en el mercado inmobiliario español, y especialmente en el mercado residencial de la vivienda. Ante esta situación, es importante analizar quien está actuando en el mercado inmobiliario español y bajo que premisas se están realizando las compras de inmuebles. Vamos a intentar analizarlo en este artículo.


No es ningún secreto que en los dos últimos años los principales compradores de activos inmobiliario están siendo los llamados Family Office, pero ¿qué son en realidad los llamados Family Office y cómo actúan? Sin lugar a duda los Family Office están siendo los actores principales en la compra de activos inmobiliarios. Son grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan el patrimonio familiar, distinguiendo entre dos clases, los grupos familiares que ya han vendido la empresa (en este caso tienen más liquidez) y lo que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de caja proviene de su negocio actual.

Estos grupos se caracterizan por su discreción, en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan y actúan con total transparencia y seriedad. Su principal ventaja es que no suelen financiar las operaciones, son realmente rápidos en la toma de decisiones y tienen bien definido el tipo de activo a adquirir.  Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra.

Los activos que compran son básicamente:

  • Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino.
  • Negocio promotor: Muchos de estos grupos entraron como socios de grupos promotores y han salido rebotados de este tipo de negocio y no quieren saber nada de tomar riesgos y menos aún de promover.
  • Localización:  Es vital para estos grupos. Si el inmueble no está bien ubicado no interesa.
  • Garantías de renda: Si el inquilino no es de primer nivel exigen avales bancarios de 6 a 12 meses, pero en la mayoría de casos son activos realmente bien ubicados y los arrendatarios suelen ser multinacionales de primer nivel.

En la práctica estos grupos están copando el 80% de las operaciones que están cerrando últimamente en el mercado de inversión inmobiliaria en España. El único problema que pueden tener es en operaciones de volúmenes importantes superiores a los 10.000.000 €. En esta caso son menos los grupos familiares que pueden llegar a estas cifras, pero existen y de hecho se han cerrado operaciones de importes superiores, si bien normalmente prefieren diversificar en varias operaciones menores para no tener demasiado riesgo en un inmueble..

Aunque pueda parecer imposible, en las últimas operaciones importantes que se han cerrado en Barcelona o Madrid, las compras se han producido tras un duro proceso en el que han competido varios posibles compradores, principalmente como comentamos Family Offices.

Las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, pero básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime (tales como Portal del Angel en Barcelona o Preciados en Madrid). Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el yield exigido estará entre el 5 % y el 6 %. Serían por ejemplo locales ubicados en calles como Rambla de Catalunya en Barcelona o Serrano en Madrid.

Resumiendo, estos Family Office saben realmente lo que compran, actúan de manera conservadora y están evitando la compra de naves industriales y mercado residencial, ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos, siendo sus principal objetivo los locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados.  En el mercado residencial sólo están dispuestos a entrar si los precios son realmente bajos y los activos céntricos, pero aún así por experiencias pasadas les cuesta mucho adquirir este tipo de inmuebles.

Nacho Castella, Propietario de Cat Real Estate

  1. Hola, gurus. Buenos días. En consonancia con la entrada actual, ¿me podríais hacer una breve recomendación de la empresa REALIA? Me habían dicho que estaba "limpia"; pero estoy comprado recientemente y no la veo despegar.

    Muchas gracias por vuestro trabajo.

    Un saludo.

  2. muy buen post. Si se está pidendo en torno a un 6% por activos "no excepcionales" del mercado inmobiliario no residencial, se deberian de exigir al menos el 8% de rentabilidad del alquiler en el mercado residencial.
    Esto nos puede dar una idea de lo que todavía tienen que caer los pisos para que las inversiones resulten atractivas, ya que ni de lejos se estan consiguiendo estas rentabilidades en el mercado del alquiler residencial.

    mejores cuentas remuneradas

  3. ¿Un 8%? pues como no te vayas a Marte…

    El otro dia en una inmobiliaria de madrid, un estudio a la venta, de 40m2 por 240.000 euros. Esos mismos estudios se están alquilando por 700 euros lo que es una renta al año, bruta del 3,5% y encima los 700 euros de alquiler son un disparate en si mismos.

    Queda mucha sangre que derramar en este sector, y espero y deseo que lo haga, porque burbujas así con bienes de primera necesidad deberían estar prohibidas.

  4. Benditos sean los family offices compradores… Sobre todo para los family offices que recomendamos posiciones vendedoras de inmuebles en España a nuestros Clientes… 😉

    Y también es cierto que muchas operaciones se cruzan entre family offices, pero para ello obviamente tiene que haber uno que compre y otro que venda.

    Otra gran verdad es que muchos se refugian en ladrillos españoles debido a las pésimas experiencias de su efectivo en banca privada en los últimos años, pero eso es otro tema que merece artículos aparte…

    Un fuerte abrazo desde Cluster Family Office, Nacho! Y enhorabuena por tus últimas operaciones.

    Salud y €.

  5. A quien le interese, bueno no sé si para los Family Office o para otro interesado, vendo chalet en Chinchón, a estrenar por 232.000 euros, con unas calidades muy buenas, ahora con la crisis es un chollo, !ánimo!!!!

  6. Hola a todos.

    1.-Consulta Realia de Codorniu. No soy especialista en Bolsa, pero si puedo comentarte que Realia era una de las empresas que mejor posicionada estaba en el sector inmobiliario especialmente en patrimonio.

    Para temes de bolsa te aconsejo Marc Garrigasait, que gestiona el fondo Koala Sicav. http://koalasicav.com/

    2.- Vídeo en inglés. Pablo ya lo tenemos publicado. Te copio
    link .http://www.youtube.com/user/Catrealestatebcn#p/a/u/2/LX-FnP4-aWM

    3.- Cluster Family office. Gracias por tu comentario, la verdad es que estamos trabajando fuerte.

    Un abrazo.

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