A raí­z del reciente desplome en bolsa de las empresas inmobiliarias cotizadas, leo con sorpresa en la prensa tanto nacional y sobretodo internacional, una tendencia a extrapolan conceptualmente la debacle bursátil a un pinchazo en el mercado inmobiliario español, y ven la caí­da de la cotización de las inmobiliarias cómo una señal de que el mercado inmobiliario se esté desplomando.
Pues bien, creo que es importante aclarar que para mi no existe ningún tipo de relación y aunque si que es cierto que pienso que el precio de los inmuebles está disparado en nuestro paí­s y que hemos creado una importante burbuja, la debacle búrsatil de las inmobiliarias me parece que viene más impulsada por la fuerza que ha ejercicio la gravedad sobre sus cotizaciones que por un apocalipsis inmobiliario en nuestro paí­s.

Simplemente, no hay forma de poder justificar la valoración que habí­a alcanzado alguna inmobiliaria en bolsa, y eso que en teorí­a son un tipo de empresas bastante sencillas de valorar. Simplemente hay que tasar el valor de sus activos, restarles las deudas que tengan y aplicarles un descuento de entre el 10% y el 20% y ya sabes cuanto valen.

A pequeña escala, y para poner un sí­mil, comprar una inmobiliaria en bolsa es cómo comprar un piso. Lo normal al comprar un piso es que lo tases, si lo vas a comprar por encima del precio de tasación preocupate y piénsatelo, en el caso de los que compraron acciones de Astroc a 75 euros, es cómo si se hubiesen comprado un terreno por 6 millones de euros, cuando la tasación te indica que no vale más de 600 mil. El precio de tasación puede estar recalentado por el mercado inmobiliario (cómo ha pasado en nuestro paí­s), y aunque probablemente el valor real del terreno sea de unos 400 mil, lo que no tiene ningún sentido es quedártelo por 6 millones. Normal que con unos precios tan irracionales, en algún momento de lucidez la gente quiera volver a pagar precios más justos.

  1. Está bien la reflexión. No me parece que ubiese una opinión tan generalizada de desplome de los negocios .com cuando estalló su respectiva burbuja bursatil. No creeis??

  2. Estoy de acuerdo con tus reflexiones, las correcciones bursatiles no tienen porqué ir acompañadas de un desplome del mercado inmobiliario.
    Tras un año de opa tras opa y tiro porque me toca, la corrección tenía que llegar porque las revalorizaciones han sido excesivas.
    No obstante, la reducción de la capitalización de las inmobiliarias puede traerles problemas dado el alto apalancamiento, puede mermar su capacidad financiera,
    genera minusvalías, más riesgos y desconfianza en torno al valor, por parte del mercado, de los bancos, fondos de inversión…

  3. Estimado interlocutor,
    el comentario me parece desafortunado cuando dice que y cito:
    « en el caso de los que compraron acciones de Astroc a 75 euros, es cómo si se hubiesen comprado un terreno por 6 millones de euros, cuando la tasación te indica que no vale más de 600 mil.»

    Acaso vale un piso de 100 m2 más de 100 millones ( 600.000€) en una zona próxima al centro de una ciudad? Yo diría que no.

    Quién entra en AST a 75€ es porque espera venderla a 80, 85, … y pienso que poco importa lo que le diga el análisis fundamental cuando tomó esa decisión. Entiendo que casi con toda probabilidad opera por Análisis Técnico y hasta que no hay violación de su directriz alcista o un stop a un x% de su nivel de entrada no se le puede decir: Señor, usted se equivoca! .
    No desde el AT al menos pues sigue marcando máximos y mínimos crecientes y nadie sabe el hasta dónde.
    Y me parece cuando menos dudoso decir que no existe también Burbuja en el sector real del ladrillo. No nos engañemos señores, que es más que evidente. Posiblemente el piso que les citaba antes no valga un 70% menos como AST a día de hoy, pero a buen seguro que vale bastante menos de esos 600.000€ y aquí no es una cuestión de sobrevalorados AFs ó ATs sobres las curvas de Oferta y Demanda, es simplemente para muchos de nosotros, esa necesidad consitucional de la que nadie se ha preocupado y que nos pasará factura durante unos cuántos años (ojalá no lleguemos al ejemplo deflacionario nipón por supuesto! ).
    Convencido estoy de que veremos caidas en los precios en el Inmobilario real y que, en el bursátil, pasará mucho tiempo (años) hasta que se repita un ciclo alcista como el que se acaba de finiquitar (sectorialmente hablando) estos días. Y es que la formación de un nuevo suelo bursátil no es cuestión de un día.
    Que Dios nos coja confesados en aproximadamente 1 / 1,5 años vista ya que se empieza por el Inmobiliario y se termina con los sectores menos motores del ciclo económico. Buenas noches.

  4. El gran Benjamin Graham, maestro de Buffet, dijo que no entendía suficientemente bien el análisis técnico como para dar una opinión acerca de su validez.

    Viniendo de uno de los más grandes conocedores de la bolsa de todos los tiempos, esta es una forma humilde y fina de decir que el AT no sirve absolutamente para nada.

    Sr. Pérez, cuando leo que dice insensateces como “Quién entra en AST a 75€ es porque espera venderla a 80, 85, … y pienso que poco importa lo que le diga el análisis fundamental cuando tomó esa decisión” o “No desde el AT al menos pues sigue marcando máximos y mínimos crecientes y nadie sabe el hasta dónde”, si realmente se adhiere a esas opiniones, pronto será un cadáver más flotando sobre las aguas de los mercados, usted y todos los que sigan su fatal rumbo.

  5. Me permito emitir dudas en cuanto a las conclusiones del articulo.

    Estoy totalmente de acuerdo con la idea segun la cual “las correcciones bursatiles no tienen porqué ir SIEMPRE acompañadas de un desplome del mercado inmobiliario”.

    Sin embargo, dado la situacion actual del mercado inmobiliario español, creo que el desplome va a ser inevitable:
    – Tasa de endeudamiento de los hogares muy alta.
    – Tasa de interes en crecimiento, en un mercado en el cual la mayoria de los hogares se endeudan con tasas variables.
    – Deconexion total entre los sueldos y los precios del mercado en comparacion con el resto de los paises desarrollados.

    Además, estoy convencido que la alza de los precios inmobiliarios no es una consecuencia de una fuerte demanda de edificios nuevos sino que se auto-alimenta por tres razones principales:
    – Los hogares que han realizado plus-valias inmobiliarias las reinvierten pensando que la alza de los precios seguira (fenomeno burbuja.com).
    – El dinero generado por la “economia negra” (principalmente inmobiliaria) se invierte en inmobiliaria.
    – Los hogares tienen una actitud poco racional pensando que los precios inmobiliarios seguiran subiendo y que si no compran ahora lo podran aun menos en el futuro.

  6. Vamos a aclarar un par de puntos:
    1- si que considero que el mercado inmbiliario espanol esta sobrevalorado, aunque como indico en el post no creo que haya sido la causa del desplome de las inmobiliarias en bolsa.
    2-Mis respetos a los que invierten por analisis tecnico, yo nunca he invertido utilizando el analisis tecnico, ni voy a entrar ahora a discutir porque ya que da para un post entero. Simplemente apuntar que si compro una accion sin importarme su valor y solo pensando que alguien me la comprara mas cara no estoy invirtiendo sino jugando…y como en todos los juegos de azar a veces se gana y a veces se pierde, asi que antes de jugarme el dinero en bolsa, prefiero jugar una partida de poker que me es mas entretenido. Creo que no es solo una cuestion de A.tecnico vs Fundamental, sino de actitud:Jugamos en bolsa o Invertimos en Empresas. Si juegas a bolsa utiliza el metodo que quieras para tomar tus decisiones , si lo que quieres es comprar empresas preocupate de conocer si estan a un precio razonable, entre otras muchas cosas

  7. Sr. Capitan NULL,

    Me parece que insensateces pocas las que yo he comentado. No falte usted al respeto sin argumentar poco menos que nada y amparase en un clásico.

    Poco debe usted llevar en Bolsa (y menos saber de AT) y si sus inversiones se han basado únicamente en “valoraciones fundamentales”, ahora entiendo el porqué cita a usted los “cadáveres bursátiles”. No sea tan rencoroso hmbre de Dios.
    Un poco más de humildad (como a casi todos) tampoco le vendría mal a usted.

    Lo que he dicho lo mantengo pues aunuqe no niego la utilidad del AF, si este no anda acompañado de un buen AT para seleccionar el momento de entrada y una buena gestión monetaria … de poco sirve las “correctas valoraciones fundamentales”. Y no, no estoy en el sector inmobiliario por si tenía esa inquietud de ver mi esquela bursátil en breve.
    No debería menospreciar así como se ganan la vida ese 5% que es capaz de vivir del mercado. Pocas de esas personas (CTAs la mayoría) no utilizan el “malvado y erróneo” AT. Se ha preguntado por qué será?

    Vaya con Dios y sin acritud alguna no se me ofenda, un saludo.

  8. No dudo que sea fácil convertirse en una persona humilde comprando Astroc a 75 porque hay una tendencia alcista…

    El AT tiene sus virtudes, pero un poco de fundamentales (incluso un poco de sentido común) siempre ayuda. Seguro que los profesionales del sector saben utilizar el AT para entrar y salir, pero la multitud de pillados que aún esperan que el valor recupere simplemente no analizan.

  9. Coincido con el comentario de mi compañero de blog, en que como el dice aún estando el mercado inmobiliario sobrevaloradísimo, la causa del desplome de estos día de los valores inmobiliarios, viene motivada por una valoración infladísima de muchos valores, por encima de cualquier situación razonable…Aún así, me gustaría añadir  a su comentario, que este desplome ha tenido una fuerte repercusión en los medios de comunicación, y añadido a la publicación continua de datos que confirman el estancamiento de ventas y precios del mercado inmobiliario, junto a una sobreoferta de vivienda nueva aparecida en el mercado en los últimos 6 meses y que continuará hasta el verano, motivada por la solicitud masiva de licencias previa a la entrada en vigor del código técnico, tenemos un buen caldo de cultivo para provocar una transferencia de la situación de los mercados al mercado inmobiliario real….Con este “ambiente”, muchos compradores que esten buscando piso, van a posponer su decisión de compra ante una expectativa de posible bajada en precios o mejora de condiciones, que unido a una demanda ya de por si en situación difícil por los altos precios, y si además añadimos un exceso de oferta por los motivos explicados anteriormente, tenemos muchos de los ingredientes para que veamos cambios reales en el mercado inmobiliario…

    No obstante, creo que esta caída puede darse de aquí una año o un poco más, y me gustaría explicar el porqué de esta idea en algún post futuro…

  10. Sr. Pietro,

    Muy de acuerdo con su apreciación.
    El sentido común ayuda pero la codicia… Ays amigo mío! La codicia … acaba arruinando.

    El AT sirvió para ver como tras romper una base (hablo por ej de AST) el valor subía como un cohete (nunca mejor dicho pues entraba en subida libre dado su pobre histórico de cotizaciones) hasta que se decidía a realizar una nueva base y consolidar niveles.

    Así lo hizo cuando rompió la base de los 20,50€ para irse a 29,63€; lo volvió a hacer al superar dicho nivel y proyectarse hasta los 36,60€; luego a continuación vuelve a romper este nivel y vuela hasta 55,75€.

    Generalmente cuando un valor lleva de 3 a 4 bases formadas y rotas y sigue subiendo, mi criterio y mis timings que dependen en gran parte de ese ninguneado por algunos AT, me dicen que el valor está demasiado caliente y no es muy sensato (de ahí el reflexivo comentario del compañero pietro que suscribo) una entrada y que de hacerlo, se incurre en un importante riesgo que debe limitarse SIEMPRE pero SOBREMANERA en estos casos a un adecuado STOP de protección. Pues bien, dicho esto, el valor vuelve a romper los citados 55,75€ y vuela literalmente a los archiconocidos 75€.

    Qué nos dice aquí el AT?

    Pues nos dice que el valor sigue en subida libre si bien empieza ya tiempo atrás a acumular divergencias bajistas que nos avisan del deterioro de la tendencia. Esto te lo dice el AT, bien entendido y estudiado claro. Sigamos …

    Supongamos que aun así volvemos a entrar en el valor al ver que vuelve a desarrollar una base en forma triangular. Cuál es el error? Pues el error no es en sí el uso del AT, el error es el NO USO de un razonable stop a esa entrada. Siempre que se entra en un valor hay que hacerlo con un stop de protección de nuestro capital y bajo el supuesto de que hubiéramos entrado en el último latigazo de AST, vemos que el suelo de esa base que estaba formándose durante varios días eran los 71,80€. Es decir, un stop lógico utilizando simples criterios de AT y money mgmt era la ubicación del stop pongamos un poco por debajo de ese mínimos (71,50€ por ejemplo) y, de haber comprado justo en máximos absolutos que también es mala suerte (a 75€ exactos) con ese sencillo stop de protección nuestra pérdida quedaría limitada a una cantidad muy asumible del orden del 5%.

    Es malo el AT o lo que es malo es su mal uso en ausencia de una razonable gestión monetaria de nuestro dinero y cegados, a saber, por Dña Codicia?

    En mi opinión, la respuesta es clara.

    Que tengan ustedes un buen fin de semana y disculpen mi disertación pero hay cosas que me irritan sobremanera y si no somos capaces de ser responsables de nuestros actos y asumir los errores que vayamos cometiendo en esta carrera de fondo que es la Bolsa, se nos hará imposible seguir avanzando.

  11. Creo que no le falta cierta razón a la prensa internacional al ligar esa debacle bursátil con un posible pinchazo de la burbuja inmobiliaria. The Economist dice:

    The only question in Spain now is which bubble is bursting. Are only overvalued property companies in trouble, or is the country’s entire property market going down? For the economy as a whole, in which construction weighs in at a hefty 18%, it could mean the difference between a soft landing and a hard one, after 14 years of a construction-led boom that put Spain near the top of the euro zone’s growth league.

  12. Visto lo visto tenemos dos burbujas, una del ladrillo, la otra bursátil. La segunda interactua con la primera cuando se trata de subir, ahora cuando pincha y baja… es difícil saber que sucederá.

    Las alarmas han sonado en muchos consejos de administración, pero, aparentemente, están echando balones fuera, y mirando para otro lado. El tiempo dirá si la cosa iba o no con ellos. 🙂

    De desplomarse el “chollo” del ladrillo muchas otras empresas caerán. Vemos como algunas van tomando posiciones en otros sectores menos “calientes”, las otras siguen jugando al mismo caballo pensándolo ganador. Y mientras los accionistas esperan que la cosa suba un poquito para vender… 😉

    Entretanto, parece que el negocio de las hipotecas está más competido que nunca. Hay menos clientes y más empresas…

  13. Análisis técnico, fundamental… supongo que todo es valido si se utiliza con buen criterio.
    En mi humilde opinión, primero hay que hacer una selección por fundamentales y tras esto aplicar el técnico para entrar y salir de manera optima.
    Con respecto al técnico, yo no dudo de su validez dado que un porcentaje muy alto de las operaciones que se realizan a nivel internacional son realizadas por máquinas que se basan en ello
    saludos

  14. Creo que la discusión sobre el análisis técnico o fundamental no tiene sentido. Y yo solo diré una cosa que no conozco a nadie que se haya hecho rico invirtiendo por análisis técnico en cambio si que conozco a algunos que lo han conseguido con análisis fundamental y siendo disciplinados: Warren Buffet, Munger, Peter Lynch, etc.Esta gente ha batido consistentemente los indices durante más de 10 años, creo que los analistas técnicos se comen muchas burbújas y pagan muchas comisiones entrando y saliendo sin sentido muchas veces.

    Así que a las pruebas me remito.

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