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El efecto Airbnb en los precios del alquiler en Madrid y Barcelona

Mapa pisos en stock en Airbnb en Barcelona

Aunque en nuestro país los sueldos y el empleo aún están lejos de lo que fueron antes de la crisis estamos viviendo un curioso fenómeno. Los precios del alquiler en Madrid y Barcelona están disparados con un incremento  en 2016 del 15,6% en Madrid y del 16,5% en Barcelona algo que parece algo contra intuitivo teniendo en cuenta cómo está aún la economía española.

Curiosamente la subida de precios en el alquiler en estas dos ciudades coincide con otro fenómeno contrapuesto. En los últimos dos años el precio del alquiler sube a pesar de que se firman menos contratos de alquiler. Por ejemplo en Barcelona en el barrio del Eixample en 2013 se firmaron 9.909 contratos de alquiler. En 2015 sólo 8.538 contratos.

El efecto Airbnb

Evolución viviendas en AirBnb en Barcelona

El incremento de precios experimentado a partir de 2013-2014 en las dos grandes ciudades españolas viene acompañado de la explosión del fenómeno Airbnb o el destino de viviendas para fines vacacionales.

En 2014 había en Barcelona 4.600 inmuebles ofrecidos en la plataforma Airbnb. Hoy hay más de 17.000. En Madrid en 2014 había 2.900, hoy se ofrecen más de 13.000. No hay que ser un lince para entender que la explosión de la oferta de alquiler vacacional en AirBnb está produciendo un efecto expulsión en el mercado convencional de alquiler.

El riesgo, y en Barcelona empieza a ser un riesgo cada vez más cercano, es que las ciudades que son un polo de atracción turística acaben pasando de ser ciudades a convertirse en enormes parques temáticos.

Antes esta situación la tentación que pueden tener los gobiernos locales es la de intentar intervenir el mercado. En este sentido el ayuntamiento de Barcelona está tomando la bandera para intentar regular el alquiler vacacional y limitar el número de visitantes que puede recibir la ciudad. Cómo todo intento de regular el mercado se corre el riesgo de empezar a introducir incentivos que resulten algo perversos.

Por ejemplo, una de las medidas más importantes introducidas por el ayuntamiento es la de establecer una moratoria a nuevas plazas hoteleras. La intención puede ser buena, pero limitar la oferta hotelera provoca un doble efecto. Por un lado limita la competencia a nivel hotelero lo que aumenta artificialmente sus beneficios y les quita incentivos a mejorar sus instalaciones (para que gastarse dinero en remodelar un hotel si igualmente lo vas a tener lleno) lo que a largo plazo puede ser contraproducente para atraer turismo de calidad.

Y por el otro deja una demanda insatisfecha, que será cubierta por el alquiler vacacional, que será gracias a la limitación de plazas hoteleras una actividad más rentable.

Igualmente permitir crear más plazas hoteleras probablemente significaría que los hoteles verían limitada su capacidad de subir precios, limitando a la vez la rentabilidad del alquiler vacacional. En un negocio de altos costes fijos es factor precio en el negocio hotelero es la principal herramienta para lograr buenas ocupaciones.

La otra opción es dejar que el mercado actúe y se regule. Inicialmente el alquiler vacacional es una actividad muy rentable, esto atrae a que inversores y propietarios cada vez más pongan inmuebles disponibles para esta actividad. Sin embargo a medida que la oferta de alquiler vacacional explota la competencia se endurece y más en una plataforma donde la comparación de precios en la oferta es casi inmediata.

A medio plazo, y a medida que la oferta de alquiler vacacional explota empezará ha disminuir la rentabilidad de dicha actividad. Hoy en Barcelona, sólo el 11,5% de los pisos puestos en alquiler en Barcelona en Airbnb están ocupados todos los meses. Cerca de la mitad, sólo están ocupados de 1 a 3 meses. A medida que siga aumentando la oferta de alquiler vacacional y se reduzcan los ingresos muchos de los promotores de esta actividad volverán a preferir el ingresos “seguro” recurrente mensual de tener un buen inquilino todos los días del año.

Ya sabéis que en nuestro país y en especial en el ladrillo los inversores se mueven en rebaño y por modas. Cuando descubran que AirBnb ha dejado de ser rentable es posible que volvamos a tener un oferta de vivienda en alquiler tradicional cómo la que no hemos tenido nunca.

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Conversación

19 comentarios

  1.    Responder

    Estoy totalmente de acuerdo el nicho de los “apartamentos vacacionales” se comporta como cualquier mercado, al ser muy rentable y tener pocas barreras de entrada es normal que aumente la oferta hasta que el mercado se estabilice y más tarde cuando el precio ya no es tan rentable salgan de este mercado y se opte por estrategias más a largo plazo.

  2.    Responder

    Está claro que proyectos y empresas como airbnb, booking, awayaway… provocan un aumento de los alquileres en aquellas ciudades donde están mejor implantados.
    ¿Positivo o negativo? Depende para quién. Como en todo existen las dos caras de la moneda, pero si de beneficios para la ciudad se trata es algo sin duda positivo.

  3.    Responder

    Penoso…

    1. Impuestos, basico, exite desde hace decadas el concepto de retencion de impuestos, retienes y ya esta desde la plataforma, 15% y punto, mas es un escandalo.
    2. La ley no esta para que unos senyores tengan casa barata en el centro, no, lo siento, si les gusta mangonear lo que no es suyo, pero no la ley no esta para eso.
    3. Cifras sin sentido, vayan a Airbnb e intente alquilar.
    4. Todo el mundo tiene derecho a vivir de un sistema de libre mercado, no pongan las normas que les de la gana, no existen peligros escondidos, no se inventen futuros.
    5. Turismo de calidad? venga, por debajo de un precio, 50-60 euros dia olvidense, hay que limpiar la casa, pagar la comision, etc… no me hagan la gallina de los huevos de oro…
    6. Y si es de Barna, el barrio del Gotico y todo alrededor era un GHETO que ni los pijosrojos que escriben aqui querian ir, ahora si van… no joas, pero eso si ellos son de alli de toda la vida. Vamos que casas que se caen no tengan derecho a remodelarse?
    7. Idem de Lavapies en Madrid.
    8. A parte del centro, no corran mas… fuera ayuda nada mas a los que no tienen mucho pro tambien quieren hacer vacas.

    No cambiamos, ni cambiaremos, somos envidiosos y totalitarios con los bienes ajenos…

  4.    Responder

    Es muy posible que el amigo”mercado” lo solucione solito.
    De todo este negocio pienso que el único que sale perdiendo es Barcelona y sus vecinos que llevarán para años una distorsión de alquileres que darà miedo, alterará los precios y en definitiva todos perderemos.
    Particularmente creo que soy amigo de tres soluciones.
    1 Prohibir el alquiler vacacional, así directamente.
    2 Poner el precio de las habitaciones al mismo de los hoteles que por sus características puedan ser similares, ubicación, espacio…
    3 Esta es la dos con el añadido que los ayuntamientos montan un cooperativa que sea un central de compraas de todas estas ofertas. Los clientes pagan a esta plataforma y la plataforma paga i controla los propietarios.

    Saludos

  5.    Responder

    Tambien es interesante leer este artículo para entender que se esconde detrás de la presunta economia colaborativa:

    https://assembleabarris.wordpress.com/2017/03/29/desmuntant-airbnb-algunes-dades-a-barcelona/ verdadera cara del negocio:

  6.    Responder

    Vale la pena leer la noticia de hoy en El Periódico sobre las prácticas fraudulentas que en algunos (o muchos) casos se dan mediante airbnb:

    http://www.elperiodico.com/es/noticias/barcelona/vecinos-ciutat-vella-destapan-una-red-pisos-turisticos-ilegales-5935681

  7.    Responder

    el mapa de la imagen se puede consultar?

  8.    Responder

    El artículo no menciona un dato importante:

    Sólo Airbnb tiene 17.000 pisos turísticos en BCN, aquí habría que añadir los que se ofrecen en otras plataformas, siendo el montante total próximo a las 25.000 viviendas (según estimaciones del sector). No obstante, según datos del Ayuntamiento, BCN tiene sólo 11.000 pisos turísticos legalizados, todas las demás son por tanto ilegales.

    Es obvio que el Ayuntamiento debería de cerrar todos los pisos turíticos ilegales y multar a sus propietarios, de lo contrario BCN será una ciudad sin ley donde muchos cidadanos podríamos pensar que si unos cuantos pueden hacer negocios ilegales a costa del resto, por qué no dejar de pagar los impuestos, por ejemplo?

  9.    Responder

    Bullshit.

    Precisamente una moratoria a la creación de nuevas plazas hoteleras es una garantia segura de atraer turismo de calidad. Los hoteleros tendrán todos los incentivos del mundo para primar la calidad por encima de la cantidad.

    Huky, es hora de crecer. El mercado no se autorregula y la mano invisible es como los reyes magos, no existe.

  10.    Responder

    Anda que no se nota los intereses del Lobby hotelero detrás de esta supuesta noticia; qué malo es Airbnb y que buenos son los hoteles.

  11.    Responder

    (Hoy en Barcelona y Madrid AIRBN solo es el ultimo cartucho que les queda a muchos para intentar alquiler pisos que se tiran años sin lograr alquilarlos en esta España empobrecida y hundida que ha quedado)

    Hoteles, pensiones, pisos turísticos, restaurantes, eso es lo que hace falta ??.
    Nuestras costas destrozadas por la construcción masiva y salvaje… Es lo que hay.
    No está tan mal, cuando politicos hayan robado la totalidad de nuestra hucha de las pensiones, podremos ponernos con un platillo a pedir limosna a nuestros millones de turistas.

    Una política corrupta junto a una economía especulativa no pueden dar orquídeas. Menos aún en un país que vive de lo que le ha regalado la Naturaleza: sol y playa. España es una geografía de servicios, incluidos los sexuales, y ese es su futuro: servir copas, drogas y comida a buen precio para masas con mayor salario. Ese ‘diseño’ está dibujado desde hace mucho tiempo y es un hecho nuestra pérdida de peso en el contexto internacional.
    España es como un gran inodoro que no se limpia. Y sólo ocurre lo que tiene que ocurrir.

    Y mejor que Madrid no tenga playa, porque para recibir alemanes borrachos o ingleses tirándose de balcones, mejor no recibir más turismo que ya tenemos suficientes borrachos y peleas del futbol.

    La gentrificación o cómo el centro de Madrid y Barna puede acabar convertido en un lugar sólo para turistas, mendigos, drogadictos y maleantes
    un proceso que convierte Madrid en zonas degradadas o envejecidas ,“Su consecuencia es el desplazamiento de la población autóctona”

    El problema que se destila es el de los últimos 60 años:Hay que hacer dinero a toda costa.
    Se llame gentrificación, se llame obsolescencia programada, o se llame ley laboral.
    Capitalismo, liberalismo, neo…lo que sean…son todos lo mismo: afán de lucro.
    Y está claro que desde las instituciones nacionales, las autónomas y municipales se fomenta, o por lo menos callan.
    La costa es un paseo maritimo lleno de garitos y franquicias.
    Las aceras ya no son transitables porque ya TODOS tienen licencia de terraza, ocupando espacio público.

    Ahora, que vengan con lo de la sacrosanta propiedad privada, lo de que “es mío, y me lo f**** cuando quiero”, y demás variantes, que todos conocemos.
    Éso sí, cuando a los alquiladores airbnbianos les venga algún listill@ y les desplume y les destroce su “tesoro”, que no vengan a lamentarse porque no hay para empezar policías que vengan a protegerles….Que les den.

    Erradicar a los habitantes, los autóctonos, es un paso más en la aniquilación de la identidad.
    “lo más grave de todo esto es que si no se toman medidas a tiempo los vecinos de Centro seremos una especie en peligro de extinción”.mientras los pisos viejos y heredados se caen ….pues los hijos del barrio huyen.

  12.    Responder

    Cuantos de esos 14.000 pisos en Airbnb se alquilan enteros?, el 53%(7.528) casi la mitad son habitaciones que gente alquila para sacarse un plus.

    ¿Habéis comparado el alquiler con Londres o Paris? Si, ya se que tienen mejores sueldos, pero si preguntas por Europa cuanta gente le gustaría vivir en una ciudad como Barcelona, verás que muchos lo harían mañana mismo y cobrando menos. Tenemos un cosa que se llama clima y otra que es calidad de vida. A esto añadir, que Barcelona está limitada, por mar, montaña, badalona, hospitalet, etc… y no puede crecer más.. “Oferta/demanda” y no creo que solo Airbnb sea el culpable de esa falta de oferta… También en esta ciudad hay cada vez más hay gente joven que trabaja en sectores como el tecnológico, con buenos sueldos…

    Los precios de compran habían bajado y ya tocaron su suelo y se están recuperando… Aún hay gente que creía que iban a bajar más… que esperen sentados… Donde hay que meter el dinero, en productos financieros??? mucha gente escarmentada de “jugar a la bolsa” ahora invierte en el ladrillo que durante toda la vida, siempre ha funcionado…y Barcelona parece un buen lugar para ello… Y como comentais, yo prefiero un alquiler seguro y plano que no uno temporal, con más gastos de gestión, suministros y mantenimiento y que al final te da más dolores de cabeza.

    Del tema de control de licencias. En Barcelona hace tiempo que hay un portal donde puedes ver si tu vecino tiene licencia o no, y si no la tiene denunciarlo anonimamente y se de más de una persona con multas por ese tema… http://meet.barcelona.cat/habitatgesturistics/

    Creo que el alquiler de viviendas temporal sin control, es un problema, para las comunidades de vecinos, pero el alquiler de habitaciones, no me parece mal, eso si, controlado y declarándolo.

    Y del tema de si se hacen menos contratos, es quizá por que el que está en un piso, ahora no se va tan facilmente a otro, ya que va a pagar más por lo mismo que ya tiene, saben como está el panorama y están todos más quietos 🙂

  13.    Responder

    Y bueno… algún impuesto específico podrían pagar los pisos de airbnb, quizás esto no solo desincentivaría esta práctica sino que incluso podría revertir en el bienestar de los ciudadanos que tenemos que aguantar cada día las manadas de turistas colapsando nuestra ciudad…

    Y añado… Qué tal si dejáramos de subvencionar a Ryanair y similares? no es eso acaso una forma absurda de intervenir un mercado que debería ser capaz de valerse por si mismo? Y si obligáramos a las empresas hoteleras y de restauración a tributar en España en lugar de Irlanda, Holanda o vete a saber donde? Que harían si les obligáramos, llevarse el hotel a otra parte? que no son una planta de montaje de coches, oye!

    1.    Responder

      Ya pagan impuestos:
      IS la sociedad Airbnb España (que dudo que sea gran cosa)
      IRPF la gente que alquila los pisos por los rendimientos que obtenga. Y la gente esto no lo sabe (o no quiere saberlo) y se está llevando auténticos sustos.

      1.    Responder

        A ver, si la mayoría de apartamentos Airbnb son ilegales, como van a pagar impuestos? Sería un auténtico sinsentido!

        Además en mi comentario reivindicaba impuestos específicos para legalizar la práctica pero desincentivarla al mismo tiempo. Y de paso que la ciudad gane algo.

        1.    Responder

          El apartamento puede ser “ilegal” para turismo vacacional pero los ingresos obtenidos por AirBnb pasan si o si por cuenta bancaria. Cómo no los declaren en el IRPF te pilla una inspección y te crujen vivo.

          1.    Responder

            Lo que se paga a airbnb en la web es lo unico que se podria controlar, pero no tributan en España. A los propietarios la mayoria es en efectivo y en negro, normalmente a un intermediario que gestiona varias casas y cuya comision es en economia sumergida también.
            Airbnb no es rentable si se tributa, no tiene las exenciones del alquiler como vivienda habitual y casi nadie declara nada, si se persiguiese en serio se acababan las subidas del alquiler.

          2.    Responder

            Hola Gurus,
            AirBnb permite cobrar los alquileres de diferentes maneras, y una de ellas es en una cuenta en Gibraltar de la que te mandan su tarjeta…
            Así que pueden pasar por tu cuenta, o no.

          3.    Responder

            Pues si sale más a cuenta declarar una actividad ilegal para que no te pille el fisco que esconderla para que no te sancionen, está claro que algo no se está haciendo bien con este tema…


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