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El lince Santander sigue siendo el más rápido financiando el 100% de las viviendas a particulares

El pasado martes saltaba la noticia, el Banco Santander (SAN) fiananciará el 100% de las viviendas a promotores que realicen descuentos del 20% en el precio de venta. La verdad es que dicho así, como lo decían en muchos medios suena un poco raro.

Pero como uno ya está talludito, sabe que sobre todo Don Emilio no ata los perros con longaniza. La noticia la visten algunos medios de forma que Santander ha llegado a un acuerdo con la asociación de promotores y constructores (APCE). Realmente la APCE es lo de menos, lo más importante es que esta medida sólo será para los pisos de los promotores a los que SAN ha concedido préstamos hipotecarios.

Tengo que decir que personalmente discrepo de la postura del blogsalmon (ver noticia) que opina “el BSCH corre cierto riesgo con ella” refiriéndose a la medida.

Bajo mi modesta opinión SAN otra vez gana la posición al resto de la banca nacional y se convierte en el rey del first mover advantatge y además reduce notablemente el riesgo. Veamos porque.
Santander tiene unos clientes que son promotores inmobiliarios que se dedican al negocio residencial. En total todos ellos tienen activos por valor de 100. El LTV (loan to value) de SAN es del 80%, es decir que les ha concedido, de forma agregada préstamos por importe de 80. Lo que SAN propone es financiar el 100% de la adquisición de la vivienda a los particulares, pero en el fondo no está incurriendo en ningún riesgo más ya que ese 100% corresponde al valor de 80, que es como queda tras la rebaja del promotor del 20%. En definitiva, lo que SAN propone es convencer al promotor de que ha perdido todo lo que puso (el 20% de equity es la rebaja) y que el titular del crédito sea un particular (que siempre tendrá menos morosidad) en vez de una promotora inmobiliaria. Esta última es la razón que desde mi punto de vista es clave, ya que hace que la calidad de los creditos sea superior y además menos concentrada.

Además de otros aspectos intangibles como es la gran notoriedad de marca en los medios, que por otra parte falta le hace para recuperarse de los Madoff y los fondos inmobiliarios, y la mejora de su posicionamiento. También además se adelanta a colocar algunas viviendas en el mercado, mientras que los promotores clientes de otras entidades todavía están renegociando su deuda con los bancos, antes de que todas las promotoras quiebren y salga al mercado  un stock ingente de viviendas. Todo sea dicho, ya le gustaría a SAN colocar todas las viviendas de sus promotores ya que significaría que consigue traspasar todos los créditos hipotecarios de promotores, aquellos a los que desde Gurusblog nos hemos referido y hemos considerado que valen cero; todo eso sin tener que provisionarlo, por lo menos de momento mientras los particulares paguen.

Me parece una buena medida y que además va a dinamizar el mercado inmobiliario tanto en cuanto van a comenzar a corregirse algunos precios, a la baja por supuesto, y va a ser un punto de referencia para los propietarios que todavía hoy piensan que su vivienda vale lo mismo que hace dos años.

Siguiendo a Hucky y dado que soy un gran melómano me gustaría acabar con una estrofa de una canción. Hoy unos de los grandes, Pink Floyd, la canción es Brain Damage del noveno álbum de la banda, Dark side of the moon:

 “And if the dam breaks open many years too soon
And if there is no room upon the hill
And if your head explodes with dark forebodings too
I’ll see you on the dark side of the moon. “

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11 comentarios

  1.    Responder

    Tras meses de entrada restringida, Banco Santander ha abierto al público su portal Altamira Santander Real Estate. El portal cuenta con viviendas en venta de numerosas provincias con descuento sobre el precio inicial
    Además de a la venta, también ofrecen la posibilidad de alquiler con opción a compra. Según la entidad, si se alquila una vivienda con opción de compra, la mayor parte del pago del alquiler se dirige a financiar la vivienda

  2.    Responder

    Tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos —Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander—acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con el ladrillo. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, como para otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.

    Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El cañonazo se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.

    Desde entonces, el sector ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.

  3.    Responder

    “…and if the clouds burst thunder in your ear
    you shout and none semms to hear
    and the band you´re in starts playing differetn tunes
    I see you on the dark side of the Moon”

  4.    Responder

    Pues yo no creo que los promotores pierdan ese 20%, el 80% de financiación no es sobre el precio de coste sino sobre la tasacion, asi que con los margenes que trabajan los promotores me parece que pueden rebajar ese 20% y todavia ganar dinero (eso si, mucho menos del que se esperaban).

  5.    Responder

    Y yo aún veo otra ventaja. Por una parte consigue que las viviendas pierdan ese 20% que el mercado necesita para recuperar impulso, pero además, si consiguiera que se hagan muchas compras en ese entorno de precios, también podría conseguir parar ahí la caída de precios. Osea, contenerla simplemente en ese 20% y que no vaya a más. Muy difícil pero posible…

  6.    Responder

    La jugada del Santander es de maestro; complemetando vuestro post y aclarando algunos de los comentarios anteriores

    El Banco de Santander, además de evitar que las viviendas lleguen a su balance, consigue que

    1) que la pérdida la realice el promotor y que además pague el coste de la comercialización y venta (sobre 2.000M€ es mucho dinero y además lo tendría que gastar el BS si se queda con los activos)

    A cambio les facilita la comercialización (la publicidad gratuita ya la tiene) ya que para el cliente además del descuento del 20%, la vivienda está financiada al 100% y es en la entrada donde muchos clientes tienen el problema.

    2) El banco no sólo no aumenta su riesgo, sino que lo reduce. Como bien decís en la entrada la calidad del crédito aumenta y encima se dispersa el riesgo.

    Pero es que además, en caso de morosidad del comprador a este lo puede “perseguir” de por vida, ya que deberá responder, no sólo con la vivienda, sino con sus bienes presentes y futuros… es decir, mejora la garantía de recobro y lo puede titulizar.

    3) Para los compradores además será fácil obtener el crédito hipotecario, siempre que sus circunstancias estén dentro de una normalidad, y probablemente en condiciones mejores a las que ahora obtendría si fuera él sólo a pedir una hipoteca.

    Recordad que el prestamo hipotecario del comprador es la división del préstamo hipotecario del promotor entre el nº de viviendas de la promoción. Por tanto el préstamo se cerró hace ya uno o dos años, es decir, con unas condiciones (spread, sin mínimo…) completamente diferentes a las que actualmente se están ofreciendo.

    El euribor actual y su previsible estabilización entre el 2% y el 1% en los próximos años, además les “redondea” la jugada…

  7.    Responder

    Muy interesante, es verdad que cuando uno escucha estas noticias suena como música para el oído, pero la realidad es que me suena mas bien a marketing como dijeron antes. De cualquier manera tratare de solicitar una hipoteca y les diré cuales fueron los resultados para saber si es verdad o es otra técinca más para llamar nuestra atención.
    Saludos,

  8.    Responder

    Decir que se compromete a financiar sin decir en qué condiciones es decir muy poco, por no decir nada. ¿A qué tipo van a financiar? ¿Financiarán a cualquiera que se lo pida o exigirán que la cuota no supere el 30% de los ingresos? ¿Pedirán avales? ¿Contratación de productos vinculados?
    De momento, sólo publicidad.
    Saludos

  9.    Responder

    Hola,
    poca rebaja me parece, hay que seguir esperando para entrar a comprar; con un stock residencial que acabará el año por los 2 millones de viviendas sin comprar, está claro que la sartén por el mango la tendrá la demanda solvente, esto es, la que tenga liquidez u opción de tenerla y la oferta debe olvidarse de la tan cacareada demanda embalsamada, asumir pérdidas y entender que para captar a la demanda tiene que negociar muy a la baja. Cabe recordar que en este país el indicador que relaciona le precio mediano de la vivienda sobre renta familiar mediana llegó a estar por encima de 7 cuando en los noventa estaba justo a la mitad. Por tanto en los próximos años deberemos de volver a los niveles históricos de equilibrio del siglo pasado. Y eso sin considerar la sobreoferta del mercado inmobiliario que ya hay en la actualidad. En fin, que vienen años de bajadas de precios y de pantalones. un saludo

  10.    Responder

    Absolutamente de acuerdo con vosotros, como suele ser habitual. De nuevo dais en la tecla, y como dice Teniunplan poco más que una jugada de márketing, y más bien una venta de humo.

  11.    Responder

    A mi me suena a puro marketing


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