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El mercado inmobiliario y el optimismo infundado

Podí­amos leer ayer (26 de enero de 2007) en Expansión, en la página 2 de opinión de la edición de Cataluña, el artí­culo a propósito de la burbuja inmobiliaria de D. José C. Balaguer Doménech. Lo más preocupante tras la lectura detallada del artí­culo es que su autor firma el artí­culo como economista.

De forma resumida, el autor expone que los precios de la vivienda pueden bajar en ciudades como Madrid, donde no existen limitaciones para el crecimiento de la ciudad, por el contrario argumenta que los precios en Barcelona pueden desacelerarse pero nunca bajar debido a las caracterí­sticas geogróficas de Barcelona, rodeada por mar, montaña (Tibidabo y Collserola), y ciudades con las que forma un tramado contí­nuo, Badalona, L’Hospitalet, Esplugues, Sant Adrià del Besós y Santa Coloma

Teniendo en cuenta que la solución a la evolución futura del mercado nadie la tiene clara y que lo más cercano que hay son creencias y conjeturas basadas en análisis o intuiciones, me gustarí­a realizar algunas reflexiones al respecto.

Creo que es un hecho, que el precio de la vivienda viene determinado por la ley de la oferta y la demanda. Pero para poder estudiar el mercado necesitamos comoditizar la vivienda, me explico, definir una vivienda de forma simplificada como unos metros cuadrados en una ubicación, de lo contrario podrí­amos llegar a pensar que cada vivienda es diferente del resto y por tanto no es comparable.

Pero el aspecto más importante es la caracterización de la demanda. Es tentador pensar que cada “deal” es único , lo cual no nos llevarí­a a ninguna conclusión, pero cuáles son los drivers de la demanda. Existen varios, pero por destacar algunos serí­an, ubicación, tamaño, distribución,etc

Toda esta reflexión me lleva a la teorí­a de los vasos comunicantes que ahora expongo: cada individuo sopesa en su decisión diversos factores de forma que maximiza el retorno de su inversión. Es decir, el comprador el Barcelona se plantea alternativas, prefiero vivir en una adosada en Sant Cugat de 300 m2 o en un piso de 120 m2 en el paseo de la Bonanova (Zona Premium) en función del montante total de que disponga para acometer la inversión. Este mismo razonamiento se plantean miles y miles de individuos eligiendo de entre todas las viviendas las que tienen un coste inferior a su presupuesto máximo y que maximizan su ecuación de retorno.

Decir que en una ciudad no pueden bajar los precios por que está limitada, serí­a tan sencillo como incluir a las ciudades contiguas dentro de la ciudad y eso ya se hizo, en 1921 y 1897 los pueblos de Sarrià y Sant Gervasi fueron incorporados a Barcelona, además de experiencias empí­ricas como al bajada de precios en ciudades como Shangai.

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4 comentarios

  1.    Responder

    Uff teorías las hay para todos los gustos. Lo que si parece es que no funciona mucho la lógica en los “expertos” sean o no economistas. A veces da la impresión de como que quieren seguir justificando la burbuja para que la gente les crea y siga hinchándose.

    Mmm ¿tenemos editor nuevo en Gurúsblog? Es que he visto este firmado como “Onda de Elliot” 😉

  2.    Responder

    Sobre el tema de la burbuja inmobiliria española, me parece que ayer en la vanguardia ley que en el Foro de Davos a Robert Shiller (experto en vaticinar burbujas financieras) un periodista le pergunto que opinión tenía sobre el estudio de la OCDE que estima que en España el mercado inmobiliario está sobrevalorado en un 30% su respuesta fue algo como una risita y un compentario del tipo ¿Sólo un 30%?

  3.    Responder

    “Lo más preocupante tras la lectura detallada del artículo es que su autor firma el artículo como economista.”
    A mi este tipo de ‘cosas’ cada día me sorprenden menos, lo que me sorprende es que os sorprenda 😉

    Pero bueno, al fin y al cabo en todas la profesiones sucede lo mismo, siempre hay algún (supuesto) entendido que pareciese que viva en otro planeta, y que, peor aún, sientan cátedra (entre la gran masa y quienes oyen lo que quieren oír) con cada una de sus palabras. Estoy de acuerdo con vuestras apreciaciones.

    Un saludo.

  4.    Responder

    No podría estar más de acuerdo, aparte del citado profesor de Economía tengo muchos amigos que me comentan lo mismo sobre Barcelona, lástima que no sepan que existe un exceso de masa monetaria y que, como tu bien dices, la experiencia empírica nos ha demostrado que incluso en Hong Kong ha habido una burbuja inmobiliaria (y ahí si que no quedan más metros para edificar).

    Saludos.


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