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Errores a evitar al comprar una vivienda

En SmartMoney encuentro una lista de errores a evitar a la hora de comprar una vivienda, aplicados al mercado norteamericano pero cómo están viviendo una situación igual de turbulenta que en el mercado español veo que muchos son son plenamente aplicables.

1- Espera a vender tu vivienda, antes de comprar la nueva. Tal cómo está el mercado uno de los peores errores que puedes cometer es comprar una vivienda sin antes haber vendido la tuya. Durante los años de bonanza era una práctica habitual comprar la vivienda que deseabas y conseguir una hipoteca o préstamo puenta mientras vendias la tuya. Esto funcionaba cuando los pisos se vendían en un par de meses y los precios estaban al alza. A día de hoy puedes tardar más de un año en vender tu piso y verte obligado a realizar un importante descuento en precio, lo que puede convertirse en una trampa mortal.

2- Asegúrate de que el banco te concederá la hipoteca. Los tiempos de los créditos hipotecarios fáciles se han acabado. Antes de comprometerte con las arras del piso que vas a comprar, asegúrate de que el banco te va a conceder la hipoteca. Te puedes llevar la sorpresa de que puedas perder las arras porque el banco no te conceda la financiación. No sirve sólo la palabra del director de la oficina, solicita al banco que te haga una oferta vinculante por escrito.

3- Negocia el precio. Actualmente el poder está en mano de los compradores, no de los vendedores, así que no dudes en negociar el precio a la baja y tener paciencia, el tiempo está del lado del comprador.

4- Cuidado con las Arras. Aunque tengas la financiación concedida intenta que el plazo de entrega de la vivienda sea rápido y evita desembolsar una alta cantidad en las arras.

En los pisos de nueva construcción el promotor está obligado por ley a entregarte un aval bancario por el dinero que entregas a cuenta a medida que se va construyendo la vivienda. No te olvides de pedirlo. En el caso de que el promotor entre en concurso de acreedores será la única posibilidad que tendrás de recuperar tu dinero con cierta rapidez.

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4 comentarios

  1.    Responder

    La adquisición de una vivienda es, sin duda, una de las compras más importantes que se realizan a lo largo de la vida. Por ello, hay que mirar con lupa cada uno de los detalles y características del inmueble para evitar cometer una serie de errores comunes en los compradores.

    Hacer una inversión de tal calibre conlleva una serie de riesgos que, en algunos casos, podrán derivar en consecuencias legales. Por lo que es indispensable contar con un buen abogado para defender y negociar en nombre de los intereses de su cliente. No es lógico invertir miles de euros en una vivienda, pero ser reacios a gastar un puñado de euros para asesorarse en temas jurídicos.
    Una compra tan importante requiere de un esfuerzo a la hora de revisar y comprender los detalles de la transacción que se está llevando a cabo. Una máxima a cumplir será que nunca se debe firmar un documento sin haberlo leído previamente. Además, hay que tener claro que la vivienda que se va a adquirir no sobrepasa las posibilidades económicas personales.
    Eso sí, si el presupuesto se limita en exceso, es posible que se pierdan oportunidades ya que el precio de los inmuebles fluctúa en función de la oferta y la demanda que exista en el mercado. Además, no hay que olvidar que siempre se puede negociar con el vendedor para poder llegar a un acuerdo sobre un precio que convenga a las dos partes.
    Limitar la búsqueda de la vivienda a dos portales inmobiliarios, bien en Internet o bien de forma presencial, es limitar también las oportunidades de encontrar la casa ideal. Los grandes portales cuentan sólo con el 50% de la oferta del mercado y la mitad restante se encuentra en otros portales especializados. Quizás, la casa de nuestros sueños se encuentre en uno de estos últimos.
    Tener una simple relación de noviazgo y embarcarse en la compra de una casa a medias es otro de los errores más comunes. El matrimonio o, incluso, la pareja de hecho son situaciones reguladas legalmente. En otro caso, siempre se deberán elevar unas reglas a escritura pública para establecer la proporción de hipoteca que tiene que pagar cada uno y también qué ocurriría en caso de ruptura de la pareja o de fallecimiento de uno de sus miembros.
    El aval familiar es una figura peligrosa. Si, por ejemplo, el padre se constituye en avalista de la hipoteca de su hijo, pondrá en riesgo al resto de la familia que dependa de él ya que el aval es una figura hereditaria.
    Comprar una vivienda sin tener en cuenta las cuotas o gastos de la comunidad de vecinos es como ir a ciegas, ya que este tipo de gastos deberá sumarse al resto de la inversión que se hace por el inmueble.

  2.    Responder

    Estos son algunos de los errores que habitualmente se cometen a la hora de comprar una casa:
    1. No realizar una correcta planificación de todo el proceso. No conocer el mercado.

    Una correcta planificación inicial del proceso, es clave en el éxito de desarrollar la operación.

    Es necesario establecer un presupuesto teniendo en cuenta las condiciones reales del mercado, es decir hay que conocer el mercado, así como las condiciones de uno mismo y no salirse del presupuesto fijado.

    De ser necesario tener cerrada la venta de la casa que se va a dejar para que el proceso no sea precipitado. También dejar bien la Comunidad de Propietarios, porque lo que allí sucede le va a afectar.
    2. No conocer las obligaciones de la Comunidad, con qué elementos comunes cuenta y el coste de mantenerlos.

    Saber si existen obras por pagar o realizar, estado de las inspecciones del edificio en materia de ascensores, ITE, Industria, etc.

    Solicitar un certificado libre de cargas, si el piso arrastra una deuda en las aportaciones de los gastos serán asumidas por la nueva propiedad.

    Conocer a los vecinos, muchas veces son causa de cambio de casa y herencia de nuevos compradores.
    3. No prestar atención a la zona o el barrio y sus servicios.

    No sólo el entorno inmediato que es la Comunidad, sino ir un poco más allá., conocer el entorno. Si se cubrirán las necesidades principales del día a día, con farmacias, centros de salud, guarderías o colegios, restaurantes, buena comunicación con transporte público,… en definitiva dar respuesta fácil y rápida las necesidades más inmediatas.

    Es interesante visitar la zona en diferentes horarios y días de la semana para saber de primera mano como es el ambiente del barrio.
    4. No entender el proceso legal de la operación y las obligaciones que se adquieren.

    Posiblemente la parte más técnica y compleja, según se vayan dando los pasos para realizar la compra de una vivienda, se deben de ir entendiendo perfectamente los pasos realizados puesto que irán comprometiendo al comprador en obligaciones.

    Se deben de conocer y comprender conceptos tan relevantes como son euribor, abal, arras,…
    5. No dejarse influir por las emociones simplemente.

    Somos un 80% emoción y un 20% razón a la hora de tomar decisiones, bueno tenerlo en cuenta y compensarlo a la hora de tomar una decisión tan importante.

    Hay que tener visión de futuro, plantearse que la familia puede crecer, si la vivienda cubre las necesidades para el plazo de tiempo planteado.
    6. No plantearse la opción del alquiler.

    ¿igual comprar no es la mejor opción dada la situación personal, familiar y contextual?
    7. No utilizar un profesional.

    El agente del comprador. Todos los errores anteriores de elegir un buen profesional deberían estar resueltos, y por lo tanto y dando por sentado que cada vez más realizar una operación de esta relevancia va a ser tutelada por un profesional, la preocupación principal de un comprador es a qué profesional otorgarle su confianza para que represente y defienda sus intereses.

  3.    Responder

    Si, básicamente se trata de no arriesgar como compradores porque el mercado está a los pies de quienes ostentan esta condición. Las arras estaban muy bien cuando veías una propiedad interesante y no querías que se te escapase, hoy con una oferta con condiciones en firme va sobrado, diría que incluso verbal.

    Resumiendo, un acuerdo en el precio y al notario, las posibilidades de que vendan en los días que necesites para estudiar el tema son muy escasas, tanto que no merece la pena el riesgo -por mínimo que este sea- que suponen las entregas a cuenta.

    El común de los hipotecados no obtendría hoy una hipoteca ni por equivocación, mas bien se trata de estudiar muy bien, como recalca Maty, las condiciones que te dan (con suerte de que te las den), y comprobar si sigue siendo interesante. -solo recordar que para una persona normal hipotecarse por mas de 20 kilos a otros tantos años nunca es interesante porque los intereses no van a estar siempre en su nivel mas bajo y es demasiado tiempo durante el que pueden suceder demasiadas cosas, ahora solo hay que pensar en lo ridículo de este 20-20 en relación a las hipotecas que se han firmado estos años y nos podemos dar cuenta de en el follón tan tremendo en el que estamos, además lo poco que haya podido aumentar el poder adquisitivo de los españoles en estos años se está diluyendo con la inflación, o desapareciendo con el paro.

    Yo daría dos consejos, a los compradores en general que tengan paciencia, esto acaba de empezar; y a los vendedores, que crean que van a necesitar vender -paro probable, traslados, subidas del euribor, etc-, que piensen en el precio en el que venderían su propiedad dentro de seis meses, incluso un año, y bajen a ese precio ahora, y encomendarse a un Santo que nunca está de más; para los que estén cómodos y sus iniciativas, tanto de compra como de venta, tengan un objetivo meramente especulador, no es momento ni para una cosa ni para la otra.

    Después de leer esto puede pensarse que con estas actitudes no hay esperanza de salir de la crisis, pero pensad en lo que hacen los mas poderosos, su objetivo ahora es ingresar todo lo posible con riesgo 0, ¿porque debería ser el pueblo el optimista y el que corra riesgos, cuando vemos como ni en el poder, ni los sindicatos, ni la banca, ni la prensa, nadie se pringa, todos están a verlas venir, no creo que el común de los españoles tenga porque confiar en ellos y arriesgarse a comprar algo que mañana puede perder valor, y así está todo, parado.

  4.    Responder

    A la hora de demandar la hipoteca, acude a varias entidades. Antes de la crisis actual, lo más recomendable solían ser las pequeñas cajas de ahorro (la de Navarra solía tener muy buenas condiciones desde… siempre).

    En la actualidad, las entidades que tienen dinero para prestar son: Santander e ING Direct. Semanas atrás también incluía a La Caixa, pero esta semana leí que también tiene que acudir al BCE, así que la pongo en cuarentena. En todo caso, Santander (comercial) y La Caixa son entidades a evitar en lo posible por sus elevadas comisiones.

    Antaño, algunas entidades financiaban hasta el 120% (una barbaridad que ahora les pasa factura), cuando lo establecido es del 80%. Ahora, muchas financian poco más del 60%, mirando con lupa.

    En cualquier caso, hay que preguntar y preguntar, leer la letra pequeña y hacer cálculos propios sobre el coste real.

    PD: y eso lo dice alguien que nunca ha solicitado una hipoteca pero que ha aconsejado a unos cuantos, quienes al final no me hacían caso y la negociaban sólo con su entidad, así que dejé de aconsejar ante tanta ceguera y desidia.


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