Edificio legilsativo Hong KongEl mundo es un pañuelo, y por una serie de casualidades y gracias a Marc Garrigasait de InvestorsConundrum, hoy tenemos el placer de incorporar y dar la bienvenida a la lista de colaboradores de GurusBlog a Nacho Castella, Socio de Cat Real Estate, compañía especializada en el asesoramiento integral de operaciones inmobiliarias a inversores interesados en adquirir activos inmobiliarios.

Nacho nos ayudará gracias a su conocimiento y experiencia, en el análisis de la situación inmobiliaria desde diferentes tipos de enfoque. Aquí os dejo con su primer post que un poco a modo de presentación da una visión general de la situación inmobiliaria actual, que siendo realmente terrorífica, aún presenta alguna oportunidad para los inversores más selectivos.

El mercado inmobiliario en España vive momentos realmente complicados, con una demanda congelada y una oferta totalmente descontrolada en manos de promotores inmobiliarios al borde de la suspensión de pagos y entidades bancarias que se están quedando todo lo que sus clientes no pueden pagar.

Ante esta situación son varios los clientes que me preguntan qué hacer y si invertir o no en el sector a día de hoy en inmobiliario en nuestro país. Ante esta situación mis consideraciones son las siguientes:

1.- No es bueno actuar como la masa y en este país por desgracia es como siempre actuamos. Ni antes el inmobiliario era lo mejor ni ahora es una lacra donde no invertir ni un euro.

2.- Hay que evitar las inversiones residenciales, especialmente en segunda residencia. Es igual que nos venga la entidad bancaria de turno ofreciéndonos pisos al 50% de descuento en poblaciones tales como Salou o Marbella por poner dos ejemplos. Son activos despreciados que su valor hoy nadie conoce.

3.- Cuidado con el sector industrial. Hay operaciones con rentabilidades del 8 % o superiores en el mercado. Evitar especialmente el sales-lease back. Este mes ya he estado en dos concursos de acreedores de arrendatarios que antes eran los propietarios de las naves.
La historia es fácil pero los inversores no aprenden. La empresa está con problemas de liquidez y lo que quiere hacer es vender la nave a un precio alto y con ellos dentro de inquilinos con un alquiler alto. En un año no pueden sobrevivir y piden rescindir el contrato. El propietario se queda con una nave comprada alta y sin inquilino.

4.- Mercado de oficinas. Peligroso en la actualidad en ciudades como Barcelona y Madrid. El precio de los alquileres está cayendo en picado y la tasa de desocupación puede llegar al 10 %. Actualmente ya está sobre el 7 %.

Es espacialmente delicado en la ciudad de Madrid ya que existe un parque de oficinas realmente importante con más de diez millones de m2 y una demanda congelada que no alquila nuevas oficinas y renegocia los alquileres actuales.

En la situación actual de mercado está sufriendo con más dureza la periferia de las ciudades que es donde se ubican las grandes empresas. En Madrid zonas como el Campo de la Naciones o las Rozas y  en Barcelona la zona de Sant Cugat y el Mas Blau.

Si se decide invertir en oficinas hay que comprar bien de precio y en el centro de la ciudad y con contratos garantizados a largo plazo, que es lo que están haciendo los family office. En este caso compran edificios céntricos y bien alquilados a empresas de primer nivel. En Madrid podemos destacar la compra de la sede del Banco Pastor por la familia García Baquero con un contrato de alquiler de 20 años. En Barcelona destaca la compra venta de la antigua sede de Planeta de 6.000 m2 por parte de un family oficce por un importe aproximado de 29 millones de euros.

5.- Hay un mercado que es complejo pero que todavía ofrece buenas oportunidades y rentabilidades del 7% o superiores. Es la compra de locales comerciales en centro ciudad en buenas ubicaciones. Esta es la clave: la localización. Como dicen mis colegas americanos: LOCATION, LOCATION, LOCATION.

En estas operaciones lo primero que hay que hacer es conocer al inquilino y saber sus intenciones. No queremos que nos negocie el alquiler en dos días.

En la compra de un local en planta baja hay que analizar con detalle el inmueble, pero especialmente: la fachada del local, la altura de techos, el tema de licencias (cada día más complicado), la ubicación de los m2 (más valor si están todos en planta baja) y la calidad del inquilino.

Si el local cumple bien todos estos requisitos conseguiremos tenerlo siempre alquilado. Un buen ejemplo es la calle Portal del Angel de Barcelona donde no hay ningún local disponible y en el 2009 ha habido un aumento del 10 % en las rentas.

En otras zonas de las ciudades las rentas de los locales comerciales han caído, son las llamadas segundas líneas comerciales. No es aconsejable comprar un local sino está bien localizado ya que si el inquilino se marcha nos costará arrendarlo. Durante el año 2009 tanto en Madrid como Barcelona se han llegado a renegociar rentas al 50 % con lo que la rentabilidad de la inversión se cae a niveles poco interesantes.

Conclusión: Yo no entiendo de bolsa, pero lo que me dicen mis amigos es que hay que comprar selectivo y cuando el valor está bajo, así pues en inmobiliario podemos actuar hoy de manera similar. Hay que analizar muchas operaciones, pero sólo apostar por aquellas que nos ofrecen buenas rentabilidades, ubicaciones excelentes y que nos garanticen que siempre estarán alquilados.

  1. Nacho, no has hablado de los rpecios de los solares y serçía interesante
    ¿Como ves que puede ir la evolución de precios de vvda en valencia capital en el medio plazo?

  2. Todo lo que has comentado es lo que ya sabemos desde hace tiempo,y lo de la familia Garcia Baquero es como dicen en mi pueblo,”con buena picha bien se folla”. pero el caso es que no hay liquidez, no hay credito y no todos hemos nacido ricos,a lo dicho: los pocos “cuartos” que tengamos, en una bolsa de plástico y debajo de un ladrillo.
    Que la bolsa suba como lo está haciendo no tiene ningun sentido,algún incauto se quedará atrapado en el 10.000, y ahora mismo de comprar ladrillos ni de coña. En cualquier caso el mejor negocio ahora es hacerse banquero, ya que ni siquiera tienen que provisionar casi las moras, y si te va mal te rescatan y cuando puedas ya lo devolverás.

  3. Nacho,

    eres bienvenido, espero que entre todos, los que escribimos los posts y lo más importante los que los comentan y nos dan muchas ideas consigamos promover ideas de verdadero progreso para la sociedad. Sé que suena naif, pero es que yo lo creo.

    Un fuerte abrazo,

  4. Hola Ricardo:

    La verdad es que hoy los activos que valen menos son los solares. El motivo es que los promotores no quieren más materia prima ya que primero quieren liquidar su stock actual.
    Además existe el grave problema de la financiación bancaria. Los bancos ya no les interesa prestar dinero para la compra de suelo.

    No domino bien el mercado de Valencia, pero mi sensación es que está en caída libre. Ha sido uno de los mercados más especulativos.

  5. Ciertamente si hay algo interesante hoy día dentro de la inversión en activos inmobiliarios, son las oficinas en los centros neurálgicos comerciales de este país. No hay que dejar pasar la oportunidad de aprovechar este momento, para adquirir a precios muy ventajosos algunos de los activos de empresas con necesidades de liquidez inmediata.

    Saludos.

  6. No estoy de acuerdo que menosvalores las 2 residencias.

    Que tenemos que hacer los que vivimos de ellas….regalarlas?

    Hoy día te pueden ofrecer apartamentos típicos de montaña y de obra nueva evidentemente en Baqueira Beret por 145.000 euros¡¡¡¡ más baratos???? ni existe ni existirá. Ya que hemos dejado de construir….ya volverán tiempos mejores… y despues de la criva….. a subir precios como siempre ha sido y siempre será¡¡¡
    Ah¡¡¡ mi ejemplo no es para una ratonera de 30 m2¡¡¡ hablamos de 2 hab. comedor-cocina-terraza y parking incluido¡¡¡

  7. Como colaborador ocasional de este blog, mi bienvenida y que sean muchos y dichosos los posts. Todo lo que sea crecer es bien recibido, sobre todo si es en calidad.

    Un saludo.

  8. el articulo es una realidad todos sabemos que el negocio esta sumido en un completo caos esperemos que todas las medidas que se han adoptado sirvan de algo y nuevamente repunte este sector

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