¿Debemos Acudir a los Tribunales ante las cláusulas suelo de las hipotecas? Esta pregunta se la realizan gran número de propietarios con este tipo de cláusulas en sus hipotecas.

renegociar hipoteca cláusula suelo

El 2010 ha llegado y los tipos de interés siguen en mínimos históricos pero un gran porcentaje elevado de las hipotecas en vigor siguen con cláusulas de suelo en sus condiciones vigentes.  Recordemos que estas cláusulas van desde el 3% llegando hasta casos escandalosos del 10%.

Veamos la parte positiva, esta viene de Adicae, “La Asociación de Usuarios de Banca, cajas y seguros” que se ha pronunciado sobre la ilegalidad de estas cláusulas y que tratan de impugnar estas cláusulas suelo ante los tribunales.  En el otro lado tenemos al Banco de España que ya ha fijado su postura y esta no es muy favorables argumentado que “si está en el contrato es válido” y en caso de considerarse una cláusula abusiva debemos acudir a los Tribunales.

Como vemos la decisión sigue sin estar clara y antes de decidirnos deberíamos buscar el impacto económico de la eliminación de la cláusula suelo:

  • Si tenemos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años y un tipo del 1,24% con un diferencial del 0,50% pagaríamos mensualmente € 616.
  • Si  nuestra hipoteca se ve afectada por un suelo del 3% subiría la cuota mensual a € 711  y si el suelo es del 4% a 791 euros.

En el caso de un suelo del 3%, tendríamos un ahorro mensual de 95 € (1.140 € anuales) y en el caso de una cláusula del 4% el ahorro mensual sería de 175€ (2.100 € anuales). La cifra no es despreciable, aunque también se debe valorar antes de ir a los tribunales el posible impacto del cambio de tipos de interés que parece empezará a producirse durante este año, y que haría este diferencial menos interesante.

Sea la decisión que se adopte, remarcar que aún no hay en ningún caso una doctrina, norma o sentencia clara al respecto.

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  1. Creo importante señalar que en este artículo se comete un error que es muy común entre los poco avezados en materia financiera: comparar la diferencia de cuotas para calcular “lo que se ahorra”.
    No obstante, esta comparación es poco acertada, ya que ante un cambio de interés en el préstamo la proporción entre capital amortizado e intereses pagados varía. Dado que el capital hay que devolverlo íntegro en cualquier caso, el ahorro reside en comparar los intereses que se pagan con la cuota.
    En ese caso,el ejemplo recogido en el artículo quedaría así:
    Caso base: 217,50€ de intereses, 398,50€ de capital
    Caso con suelo del 3%: 375€ de intereses, 336€ de capital
    Caso con suelo del 4%:500€ de intereses, 291€ de capital
    con lo que el ahorro mensual REAL sería de 157,50€ respecto al primer caso, y 282,50€ en el segundo.
    Un saludo

  2. Coincido con el comentario de Don Pimpón.

    El argumento de “lo que se ahorra” o “lo que se paga” era el más usado para vender casas/hipotecas.

    Saludos

  3. El problema no es si el suelo de la hipoteca es bueno o malo, sino si las prácticas bancarias a la hora de vender estos productos han sido buenas o malas. Hay hipotecas con suelo y hay otros productos financieros bastante más complicados asociados a las hipotecas que han sido vendidos a particulares como “seguros”, cuando eran y son enrevesadas herramientas de especulación sobre tipos de interés (lease SWAPS, CLIPS…). Los bancos y cajas han aprovechado el limbo de muchas familias para venderles estos productos, sin explicarlos ni hacer test de riesgo. El resultado: existe una enorme desproporcionalidad exponencial entre lo que recibian los particulares cuando el EURIBOR subía que cuando bajaba. Se unió el hambre de unos, con las ganas de comer de otros. http://www.patrimonioinmobiliario.com

  4. Creo que falta un matiz importante. El tema de que la calusula sea abusiva va por la posible desproporcionalidad en las mutuas prestaciones. Si tengo un suelo del 3 y un techo del 15 es evidente que el techo nunca llegara; por lo que la entidad no arriesga nada; nunca se vera afectada y sin embargo el cliente bancario lleva posiblemente mas de un año regalandole al banco con una hipoteca media mas de 130 euros mes.

  5. Daniel yo tengo un suelo del 3 y un techo del 15, con lo que como dice Mercedes, es un abuso, no se exponen para nada. Lo curioso es que el interes es variable, no hay más que hablar, si baja pagas menos y si subes pagas más. Si fuera tan limpio y legal como alegan los bancos y cajas, porque no nos suena a ninguno que nos lo hayan explicado?
    Yo de momento me voy a asociar a adicae a ver si se consigue algo, somos muchos afectados y lo estan moviendo, a ver que pasa. Un saludo y suerte.

  6. Unicaja, emplea en sus hipotecas las denominadas cláusulas abusivas

    UNICAJA esta aprovechando esta crisis para hacer su agosto, aplicando las denominadas “cláusulas abusivas”

    En el ámbito las hipotecas sobre la vivienda, este tipo de cláusulas pueden generar un sobre coste que en los casos más graves alcanzan los 6.000 euros anuales, aunque de media oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales.

    Este tipo de cláusulas incumplen la ley 26/1984, de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aunque la sanción continúa por los tribunales a las cláusulas y condiciones abusivas no disuade a la entidad de continuar aplicando este tipo de cláusulas con ilegalidades manifiestas, que incluso fueron denunciadas por el Senado y por unanimidad.

    Además es importante revisar todas aquellas comisiones que nos están cobrando, ya que en algunos casos estas sobrepasan los máximos autorizados por el Banco de España.

  7. En realidad, no es el estado español el que deba pronunciarse, que no lo hace por sus claros intereses para con la banca.
    El euribor, hemos visto que es uno de los instrumentos que tiene el Banco Central Europeo para el control de la economía europea y para la regeneración de la economía y por lo tanto del empleo.
    Con las claúsulas suelo, se está regalando dinero a la banca e impidiendo el objetivo primordial de la bajada de tipos, con lo cual a mi modo de ver aparte de abusivo, creo que es al Banco Central Europeo tomar cartas en el asunto y poner al gobierno de España y a sus empleados del Banco de España a hacer su trabajo correctamente.

  8. Los de UNICAJA, son como buitres carroñeros con la alevosia de la hienas.

    Esperan pacientemente a que te desesperes, retrasando la confirmación de la hipoteca, mientras te dicen que si a todo, (la sonrisa de la hiena) esperan pacientemente a que su victima caiga en sus garras pidiendote cada día más “papeles”, la victima sufre con deseperación, el tiempo pasa, aunque parece que todo va bien, luego con la sonrisa de la hiena, te citan en notaria, sin tiempo a reaccionar la victima firma su sentencia, continúa la sonrisa de la hiena, parece que todo va bien…. Sin embargo la victima ha caido en la trampa. Pasarán algunos meses, antes de que la victima se de cuenta del engaño del carroñero, eso ocurrirá cuando suba la hipoteca de forma desmesurada. LA VICTIMA HA CAIDO EN MANOS DEL CARROÑERO.( TE HAN COLADO CLAUSULAS ABUSIVAS SIN PIEDAD, TU CASA COSTARA HASTA 50.000 EUROS DE MÁS)

  9. unicaja cobra en tiempos de crisi unas comiciones abusibas.me mandan 20 cartas con publicidad y me las cobran cada una a 34 centimos unos 7 euros de cartitas.que si el suelo pago unos 89 euros que si tres seguros uno de vida carisimos vivienda casi mas caro que lo que vale la casa,y el de desempleo.que me estan crujiendo vivo.no unicaja timocaja

  10. Mi caso es que tengo un suelo de 2,5 y de un techo de 18, firme las escrituras en 2003 y nadie me hablo de nada salvo del diferencial que es del 0,5 y de la cancelacion que es 0. la hipoteca no es grande y por eso la diferencia que estoy pagando no es gran cosa, aunque acepto que en el bolsillo ya los tendria con gusto, pero lo que me lode que es que me hayan timado y que ademas sea legal. la entidad es caja rural de navarra y el director del banco un amigo desde hace años( supuestamente) el notario tambien un conocido del pueblo. Lo que me jode es los putos bancos se rian a nuestras espaldas, se enriquezcan a nuestra costa , que reciban suvenciones del estado y que miles de familias se condenen toda la vida a pagar un puto ladrillo, mientras que politicos ,empresarios y banqueros se reparten el pastel deberiamos de sacar toda la pasta de los bancos y que se jodan!

  11. Me parece muy fuerte las acusaciones que se hacen en estos mensajes, y además nombrando una entidad que me consta:
    1) la publicidad no se cobra.
    2) cuando empezó la guerra de los suelos era de la que tenía los suelos más bajos.
    3) En cuanto a comisiones es “más barata” que muchos otros banco y cajas.

    Por otro lado tu amigo hacía su trabojo y en nigún momento te ha engañado, ni el Notario taqmpoco, tienes un suelo del 2,5 y un techo del 15, cosa que me parece no está nada mal, y al que más protege es al dueño de la hipoteca, me pregunto si fuese a la inversa, que los tipo estubiesen subiendo, y el euribor fuese del 15% o el 20% (nada imposible puesto que en el pasado ya se pagaron esos tipos y superiores) y tu techo del 15%, ¿irías a pedirle a “tu supuesto amigo director de banco” que gte subiera el interés porque habías firmado un techo y eso de bería ser ilegal???

    Otro tema el de los seguros:
    1) El de la casa (almenos incendios) es obligatorio por LEY (y lo pone en la escritura) si la prima te pareced cara, antes de decir si un seguro es caro o no, deberías revisar las coberturas y los límites de lo que estás pagando, además si se quema la casa o te roban la tele, a quien beneficia más que a nadie es a tí, no al banco.
    2) El seguro de vida, aunque las entidades financieras en general no llevasen como llevan pidiendolo más de 30 años (no es algo nuevo ni de lo que se esté aprovechando nadie por la crisis), si en un accidente quedas invalido con 35 años y una pensión de 450, al que le pagan la hipoteca es a tí, el banco cobra lo mismo que si tu estubieses sano trabanjando, pero el que se quita el problema y se asegura el techo eres tú, y si falleces y tiene hijos pequeños tu me dirás quienes son los mayores beneficiarios de este seguro.
    3) el del paro, como se le llama vulgarmente ¿no conoces a nadie en paro (y que el era fijo y ya tenía la vida asegurada) que se le esté agotando el paro, no llegue para pagar su casa ( y eso que la cuota le bajó hace más de un año)ya no sabe como alimentar a sus hijo, o se plantea volver a casa de los padres ( si puede) y perder su casa, y eso si tiene suerte de poder venderla, que con la oferta tan amplia que hay ahora parece un poco más complicado, no crees…..

    No seamos hipócritas, el banco te dió la hipoteca porque tú querías la casa, y si no tenías las cosas claras es porque no te preocupaba nada más que que te dieran las llaves, el Notario está para que preguntes lo que no entiendas, y eso si antes no lo has aclarado todo con tu banco.

    Ese tío o esa tía que estudió tu hipoteca es una persona que vive de su sueldo como tú del tuyo.

    Ahh…. igual que los clientes pueden decicir la entidad con la que quieren trabajar y negociar condiciones, la entidad también es libre para negociar condiciones y elegir clientes, no nos equivóquemos son simples relaciones comerciales.

    Y ya vale de hecharle siempre la culpa a los demás, vamos a pensar que por algo somos sapiens sapiens.

    1. Estoy alucinando de cómo pretendes manipular al personal…

      Primero de todo, nadie va ofreciendo chollos y menos los bancos. Desde cuando los bancos piensas en sus clientes y no en su propio beneficio ?
      Otra cosa que es falsa es que se haya alcanzado el 15% con anterioridad. El euribor, es un índice controlado por el BCE y jamas ha pasado de 6%. Los bancos tienes matemáticos o economistas en sus filas y saben que matemáticamente no se puede alcanzar el 15%. Por otro lado también saben que el BCE no permitiría esos límites porque eso tan solo sería la banca rota de lo que conocemos como capitalismo.
      A mi personalmente, me el director del BBVA me escondión la cláusula enn una supuesta oferta vinculante que firme minutos antes de firmar mi escritura.
      No es esto alevosía ?
      Y además, ya que nuestro políticos "SOCIAL LISTOS" no han defendido a los ciudadanos antes estos abusos contínuos de la banca, felicito a la justicia que por fin nos éstá dando la razón.

  12. Acabo de leer el comentario de encc y ya que sabes tanto te voy a explicar varias cosas:

    – En primer lugar a mi entender la omisión de la información es una clara mentira.
    En mi caso el director del BBVA de la Eliana, amaneció el día de la firma con que le firmara lo que se llama la oferta vinculante, es decir las condiciones que se iban a firmar en la hipoteca. Me parece un poco tarde para que se firme la oferta vinculante pero claro soy tan confiado e ignorante que dándole un vistazo pude comprobar que las condiciones eran las que habíamos hablado. Por supuesto ni yo sabía lo que era el suelo, ni me percaté de ello. A este tipo de maniobras yo las llamo engaño. aunque me hubiera dado cuenta, más tarde lo pensé y claro, que podría haber hecho, no firmar ? Perder la señal del contrato de arras ? Evidentemente, estás pillado de pies y manos. Pero no quiero entrar a valorar si los bancos nos engañan o no, si fue el banco o el director de la sucursal. Voy a tratar de explicar que a todas luces los suelos aunque legales contradicen los principios en que se basa la economía europea.
    Cuando un banco presta dinero, cobra unos intereses por ellos, y cuando lo toma prestado paga intereses por dicho dinero. El banco central europeo es el organismo que se encarga de regular los mercados y el precio del dinero. Por lo tanto cuando el BCE sube el euribor lo hace obedeciendo a datos macroeconomicos para intentar paliar algún parametro de la economía. Y cuando lo baja, pasa lo mismo. Tal y como yo lo veo, el BCE ha bajado el euribor para permitir el consumo y promover la creación de empleo. Si un banco coloca una cláusula suelo, lo que está haciendo es ir en contra de la economía de mercado europea, porque me ahoga y no me permite consumir y eso no crea economía de mercado. Además, tal y como yo lo veo, si el banco me presta 200000 euros y paga en el mercado un interés de 1% y a mi me cobra gracias a la clausula suelo un 3%, está triplicando sus beneficios sin justificación alguna. Lo cual tampoco estaría mal si no se hubiera hecho con engaños y con ocultación de la información y en contra de la economía del mercado europeo y la mía propia.

  13. los bancosy cajas en su mayoria de los casos dicen que es por la refinanciacion de los prestamos y como tenemos morosidad no podemos dejar el banco o caja es un abuso porque cundo no podemos pagar no podemos ni solicitar prestamos ico y ademas nos cobran clausula suelo del 8% y un diferencial de 4 puntos te dicen que cuando pase un año se firma un contrato privado para regularizarlo nunca llegua ese contrato son estafadores.
    ?y el gobierno que cuando a tenido que respaldarlos lo a hecho no puede ponerle codiciones para que no abusen¿

  14. Retomando un post antiguo, pero que viene a cuento: ¿Por que no habeis sacado nada de la victoria de AusBanc en su denuncia ante el BBVA, Caixa Galicia y Cajamar que obliga a eliminar por abusiva esta clásula general de la contratación. Y sobre todo, de lo que esto significa para dos escenarios: las ganancias de estos bancos (prevision) y las ganancias para las familias 😀

  15. En Extremadura hemos constituído un grupo de afectados por la cláusula suelo de Caja Extremadura. Hemos contratado a un Despacho de Abogados, Pita & Broncano Abogados, que tuvieron mucho éxito con el tema de las plusvalías abusivas, y que no cobran si no ganan. Os lo recomendamos. Si alguien quiere más información, que nos escriba a afectados_extremadura@hotmail.com. Estos abogados te aconsejan por mail sin cobrar nada.
    Trabajan en todo el territorio español.
    Guerra a estos cabrones.

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