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Inmobiliaria Colonial, ¿acuerdo con la banca o trampa mortal?

Leo en Expansión, una artículo de tono optimista donde se filtran algunas de las condiciones de un posible acuerdo no vinculante entre Colonial y los bancos del préstamo sindicado, así que creo que puede ser interesante hacer un repsado de la situación (con la información que se ha hecho pública).

Primero creo que es bueno identificar a los actores del  drama y ponernos un poco en situación.  En primer lugar tenemos al núcleo duro de accionistas de Colonial que ha tomado las riendas de la compañia, La Caixa y Banco Popular, después de ejecutar las acciones de Portillo y otros antiguos accionistas. Por otro lado tenemos a las entidades financieras que otorgaron un crédito sindicado por importe de 6.128 millones de euros (RBS, Calyon, Eurohypo y Goldman Sachs), adicionalmente hay unos 2.800 millones de deuda en manos de otros bancos por lo que la deuda global de Colonial se aproxima a los 9.000 millones de euros.

Creo que es importante señala que lo que en estos días ha comunicado la compañía es que se ha llegado a un acuerdo no vinculante para reestructurar la deuda del préstamo síndicado.  Especial cuidado con las palabras “no vinculantes” y sobretodo con la palabra “no“.

Esto puede significar mucho, o puede no significar nada, generalmente significa que se esta de acuerdo en los grandes rasgos del diseño de la reestructuración de la deuda, pero que aún está pendiente fijar los pequeños detalles, y os aseguro que en estos tipos de contratos los pequeños detalles pueden ser fundamentales, por lo que es perfectamente factible que se rompa la reestructuración porque algún miembro del sindicato bancario no está de acuerdo con algún pequeño detalle. Adicionalmente el acuerdo se ha negociado con los líderes del préstamo sindicado, pero probablemente aún hay que convencer a multitud de entidades que tengan deudas bilaterales al crédito.

Según lo que publica Expansión, los grandes rasgos del acuerdo de reestructuración de la deuda serían los siguientes:

Se aplazaría el vencimiento de principal del crédito sindicato que debería hacer frente Colonial por importe de 2.122 millones de euros antes del 31 de Diciembre y se renegocian unos nuevos covenants para que la banca no pueda exigir la ejecución del crédito de forma inmediata. Colonial emite 1.400 millones en bonos convertibles que son suscritos por los bancos acreedores (es decir Colonial emite unos papelitos que compran los bancos acreedores y con el dinero que obtiene Colonial me imagino que paga una parte del préstamos sindicado).

Al año y medio Colonial se compromete a comprar los 1.400 millones de euros de los bonos y o en caso de no poder hacerlo o no querer hacerlo, estos bonos se convierten en acciones de la compañía, concretamente en un número de acciones que representen el 75% del capital. Cuidado que este detalle es de capital importancia ya que en caso de que no paguen los bonos a la banca supone implícitamente que se están valorando las actuales acciones de Colonial en 0,29 euros. (así que a los que piensen que cuando se cierre el acuerdo de reestructuración las acciones de Colonial pueden subir como la espuma, que piensen que en el fondo durante un año y medio en el caso de que Colonial no pueda comprar los bonos sus acciones tienen el potencial de valer 0,29 euros la acción.)

Para hacer frente a la compra de estos 1.400 millones de euros, Colonial puede liquidar varios activos que pueden ser interesante (la participación en el 15% de FCC, la inmobiliaria Riofisa y la participación en el 33% de SFL), a precios de mercado de hoy sólo con la primera y la última ya podría obtener estos 1.400 millones y parecen activos fácilmente vendibles. El problema es que hasta el día de hoy aún no han vendido ninguno de ellos. Dada la situación del mercado inmobiliario (totalmente parado en España) aún cuando Colonial pueda vender sus joyas de la corona existe un elevado riesgo de que acabe necesitando una ampliación de capital para sobrevivir y si está se realiza (cosa que no es sencillo) probablemente se haga a precios de derribo con una elevadísima dilución de los actuales accionistas.

Así que cuidado a los que estén tentados en comprar acciones de Colonial, aún cerrando la reestructuracción de la deuda, hasta que el mercado inmobiliario no de señales de vida el riesgo que corremos es elevadísimo.

Conversación

17 comentarios

  1.    Responder

    Hola, yo no entiendo mucho de todo esto. Mi pregunta es muy simple: estoy interesada en comprarme un piso de la immobiliaria colonial. ¿Es un buen momento? ¿Tendrá alguna repercusión en la compra del piso el hecho que la inmobiliaria esté pasando por estos momentos?
    Gracias

  2.    Responder

    Los próximos días van a ser decisivos en el futuro de Inmobiliaria Colonial. Mañana viernes se celebra un consejo clave, al que la compañía quiere llegar con un acuerdo definitivo en la refinanciación

    He leido esto:

    El consejo, que se había convocado inicialmente para hoy, se ha trasladado a mañana viernes con el objetivo de llegar con los deberes hechos. Es decir, de refinanciar el crédito sindicado de 6.120 millones de euros -la deuda total del grupo es de 8.991 millones- que permita la viabilidad de la compañía. Según distintas fuentes, las negociaciones están muy avanzadas y el objetivo número uno del grupo que preside Juan José Brugera es descapitalizar la compañía lo menos posible a corto plazo.

  3.    Responder

    Bueno un par de puntualizaciones, La Caixa y el Popular no han sólo han provisionado de momento un 25% del importe que tenían comprometido en préstamos, les queda aún por provisionar el 75% restante.

    No se las condiciones del préstamos sindicado, pero generalmente se aportan en garantía las acciones de la compañía, si fuera así los bancos del sindicato tienen dos opciones, tragar y aceptar una mora de un par de años, o simplemente quedarse la compañía si consideran que lo que los ofrecen no es aceptable o creen que recuperaran el dinero más rápido si gestionan ellos directamente como propietarios la inmobiliaria.

    Sólo advierto que hay que ir con cuidado que no todo puede ser color de rosa.

  4.    Responder

    Hola,
    he leido lo de 0.29 euros la accion y no estoy de acuerdo para nada, sin contar que esta cuatro veces por debajo de su valor, y que como dice Antonio al final todo es especulación, el problema lo tienen los bancos, de verdad creeis que van a dejar que se hunda? Como en toda crisis hay una bajada y una subida, y están reestructurando y refinanciando los préstamos a dos años, cuando llegue el momento de pagar ya estarán las arcas llenas. En este momento tendrán que hacer lo que haga falta, y cada uno tirara para su casa, pero los cuatro bancos acreedores tendrán que tragar para no perderlo todo.

  5.    Responder

    Estoy de acuerdo contigo, es todo especulación, Banesto recomendó el otro día vender colonial, y al día siguiente compró 2 millones de acciones.

  6.    Responder

    Hola a todos,
    yo no es que entienda mucho de bolsa, realmente por lo que veo todo es especulación, en lo que respecta a colonial, no estoy de acuerdo con vosotros, porque si al final van a valorar la acción a 0,29 euros, si yo soy la Caixa y el popular, no me como la cabeza, ya que ellos ya han provisionado, y que se coman el marrón los otros cuatro bancos. Si echais un vistazo, vereis que casi no tienen residencial, que tienen un monton de proyectos a la vista (2009) que van a generar mucho dinero. Por otro lado la venta de SFL, no tiene más remedio debido a las leyes francesas, o se quedán con todo o sólo pueden tener el 51%. Con respecto a las demás ventas de FCC o Riofisa, han hablado de activos no estratégicos (y estos lo son). En cuanto a a emisión de bonos,es para generar dinero, y seguir hacia delante.
    Conclusión,
    Si refinancian la deuda año y medio, obtienen dinero, y siguen con sus proyectos (yo echaría un vistazo)no creo que la empresa se hunda, otra cosa es la especulación en bolsa.
    Aquí dejo mi humilde opinión

  7.    Responder

    Pues libros para lleer para empezar te recomendaría:

    Un Paseo Aleatorio por Wall Street, escrito por Burton Malkiel

  8.    Responder

    Respecto a lo que me comentas de formación, lo comprendo y comparto perfectamente, y en ello estoy: tengo intención de matricularme a macroeconomía de 1ero de ADE por la UB (de esa manera también me darían créditos de libre eleccion en mi carrera) y estoy en busca y captura de algun libro para que me ayude también. Por eso, agradeceria también algun consejo sobre como aprender sobre el tema.

    Muchas gracias otra vez!

  9.    Responder

    Edu, Buff menos mal, bueno te doy mi opinión que es sólo eso mi opinión y después cada uno tiene que tomar sus decisiones y hacer sus deberes. Colonial es una empresa en reestructuración, en este caso en la fase inicial de la reestructuración, es decir el proceso puede ir muy bien o puede ir muy mal ya que estos procesos no son sencillos. Cómo norma te diría que en una empresa que esta en reestructuración esperases a tener los primeros síntomas de que se han hecho las cosas bien y ofrece los primeros resultados positivos, con eso igual te puedes perder algo del potencial de subida pero reduces mucho los riesgos (la avaricia suele ser mala consejera). En el caso de Colonial yo esperaría tranquilamente y me armaría de paciencia, ya que sólo esta en la fase inicial. Si consigue reestructura la deuda, y una vez haya ampliado capital (aunque no lo han anunciado yo creo que Colonial deberá ampliar capital si quiere sobrevivir) y cuando el sector inmobiliario español empiece a dar los primeros signos de recuperación sea el momento de empezar a pensar en comprar títulos de Colonial.

  10.    Responder

    Amigo Guru, no no he comprado ningun título aun!!! Mi pregunta era si el momento actual es bueno para adquirir Colonial de cara a un futuro en el que el sector inmobiliario se recupere!

    De todas formas, muchisimas gracias por tu tiempo

  11.    Responder

    Bueno Edu, tratare de ser franco, creo que los 500 euros puedes darlos por perdidos (entiendo que comprastes a 8 euros), si es así de los 500 euros te quedarán unos 30 o menos, piensa que tienes los gastos anuales de custodia del broker (averigua cuanto te cobran) porque según lo que te cobren lo mejor que puedes hacer es vender los títulos y olvidarte de Colonial ya que sino igual aún acabaras con saldo negativo. La parte positiva de tu historia es que el error “sólo” te ha costado 500 euros, si has aprendido algo de esto te puede servir para un futuro e igual esos 500 euros perdidos seran una auténtica ganga, planteatelo como un coste de formación y es que la bolsa no debe ser tomada como un deporte o un juego de azar y que si no conoces bien el negocio en el que inviertes mejor no comprar acciones.

  12.    Responder

    Buenas a todos:
    Yo soy un chico de 20 años estudiante de medicina (que poca idea sobre economia tiene) al que se le vino a la cabeza la idea de comprar acciones (con un capital ridículo por supuesto) para invertir a largo plazo (de 2 años para arriba). He estado observando estos días los diferentes títulos y entonces ví como Colonial había dividido su valor 25 veces casi desde julio de 2006 (leí algo relacionado con una OPA de Inmocaral). Pensé entonces que como la crisis del ladrillo en este país no durará para siempre no sería una mala idea comprar cierto número de acciones en éstas.
    El problema es que al ir leyendo opiniones expertas (que apenas consigo comprender) cada vez veo mas difícil que Colonial recupere los mas de 8 euros por título que tuvo entonces. También es cierto que mi inversión no seria una gran pérdida, pero a los 20 años 500 euros duelen mucho y mas si desaparecen.
    Les agradecería que me aconsejaran sobre si mi idea es la gallina de los huevos de oro, tiene algo de futuro (dependiendo de esas negociaciones) o por lo contrario es tirar dinero en saco roto.

    Muchas gracias

  13.    Responder

    Estoy con vosotros. Pero cuidado con lo de las trampas. Es evidente que los accionistas de Colonial tienen que sufrir una dilución importante para que la compañía pueda reflotarse. Más que nada, porque el dinero que entre en esa compañía no lo hará sino es muy barato. Y los accionistas no tienen más remedio que doblar la cerviz, porque necesitan que entre ese dinero como el comer.
    Y otro tema que no hay que dejar de lado es que Colonial tiene que vender el 15% de FCC, el 33% de SFL y el 100% de Riofisa. No creo que consigan tampoco muy buen precio…

  14.    Responder

    Putabolsa, he realizado un cálculo rápido, si 1.400 millones de euros equivaldrán al 75% de la compañía (probablemente si tambien capitalizan los intereses esos 1.400 se convertirán en 1.500) si los bonos se convierten en acciones nos han dicho que estas representarán el 75% del capital de la compañía , el 25% restante serán los titulos actuales, unas 1.746 millones de acciones que cotizan a día de hoy, esto significa que la conversión de los bonos supondrá la emisión de 5.232 millones de nuevas acciones (1.746/0,25)para que representen el 75% del capital de la empresa . Si el valor de estos 5.232 millones de nuevas acciones es de 1.500 millones de euros (principal más intereses) me sale que las nuevas acciones se emiten a un valor de 0,29 euros la acción (1.500/ por el numero de nuevas acciones). Es decir una dilución para los accionistas actuales acojonante.

    No se si el cálculo es del todo exacto y mucho menos si lo he explicado bien.

  15.    Responder

    Totalmente deacuerdo contigo,lo unico que no termino de ver claro es de donde sacas……. “…….los bonos sus acciones tienen el potencial de valer 0,29 euros la acción…”.

  16.    Responder

    Uyuyuyuy..

    Yo lo veo cuento de la lechera… ¿qué valen realmente los activos de Colonial? ¿Cuánto se va a tardar a poder realizar este valor?…

  17.    Responder

    Además de todo lo anterior hay que incluir que los gastos financieros a junio eran el doble que su EBITDA y que ha medida que tengan que devaluar activos su loan to value (ratio deuda sobre valor de los activos) se dispara.. a junio de un 86%!!! Ratio que utilizan los bancos como covenant… vamos que sus actuales propietarios no la dejarán caer al estilo Fadesa pero esto tiene bastante poco futuro (…al alza vamos!!).


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